RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 17 mai 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00254 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5CL
PRONONCÉE PAR
Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 26 avril 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. [J]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE
Madame [G] [D] épouse [J]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE
Monsieur [N], [B] [J]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEURS
D'UNE PART
ET :
S.A.S. VARIETE FRANCAISE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Coralie MEMIN, avocate au barreau de l’ESSONNE
Monsieur [U] [L]
demeurant [Adresse 1]
non comparant ni constitué
DÉFENDEURS
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.
**************
EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice délivrés le 28 février 2024, la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J], propriétaires de locaux commerciaux situés à [Localité 4] et donnés à bail à la SAS VARIETE FRANÇAISE, ont assigné cette dernière ainsi que Monsieur [U] [L], en sa qualité de caution solidaire, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 544 du code civil et de l'article L145-41 du code de commerce, aux fins de :
dire et juger la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] recevables et bien fondés en leurs fins, moyens et prétentions, et y faisant droit ;constater, à compter du 15 décembre 2023, l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 30 novembre 2018, à la SAS VARIETE FRANÇAISE par la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] portant sur des locaux, sis [Adresse 2] ;ordonner, faute de départ volontaire de la SAS VARIETE FRANÇAISE, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;autoriser la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] à faire transporter et séquestrer dans tel garde meuble de son choix, aux frais de la partie expulsée, les meubles laissés dans les lieux loués ;condamner solidairement la SAS VARIETE PRANCAISB et Monsieur [U] [L] à payer à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] :une indemnité d'occupation égale à 150 fois le montant du loyer, augmentée des charges à compter du 16 décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux loués,la somme provisionnelle de 11.670,39 euros, terme de janvier 2024 inclus, au titre des loyers et indemnités d'occupation, augmentée des intérêts conventionnels de 1.5% par mois à compter du 16 novembre 2023, date du commandement, sur la somme 6.822 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
la somme de 1.167,04 euros au titre de la clause pénale sur les sommes échues,la somme de 300 euros par mois au titre de la clause pénale sur les indemnités d'occupation à échoir jusqu'à libération effective des lieux,
dire que lesdites sommes porteront intérêt au 1,5% par mois à compter de chacune des échéances impayées par application des clauses du bail ;condamné solidairement la SAS VARIETE PRANCAISE et Monsieur [U] [L] à payer à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] la somme de 2.640 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de signification du commandement du 16 novembre 2023, les frais de signification d'assignation, les frais de notification à créanciers inscrits, les frais de signification d'ordonnance, et les dépens d'exécution.
Au soutien de leurs demandes, la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] exposent que :
par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2018, ils ont donné à bail des locaux commerciaux situés [Adresse 2], à la SAS VARIETE FRANÇAISE, pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2018, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors charges et hors taxes ;aux termes d'un acte sous seing privé séparé, Monsieur [U] [L] s'est porté caution des engagements de la SAS VARIETE FRANÇAISE ;la SAS VARIETE FRANÇAISE n'ayant pas payé ses échéances locatives, la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] lui ont adressé une lettre de mise en demeure datée du 11 octobre 2023, en vain ;le 16 novembre 2023, ils lui ont donc fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme en principal de 6.822 euros, qui est demeuré infructueux ;la SAS VARIETE FRANÇAISE ne réglant pas ses loyers courants, la dette n'a cessé d'augmenter ;ils ont une dernière fois tenté de trouver une solution amiable en adressant une nouvelle mise en demeure datée du 6 janvier 2024 à la SAS VARIETE FRANÇAISE et Monsieur [U] [L], sans succès.
L'affaire, initialement appelée le 2 avril 2024, a été renvoyée à l'audience du 26 avril suivant, au cours de laquelle la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J], représentés par leur conseil, ont déposé leurs pièces telles que visées dans leurs écritures et soutenu leurs conclusions, indiquant que dans le cadre d'échanges postérieures à la délivrance de l'assignation, la société VARIETE FRANÇAISE a reconnu ne pas pouvoir poursuivre le paiement du loyer et que le montant des loyers et charges dus à avril 2024 s'élevait à la somme de 17.122 euros et qu'il a donc été décidé que les clefs seraient remises au plus tard le 30 avril 2024 et ce qui suit :
dire et juger la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] recevables et bien fondés en leurs fins, moyens et prétentions, et y faisant droit ;constater, à compter du 15 décembre 2023, l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 30 novembre 2018, à la SAS VARIETE FRANÇAISE par la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] portant sur des locaux, sis [Adresse 2] ;condamner solidairement la société VARIETE FRANCAISE et Monsieur [U] [L] à payer à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] la somme provisionnelle de 17.222 euros, terme d'avril 2024 inclus, au titre des loyers et indemnités d'occupation ;ordonner, faute de départ volontaire au plus tard le 30 avril 2024 de la SAS VARIETE FRANÇAISE, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;autoriser la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] à faire transporter et séquestrer dans tel garde meuble de son choix, aux frais de la partie expulsée, les meubles laissés dans les lieux loués ;condamner solidairement, faute de départ volontaire au 30 avril 2024, la SAS VARIETE PRANCAISE et Monsieur [U] [L] à payer la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J], une indemnité d'occupation égale à 150 fois le montant du loyer, augmentée des charges à compter du 16 décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux loués,condamner solidairement la SAS VARIETE PRANCAISE et Monsieur [U] [L] à payer la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] la somme de 1.722,20 euros au titre de la clause pénale sur les sommes échues ;condamner solidairement, faute de départ volontaire au 30 avril 2024, la SAS VARIETE PRANCAISE et Monsieur [U] [L] à payer la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] la somme de 300 euros par mois au titre de la clause pénale sur les indemnités d'occupation à échoir jusqu'à libération effective des lieux ;dire que lesdites sommes porteront intérêt au 1,5% par mois à compter de chacune des échéances impayées par application des clauses du bail ;
En tout état de cause,
condamner solidairement la SAS VARIETE PRANCAISE et Monsieur [U] [L] à payer la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] la somme de 2.640 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de signification du commandement du 16 novembre 2023, les frais de signification d'assignation, les frais de notification à créanciers inscrits, les frais de signification d'ordonnance, et les dépens d'exécution.
La SAS VARIETE FRANÇAISE, représentée par avocat, a oralement donné son accord sur la résiliation du bail au 30 avril 2024, a reconnu le principe de sa dette locative d'un montant de 17.122 euros et accepté les autres demandes, rajoutant souhaiter la restitution du dépôt de garantie sous réserve que les locaux soient restitués en bon état de réparation locatives, ce à quoi les demandeurs ont donné leur accord.
Bien que régulièrement assigné Monsieur [U] [L] n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
I. Sur l'accord des parties
A titre liminaire, il convient de relever qu'aux termes de leurs conclusions, la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] développent que « dans le cadre des échanges postérieures à la délivrance de l'assignation, la SAS VARIETE FRANCAISE a reconnu ne pas pouvoir poursuivre l'exécution du loyer. Il a donc été décidé que les clefs soient remises au plus tard le 30 avril 2024. La SAS VARIETE FRANCAISE reconnait que le montant des loyers et charge dus à avril 2024 inclus s'élève à la somme de 17.122 euros. Il a donc été convenu ce qui suit au dispositif des présentes écritures ».
Or, force est de constater que le dispositif sollicite la condamnation solidaire de la SAS VARIETE FRANCAISE et de Monsieur [U] [L], alors que ce dernier n'est ni comparant ni représenté à l'instance, n'étant pas partie à l'accord soumis dans la présente instance.
De plus, le montant sollicité à hauteur de 17.222 euros est supérieur à celui reconnu par la SAS VARIETE FRANCAISE de 17.122 euros.
Par conséquent et notamment du fait de la défaillance d'une des parties, le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut homologuer un quelconque accord.
Toutefois, il sera donné acte à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] de leur accord à la restitution du dépôt de garantie, sous réserve que les locaux soient restitués en bon état de réparation locatives.
II. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] justifient, par la production du bail en date du 30 novembre 2018 et de l'acte de cautionnement, du commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 et du décompte arrêté au mois d'avril 2024 inclus, que leur locataire, la SAS VARIETE FRANCAISE, a cessé de payer ses loyers.
Le bail stipule en son article 32 que « A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou des indemnités d'occupation prévues par l'article L.145-8 du code de commerce, ou encore d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail et après un mois après un commandement de payer ou d'exécuter délivré par acte extra judiciaire resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».
La SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] ont fait délivrer à la SAS VARIETE FRANÇAISE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce le 16 novembre 2023 d'avoir à payer la somme, en principal, de 6.822 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2023 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce, le 16 novembre 2023, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 17 décembre 2023.
L'obligation de la SAS VARIETE FRANÇAISE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, à défaut de départ volontaire au 30 avril 2024, et d'autoriser la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
III. Sur les biens mobiliers
Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
IV. Sur les demandes en paiement
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur l'engagement de caution solidaire de Monsieur [U] [L]
La SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] produisent, au soutien de leur demande de condamnations solidaires de la SAS VARIETE FRANCAISE et de Monsieur [U] [L] en paiement de la provision, de l'indemnité d'occupation, de la clause pénale et autres indemnités contractuelles et des frais irrépétibles et des dépens, l'acte de cautionnement signé par Monsieur [U] [L], non daté, visant le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais de procédure dus en vertu du bail à compter du 1er décembre 2018 pour une durée de 9 ans.
Cet acte comporte les mentions dactylographiées de ce que la caution s'est expressément engagée solidairement avec la SAS VARIETE FRANCAISE pour la durée de 9 ans du bail et dans la limite de la somme de 248.400 euros couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard dus par la SAS VARIETE FRANCAISE et a perdu le bénéfice de division et de discussion.
Ni la SAS VARIETE FRANCAISE ni Monsieur [U] [L] ne conteste la régularité de cet engagement de cautionnement.
La SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] ont mis en demeure, par lettres recommandées en date des 11 octobre 2023 et 6 janvier 2024, Monsieur [U] [L] de payer les sommes dues au titre des loyers, charges et taxes impayés, à défaut de quoi un commandement de payer serait délivré et une procédure de résiliation de plein droit serait engagé.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré, par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, à la société VARIETE FRANCAISE, n'a pas été dénoncé à Monsieur [U] [L],
Toutefois, l'absence de dénonciation du commandement de payer à la caution n'exonère pas celle-ci de l'exécution de son engagement mais a pour seul effet en application de l'article 2295 du code civil d'interdire au créancier de réclamer à la caution les frais exposés avant cette dénonciation à l'exception des frais de première demande résultant des mesures que doit prendre tout créancier s'il n'est pas payé à l'échéance (mise en demeure, sommation, commandement de payer)
Par conséquent, Monsieur [U] [L] sera tenu solidairement avec la SAS VARIETE FRANCAISE au paiement des sommes provisionnelles dues au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayées, dans la limite du montant de son engagement de caution solidaire.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux de la SAS VARIETE FRANÇAISE causant un préjudice à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J], ceux-ci sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 17 décembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation
La SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] sollicitent la condamnation solidaire de la SAS VARIETE FRANÇAISE et de Monsieur [U] [L] à leur payer la somme de 17.222 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois d'avril 2024 inclus.
Cependant, il convient de relever que le décompte produit et dont le quantum est reconnu par la SAS VARIETE FRANCAISE, fait état d'une dette locative d'un montant de 17.122 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois d'avril 2024 inclus.
Par conséquent, la SAS VARIETE FRANÇAISE et Monsieur [U] [L] en sa qualité de caution solidaire, seront condamnés solidairement à payer à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois d'avril 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 17.122 euros.
Sur les demandes au titre de la clause pénale et des indemnités contractuelles
La SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] sollicitent la condamnation solidaire de la société VARIETE FRANCAISE et de Monsieur [U] [L] au paiement de la somme de 300 euros par mois au titre de la clause pénale sur les indemnités d'occupation, et à la somme de 1722,20 euros au titre de la clause pénale sur les sommes échues et de dire que les sommes dues porteront intérêt au taux de 1,5 % par mois à compter de chacune des échéances impayées, en application de stipulations contractuelles.
Or, les clauses pénales contractuelles étant susceptibles de modulation par le juge du fond, il convient de considérer qu'elles ne sont pas non sérieusement contestables et il y a ainsi lieu de rejeter en référé les demandes susvisées.
V. Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SAS VARIETE FRANÇAISE qui succombe à la présente instance sera condamnée solidairement avec Monsieur [U] [L], caution solidaire, aux entiers dépens comprenant notamment les frais de signification du commandement du 16 novembre 2023, de signification d'assignation, de notification à créanciers inscrits et de signification d'ordonnance.
En revanche, les frais d'exécution forcée sont futurs et éventuels, ne rentrent pas dans les dépens et la question de leur charge relève de la compétence du juge de l'exécution.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SAS VARIETE FRANÇAISE, partie succombante, sera condamnée solidairement avec sa caution Monsieur [U] [L] à payer à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J], la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande d'homologation d'accord ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 décembre 2023 ;
ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire au 30 avril 2024, de la SAS VARIETE FRANÇAISE et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS VARIETE FRANÇAISE, à compter de la résiliation du bail, au 17 décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
CONDAMNE solidairement la SAS VARIETE FRANÇAISE et Monsieur [U] [L] en sa qualité de caution solidaire, ce dernier dans la limite de son engagement de caution solidaire, à payer à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2024 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE solidairement la SAS VARIETE FRANÇAISE et Monsieur [U] [L], en sa qualité de caution, à payer à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J], la somme provisionnelle de 17.122 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2024 inclus ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes fondées sur la clause pénale du bail et autres indemnités contractuelles ;
DONNE ACTE à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J] de leur accord à la restitution du dépôt de garantie, sous réserve que les locaux soient restitués en bon état de réparation locative ;
CONDAMNE solidairement la SAS VARIETE FRANÇAISE et Monsieur [U] [L], en sa qualité de caution, à payer à la SCI [J], Monsieur [N] [J] et Madame [G] [D] épouse [J], la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement la SAS VARIETE FRANÇAISE et Monsieur [U] [L], en sa qualité de caution, aux dépens en ce compris le coût de signification du commandement du 16 novembre 2023, de signification d'assignation, de notification à créanciers inscrits et de signification d'ordonnance.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 mai 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier,Le Juge des Référés,
