Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
14 AOUT 2024
N° RG 22/05567 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q4UY
Code NAC : 71F
DEMANDERESSES :
1/ Madame [K] [M]
née le 22 Mai 1973 à [Localité 6] (59),
demeurant [Adresse 1],
Madame [D] [P]
née le 19 Octobre 1997 à [Localité 3] (34),
demeurant [Adresse 1],
représentées par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 5] IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 435 355 870 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
ACTE INITIAL du 19 Octobre 2022 reçu au greffe le 24 Octobre 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Mars 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Mai 2024 prorogé au 14 Août 2024 pour surcharge magistrat.
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EXPOSE DU LITIGE
Mme [P] est propriétaire de lots au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (78), soumis au statut de la copropriété, correspondant à un appartement et un emplacement de parking.
Mme [M] est également propriétaire d'un appartement et d'un parking au sein du même ensemble immobilier.
L'ensemble immobilier compte trois copropriétaires : Mme [P], Mme [M] et M. [H]. Celui-ci a exercé pendant plusieurs années les fonctions de syndic bénévole. Depuis le 1er juillet 2021, le syndic en exercice est la société [Localité 5] IMMOBILIER.
Une assemblée générale a été convoquée pour le 12 juillet 2022 et s'est tenue hors la présence des copropriétaires.
C'est dans ce contexte que Mme [M] et Mme [P] ont, par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] (78) en annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2022 ou à titre subsidiaire de certaines de ses résolutions.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2023, Mme [M] et Mme [P] demandent au Tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL
- DIRE et JUGER Madame [P] et Madame [M] recevables et bien fondées en leur action, fins et prétentions
- Prononcer la nullité de l'assemblée générale du 12 juillet 2022, laquelle sera dite nulle et nul effet
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Ordonner l'annulation des résolutions n°1, 3, 4, 5 et 7 de l'assemblée générale du 12 juillet 2022
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- Débouter le défendeur de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 5] IMMOBILIER, à restituer aux deux demanderesses tous les frais procédure et d'avocat engendrés par la présente affaire, qu'ils ont réglés en leur qualité de copropriétaires conformément à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et les exempter de toute dépense à venir du chef de cette procédure
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 5] IMMOBILIER, à verser à Madame [P] et à Madame [M] le somme de 1.500 € chacune au titre de l'article 700 du CPC
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 5] IMMOBILIER, aux entiers dépens.
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :
JUGER Madame [K] [M] et Madame [D] [P] irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes,
DEBOUTER Madame [K] [M] et Madame [D] [P] de l'ensemble de leurs demandes, à titre principal, tendant à l'annulation de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 12 juillet 2022 ;
DEBOUTER Madame [K] [M] et Madame [D] [P] de l'ensemble de leurs demandes, à titre subsidiaire, tendant à l'annulation des résolutions n°1, 3, 4, 5 et 7 de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 12 juillet 2022 ;
DEBOUTER Madame [K] [M] et Madame [D] [P] de leurs demandes accessoires au titre des frais de la présente procédure ;
CONDAMNER Madame [K] [M] et Madame [D] [P] à payer la somme de 3000 € au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice, la société [Localité 5] IMMOBILIER, ayant son siège social sis [Adresse 2] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER Madame [K] [M] et Madame [D] [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 20 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble
Mme [P] et Mme [M] font valoir que la convocation a été délivrée tardivement sans respecter le délai prévu par l'article 9 alinéa 3 du décret du
17 mars 1967. Elles exposent, qu'en l'espèce, aux termes d'un courrier daté
du 15 juin 2022 mais non reçu, Mme [P] était convoquée à l'Assemblée Générale fixée le 12 juillet 2022 ; que le 23 juin 2022, Mme [P] a reçu la convocation de M. [H] et le 22 juin 2022, Mme [P] a reçu la convocation de Mme [M]. Mme [M] n'a, quant à elle, jamais reçu sa convocation et c'est Madame [P] qui l'a avisée de la tenue de l'AG. Elles ajoutent que la preuve de l'envoi et de la réception des AR par les copropriétaires en temps utile, n'est nullement rapportée par le syndicat des copropriétaires. Répondant à l'argument tenant au fait que les votes par correspondances aient été adressés, elles arguent que ces votes n'ont en réalité été possibles que par l'envoi, in extremis et par mail, des bulletins de vote par correspondance par le syndic, le 4 juillet 2022.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic a adressé par courriers recommandés à Mme [P], à Mme [M] et aux époux [H] l'avis de convocation, datée du 15 juin 2022, que ces courriers ont été adressés par courrier recommandé le 17 avril 2022 et ont été reçus par chacun des copropriétaires dans le délai légal de convocation. Il ajoute que selon avis de la poste, les destinataires ont reçu les convocations le 20 juin 2022. Il argue encore que Mme [P] et Mme [M] ont adressé les 5 et 6 juillet 2022 le formulaire de vote par correspondance nominatif.
Aux termes de l'article 9 alinéa 3 du Décret du 17 mars 1967 :
« La convocation contient l'indication des lieux, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble ».
En sus, l'article 64 du Décret du 17 mars 1967 précise que :
« Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement ».
La règle suivant laquelle le délai séparant la convocation de la tenue de l'assemblée générale est un principe d'ordre public. Dès lors que le délai légal de 21 jours n'a pas été respecté, la nullité de l'assemblée générale doit être prononcée.
Il appartient au syndic de démontrer la régularité de la convocation. A l'inverse, ne justifie pas l'annulation le copropriétaire qui soutient sans en rapporter la preuve que les accusés de réception produits par le syndicat des copropriétaires ne concernent pas l'assemblée générale contestée.
En l'espèce, ainsi que le font valoir à juste titre les demanderesses, la pièce N°2 produite par le syndicat des copropriétaires comporte un tampon daté du
17 juin 2022 mais est dépourvu de toute signature des copropriétaires concernés. Elle permet tout au plus de justifier d'un dépôt le 17 juin au bureau de poste de [Localité 4] avant envoi des lettres aux intéressés mais aucunement de la présentation des courriers.
Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs les copies des avis de convocation sans aucun justificatif d'envoi et de réception ce qui ne permet pas davantage de s'assurer du délai de convocation.
Le moyen tiré de l'envoi des formulaires de vote par correspondance est par ailleurs inopérant dès lors qu'il résulte d'une jurisprudence établie que même la présence et le vote du copropriétaire lors de l'assemblée générale ne permet pas de couvrir l'irrégularité de celle-ci résultant du non respect du délai de convocation. Or l'envoi des formulaires quelques jours avant l'assemblée générale ne permet pas d'établir celui-ci.
Il découle de ces constatations que l'assemblée générale contestée doit être annulée sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens soulevés en demande.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante sera condamné à payer à Mme [P] et à Mme [M] la somme de 1.500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Les demanderesses seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du
10 juillet 1965.
L'exécution provisoire est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,
Annule l'assemblée générale du 12 juillet 2022 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [P] et à Mme [M] la somme de 1.500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens de l'instance ;
Dit que Mme [P] et Mme [M] seront dispensées de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 AOÛT 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
