RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 16 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00429 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCKD
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 juin 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.A.S. MFP
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0433
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.R.L. DIOPLOMBERIE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante en la personne de son gérant Monsieur [D] [K], non constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte délivré le 29 avril 2024, la SAS MFP a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SARL DIOPLOMBERIE aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial ;
- Ordonner l'expulsion, avec l'assistance de la force publique si besoin est, de la SARL DIOPLOMBERIE ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local qui lui a été donné à bail commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;
- Dire et juger qu'il sera procédé à la séquestration du mobilier sur place ou dans tel garde-meubles au choix de la SARL DIOPLOMBERIE aux frais, risques et périls de celle-ci ;
- Condamner la SARL DIOPLOMBERIE à payer à la SAS MFP une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant mensuel du loyer et des provisions pour charges, qui sera dû jusqu'à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clefs ;
- Condamner la SARL DIOPLOMBERIE à payer à titre provisionnel à la SAS MFP la somme de 6.200,73 euros sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'ordonnance à intervenir ;
- Juger que le montant du dépôt de garantie versé par la SARL DIOPLOMBERIE à payer à la SAS MFP restera acquis à cette dernière du fait de la résiliation du contrat de bail ;
- Juger qu'un état des lieux de libération des locaux, incluant tout constat utile au sujet des travaux et aménagements prévus par l'article 12 bis du contrat de bail commercial, sera réalisé par un commissaire de justice lors de la remise des clefs et ce, aux frais de la SARL DIOPLOMBERIE ;
- Condamner la SARL DIOPLOMBERIE à payer à la SAS MFP la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SARL DIOPLOMBERIE aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses demandes, la SAS MFP expose que, par acte des 18 et 19 juillet 2023, la SCCV [Adresse 2], aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SARL DIOPLOMBERIE des locaux commerciaux situés à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1.300 euros hors charges et hors taxes. Elle ajoute qu'à compter du mois de décembre 2023, sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et charges, elle l'a mise en demeure, par courriers recommandés des 8 et 19 janvier 2024, d'avoir à procéder au règlement de ses impayés locatifs. Elle indique que cette dernière a procédé au paiement de la somme de 1.680 euros le 1er février 2024, ce qui n'a pas permis d'apurer la dette locative, de sorte qu'elle a été contrainte de lui faire délivrer le 28 février 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 3.360 euros. Elle explique qu'un nouveau règlement de 1.680 euros le 7 mars 2024 n'a pas non plus permis d'apurer la dette locative dans le délai imparti. Elle estime en conséquence que la SARL DIOPLOMBERIE reste lui devoir la somme de 6.200,73 euros au titre des loyers, charges, divers frais et indemnités d'occupation impayés au terme du mois d'avril 2024 inclus.
L'affaire a été appelée à l'audience du 18 juin 2024 au cours de laquelle la SAS MFP, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.
La SARL DIOPLOMBERIE, représentée par son gérant Monsieur [D] [K], a comparu en personne. Elle a demandé des délais de paiement par échéances de 500 euros en s'engageant à payer le solde immédiatement en cas de rentrée d'argent, et sollicité la remise des clés du local poubelles dont elle ne dispose pas.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.
La SARL DIOPLOMBERIE, représentée par son gérant Monsieur [D] [K], a été autorisée à produire en délibéré, sous huit jours, les factures correspondant aux travaux réalisés dans les locaux, à ses frais. Un document a été adressé par courriel le 26 juin 2024, sans qu'il soit établi qu'il ait été transmis contradictoirement au demandeur. Dès lors, il sera écarté des débats.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en sera ainsi des modalités de réalisation de l'état des lieux ou de la conservation du dépôt de garantie.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et non des articles 934 et 935 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La SAS MFP justifie, par la production du bail commercial du 19 juillet 2023, des courriers recommandés valant mise en demeure, du commandement de payer du 28 février 2024 que sa locataire, la SARL DIOPLOMBERIE, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.
En l'espèce, le bail commercial en son article 16, page 9, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SAS MFP a fait délivrer le 28 février 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme en principal de 3.360 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 28 février 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 mars 2024.
L'obligation de la SARL DIOPLOMBERIE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SARL DIOPLOMBERIE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SAS MFP étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
Conformément à la demande, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
La SAS MFP sollicite la condamnation de la SARL DIOPLOMBERIE à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des provisions pour charges et ce jusqu'au jour de la libération effective des lieux.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SARL DIOPLOMBERIE causant un préjudice à la SAS MFP, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 29 mars 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SARL DIOPLOMBERIE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er mai 2024, celle due au titre du mois d'avril 2024 sera comprise au titre de la provision.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SAS MFP sollicite la condamnation de la SARL DIOPLOMBERIE à lui payer la somme provisionnelle de 6.200,73 euros au titre des impayés locatifs, arrêtée au mois d'avril 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'ordonnance à intervenir.
Il ressort du décompte arrêté au 10 avril 2024 que sont réclamés en paiement les loyers et charges des mois de février et mars 2024, l'indemnité d'occupation pour le mois d'avril 2024, la somme de 1.008 euros au titre de la clause pénale et la somme de 152,73 euros au titre des frais de commissaire de justice.
Le montant réclamé au titre de la clause pénale prévue par le bail est susceptible d'être réduit voire supprimé par le juge du fond en raison des circonstances, il ne présente en conséquence pas de caractère incontestable. Il convient donc de déduire cette somme du montant provisionnel réclamé.
En outre, la somme réclamée au titre des frais de commissaire de justice relève des frais de procédure et sera prise en compte au titre des dépens.
En conséquence, la SARL DIOPLOMBERIE est condamnée à payer à la SAS MFP la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 5.040 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d'occupation arrêtée au mois d'avril 2024 inclus.
En application de l'article 1231-7 du code civil et comme sollicité par la demanderesse, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.
Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.
L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.
La SARL DIOPLOMBERIE sollicite des délais de paiement, demande à laquelle s'oppose la SAS MF.
Or, la SARL DIOPLOMBERIE ne produit aucun élément à l'appui de sa demande de délai permettant une appréciation de sa situation financière.
Dès lors, force est de rejeter la demande de délais.
Sur la demande de remise des clés du local poubelles
En l'espèce, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial litigieux, la demande de remise des clés du local poubelles est devenue sans objet. Il n'y a dès lors pas leu à référé sur celle-ci.
Sur les frais et dépens
La SARL DIOPLOMBERIE qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
La SARL DIOPLOMBERIE est également condamnée à payer à la SAS MFP la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] à la date du 29 mars 2024 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SARL DIOPLOMBERIE et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SARL DIOPLOMBERIE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SAS MFP aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 29 mars 2024 ;
CONDAMNE la SARL DIOPLOMBERIE à payer à la SAS MFP à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;
CONDAMNE la SARL DIOPLOMBERIE à payer à la SAS MFP la somme provisionnelle de 5.040 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d'avril 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de délais et de remise des clés du local poubelles ;
CONDAMNE la SARL DIOPLOMBERIE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;
CONDAMNE la SARL DIOPLOMBERIE à payer à la SAS MFP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
