| France, Tribunal judiciaire d'Évry, Chambre des référés, 07 juin 2024, 24/00124

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 7 juin 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00124 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P3QC

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 10 mai 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. DE LA BUTTES AUX BERGERS
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Catherine DUPUY de l’AARPI BCTG AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : T01

répertoire général n°24/290

S.A. JAULIN
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Sophie JUGE, demeurant [Adresse 9], avocat plaidante au barreau de LYON

DEMANDERESSES

D'UNE PART

ET :

S.A.S. JAULIN
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Sophie JUGE, demeurant [Adresse 9], avocat plaidante au barreau de LYON

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES PIONNIERS
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Catherine DUPUY de l’AARPI BCTG AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : T01

PARTIE INTERVENANTE

répertoire général n°24/290

S.C.I. LES PIONNIERS
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Catherine DUPUY de l’AARPI BCTG AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : T01

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la SCI de la Butte aux Bergers a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry la SA JAULIN, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et aux fins de la voir condamner à lui payer une provision d'un montant de 157.549,28 euros correspondant au montant de l'indemnité d'éviction demeurée impayée depuis le 1er janvier 2024.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/00124.

Au soutien de sa demande, la SCI de la Butte aux Bergers expose que :

- par acte sous seing privé du 21 décembre 2012, la SCI les Pionniers a donné à bail à la SA JAULIN des locaux commerciaux situés [Adresse 6] à [Localité 15] pour une durée de neuf années

- par acte sous seing privé du 1er janvier 2015, elle a donné à bail à la SA JAULIN des locaux commerciaux mitoyens situés [Adresse 4] à [Localité 15] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 446.390 euros hors taxes payable trimestriellement et d'avance
- par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, elle lui a délivré congé pour le 31 décembre 2023 pour les locaux situés [Adresse 4]
- elle a fait réaliser une expertise amiable par le cabinet Robine et Associés aux fins d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due
- la SA JAULIN a elle même fait réaliser une expertise amiable par Monsieur [Z], aux mêmes fins
- les parties s'opposent sur le montant de l'indemnité d'éviction
- dès lors, elle est bien fondée à solliciter une expertise judiciaire aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 6 février 2024 au cours de laquelle la SCI de la Butte aux Bergers, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens figurant aux termes de son acte introductif d'instance.

Par acte en date du 8 mars 2024, la SA JAULIN a fait assigner la SCI les Pionniers devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de jonction des deux procédures.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/00390.

La SA JAULIN, représentée par avocat, a formé protestations et réserves sur la demande d'expertise, tout en sollicitant un complément de mission. Elle a en outre sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI de la Butte aux Bergers à lui verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 1.710.000 euros à valoir sur l'indemnité d'éviction.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

- en sus des deux baux en date des 21 décembre 2012 et 1er janvier 2015, elle a également pris à bail des locaux commerciaux mitoyens situés [Adresse 14] à [Localité 15], parcelle AB [Cadastre 7] et au nord de la parcelle AB [Cadastre 8], donnés à bail par la SCI les Terres Bleues

- s'agissant des locaux donnés à bail par la SCI les Pionniers, un congé puis un droit de repentir lui ont été délivrés

- la notification de ce droit de repentir lui a ouvert des perspectives de pérennité qui l'ont amenée à réaliser des investissements importants

- en tout état de cause, les locaux objet des 3 baux sont indissociables, ce dont l'expert devra tenir compte dans l'exercice de sa mission afin de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 15]

- la SCI de la Butte aux Bergers ayant offert de régler, amiablement, la somme de 1.710.000 euros, mais bien fondée à solliciter la condamnation à payer cette somme non sérieusement contestable à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction

La SA JAULIN ayant indiqué avoir procédé au paiement de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2024, le Président a autorisé la SCI de la Butte aux Bergers à lui faire part des éventuels règlements intervenus par note en délibéré.

Par note en délibéré en date du 16 mai 2024, la SCI de la Butte aux Bergers a indiqué qu'aucun règlement n'était intervenu. Elle a par ailleurs précisé qu'une procédure au fond enregistrée sous le numéro de répertoire général 21/4607 oppose effectivement la SCI des Pionniers à la SA JAULIN mais a fait l'objet d'une mesure de radiation selon ordonnance en date du 19 octobre 2023.

Par note en délibéré en date du 21 mai 2024, la SA JAULIN a précisé que le juge des référés est incompétent pour ordonner une expertise, le juge du fond étant d'ores et déjà saisi d'une demande d'expertise formée à titre subsidiaire dans le cadre de l'instance enregistrée sous le numéro de répertoire général 21/4607 opposant effectivement la SCI des Pionniers à la SA JAULIN, la radiation ayant uniquement pour effet de suspendre le cours de la procédure.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d'ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général 24/00124 et 24/00290 sous le numéro de l'instance la plus ancienne, soit le numéro 24/00124.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé et qu'il résulte de ces dispositions que justifie d'un motif légitime la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.

Selon l'article 789 du code procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable et pour ordonner toute mesure d'instruction.

En l'espèce, l'instance pendante sous le numéro de répertoire général 21/4607 a notamment pour objet, à titre principal, de voir fixer la valeur locative du bien situé [Adresse 6] à [Localité 15] et de voir condamner la SCI les Pionniers à payer à la SA JAULIN diverses sommes au titre des frais annexes et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise judiciaire relative à la valeur locative des lieux.

Or, la présente instance a pour objet de voir ordonner une expertise judiciaire relative à la fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'ocupation s'agissant des locaux donnés à bail par la SCI de la Butte aux Bergers, situés [Adresse 4] à [Localité 15]

Il s'ensuit que les deux instances n'opposent pas les mêmes parties et n'ont pas le même objet.

En conséquence, le juge des référés se déclarera compétent pour statuer sur les demandes formées par la SCI de la Butte aux Bergers.

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé et qu'il résulte de ces dispositions que justifie d'un motif légitime la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.

L'appréciation du motif légitime n'est pas subordonnée à la constatation de l'absence de contestation sérieuse mais seulement à la démonstration de ce qu'une action au fond ne serait pas manifestement irrecevable ou vouée à l'échec. L'application de l'article 145 du code de procédure civile n'implique aucun préjugé sur la responsabilité ou l'obligation à indemnisation des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Il suffit de constater qu'une telle action est possible, qu'elle a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que la solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas atteinte aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

Il ressort des pièces versées aux débats par la SCI de la Butte aux Bergers, notamment du bail commerciant liant les parties, du congé avec refus de renouvellement en date du 28 juin 2023, des rapports d'expertise amiable, qu'elle justifie d'un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la SA JAULIN.

Dès lors, il y a lieu d'ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d'un éventuel procès au fond. En conséquence la provision à valoir sur le coût de cette expertise sera mise à la charge de la SCI de la Butte aux Bergers.

Sur la demande provisionnelle en paiement

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

En l'espèce, la SCI de la Butte aux Bergers sollicite la condamnation de la SA JAULIN à lui payer une somme provisionnelle d'un montant de 157.549,28 euros TTC se décomposant comme suit :
- 21.052,32 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation complémentaire due pour le premier trimestre 2024, compte tenu de l'expiration de la réduction annuelle de 40.000 euros contractuellement convenue entre les parties
- 118 953,36 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation majorée due pour le deuxième trimestre 2024
- 17.543,60 euros TTC au titre de l'ajustement du dépôt de garantie.

La SA JAULIN conteste devoir les majorations de l'indemnité d'occupation et du dépôt de garantie et indique avoir réglé l'indemnité d'occupation due pour le deuxième trimestre 2024 correspondant au montant de l'ancien loyer, soit la somme de 97.901,04 euros TTC mais n'en rapporte pas la preuve.

L'application de la majoration de l'indemnité d'occupation et de l'ajustement du dépôt de garantie suppose de statuer sur l'application, ou non, de la réduction annuelle d'un montant de 40.000 euros prévue aux conventions liant les parties et donc d'en interpréter les termes.

Cette demande relève de l'appréciation du fond et excède la compétence du juge des référés, juge de l'évidence.

Il convient donc de condamner la SA JAULIN à payer à la SCI de la Butte aux Bergers, en deniers ou quittance, la somme non contestable de 97.901,04 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation due pour le deuxième trimestre 2024.

Le surplus des demandes, au titre de la majoration de l'indemnité d'éviction et de l'ajustement du dépôt de garantie se heurte à des contestations sérieuses de sorte qu'il n'y a lieu à référé sur ces demandes.

Sur le demande reconventionnelle en paiement d'une provision

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

La mesure d'expertise ordonnée ayant notamment pour objet de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SA JAULIN, l'octroi d'une provision à ce titre apparaît prématurée au stade des référés.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens

A ce stade de la procédure, en l'absence de partie succombante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, s'agissant au principal d'une demande d'expertise, il y a lieu de mettre les dépens à la charge du demandeur à la mesure, dans l'intérêt duquel celle-ci est ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 24/00124 et RG 24/00290 sous le numéro RG 24/00124 ;

SE DECLARE compétent pour statuer sur les demandes de la SCI de la Butte aux Bergers ;

ORDONNE une expertise judiciaire au contradictoire de l'ensemble des parties ;

DESIGNE pour y procéder :

Monsieur [W] [Y]
[Adresse 10]
[Localité 11]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : [XXXXXXXX02]
Email : [Courriel 16]

DIT que l'expert aura pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe de la contradiction,

- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

- visiter les lieux situés :
-[Adresse 4] à [Localité 15]
-[Adresse 6] à [Localité 15]
-[Adresse 14] à [Localité 15], parcelle AB [Cadastre 7] et au nord de la parcelle AB [Cadastre 8]

- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous les éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction pouvant être due à la SA JAULIN par la SCI de la Butte aux Bergers, s'agissant des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 15]

et :

- donner son avis sur le caractère dissociable ou non des locaux situés [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 14] à [Localité 15], repectivement donnés à bail par la SCI de la Butte aux Bergers, la SCI les Pionniers et la SCI les Terres Bleues

- dire si le transfert du fonds est possible, et alors donner son avis sur le coût d'un tel transfert, compte-tenu des frais et droits de mutation exposés, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert

- dire si le transfert du fonds n'est pas possible, et alors donner son avis sur la valeur de la perte du fonds, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique et de la réparation du trouble commercial

- rechercher tous les éléments permettant de déterminer, en application de l'article L145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation qui serait due par la SA JAULIN pour l'occupation des lieux, à compter du 1er janvier 2024, date d'effet du congé, jusqu'à libération complète et la remise des clés, et donner son avis sur le montant de cette indemnité

- présenter toutes observations utiles

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'EVRY, [Adresse 13], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

- En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
- En les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent ;
- En fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
- En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

Dans le but de limiter les frais d'expertise, INVITE les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI de la Butte aux Bergers entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 13] ([Courriel 17] / Tél : [XXXXXXXX03] ou [XXXXXXXX012]), dans le délai de six semaines à compter de la notification par le greffe de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

CONDAMNE la SA JAULIN à payer à la SCI de la Butte aux Bergers, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 97.901,04 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation due pour le deuxième trimestre 2024 ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de condamnations provisionnelles ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en paiement à hauteur de la somme de 1.710.000 euros ;

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI de la Butte aux Bergers aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 7 juin 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier,Le Juge des Référés,