Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
13 AOÛT 2024
N° RG 19/07912 - N° Portalis DB22-W-B7D-PEUN
Code NAC : 64B
E.J.
DEMANDERESSES :
1/ La société G2V WORKS, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 418 640 264 dont le siège social est situé [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
2/ La société LES TROIS KING, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
524 562 816 dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité,
représentées par Maître Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et Maître Raphael BENILLOUCHE de la SELARL RDB ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDEURS :
1/ Monsieur [I], [U], [K] [D]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 14] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 7],
représenté par Maître Oz Rahsan VARGUN du CABINET D’AVOCATS OZ & IZ, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Florence FAURE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
2/ La société AXA FRANCE IARD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Laurent KARILA de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Delphine LAMADON de la SELARL KARILA DE VAN & LAMADON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
3/ La société L’AUXILIAIRE, mutuelle d’assurance des professionnels du bâtiment et des travaux publics, entreprise régie par le code des assurances, société d’assurance mutuelle ayant comme identifiant SIRET au siège le numéro 775 649 056 00014, code APE 660 E, dont le siège social est situé
[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Maître Marie-Charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Banna NDAO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
4/ La société QUADRAL PROMOTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de METZ sous le numéro 435 150 024 dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité,
représentée par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Xavier NGUYEN, avocat plaidant au barreau de PARIS.
5/ S.A.R.L. EDIFIRA, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 508 528 353 dont le siège social est situé [Adresse 11], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
.
ACTE INITIAL du 21 Novembre 2019 reçu au greffe le 06 Décembre 2019.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Janvier 2024, après le rapport
de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré
au 14 Mars 2024 prorogé au 25 Avril 2024, 31 Mai 2024, 28 Juin 2024 et
13 Août 2024 pour surcharge magistrat.
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR,
GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
En novembre 2016, la société QUADRAL PROMOTION (alors dénommée PROMALLIANCE), ci-après la société QUADRAL, a fait l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé [Adresse 8] [Localité 13] (78), à l'exclusion de quatre boxes de stockage en sous-sol dont la SCI LES TROIS KING est propriétaire.
Aux termes d'un bail commercial conclu le 1er janvier 2015, ces boxes étaient loués à la société G2V WORKS (ci-après la société G2V) qui les utilisait pour entreposer du matériel nécessaire à son activité.
Désireuse d'engager d'importants travaux de transformation de l'immeuble afin de construire 88 logements sociaux, la société QUADRAL a confié la réalisation de cette opération à la société FARC, assurée auprès de la société AXA FRANCE IARD.
Elle a de plus confié un contrat de maîtrise d'oeuvre à un architecte en la personne de M. [I] [D]. Celui-ci a sous-traité la maîtrise d'oeuvre du chantier à la société EDIFIRA, assurée auprès de la société L'AUXILIAIRE.
Par ordonnance de référé du 8 mars 2017, M. [G] a été désigné en tant qu'expert dans le cadre d'un référé préventif.
Cet expert a déposé son rapport en l'état le 29 mai 2020 faute d'avoir reçu un complément de consignation réclamé à la société QUADRAL. Les opérations d'expertise se sont déroulées entre le 18 avril 2017, date de la première réunion, et le 11 novembre 2019, date du dernier DIRE des demandeurs à l'instance. Le magistrat chargé du contrôle des expertises a autorisé la clôture des opérations et le dépôt du rapport par courrier du 22 novembre 2019.
Reprochant à la société QUADRAL d'avoir pris possession des boxes sans y être autorisée, par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2019, la société G2V WORKS et la SCI LES TROIS KING ont fait assigner la société QUADRAL devant ce Tribunal afin d'obtenir sa condamnation :
- à restituer les locaux sous astreinte de 100 € par jour et à régler toutes les conséquences de cette occupation illicite ;
Et à payer à la Société TROIS KING :
- 194.898 € à parfaire au titre de l'indemnité d'occupation des lieux
- 15.000 € au titre de l'évacuation des marchandises déposées dans les locaux et du nettoyage de ces derniers
- 2.342,25 € TTC afin de lui permettre de faire remplacer la porte du local n°3 à
l'identique
- 948,09 € à parfaire, au titre de l'indemnité pour les frais déboursés par la SCI
les TROIS KING
- 40.000 € à parfaire au titre de la réparation du préjudice moral
- 50.000 € au titre de la perte de la valeur de ses biens liée à l'annexion illicite des parties communes ;
- A restituer et remettre en état les parties communes annexées sans autorisation sous astreinte de 500 € par jour de retard
- 8.000 € au titre de l'article 700 du CPC.
Et à la Société G2V WORKS :
- 47.800 € au titre de la réparation de son préjudice de perte de matériel
- 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC.
Par assignation du 6 août 2020, la société QUADRAL a, au visa de l'article L124-3 du Code des assurances, appelé en garantie la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur responsabilité civile de la société FARC, étant précisé que celle-ci avait fait l'objet d'une liquidation judiciaire.
Par assignation en date du 2 mars 2021, la compagnie AXA France IARD, ès-qualités d'assureur de la société FARC a assigné en intervention forcée et en garantie Monsieur [D], en sa qualité d'Architecte maître d'oeuvre de l'opération de construction.
Monsieur [I] [D] a, à son tour, assigné par acte du 2 novembre 2021, aux fins d'intervention forcée et en garantie la société EDIFIRA et son assureur la société l'AUXILIAIRE.
L'ensemble des procédures ont été jointes par ordonnances du juge de la mise en état du 24 novembre 2020 et du 15 février 2022 .
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 mai 2023, la société G2V et la société LES TROIS KING demandent au Tribunal de :
- CONDAMNER la société QUADRAL à restituer à la SCI LES TROIS KING, les locaux ainsi que les clefs qui se trouvent toujours en sa possession, sous astreinte de 300 € par jour et par local,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES TROIS KING, la somme de 225.545 HT € à parfaire, au titre de l'indemnité d'occupation de ses locaux, jusqu'à leur parfaite libération,
- A titre subsidiaire, CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES
TROIS KING, la somme de 107.274 € HT, à parfaire, au titre de l'indemnité
d'occupation de ses locaux jusqu'à libération complète des lieux,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES TROIS KING, la somme de 14.200 € au titre de l'indemnité d'évacuation des marchandises déposées dans les locaux et du nettoyage de ces derniers,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES TROIS KING, la somme de 2.342,25 € TTC afin de lui permettre de faire remplacer la porte du local n°3 à l'identique,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES TROIS KING, la somme de 948,09 € à parfaire, au titre de l'indemnité pour les frais déboursés par la SCI LES TROIS KING,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES TROIS KING, la somme de 40.000 € à parfaire, au titre de la réparation du préjudice moral,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES TROIS KING, la somme de 50.000 € à parfaire, au titre de la perte de valeur de ses biens liée à l'annexion illicite des parties communes,
- CONDAMNER la société QUADRAL à restituer les parties communes qu'elle a annexées sans l'autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, soit les lots n°7403 et 7404,
- CONDAMNER la société QUADRAL à remettre en état à ses frais les parties communes qu'elle a annexées sans l'autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la société QUADRAL à prendre toutes les mesures nécessaires afin de permettre la remise en état à ses frais des parties communes qu'elle a annexées sans l'autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES TROIS KING la somme de 23.689,20 € HT afin de couvrir le coût des travaux réparatoires prescrits par l'Expert et restant à réaliser,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la société G2V WORKS la somme de 30.000 € au titre de la réparation de son préjudice de perte de matériel,
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la société G2V WORKS la somme de 21.360 € TTC au titre du remplacement des armoires à déplacement latéral,
A titre subsidiaire, CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la société G2V WORKS la somme de 16.247,16 TTC au titre du remplacement des armoires à déplacement latéral,
- DEBOUTER la société QUADRAL de l'ensemble de ses prétentions, et notamment de sa demande relative aux parties communes ;
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la société G2V WORKS la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER la société QUADRAL à verser à la SCI LES TROIS KING la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER la société QUADRAL aux entiers dépens ;
- PRONONCER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 avril 2023, la société QUADRAL PROMOTION demande au Tribunal de :
- DEBOUTER les sociétés G2V WORKS et SCI LES TROIS KING de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER la société SCI LES TROIS KING à supprimer les caves et cloisonnements aménagés sur ses lots de copropriété numéros 10.234 à 10.241 de l'ensemble immobilier édifié sur un terrain situé [Adresse 10] à [Localité 13] (Yvelines) et cadastré section AK numéro [Cadastre 5] dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;
- DEBOUTER toutes les parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société QUADRAL PROMOTION ;
- JUGER que la société QUADRAL PROMOTION est recevable et bien
fondée en son action directe à l'encontre de la société AXA FRANCE
IARD ;
- CONDAMNER solidairement la société AXA FRANCE IARD à indemniser la société QUADRAL PROMOTION de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à l'égard de la société G2V WORKS et/ou de la SCI LES TROIS KING ;
- CONDAMNER les sociétés EDIFIRA et L'AUXILIAIRE à relever et garantir la société QUADRAL PROMOTION de toutes les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, tant en principal, qu'en intérêts, dommages et intérêts, frais, accessoires, article 700 du code de procédure civile et dépens ;
- CONDAMNER solidairement les sociétés G2V WORKS, SCI LES TROIS KING, AXA FRANCE IARD et l'AUXILIAIRE à payer à la société QUADRAL PROMOTION la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement les sociétés G2V WORKS, SCI LES TROIS KING, AXA FRANCE IARD et L'AUXILIAIRE aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Mélina Pedroletti conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- ECARTER l'exécution provisoire en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juillet 2023, la société AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :
A titre principal :
DEBOUTER la Société QUADRAL PROMOTION de l'intégralité de son appel en garantie et de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD ;
A titre subsidiaire :
CONDAMNER in solidum Monsieur [I] [D], la Société EDIFIRA et son assureur la Compagnie L'AUXILIAIRE à relever et garantir la Compagnie AXA FRANCE IARD, de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;
CONDAMNER in solidum la Société QUADRAL PROMOTION et tous succombant à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD, la somme de
5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum la Société QUADRAL PROMOTION et tous succombant aux entiers dépens de la procédure.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2023, M. [I] [D] demande au Tribunal de :
DÉCLARER Monsieur [I] [D] recevable et bien fondé en ses
demandes, fins et conclusions.
DEBOUTER la société AXA FRANCE de sa demande de condamnation
formulée à l'encontre de Monsieur [D].
JUGER que Monsieur [D] n'a pas suivi le chantier, celui-ci ayant sous-
traité la maîtrise d'œuvre à la société EDIFIRA.
REJETER toute demande de condamnation in solidum formulée à l'encontre de Monsieur [D].
RELEVER ET GARANTIR Monsieur [I] [D] indemne de toutes
condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par des condamnations équivalentes qui le seront à l'encontre des sociétés AXA
FRANCE, ès-qualités d'assureur de la société FARC, EDIFIRA et son assureur
la société L'AUXILIAIRE.
CONDAMNER la société AXA FRANCE ou tout succombant à payer à Monsieur [D] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mai 2023, la société L'AUXILLIAIRE demande au Tribunal de :
• DEBOUTER Monsieur [D], la société QUADRAL PROMOTION et la Compagnie AXA France de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la mutuelle L'AUXILIAIRE, prise en sa qualité d'assureur de la société EDIFIRA ;
A titre subsidiaire,
• CONDAMNER la société QUADRAL, Monsieur [D] et la compagnie AXA France IARD, prise en sa qualité d'assureur de la société FARC, à relever et garantir intégralement la mutuelle L'AUXILIAIRE de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
En tout état de cause,
• LIMITER les préjudices de la SCI LES TROIS KINGS à la somme totale 29.466 Euros correspondant au préjudice de jouissance ;
• LIMITER les préjudices de la société G2V WORKS à la somme totale de 16.247,16 Euros correspondance au coût de remplacement des armoires ;
• JUGER que la mutuelle L'AUXILIAIRE ne saurait être tenue au-delà des termes et limites de la police souscrite auprès d'elle ;
• CONDAMNER Monsieur [D] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 Euros au profit de la mutuelle L'AUXILIAIRE au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
• CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
La société Edifira n'ayant pas constitué avocat, le jugement sera réputé contradictoire.
La clôture a été prononcée le 6 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité de la société QUADRAL à l'égard de la SCI LES TROIS KING
La SCI LES TROIS KING fait grief à la société QUADRAL de l'avoir dépossédée des caves dont elle n'aurait toujours pas retrouvé la jouissance en novembre 2020, d'en avoir bloqué l'accès et d'avoir causé des infiltrations d'eau les ayant dégradées. Elle considère que les travaux réparatoires nécessaires n'ont pas été menés à bien, que des armoires à déplacement latéral ont été démontées et mises hors d'usage, qu'une serrure de porte n'a pas été remplacée à l'identique et que le système de sécurité incendie n'a pas été remis en route.
Elle fait valoir que les accès aux sous-sol de l'immeuble ont été bloqués dès le 18 janvier 2017 dans le cadre des travaux entrepris par la société QUADRAL. Elle ajoute que dès le 27 janvier, celle-ci a pris possession du local N°1 pour y installer son propre matériel, puis qu'elle a occupé les trois autres boxes au début du mois de mars 2017, démontant à cette occasion les armoires à déplacement latéral qui s'y trouvaient. Par voie de conséquence, la société G2V aurait cessé de payer son loyer et dû louer d'autres locaux. Elle argue que la société QUADRAL avait promis qu'elle verserait un dédomagement pour l'occupation des caves, promesse réitérée à l'occasion de la survenance d'un dégât des eaux affectant les locaux en mars 2017 mais restée lettre morte. Elle déplore les conséquences des travaux sur le plan de la dégradation des locaux (dégât des eaux, infiltrations d'eau usées...) ainsi que la mise hors service du système de sécurité incendie et le non remplacement à l'identique de la porte d'un local.
Dans ce contexte, la SCI LES TROIS KING expose que du fait des agissements fautifs de la société QUADRAL, celle-ci a engagé sa responsabilité et doit réparation des préjudices causés.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
La SCI LES TROIS KING fait valoir que la société QUADRAL a pris possession des lieux sans contrepartie financière, ce que l'expert a lui même constaté en pages 47 et 51 de son rapport :
"Jouissance des locaux 1 à 4 : en l'état la société QUADRAL PROMOTION, du fait des travaux entrepris, porte seule la responsabilité de la non jouissance de ces quatre locaux par son propriétaire, la SCI LES TROIS KING."
"Concernant les quatre locaux de la SCI LES TROIS KING localisés au sous-sol j'ai établi que la société QUADRAL PROMOTION du fait des travaux entrepris porte seule la responsabilité de la non jouissance de ces quatre locaux."
La société demanderesse argue que cette dépossession demeure d'actualité dès lors que la société QUADRAL n'a pas restitué les clés et qu'elle n'a pas effectué les travaux de remise en état nécessaires. En réponse aux arguments de la société QUADRAL, elle argue que l'utilisation des locaux comme lieux de stockage avait été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Afin d'établir l'accord des parties sur une indemnité d'occupation, les demanderesses font encore valoir que la société QUADRAL n'en a pas contesté le principe au cours de l'expertise judiciaire et qu'elle l'avait admis dans un mail du 23 mars 2018.
En défense, la société QUADRAL conclut au rejet des demandes indemnitaires de la SCI LES TROIS KING et fait valoir l'absence de faute pouvant lui être imputée ainsi que l'absence de convention de mise à disposition. Elle soutient qu'elle n'aurait pas pu utiliser les caves de la SCI LES TROIS KING sans son accord puisque si tel avait été le cas la SCI LES TROIS KING n'aurait pas manqué de déposer plainte, de faire signifier un commandement de quitter les lieux et d'agir en référé. Elle souligne que la mise à disposition évoquée par la SCI LES TROIS KING dans ses écritures n'a jamais été conditionnée par la moindre exigence de contrepartie financière. Elle ajoute que lors du déménagement de la société G2V et de la conclusion du nouveau bail le
30 janvier 2017, les travaux n'avaient pas encore commencé. Elle argue que la demanderesse est mal fondée à exiger une indemnisation quelconque dans la mesure où ses caves ont été aménagées en contravention du règlement de copropriété. Elle remet aussi en cause le rapport d'expertise en ce qui concerne les demandes indemnitaires en soutenant que M. [G], ingénieur, n'avait pas les compétences pour se prononcer sur les préjudices financiers allégués, et ce d'autant plus que le rapport a été déposé en l'état. Elle fait encore valoir que les photographies prises par l'expert montrent que les caves n'avaient plus aucune utilisation si ce n'est pour y entreposer divers objets. Enfin, elle entend contester le principe même de l'indemnité d'occupation en ce sens que la société QUADRAL n'occupe pas et n'a jamais occupé les locaux litigieux et dénie en avoir accepté le principe dans le courriel du 23 mars 2018.
Le mail du 23 mars 2018 adressé par la société QUADRAL à M.[N], gérant de la SCI LES TROIS KING, est libellé de la manière suivante :
« Monsieur [N],
En réponse à vos demandes, je reprends les points de votre mail et y répond :
- Restitution des deux locaux mis à disposition depuis le 20 février : le local 2 doit
être visé par vos soins pour que les ADL puissent être posées. A votre
convenance à partir de lundi prochain.
- Dédommagement suite aux dégâts causés par le perçage de la dalle : suite
au carottage réalisé par un plombier, un morceau de béton est effectivement
tombé. Merci de nous faire part du montant des dégâts occasionnés.
- La remise en état des pores et l'installation de la porte : suite à notre
remplacement des 2 portes qui ont été posées, l'entreprise s'engage à poser
la dernière porte que vous vous voudrez bien lui fournir.
- L'indemnité d'occupation : nous faire parvenir votre proposition,
- La remise en place des ADL : les ADL seront installées à partir de lundi
prochain lorsque vous aurez libéré le local.
- La modification des travaux sans consultation et accord de la copropriété : en
PJ le EDD validé par le notaire
[X] [R]
Responsable des programmes immobiliers
QUADRAL PROMOTION »
La SCI LES TROIS KING verse aux débats plusieurs échanges de courriels entre son gérant et les représentants de la société QUADRAL. Il résulte très clairement de ces échanges que M. [N], gérant de la SCI LES TROIS KING, déplore les interventions de la société QUADRAL au niveau des locaux de stockage ayant eu pour effet de priver leur propriétaire, à savoir la SCI LES TROIS KING, de leur usage. Le moyen avancé par la société QUADRAL selon lequel elle n'aurait pas pu utiliser les caves de la SCI LES TROIS KING sans son accord est totalement démenti par la teneur des échanges entre les deux parties. En tout état de cause, à supposer qu'un accord ait existé pour que la société QUADRAL procède à des travaux dans les locaux litigieux, la gratuité de cette occupation n'a jamais été actée, bien au contraire.
Au surplus, il ressort tant des échanges que du constat d'huissier produit par la société LES TROIS KING et du rapport d'expertise, que les travaux entrepris par la société QUADRAL ont généré des dégâts dans les locaux appartenant à la SCI LES TROIS KING, notamment en raison d'infiltrations d'eau, dégâts ayant rendu les caves impropres à leur usage.
A ce sujet, l'expert judiciaire a constaté lors de la visite sur place le 7 septembre 2018 que les locaux 1 et 2, respectivement ancienne salle informatique et ancienne salle de stockage ont été inondés ce qui se traduit par une forte humidité ambiante impactant les matériels et mobiliers entreposés. Le flocage du plafond des locaux 1 et 2 est en partie tombé. L'expert précise que la société QUADRAL reconnaît que l'étanchéité réalisée au dessus des locaux dans le cadre des travaux réalisés ne donne pas satisfaction. Les détecteurs d'incendie ont été désactivés et non remis en service.
Il est ainsi parfaitement établi que la SCI LES TROIS KING a été privée de l'usage des boxes à compter du début des travaux.
L'expert s'étonne dans son rapport que la réalisation des travaux dans les parties privatives de la SCI LES TROIS KING n'aient pas fait l'objet d'une convention préalable.
Si la défenderesse est, à cet égard, bien fondée à relever qu'aucune convention n'a été établie entre les parties qui ne se sont pas accordées sur le paiement d'une indemnité d'occupation, elle ne peut utilement arguer de cette absence de convention pour dénier toute obligation de sa part.
En effet, l'obligation au paiement d'une indemnité d'occupation par la société QUADRAL résulte de la privation des locaux avérée et dont la cause est à rechercher dans les conditions dans lesquelles ont été exécutés les travaux entrepris par la société QUADRAL et réalisés par son entreprise générale la société FARC.
En ce qui concerne l'évaluation de l'indemnité d'occupation, il ressort du rapport d'expertise de M.[G] que la surface des locaux est de 163,70 mètres carrés, l'expert estimant la valeur de location d'un local de stockage à 15 euros par mètres carrés et par mois.
Compte tenu de la durée d'indisponibilité retenue soit à compter de février 2017 pour le local 1 et mai 2017 pour les locaux 2 à 4, jusqu'à mai 2020 (date de dépôt du rapport), c'est à bon droit que l'expert judiciaire évalue la perte de jouissance à la somme de 92.541 euros. En effet, le moyen soulevé par la SCI LES TROIS KING consistant à soutenir que l'expert n'a pas tenu compte du fait que les locaux étaient aménagés pour des usages spécifiques, est insuffisant à invalider l'évaluation retenue par l'expert.
En revanche, la société QUADRAL ne verse aucune pièce de nature à établir la restitution des locaux. Le remise en état de ces derniers n'est pas non plus avérée ainsi qu'il sera développé ci-après.
La SCI LES TROIS KING apparaît donc bien fondée à retenir la date de novembre 2020 dans ses dernières conclusions.
En conséquence, le mode de calcul retenu aboutit à fixer l'indemnité d'occupation totale à la somme de 107.274 euros, ainsi que l'admet la SCI LES TROIS KING à titre subsidiaire.
Sur la demande de condamnation de la société QUADRAL à remettre les clés des locaux
Il ressort des éléments en débat que la société QUADRAL a adressé les clés des locaux à la SCI LES TROIS KING par deux courriers recommandés en juillet et août 2019 mais que ces courriers n'ont pas été réceptionnés par la SCI LES TROIS KING.
En l'état des pièces communiquées, la société QUADRAL ne justifie pas de la remise des clés. En revanche, elle ne conteste nullement le principe de cette remise, de sorte que la demande de prononcé d'une astreinte ne se justifie pas.
Sur la demande de condamnation de la société QUADRAL au titre de l'évacuation et du nettoyage des locaux
Les demanderesses font valoir que bien que la société QUADRAL s'y soit engagée à plusieurs reprises, elle n'a jamais fait appel à une entreprise de nettoyage. Les locaux étant dans un état déplorable (eaux usées, matière fécale, moisissures, humidité), la SCI LES TROIS KING expose qu'elle s'est donc rapprochée elle même de plusieurs entreprises de nettoyage et produit un devis de la société ARMOR CURAGE pour un montant de 14.200 euros.
La société QUADRAL s'oppose à cette demande et fait valoir qu'elle a déjà procédé à un nettoyage et que la prestation de désinfection demandée par la SCI DES TROIS KING n'est nullement justifiée.
Cependant, il ressort du rapport d'expertise que les travaux de nettoyage des locaux demandés par l'expert n'ont pas été effectués. Dans son DIRE N°3, la société QUADRAL prétend avoir réalisé des travaux de nettoyage mais l'expert note qu'elle n'a produit aucune facture à l'appui de ses affirmations. Au demeurant, dans ses dernières écritures la société QUADRAL ne fait état que du nettoyage des locaux 3 et 4. En ce qui concerne le désaccord des parties sur l'état d'insalubrité, celui-ci apparaît suffisament démontré par le constat d'huissier produit par les demanderesses et par les conclusions du rapport d'expertise. Or, il est constant que les dégradations constatées ont été causées par les travaux de la société QUADRAL, lesquels ont occasionné des infiltrations d'eau dans les locaux.
Dans ce contexte la défenderesse ne justifie pas de ses diligences et il sera
fait droit sur ce point à la demande de la SCI LES TROIS KING à hauteur
de 14.200 euros.
Sur la demande de mise en place d'une serrure trois points sur la porte du local N°3
La SCI QUADRAL a reconnu sa responsabilité à ce sujet au cours de l'expertise et affirme avoir remplacé la serrure un point par une serrure trois points. Ellle a produit un devis de la société MEZOUAR en date du 25 juillet 2019 accepté le jour même. Cet élément a été constaté par l'expert judiciaire et résulte de surcroit du devis versé aux débats par la société QUADRAL.
En conséquence, la SCI LES TROIS KING ne justifie pas du bien fondé de sa demande qui sera rejetée.
Sur la demande à titre d'indemnité pour les frais déboursés par la SCI LES TROIS KING
La SCI LES TROIS KING expose qu'elle a été contrainte d'exposer de nombreux frais notamment aux fins de réalisation de constats d'huissier pour un montant de 948,09 euros. Elle argue que les interventions mandatées n'ont été nécessaires que du fait des fautes de la société QUADRAL.
La société QUADRAL estime cette demande infondée dès lors qu'une expertise préventive était en cours à ses frais depuis l'ordonnance de référé du 8 mars 2017.
En l'espèce, la SCI LES TROIS KING verse aux débats un constat d'huissier du 29 juin 2018 dont le coût est justifié à hauteur de 384,09 euros.
Elle argue de son DIRE N°9 par lequel elle sollicitait une réunion en présence de l'expert et d'un huissier de justice afin de pouvoir inspecter les locaux, mais il apparait que ce DIRE N°9 est daté du 6 septembre 2019 et est donc postérieur au constat du 29 juin 2018.
De plus il est constant qu'à la date du constat, le référé préventif était toujours en cours, de sorte que la SCI LES TROIS KING ne rapporte pas la preuve qu'il était nécessaire à la préservation de ses droits.
La société QUADRAL apparaît donc parfaitement fondée à faire valoir qu'elle n'a pas à en supporter le coût.
La demande à ce titre sera donc rejetée.
Sur le préjudice moral allégué par la SCI LES TROIS KING
La SCI LES TROIS KING fait valoir le temps passé à essayer de solutionner la problématique créée par les fautes de la société QUADRAL qui a au surplus fait preuve d'une particulière mauvaise foi constatée par l'expert judiciaire lui même. Elle soutient avoir par l'intermédiaire de son gérant, M. [N], perdu plus de trois ans à s'occuper uniquement de cette problématique accaparant l'intégralité de son patrimoine et rendant impossible tout développement de son activité.
Contestant toute mauvaise foi, la société QUADRAL rétorque que ce poste de préjudice n'est pas sérieux ni justifié par les pièces versées aux débats. Elle ajoute qu'il n'y a rien d'anormal à ce que des échanges aient lieu dans le cadre d'une opération de restructuration.
Il n'est toutefois pas contestable que la SCI LES TROIS KING a été privée de l'usage de ses boxes et que cette privation apparaît comme étant le résultat direct des conditions dans lesquelles ont été effectués les travaux de la société QUADRAL. Or celle-ci, qui conteste toujours le principe même d'une indemnisation, n'apporte aucune explication de nature à justifier les conséquences dommageables dont a été victime la SCI LES TROIS KING.
Il en résulte que le préjudice moral est bien constitué. En revanche, la SCI LES TROIS KING ne justifie pas du bien fondé de ses allégations selon lesquelles tout son temps aurait été accaparé par cette problématique.
Ainsi le quantum de 40.000 euros réclamé au titre du préjudice moral apparaît largement surévalué. Il sera ramené à un montant de 4.000 euros que le Tribunal estime suffisant pour réparer ce chef de préjudice.
Sur la perte de valeur des biens immobiliers
La SCI LES TROIS KING fait valoir qu'en transformant des parties communes dont elle avait l'usage (notamment un local à vélo) en parties privatives, la société QUADRAL a porté atteinte à la valeur de ses biens immobiliers.
La société QUADRAL rétorque que ce poste de préjudice n'est pas justifié et que la valeur de caves aménagées en contravention du règlement de copropriété ne saurait être affectée à hauteur de 50.000 euros du simple fait de la transformation de parties communes.
En l'espèce, force est de constater que la demanderesse n'apporte aucun élément de nature à justifier la perte de valeur alléguée. Elle sera donc déboutée de cette demande.
Sur la demande de restitution et de remise en état des parties communes
Les demanderesses exposent que la société QUADRAL a pris possession de parties communes spéciales de l'immeuble qu'elle a transformées en places de parking et se les est appropriées sans aucune autorisation de la copropriété. Elles précisent que ces parties communes correspondaient avant leur transformation en places de parking par la société QUADRAL à un local technique et un local à vélo portant les numéros de lots 7403 et 7404 et qu'elles sont parfaitement identifiables sur les plans de la défenderesse elle même.
La société QUADRAL fait valoir que la SCI LES TROIS KING n'apporte aucun justificatif à l'appui de cette demande notamment en ce qui concerne la localisation et la consistance des parties communes concernées. Elle argue aussi que même à supposer la demande fondée, elle requiert l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, s'agissant de travaux portant sur les parties communes. Elle fait ainsi valoir qu'une éventuelle astreinte ne pourrait commencer à courir qu'à compter de la notification du procès verbal de l'assemblée générale autorisant la réalisation desdits travaux. Enfin, elle fait valoir, s'agissant du local vélo, qu'un nouveau local a été aménagé au rez de chaussée à la demande de la commune ce qui facilite son utilisation.
Il est de principe que chaque copropriétaire ne peut user des parties communes que sous réserve des droits égaux et concurrents des autres copropriétaires. Ce principe de base entraîne également comme conséquence qu'aucun copropriétaire ne peut effectuer des travaux affectant les parties communes sans avoir préalablement l'autorisation expresse de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Tous les travaux, quels qu'ils soient, affectant les parties communes, doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale et les travaux exécutés sans autorisation caractérisent un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, contrairement à ce que soutient la société QUADRAL, les lots litigieux sont parfaitement identifiables sur les plans, lesquels font apparaître clairement les deux lots concernés (situation ancienne selon le plan versé aux débats), numérotés 7403 et 7404, lesquels ont été divisés en quatre nouveaux lots dans la situation nouvelle faisant l'objet du plan versé aux débats (pièce demanderesses N°24).
Au surplus, l'expert judiciaire note dans son rapport que le grief relatif à certaines parties communes transformées en parties privatives concerne les locaux vélos imposés par le PLU et que le syndic a omis d'inscrire à l'ordre du jour de la dernière assemblée générale des copropriétaires cette modification du règlement de copropriété.
En revanche, les demanderesses ne produisent aucun élément de nature à établir la nature exacte des parties communes en cause, ni les conditions de leur transformation en parties privatives dans le cadre de l'acquisition de la société QUADRAL.
Il s'ensuit que les pièces produites ne permettent pas au Tribunal de faire droit aux demandes de restitution et de remise en état. Celles-ci devront être rejetées.
Sur le coût des travaux réparatoires prescrits par l'expert
L'expert indique dans son rapport que certains travaux consécutifs à la réhabilitation de l'immeuble restent à réaliser, ajoutant que là encore la responsabilité de la société QUADRAL est entière.
Il ressort de l'expertise que les travaux de remise en état sont les suivants :
"- les éléments de stockage type Compactus entreposés dans le local
n° 3 sont considérés comme non récupérables, compte tenu de leur état ; en conséquence, il doit être prévu l'enlèvement et le transport de ces éléments à la décharge publique,
- réparation du regard affaissé derrière le mur contre terre du local n° 3,
- déplacement des marchandises actuellement stockées dans les locaux n° 1
et 2
vers les locaux n° 3 et 4,
- reprise du flocage coupe-feu manquant au plafond des locaux n° 1 et 2,
- remise en service d'un système de détection d'incendie dans les quatre
locaux ".
Le rapport d'expertise ayant été déposé en l'état, le chiffrage desdits travaux n'a pas été effectué.
La SCI LES TROIS KING produit un devis pour un montant de 23.683,20 € de la société ARMOR RENOV, permettant de satisfaire aux demandes de l'Expert.
La société QUADRAL n'élève aucune contestation utile sur cette demande à laquelle il convient de faire droit.
Sur les préjudices de la société G2V WORKS
Sur la demande au titre de la perte de matériel
La société G2V fait valoir qu'elle a été contrainte de quitter les locaux qu'elle louait de sorte qu'elle a perdu une partie de son matériel du fait des travaux entrepris par la société QUADRAL et des malfaçons causées par cette dernière.
La société QUADRAL fait valoir que la société G2V a conclu un bail commercial consenti le 30 janvier 2017 par la SCI "Les 3 petits cochons" sur un local de stockage au sein d'un bâtiment voisin et souligne que ce second bail a été conclu avant le démarrage des travaux. Elle argue que compte tenu de cet élément, soit la société G2V ne disposait plus d'aucun bien dans les caves, soit elle les a laissés sans autorisation et donc sans pouvoir alléguer d'un quelconque préjudice imputable aux travaux de la société QUADRAL.
L'expert judiciaire confirme que les travaux n'avaient pas encore commencé à la date de signature du nouveau bail et fait observer qu'à cette date les locaux étaient encore utilisables. Au surplus, M. [G] souligne que pour ce qui concerne la perte des marchandises endommagées, l'indemnisation réclamée de 30.000 euros n'est étayée par aucun justificatif.
Au bénéfice de ces observations, la société G2V ne pourra qu'être déboutée de ce chef de demande.
Sur la demande au titre du remplacement des armoires à déplacement latéral
Il ressort du rapport d'expertise que des "racks" mobiles de stockage de type "compactus" ont été démontés et entreposés au sol dans le local N°3 après avoir été déménagés du local N°2, certains éléments de ces racks étant fortement rouillés.
La SCI LES TROIS KING a présenté un devis pour ces éléments de stockage pour un montant de 21.360 euros TTC, la société QUADRAL ayant consulté une autre entreprise pour l'installation neuve desdits équipements et obtenu un devis à hauteur de 13.539,30 euros HT soit 16.247,16 euros TTC. Ce dernier devis est validé par l'expert.
La demanderesse se borne à affirmer, sans en justifier, que les éléments sont de moins bonne qualité.
En l'état de ces éléments, le principe d'une indemnisation n'apparaît pas sérieusement contestable, ni contesté, et Il sera fait droit à la demande de la société G2V à hauteur de 16.247,16 euros TTC.
Sur la demande reconventionnelle de la société QUADRAL
La société QUADRAL demande à titre reconventionnel de voir condamner la SCI LES TROIS KING à supprimer ses caves et cloisonnements aménagés en violation du règlement de copropriété. Elle fait valoir que les caves de la SCI LES TROIS KING correspondant à ses lots de copropriété N°10.234 à 10.241, sont selon l'état descriptif de division des parkings, un cloisonnement ayant été mis en place pour transformer ces places de stationnement en caves. Elle argue que le règlement de copropriété stipule en son article 4.8.2 que "les parkings souterrains sont exclusivement affectés au stationnement des véhicules...". Elle ajoute que l'autorisation donnée aux SCI QUANTIM et COGIB par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2011 ne lui est pas opposable dès lors que le règlement de copropriété n'a pas été modifié pour intégrer cette modification.
La SCI LES TROIS KING oppose à la société QUADRAL l'autorisation donnée par délibération de l'assemblée générale des copropriétaires en date du
8 septembre 2011 de conserver le système de clôture de ses emplacements de parking réalisé à une date indéterminée et continuer à les exploiter comme un espace de stockage. Elle ajoute que la société QUADRAL, experte en immobilier, non seulement avait connaissance de cette autorisation mais a elle même utilisé ces espaces de stockage.
Il est établi que le maintien du cloisonnement a été autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 septembre 2011, dont les résolutions N°4 et 5 prévoient le maintien du système de clôture des emplacements de parkings, réalisé à une date indéterminée, au profit des sociétés QUANTIM et COGIB. Ainsi la SCI LES TROIS KNG n'est pas à l'origine du cloisonnement.
Contrairement à ce que soutient la société QUADRAL, le fait que le règlement de copropriété n'ait pas fait l'objet d'une actualisation pour être mis en conformité avec cette résolution ne lui permet pas de demander la condamnation de la SCI LES TROIS KING de déposer les cloisonnements dont le maintien a été autorisé par l'assemblée générale. Il lui appartiendra si elle l'estime opportun de faire inscrire une résolution en ce sens à l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle le Tribunal ne peut se substituer.
Sur l'action directe de la société QUADRAL à l'encontre de la société AXA FRANCE IARD ès-qualités d'assureur de la société FARC
Sur la recevabilité de l'action
La société QUADRAL agit contre la société AXA FRANCE IARD sur le fondement de l'article L124-3 du code des assurances qui dispose :
"Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la reponsabilité civile de la personne responsable."
La société AXA FRANCE IARD soutient dans le corps de ses écritures d'une part que l'appel en garantie à son encontre est irrecevable dès lors que le liquidateur de la societe FARC n'a pas été préalablement mis en cause et d'autre part que l'appel en garantie se heurte a la prescription biennale prévue par l'article L.114-1 du code des assurances.
Conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.
Si la société AXA FRANCE IARD se prévaut dans ses développements de deux fins de non recevoir, il sera relevé qu'elle n'énonce au dispositif de ses écritures aucune prétention tendant à voir déclarer la société QUADRAL irrecevable en sa demande. En effet, le dispositif des dernières conclusions de la société AXA FRANCE IARD ne reprend pas les fins de non recevoir soulevées dans le corps des conclusions.
Surabondamment, c'est à tort que la société AXA FRANCE IARD requalifie l'action engagée contre elle d'appel en garantie, de sorte que la fin de non recevoir tirée de l'absence de mise en cause de l'assuré est infondée. Il s'ensuit que la prescription biennale n'est pas opposable à la société QUADRAL, la prescritpion de l'action directe étant cette de l'action en responsabilité.
Sur le bien fondé de l'action
La société QUADRAL fait valoir au soutien de son action directe que par acte d'engagement du 30 novembre 2016, elle a confié à la société FARC les lots 1 « curage – démolitions », 2A « désamiantage », 2B « échafaudages »,
3 « gros-œuvre », 7 « cloisons – doublage », 8 « menuiseries intérieures », 9 « serrurerie », 11 « plomberie – chauffage – VMC », 12 « peintures »,
13 « carrelages – faïences » et 14 « sols souples » et qu'en exécution de son marché de travaux la société FARC a réalisé une démolition partielle de l'ensemble immobilier. Elle argue que dans l'hypothèse où les demandes des sociétés G2V et SCI TROIS KING seraient accueillies et dans la mesure où elle n'a pas réalisé elle même les travaux, les sociétés QUADRAL et FARC seraient nécessairement coauteurs du dommage. Elle ajoute que la société FARC, qui a réalisé les travaux à l'origine des préjudices des demanderesses, était parfaitement informée des difficultés induites par son intervention dès lors qu'elle était partie au référé préventif, de sorte qu'elle doit seule être tenue à réparation des préjudices subis. La société QUADRAL résiste en outre au moyen développé par la société AXA, estimant notamment que les conditions d'application de la notion d'immixtion fautive comme cause exonératoire ne sont pas réunies.
La société AXA FRANCE IARD fait valoir que la lecture des mails échangés entre la société QUADRAL et la SCI LES TROIS KING démontre que le maître d'ouvrage a assuré la maîtrise d'oeuvre du chantier. Elle soutient encore que l'occupation des lieux était licite et reposait sur une convention d'occupation, que la preuve que l'occupation des lieux perdurerait n'est pas rapportée ni celle des dégradations de matériels et qu'en toute hypothèse les opérations d'expertise ne lui sont pas opposables dès lors qu'elle n'était pas partie au référé préventif. Elle ajoute à titre subsidiaire que les conséquences de la prise de possession des locaux ne sont pas assurées en raison d'une faute dolosive de la société FARC, que les préjudices allégués sont sans lien de causalité avec l'intervention de la société FARC.
En l'espèce, la société FARC a souscrit une police d'assurance auprès de la société AXA FRANCE IARD couvrant notamment la responsabilité qu'elle peut encourir en raison des préjudices matériels et immatériels causés à autrui.
Le bien fondé de l'action directe suppose qu'une faute soit démontrée à l'encontre de la société FARC.
S'agissant de l'immixtion fautive du Maître d'ouvrage, les éléments invoqués par la société AXA FRANCE IARD ne permettent pas d'établir celle-ci. Si les courriels de la SCI LES TROIS KING imputent ainsi le forçage des portes des caves à l'intervention de la société FARC, ils ne permettent pas d'établir une intervention en ce sens de la société QUADRAL.
En l'absence de tout élément permettant d'établir des instructions données en ce sens par le Maître d'ouvrage à la société FARC, il ne saurait être fait droit au moyen de la société AXA FRANCE IARD sur une immixtion fautive de la société QUADRAL de nature à exonérer la société FARC de ses responsabilités.
S'agissant d'un prétendu accord des parties sur la mise à disposition des locaux qui aurait conféré à la société FARC le droit d'en disposer, il est contredit par les échanges de courriels d'où il ressort que M.[N] insiste sur la nécessité pour la SCI TROIS KING d'avoir accès en permanence à ses locaux sans restriction. En tout état de cause, et contrairement à ce que soutient la société AXA FRANCE IARD, rien ne vient étayer cet élément.
Bien au contraire, il convient de rappeler ainsi que le fait à bon droit la société QUADRAL que l'article 1.1.4 de son cahier des clauses administratives particulières dispose :
"Opération en milieu habité
Un local en sous-sol est momentanément occupé par un copropriétaire.
Ce local est utilisé en dépôt.
Un accès à ce dépôt devra pouvoir être assuré sur rdv avec le copropriétaire pour accéder à son matériel stocké."
La société AXA FRANCE IARD ne peut pas davantage soutenir que la preuve de la privation de jouissance des locaux et de la dégradation du matériel n'est pas rapportée et ce pour les motifs précédemment exposés.
Le moyen selon lequel le rapport d'expertise ne lui serait pas opposable ne peut pas non plus être admis. En effet, le rapport d'expertise est opposable dès lors qu'il a pu faire l'objet d'un débat contradictoire dans le cadre de la mise en état et qu'il ne constitue pas l'unique fondement de la décision.
Sur la prétendue faute dolosive de la société FARC excluant la garantie, la société QUADRAL fait valoir à juste titre que la faute intentionnelle ou dolosive est celle qui implique la volonté de l'assuré de causer le dommage tel qu'il est survenu ce qui n'apparaît pas établi en l'espèce. En effet, aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que la société FARC aurait eu pour motivation de causer les préjudices allégués par les demanderesses.
La société AXA FRANCE IARD soutient enfin à titre infiniment subsidiaire que les préjudices allégués sont sans lien de causalité avec l'intervention de la société FARC.
Il est cependant établi que la société FARC a démonté les armoires à déplacement latéral (« ADL ») ou racks mobiles de stockages présents dans une cave de la SCI LES TROIS KING pour les stocker dans une autre cave de cette société le temps de réaliser ses interventions et démonté deux portes blindées des caves de la SCI LES TROIS KING, qu'elle a ensuite remplacé par deux nouvelles portes blindées. La SCI LES TROIS KING prétend que les deux anciennes portes blindées ont été fracturées à plusieurs reprises par les ouvriers présents sur site, à savoir ceux de la société FARC, ce qui est corroboré par les échanges de mails précédemment évoqués et par des photographies versées en procédure.
S'agissant de l'humidité, les investigations ont démontré que les infiltrations avaient été provoquées notamment par l'absence de raccordement par la société FARC d'un réseau de collecte des eaux pluviales depuis un regard situé en pied de façade de l'immeuble. Est aussi mise en cause une étanchéité défectueuse nécessairement en lien avec les travaux.
Il ne peut donc au regard de ces éléments être sérieusement soutenu que la société FARC n'a eu aucune part dans la réalisation des préjudices.
Le moyen ne saurait donc être accueilli.
Sur l'appel en garantie de M. [D]
La société AXA FRANCE IARD fait valoir que selon le cahier des clauses administratives particulières, M. [D] était chargé d'une mission de maîtrise d'oeuvre et qu'il lui appartenait de délivrer une mise en demeure à l'encontre de la société QUADRAL et/ou de la société FARC de cesser l'occupation illicite des caves. Elle réfute le moyen de M. [D] selon lequel il avait sous-traité la maîtrise d'oeuvre à la société EDIFIRA en arguant qu'en sa qualité de donneur d'ordre, il était intégralement responsable des prestations réalisées par son sous-traitant.
M. [D] fait valoir qu'il n'a pas suivi le chantier dont il avait sous-traité la Maîtrise d'oeuvre à la société EDIFIRA ce dont il justifie en produisant les acceptations des propositions d'honoraires. Il argue que les manquements reprochés par la société AXA FRANCE IARD concernent exclusivement la société EDIFIRA.
Il est constant que la maîtrise d'oeuvre du chantier a été confiée par la société QUADRAL à M. [D] lequel a sous-traité une partie de ses missions à la société EDIFIRA assurée auprès de la société l'AUXILIAIRE, selon plusieurs propositions d'honoraires versées aux débats.
Dans une opération de sous-traitance, l'entreprise qui sous-traite l'exécution d'une partie de son marché répond des éventuels manquements de son sous-traitant vis-à-vis du maître de l'ouvrage, à charge pour elle d'engager la responsabilité contractuelle de l'entreprise sous-traitante défaillante dans l'exécution des prestations sous-traitées.
En vertu de ce principe, M. [D] apparaît mal fondé à opposer à la société AXA FRANCE IARD la sous-traitance de sa maîtrise d'oeuvre.
La société AXA FRANCE IARD reproche à M. [D] de ne pas avoir adressé de lettre de mise en demeure pour faire cesser l'occupation des locaux.
Cependant, les pièces versées aux débats démontrent que les difficultés concernant les boxes de la SCI LES TROIS KING ont fait l'objet d'échanges entre le gérant de celle-ci et les représentants de la société QUADRAL dès le début des travaux. Dans un courriel du 28 décembre 2016, M. [E] de la société QUADRAL précise même en réponse à M. [N] qu'il fera passer le message sur la propriété privée des locaux suite à une tentative d'ouverture d'une porte de box.
En outre, la société QUADRAL et la société FARC étaient parties au référé préventif ce qui n'était le cas ni de M. [D], ni de la société EDIFIRA.
Il se déduit de ces éléments que la SCI LES TROIS KING, d'une part, la société QUADRAL et son entreprise générale la société FARC, d'autre part, ont été confrontées aux difficultés qui ont engendré le litige dès le début du chantier.
Ce contexte étant rappelé, la société AXA FRANCE IARD ne caractérise aucun lien causal entre une supposée carence de l'architecte Maître d'oeuvre et les préjudices allégués.
Au surplus et à titre surabondant, ainsi que la jurisprudence de la Cour de cassation a pu le préciser, la mission de maîtrise d'oeuvre n'implique pas une surveillance de toutes les phases d'exécution des travaux ce qui impliquerait une présence constante sur le chantier.
Ainsi, seule la responsabilité de la société QUADRAL et celle de la société FARC, dont les agissements sont à l'origine des désordres invoqués, se trouve engagée.
Sur les appels en garantie à l'encontre de la société EDIFIRA et de son assureur la société L'AUXILIAIRE
Il sera relevé à titre liminaire que la société EDIFIRA n'ayant pas constitué Avocat et la société QUADRAL, pas plus que la société AXA FRANCE IARD ne justifiant de la signification de leurs conclusions à partie défaillante, les demandes qu'elles forment à son encontre ne pourraient pas être accueillies.
La société QUADRAL expose appeler en garantie la société EDIFIRA et la société L'AUXILIAIRE sur le fondement des articles 331 et 334 du code de procédure civile.
Elle fait valoir le rôle joué par la société EDIFIRA dans la maîtrise d'oeuvre d'exécution des travaux.
En tout état de cause, il se déduit des motifs développés au paragraphe précédent que les appels en garantie dirigés contre la société EDIFIRA et son assureur doivent être rejetés.
En effet, aucune faute n'étant établie à l'encontre de la société EDIFIRA dans le cadre de la maîtrise d'oeuvre sous-traitée par M. [D], les demandes formées à l'encontre de son assureur la société L'AUXILIAIRE ne sauraient être accueillies.
Sur le partage de responsabilité entre la société QUADRAL et la société FARC
Ainsi que précédemment exposé, la responsabilité de la société FARC doit être retenue dans la survenance des préjudices. En revanche, la persistance des préjudices n'est imputable qu'aux carences de la société QUADRAL à qui il incombait en sa qualité de Maître d'ouvrage d'y apporter les solutions appropriées.
Par voie de conséquence il ne saurait être fait droit à la demande de la société QUADRAL de voir condamner la société AXA FRANCE IARD à la garantir de la totalité des condamnations prononcées à son encontre.
Il y a lieu de dire que la société QUADRAL et la société FARC sont, pour chacune d'entre elles, responsables à hauteur de 50% des préjudices subis.
Ainsi, la société AXA FRANCE IARD sera tenue de relever la société QUADRAL à hauteur de 50% des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre.
Sur les autres demandes
La société QUADRAL, partie perdante sera condamnée à payer à la SCI LES TROIS KING la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la société G2V la somme de 2.000 euros au titre du même article ainsi qu'aux entiers dépens.
La société AXA FRANCE IARD qui succombe dans son appel en garantie sera condamnée à payer à M.[D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
M. [D] sera condamnée à payer à la société l'AUXILIAIRE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire au regard de son ancienneté, l'exécution provisoire doit être ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :
Condamne la société QUADRAL PROMOTION à restituer à la SCI LES TROIS KING, les quatre boxes de stockage situés au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 9] (78) ainsi que les clefs ;
Condamne la société QUADRAL PROMOTION à payer à la SCI LES TROIS KING la somme de 107.274 euros au titre de son préjudice de jouissance selon décompte arrêté à novembre 2020 inclus et la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice moral ;
Condamne la société QUADRAL PROMOTION à payer à la SCI LES TROIS KING les sommes de :
- 14.200 euros au titre du nettoyage des locaux ;
- 23.683,20 euros au titre de la remise en état des locaux ;
Condamne la société QUADRAL PROMOTION à payer à la société G2V WORKS la somme de 16.247,16 euros au titre des armoires à déplacement latéral ;
Condamne la société AXA FRANCE IARD ès qualités d'assureur de la société FARC à relever et garantir la société QUADRAL PROMOTION à hauteur de 50% des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre au titre des préjudices ci-dessus ;
Condamne la société QUADRAL PROMOTION à payer à la SCI LES TROIS KING la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société QUADRAL PROMOTION à payer à la société G2V WORKS la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société AXA FRANCE IARD à payer la somme de 3.000 euros à M. [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [D] à payer à la société L'AUXILIAIRE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société QUADRAL PROMOTION aux dépens de l'instance ;
Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 AOÛT 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
