TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
3ème Chambre
MINUTE N°
DU : 24 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 23/07236 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PQ7S
NAC : 50B
CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI,
la SELARL CABINET D’AVOCATS PAUPER & ASSOCIÉS SELARL
Jugement Rendu le 24 Juin 2024
ENTRE :
La S.A. ELECTRICITE DE FRANCE,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Maître Patrice PAUPER de la SELARL CABINET D’AVOCATS PAUPER & ASSOCIÉS SELARL, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDERESSE
ET :
La SELARL [U] [B]-ALIZERAI,
dont le siège social est sis [Adresse 6]
[Localité 3]
prise en la personne de Maître [M] [U] [B] ès qualités d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5],sis [Adresse 7] [Localité 4],
représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant,
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge,
Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,
Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 22 Avril 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 Janvier 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 22 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 24 Juin 2024.
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
EXPOSE DU LITIGE
Maître [M] [U] [B] a été désignée par ordonnance du 9 Juillet 2015, sous le visa de l’article 29-1 de la loi du 10 Juillet 1965, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5], sis [Adresse 7] [Localité 4].
La mission confiée à Maître [M] [U] [B] ès qualité est plus particulièrement la suivante : « Prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec les pouvoirs du syndic et ceux de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception ceux prévus au A et au B de l’article 26 et du conseil syndical.»
Sa mission, d’une durée initiale de 12 mois a été renouvelée régulièrement par ordonnance du 2 août 2017, du 29 juin 2018, du 19 juillet 2019, du 6 juillet 2020, du 9 juin 2021, du 5 juillet 2022 et en dernier lieu par ordonnance du 7 juillet 2023.
La copropriété est composé de 761 lots privatifs détaillés comme suit :
➢ 351 lots répartis en 256 appartements,
➢ 350 caves,
➢ 70 garages.
Les parties communes se composent d’un château du 19ème siècle, de 5 salons et salles à manger avec cuisines, de bureaux, ateliers et locaux techniques.
A l’origine un promoteur immobilier a acquis les 18 hectares de parc et le château, et a construit, en 1972, 5 bâtiments autour du château, comportant une cinquantaine de petits appartements.
La copropriété a fonctionné comme une résidence services pour personnes âgées, et a employé jusqu’à une centaine de salariés.
A partir de la fin des années 80, des copropriétaires ont commencé à refuser de régler les charges, au motif qu’ils ne résidaient qu’occasionnellement sur le site.
C’est suite à ces difficultés financières que, dans un premier temps, un administrateur provisoire a été nommé en 2002, à savoir Maître [Y], puis dans un deuxième en 2006, à savoir Maître [R].
Leur mission était de proposer une nouvelle répartition des charges.
Au fur et à mesure des décès des personnes âgées résidentes, une partie des lots a été acquise, dans le courant des années 2000, par des sociétés immobilières portant un projet de transformation du site en EHPAD, puis vente au groupe ORPEA.
Ce projet n’a toutefois pas abouti, les propriétaires ayant refusé de vendre leurs lots à l’amiable, et ces sociétés, qui représentaient 40% des tantièmes, ont peu à peu cessé de régler les charges de copropriété, entraînant une dégradation de plus en plus importante de la situation financière du syndicat.
C’est dans ce cadre que la copropriété s’est alors enfoncée dans une spirale d’endettement.
Il est aussi à noter que la DNID a été désignée curateur de plusieurs successions vacantes et gère désormais un certain nombre de lots de copropriétés, sans avoir les moyens de régler les charges.
Entre 2007 et 2010, la situation financière de la copropriété a continué à se dégrader, et a conduit à la désignation en 2009 de Maître [K], en qualité de mandataire ad hoc, qui a conclu à la nécessité de désigner un administrateur provisoire de copropriété en difficulté.
C’est ainsi que par ordonnance en date du 31 Mai 2010, Maître [K] était désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 5], avec tous les pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale, à l'exception des articles 26 a et 26 b.
C’est dans ce contexte que Maître [M] [U] [B] était désignée par ordonnance du 9 juillet 2015.
Les services ont été supprimés, les salariés réduits au nombre de un, mais malgré ces efforts, la situation financière de la copropriété, obérée depuis de nombreuses années, n’a pas pu être redressée.
Aujourd’hui les parties communes ne sont plus correctement entretenues faute de trésorerie suffisante.
Du fait du montant très élevé des charges et des appels trimestriels, le taux d'occupation de la résidence était inférieur à 40%.
Le chauffage et l’électricité ont été coupés, entraînant de nouveaux départs des résidents, qui dans ces conditions ne procèdent plus à aucun paiement au titre des charges.
C’est dans ce contexte que Maître [M] [U] [B] ès qualité a saisi, par assignations, le Tribunal d’une demande de désignation d’un expert financier avec pour mission notamment d’analyser la situation financière du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], d’étudier les perspectives de procédures et de recouvrements des impayés, et enfin de faire toute constatation utile quant à l’avenir financier de la copropriété.
Par jugement du 14 octobre 2021, le Juge a désigné pour ce faire, un collège d’experts.
En date du 31 mai 2022, le collège d’experts a déposé un rapport duquel il ressort que le déséquilibre financier du SDC [Adresse 5] est abyssal.
Les experts précisent que cette situation entraine l’impossibilité d’assurer la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes du syndicat des copropriétaires.
C’est dans ces conditions que par jugement en date du 6 octobre 2022, le Tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES a déclaré l’état de carence du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] en application de l’article L.615-6 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Selon exploit d’huissier en date du 5 octobre 2023, la SA EDF a fait assigner la SELARL [U] [B] – ALIREZAI, prise en la personne de Maître [M] [U] [B], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], devant le Tribunal Judiciaire d’EVRY aux fins de voir le tribunal :
- Condamner Ia SELARL [U] [B] - ALIZERAI, es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Ia Société EDF Ia somme de 134 966,98 € à titre provisionnel ;
- Condamner Ia SELARL [U] [B] – ALIZERAI, es qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Ia Société EDF Ia somme de 1.500 €, sur Ie fondement de I'articIe 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Ia SELARL [U] [B] - ALIZERAI, es qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux entiers dépens de I’instance.
Par conclusions en date du 11 janvier 2024, la SELARL [U] [B] – ALIREZAI, prise en la personne de Maître [M] [U] [B], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], demande au tribunal de :
- DEBOUTER la Société EDF de sa demande au titre des intérêts, à hauteur de 4 995,42 €uros,
- STATUER ce que de droit sur la demande de condamnation qui ne pourra qu’être limitée à 129.971,56 €uros,
- STATUER ce que de droit sur les dépens,
- DEBOUTER la Société EDF de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 janvier 2024.
MOTIFS
Sur la demande principale
La Société EDF sollicite le paiement de plusieurs factures à hauteur de 134.966,98 €uros, soit :
- La facture 10124304535 du 09/02/2021 d’un montant de 40 914,34 €uros : le montant de cette facture n’est pas contesté, puisque cela correspondant à l’abonnement gaz, aux consommations, aux taxes et contributions,
- La facture 10125531055 du 04/03/2021 d’un montant de 10 774,73 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 10 656,26 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté
✓ 78,47 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 10124304535
- La facture 10127035692 du 31/03/2021 d’un montant de 10 266,71 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 9 891,95 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté,
✓ 334,76 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535 et de la facture 101255531055,
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 10125531055
- La facture 10128289965 du 30/04/2021 d’un montant de 12 664,47 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 12 162,66 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté,
✓ 461,81 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535, de la facture 101255531055, et de la facture 10127035692
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 10127035692
- La facture 1013084999 du 04/06/2021 d’un montant de 7 278,83 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 6 592,81 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté,
✓ 646,02 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535, de la
facture 101255531055, de la facture 10127035692 et de la facture 10128289965
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 10128289965
- La facture 10131002384 du 26/06/2021 d’un montant de 3 238,38 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 2 794,61 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté,
✓ 443,77 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535, de la facture 101255531055, de la facture 10127035692 et de la facture 10128289965
- La facture 10132883744 du 29/07/2021 d’un montant de 4 549,35 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 3 724,62 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté,
✓ 744,73 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535, de la facture 101255531055, de la facture 10127035692 de la facture 10128289965, de la facture 1013084999 et de la facture 10131002384
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 1013084999
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 10131002384
- La facture 10134529346 du 01/09/2021 d’un montant de 5 539,31 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 4 707,57 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté,
✓ 791,64 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535, de la facture 101255531055, de la facture 10127035692 de la facture 10128289965, de la facture 1013084999, de la facture 10131002384 et de la facture 10132883744
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 10132883744
- La facture 10136581713 du 05/10/2021 d’un montant de 5 125,22 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 4 254,04 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté,
✓ 831,18 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535, de la facture 101255531055, de la facture 10127035692 de la facture 10128289965, de la facture 1013084999, de la facture 10131002384, de la facture 10132883744 et de la facture 10134529346
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 10134529346
- La facture 10137935186 du 31/10/2021 d’un montant de 5 895,28 €uros : le montant de cette facture se décompose de la façon suivante :
✓ 5 192,24 € TTC au titre de l’abonnement gaz, consommations, taxes et contributions, qui n’est pas contesté,
✓ 663,04 € au titre des intérêts pour retard de paiement de la facture 10124304535, de la facture 101255531055, de la facture 10127035692 de la facture 10128289965, de la facture 1013084999, de la facture 10131002384, de la facture 10132883744, de la facture 10134529346 et de la facture 10136581713
✓ 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire de retard de paiement de la facture 10136581713
- La facture 10147946588 du 17/04/2022 d’un montant de 19 609,65 €uros : le montant de cette facture n’est pas contesté, puisque cela correspondant à l’abonnement gaz, aux consommations, prestations techniques, aux taxes et contributions,
- La facture 10160069466 du 04/11/2022 d’un montant de 9 110,71 €uros : le montant de cette facture n’est pas contesté, puisque cela correspondant à l’abonnement gaz, aux consommations, prestations techniques, aux taxes et contributions.
C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne conteste pas le montant des factures relatives à la consommation des fluides mais s’oppose au paiement des intérêts de retard, soit une somme contestée totale de 4.995,42 euros.
Il y a lieu en effet de rappeler qu’eu égard à la situation financière très obérée du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] depuis plusieurs années, l’administrateur n’est pas en mesure de procéder au paiement des factures puisque ne disposant d’aucune trésorerie et ne pourra procéder à des versements qu’au terme de l‘opération d’expropriation prévue.
Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la SA EDF pour la somme totale de 129.971,56 euros correspondant aux factures impayées et indemnités forfaitaires et de rejeter la demande au titre des intérêts de retard.
Sur les demandes accessoires
La SELARL [U] [B] – ALIREZAI, prise en la personne de Maître [M] [U] [B], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Condamne la SELARL [U] [B] – ALIREZAI, prise en la personne de Maître [M] [U] [B], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], à payer à la SA EDF la somme de 129.971,56 euros au titre des factures impayées et indemnités forfaitaires ;
Condamne la SELARL [U] [B] – ALIREZAI, prise en la personne de Maître [M] [U] [B], ès-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], aux dépens ;
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Ainsi fait et rendu le VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
