RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 16 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00516 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCIP
PRONONCÉE PAR
Francis BOBILLE, Président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 11 juin 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
Monsieur [J], [I] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Pascaline NEVEU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0218
DEMANDEUR
D'UNE PART
ET :
Monsieur [B]-[X] [C]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R146
Madame [L] [C]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R146
DÉFENDEURS
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte délivré le 17 mai 2024, Monsieur [J] [Y] a assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], au visa des articles 834, 835, 836 et 837 et suivants du code de procédure civile et des articles 1240 et 1241 du code civil, aux fins de :
- ordonner, au besoin, condamner à Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] et à tous occupants de leur fait de laisser Monsieur [J] [Y] et les ouvriers de l'entreprise qu'il désignera pénétrer dans leur propriété sise [Adresse 3] à [Localité 4] dans laquelle ils seront autorisés à installer un échafaudage afin de procéder aux travaux de changement des panneaux d'ossature, de pose des bavettes en zinc, au ravalement de l'ensemble (voir les travaux énoncés par l'entreprise S3C) du mur entre les deux propriétés, mur de la propriété de Monsieur [J] [Y] donnant sur la propriété de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] et à tous travaux nécessaires, et ce, pendant une période à déterminer selon les disponibilités de l'entreprise qui seront communiquées, pour une durée pouvant varier entre 10 et 15 jours compte tenu des possibles intempéries ou toutes autres raisons qui pourraient les empêcher ou les reporter, tels qu'un nouveau confinement et/ couvre-feu,
- les voir condamner solidairement ou tout au moins in solidum à laisser Monsieur [J] [Y] et les ouvriers de l'entreprise intervenante à pénétrer sur leur propriété, sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la date à laquelle l'intervention devra commencer ce dont ils auront été informés avec préavis de 10 jours par courrier recommandé avec accusé de réception ou tout autre moyen leur permettant d'en avoir connaissance et ce, pour la durée nécessaire auxdits travaux,
- les voir condamner solidairement ou tout au moins in solidum à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût chiffré dans le rapport d'expertise pour remplacer le panneau OSB, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts,
- les voir condamner solidairement ou tout au moins in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, Monsieur [J] [Y] expose que :
- il est propriétaire d'une maison située [Adresse 2] à [Localité 4] qui longe, à sa gauche, la propriété appartenant à Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], au 75 de la même rue,
- en janvier 2018, assisté d'un architecte, il a fait réaliser par la société S3C Construction, dans le strict respect tant des permis de construire et déclaration préalable accordés que des limites de sa propriété, deux extensions à sa propriété en couvrant avec surélévation à la verticale, une terrasse à l'avant du bâtiment et en partie, une terrasse à l'arrière,
- par courriel du 16 décembre 2018, et alors qu'ils n'avaient contesté ni le permis de construire ni la déclaration de travaux dans les délais légaux, Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], se sont opposés à l'ensemble des travaux réalisés, sans discussion possible,
- l'ultime opération des travaux, consistant en un ravalement de la maison par un enduit pour protéger et imperméabiliser les façades, était programmé en février 2019,
- le 25 février 2019, alors qu'ils n'avaient pas émis de contestation concernant la mise en œuvre de la servitude dite tour d'échelle, Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] ont refusé tout accès à leur propriété aux ouvriers et ont menacé Monsieur [J] [Y] d'engager une procédure s'il ne stoppait pas immédiatement les travaux,
- malgré des demandes officielles, ces derniers se sont toujours opposés fermement au tour d'échelle, considérant de surcroît que les travaux étaient illégaux et que la construction empiétait sur leur mur,
- les travaux ont dû être suspendus du fait de l'impossibilité de finaliser le ravalement complet de la maison et du pan de mur donnant sur la propriété de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], qui ont proposé une expertise amiable entre les compagnies d'assurance mais ont refusé ensuite de donner suite au projet d'accord intervenu,
- par ordonnance du 24 juin 2022, le juge des référés, sur la demande de Monsieur [J] [Y], a notamment :
- rejeté la servitude de tour d'échelle au motif que selon Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], il existerait d'autres solutions techniques sur la base d'un constat d'huissier et d'un rapport d'architecte succinct et non contradictoires,
- rejeté la demande de suppression de l'empiètement allégué par Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] compte tenu des contestations sérieuses,
- ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [M] [K] en qualité d'expert, afin de vérifier les lignes séparatives et préciser d'éventuels empiètements,
- aux termes de l'expertise judiciaire, il ressort que Monsieur [J] [Y] n'a pas outrepassé ses droits et qu'à l'inverse, c'est lui et sa maison qui sont en fait les victimes des débordements des propriétaires de la maison voisine, et les désordres se sont aggravés durant l'expertise dont le sapiteur a conclu à des travaux réparatoires supplémentaires,
- Monsieur [J] [Y] a un besoin urgent d'être enfin autorisé à faire valoir la servitude de tour d'échelle car il n'y a pas d'autre possibilité sérieuse, la nacelle ou la perche télescopique ou les cordistes comme solutions avancées par Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], constituant autant de moyens inappropriés car dangereux et dispendieux, étant précisé qu'il s'agit d'une petite surface et de travaux de quelques jours à l'extérieur d'une maison qui est la plupart du temps inhabitée, de sorte que les désagréments des voisins seraient très réduits et de courte durée.
A l'audience du 11 juin 2024, Monsieur [J] [Y], représenté par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en réplique, aux termes desquelles il répond aux conclusions adverses et sollicite que soient déboutés Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] de toutes leurs demandes, précisant oralement ne pas réussir à obtenir un accord de leur part.
Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], représentés par avocat, se sont référés à leurs conclusions en défense sollicitant, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure et civile, et des articles 544 et 545 du code civil, que Monsieur [J] [Y] soit débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions au motif qu'elles sont mal fondées, et qu'il soit condamné à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure particulièrement abusive, ainsi qu'à la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que :
- les conditions requises pour la demande de servitude sous astreinte ne sont pas réunies, comme l'avait relevé le président du tribunal de céans dans son ordonnance du 24 juin 2022,
- aucun élément de nature à démontrer qu'il n'existe pas d'autre solution technique que celle imposant de passer par le fonds voisin n'est versé aux débats,
- la solution envisagée par Monsieur [J] [Y] est de nature à porter une atteinte totalement disproportionnée au droit de propriété de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C].
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de tour d'échelle
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Monsieur [J] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] et à tous occupants de leur fait, sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la date à laquelle l'intervention devra commencer, ce dont ils auront été informés avec préavis de 10 jours par courrier recommandé avec accusé de réception ou tout autre moyen leur permettant d'en avoir connaissance et ce, pour la durée nécessaire auxdits travaux, de le laisser ainsi que les ouvriers de l'entreprise qu'il désignera, pénétrer dans leur propriété sise [Adresse 3] à [Localité 4] ; ils seront autorisés à installer un échafaudage afin de procéder aux travaux de changement des panneaux d'ossature, de pose des bavettes en zinc, au ravalement de l'ensemble (voir les travaux énoncés par l'entreprise S3C) du mur entre les deux propriétés, mur de la propriété de Monsieur [J] [Y] donnant sur la propriété de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] et à tous travaux nécessaires. Ces travaux se déroulant pendant une période à déterminer selon les disponibilités de l'entreprise qui seront communiquées, pour une durée pouvant varier entre 10 et 15 jours compte tenu des possibles intempéries ou toutes autres raisons qui pourraient les empêcher ou les reporter, tels qu'un nouveau confinement et/ couvre-feu.
Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux dite de tour d'échelle suppose pour Monsieur [J] [Y] de démontrer que les travaux sont nécessaires, que la configuration des lieux ne permet pas une autre solution technique pour les réaliser et que l'atteinte portée au droit de propriété de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées, après que celles-ci aient ont été proposées par convention.
En l'espèce il résulte des pièces et explications versées aux débats que Monsieur [J] [Y] a entrepris la construction d'une extension de sa propriété en couvrant avec surélévation à la verticale d'une terrasse à l'avant du bâtiment, dont un mur pignon se trouve en mitoyenneté de la propriété de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C].
Les travaux de changement des panneaux d'ossature, de pose des bavettes en zinc et de ravalement de l'ensemble nécessitent de manière indispensable de passer par le terrain voisin, propriété de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], en posant un échafaudage sur une partie de leur escalier.
L'étanchéité du mur et l'achèvement des travaux ne sauraient manifestement être assurés autrement, conformément aux attestations de Monsieur [Z] [F], architecte DPLG ainsi qu'aux termes du rapport de l'expert judiciaire et malgré les allégations de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], qui ne démontrent pas la faisabilité des travaux par une autre méthode.
L'atteinte portée au droit de propriété de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] apparaît ainsi justifiée, notamment du fait de la courte durée et de l'emprise au sol réduite de l'échafaudage qui n'empêchera pas l'accès à leur maison par l'escalier.
Elle est proportionnée aux fins poursuivies de finition et d'étanchéification du mur pignon de l'immeuble dès lors qu'elle est encadrée dans les conditions ci-après fixées.
En conséquence il sera enjoint à Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] de laisser passage à Monsieur [J] [Y] pour permettre la réalisation des travaux et la pose d'un échafaudage sur leur fonds, en dehors de tout accès à l'intérieur de sa maison, dans les conditions de temps, de lieu, de durée, de constatation et de prévenance et selon modalités fixées ci-dessous.
Etant précisé qu'il n'y a lieu à aucune astreinte, s'agissant de l'octroi d'un droit de passage temporaire tiré d'une situation de fait créant la nécessité de sortir d'une enclave pour mener une opération précise de travaux indispensables.
Par ailleurs, un constat par un commissaire de justice au choix de Monsieur [J] [Y], auquel seront appelés à participer contradictoirement Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l'effet d'établir la situation et de prévenir tout litige, aux frais exclusifs de Monsieur [J] [Y].
Sur les demandes de dommages et intérêts
de Monsieur [J] [Y]
Monsieur [J] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] à lui payer la somme provisionnelle de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût chiffré dans le rapport d'expertise pour remplacer le panneau OSB, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts.
Force est de constater que sa demande, qui n'est pas formulée à titre de provision, n'est fondée sur aucune pièce ou aucun élément probant puisqu'il convient de rappeler que le rapport de mission du sapiteur estime les travaux de reprise à la somme de 3.474,2 euros HT en date du mois de mai 2021, affinant ce montant et précisant que "l'absence d'accord de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C], pour le droit du tour d'échelle lors des travaux initiaux apporte à Monsieur [J] [Y] ce surcoût de 2.491,37 euros TTC".
De plus, le juge des référés n'est pas compétent pour accorder une provision sur des dommages et intérêts, puisqu'un examen au fond est nécessaire pour déterminer les éventuelles responsabilités.
Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
reconventionnelle de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C]
Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] sollicitent reconventionnellement la condamnation de Monsieur [J] [Y] à leur payer la somme de 10.000 euros au titre dommages et intérêts pour procédure particulièrement abusive.
Force est de constater que la demande, de surcroît qui n'est pas formulée à titre de provision, n'est pas justifiée.
De plus, l'examen des responsabilités nécessitant un examen au fond, celui-ci excède la compétence du juge des référés.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes de frais irrépétibles et les dépens
A titre liminaire, Monsieur [J] [Y] sollicitant des condamnations solidaires ou tout au moins in solidum, sans pour autant justifier de la solidarité liant les parties, la demande est sans objet.
Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] qui succombent à la présente instance, seront condamnés à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par lui et non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront également condamnés aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
ENJOINT à Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] de laisser le libre passage depuis chez eux au [Adresse 3] à [Localité 4] afin de permettre la réalisation des travaux de changement des panneaux d'ossature, de pose des bavettes en zinc, du ravalement de l'ensemble (voir les travaux énoncés par l'entreprise S3C) du mur situé entre la propriété de Monsieur [J] [Y] et la leur, ainsi que de tous les travaux nécessaires, étant précisé que :
- l'entreprise choisie par Monsieur [J] [Y] devra intervenir en semaine, hors jours fériés, dans un créneau horaire compris entre 7h30 et 18h00,
- il est autorisé que l'échafaudage demeure en place le temps strictement nécessaire pour procéder au changement des panneaux d'ossature, de pose des bavettes en zinc, au ravalement de l'ensemble et à tous travaux nécessaires du mur entre la propriété de Monsieur [J] [Y] donnant sur leur propriété à l'exclusion expresse de tout autre travaux non autorisé par ce tribunal,
- l'entreprise choisie devra prendre toute précaution utile pour assurer la sécurité des biens et des personnes en agissant dans les règles de l'art et en assurant la protection du terrain et de la maison sur lequel le droit de passage s'effectuera, en veillant à limiter les nuisances, notamment sonores, au maximum,
- les travaux, d'une durée maximum de 15 jours, devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente ordonnance,
- Monsieur [J] [Y] ou l'entreprise choisie par lui devront prévenir de leur intervention Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] dans un délai de quinze jours, comptés de jour à jour, avant le début des travaux, par tous moyens doublés d'une lettre recommandée (les quinze jours commençant à courir à la date d'envoi de la lettre),
- un constat par un commissaire de justice du choix de Monsieur [J] [Y], auquel seront appelés à participer contradictoirement Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l'effet d'établir la situation et prévenir tout litige, aux frais exclusifs de Monsieur [J] [Y], et dont les rapports, qui comprendront un plan et des photographies couleurs, seront adressés en copie aux deux parties,
- Monsieur [J] [Y] devra remettre les lieux le cas échéant dégradés par les travaux en l'état identique et, le cas échéant remplacer à ses frais et à l'identique les plantations de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] qui seraient touchées par les travaux (à l'identique s'entendant par une même essence et une même hauteur), dans un délai de deux mois suivant la fin des travaux.
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J] [Y] ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [B] [C] et Madame [L] [C] aux entiers dépens.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
