Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
08 AOÛT 2024
N° RG 22/06719 - N° Portalis DB22-W-B7G-RAKS
Code NAC : 30G
DEMANDERESSE :
La société GRIMSVEL enseigne GRIMSBY, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 514 062 405 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Maître Olivier BEAUGRAND de l’AARPI OBEMA CONSEILS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ghislaine MAZZEI-BEAUGRAND, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE :
La société [Localité 5] PETIT CLAMART, société en nom collectif immatriculée au Registre du Commerce et des Société de PARIS sous le numéro 784 815 623 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Corinna KERFANT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
ACTE INITIAL du 13 Décembre 2022 reçu au greffe le 14 Décembre 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2024, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint siégeant en qualité de juge rapporteur avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 08 Août 2024.
MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Madame GARDE, Juge
Madame FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente
GREFFIER :
Madame LOPES DOS SANTOS
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 14 mars 2007, la société [Localité 5] [Localité 4] a donné à bail commercial à la société Grimsby, aux droits de laquelle se trouve la société Grimsvel, le local n° 202 dépendant du centre commercial Westfield [Localité 5] 2 situé [Adresse 3] à [Localité 5] (78), à destination de confection mixte et accessoires, pour une durée de
10 années à compter du 1er décembre 2004.
Par exploit du 10 juin 2014, la société [Localité 5] [Localité 4] a signifié à la société Grimsby un congé avec offre de renouvellement du bail.
Le 24 mars 2016, cette dernière a attrait la société [Localité 5] [Localité 4] devant le tribunal de grande instance de Versailles en raison de la survenance de divers dégâts des eaux, considérant que son bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible (RG n° 16/03178). Un expert judiciaire, Monsieur [G] [Z], a été désigné et a déposé deux rapports, le premier le 17 février 2016 et le second le 19 juin 2018.
Après avoir engagé une procédure en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et, en parallèle, sollicité la désignation d’un arbitre, les parties se sont rapprochées et ont procédé, par acte du 15 octobre 2018, à la régularisation d’un acte de renouvellement du contrat de bail à compter du 27 avril 2019.
Concomitamment, les parties sont convenues de renoncer expressément et irrévocablement aux effets du congé en date du 10 juin 2014, aux effets des décisions judiciaires subséquentes ainsi qu’à la procédure d’arbitrage. Le bailleur a consenti au bail “compte tenu de la confirmation expresse par le preneur de l’absence à ce jour, de tout motif de réclamation à son encontre au titre du bail du 14 mars 2007, notamment au titre des loyers et des charges calculés, facturés et liquidés par le bailleur” et renoncé “à tout recours ou action au titre des relations contractuelles résultant du bail du 14 mars 2007 jusqu’à ce jour à l’encontre du preneur, à l’exception des loyers et charges d’ores et déjà facturés par le bailleur et non encore payés par le preneur, ainsi qu’à l’exception des charges non liquidées”. Le preneur a quant à lui renoncé “à l’encontre du bailleur à tous droits, demandes, actions et instances dont le bail du 14 mars 2007 notamment dans ses dispositions financières ou l’exercice par le preneur de son exploitation sur le centre serait l’objet, la cause, l’accessoire ou l’occasion”.
Les parties ont également signé, le 15 octobre 2018, un avenant relatif à la mise à disposition d’une partie du local donné à bail afin que le bailleur puisse y réaliser, pour une durée de quatre mois, des travaux de renforcement des poteaux du centre. Une indemnité transactionnelle d’un montant fixe et forfaitaire de 621.500 € a été acquittée par la société [Localité 5] [Localité 4] au bénéfice de la société Grimsvel.
Dans le cadre du même avenant, les parties ont entendu se désister de l’instance pendante devant le tribunal de grande instance de Versailles (RG
n° 16/03178), renonçant par la même occasion à se prévaloir des rapports d’expertise judiciaire déposés, le bailleur engageant des travaux ayant notamment pour but de remédier aux fuites dénoncées. Plus précisément, il résulte de la clause “Renonciation à recours” de l’avenant que la société Grimsvel a renoncé à l’encontre du bailleur, de son mandataire et de ses entreprises à tout recours ou action du fait de la réalisation des travaux et à toute demande d’indemnité ou de diminution ou aménagement de loyers et/ou de charges du chef des travaux décrits au sein du protocole et ce, quelles que soient les conséquences pouvant en résulter pour lui.
Considérant néanmoins que l’exploitation de son fonds de commerce était durablement affectée, depuis la date d’effet du renouvellement, par la multiplication ininterrompue de dégâts des eaux, le changement de configuration du mail, le défaut d’entretien des parties communes et l’existence de nuisances olfactives, la société Grimsvel a, par exploit introductif d’instance signifié le 13 décembre 2022, fait assigner la société [Localité 5] [Localité 4] devant la présente juridiction en engagement de sa responsabilité civile et indemnisation des préjudices subis.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 13 novembre 2023, la société Grimsvel demande au tribunal de :
Vu les pièces versées aux débats,
Il est demandé au Tribunal de céans de :
- Dire et juger la société Grimsvel recevable et bien fondée en ses demandes,
Y faisant droit :
- Débouter la société [Localité 5] [Localité 4] de l’intégralité de ses moyens et prétentions comme infondés,
- Juger que la société [Localité 5] [Localité 4] a engagé sa responsabilité civile à l’égard de la société Grimsvel sur le fondement des articles 1104, 1217 et 1719 du code civil,
- Juger que la société [Localité 5] [Localité 4] doit réparation à la société Grimsvel des dommages subis,
A titre principal :
- Condamner la société [Localité 5] [Localité 4] à payer à la société Grimsvel une somme de 573.677 € à titre de dommages et intérêts en couverture des préjudices subis de février 2019 au 1er décembre 2022,
A titre subsidiaire :
- Ordonner une expertise et désigner tel expert de son choix afin de détermination (sic) du dommage causé par la société [Localité 5] [Localité 4] à la société Grimsvel à raison des agissements dénoncés dans la présente assignation en ce compris le changement de configuration des locaux commerciaux pris à bail,
- Dire que l’expert judiciaire devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir,
- Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,
- Condamner par provision la société [Localité 5] [Localité 4] à payer à la société Grimsvel une somme de 150.000 € à valoir sur l’indemnisation de son dommage,
- Surseoir à statuer sur l’indemnisation définitive du dommage de la société Grimsvel,
En toute hypothèse,
- Condamner la société [Localité 5] [Localité 4] à payer à la société Grimsvel une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre des frais de gestion des 10 sinistres et de constat auxquels elle a été exposée entre février 2019 et le 30 octobre 2022,
- Condamner la société [Localité 5] [Localité 4] à payer à la société Grimsvel une somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner par provision la société [Localité 5] [Localité 4] aux entiers dépens dont dispose l’article 699 du code de procédure civile,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
La société Grimsvel soutient, au visa des articles 1104, 1217, 1219, 1719, 1720 et 1721 du code civil, que la société [Localité 5] [Localité 4] est tenue d’une obligation de loyauté et de coopération, de délivrance de la chose louée et de garantie de la jouissance paisible des lieux. Elle précise que les clauses exonératoires de la responsabilité du bailleur, comme les clauses de non recours, ne permettent jamais au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance.
Elle prétend, tout d’abord, que la société [Localité 5] [Localité 4] a méconnu son obligation de délivrance en ne lui assurant pas la jouissance paisible des lieux. Elle rappelle qu’indépendamment des dispositions légales susvisées, la société [Localité 5] [Localité 4] s’est engagée, le 15 octobre 2018, à remédier aux fuites dénoncées. Elle observe, cependant, que les troubles de jouissance subis ont persisté après la date d’effet du renouvellement du bail. Elle indique que l’absence d’obligation de garantir le trouble de jouissance lorsqu’il est causé au preneur par des tiers (article 1725 du code civil) ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance et de son obligation de faire les réparations nécessaires autres que locatives, a fortiori lorsqu’il a connaissance des désordres existants. Elle se prévaut, sur ce point, des conclusions du rapport d’expertise judiciaire du 19 juin 2018, selon lesquelles les infiltrations dénoncées provenaient des canalisations d’évacuation dans le plénum au-dessus des locaux de la société Grimsvel, parties communes. Selon elle, la récurrence des sinistres témoigne de l’incurie du bailleur, lequel n’a pas assuré l’entretien normal des parties communes et n’a pas procédé aux réparations nécessaires, malgré l’engagement pris en ce sens. Elle réplique qu’en matière de bail commercial, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu’en cas de force majeure. Elle ajoute, sur le fondement de l’article 1170 du code civil, que toute clause de renonciation qui vide de sa substance l’obligation souscrite, comme celle de l’article 20 du contrat de bail, doit être réputée non écrite. S’agissant de la clause de non recours de l’avenant au bail, elle précise que son objet est cantonné aux travaux projetés de renforcement des poteaux du centre commercial dans le cadre des travaux d’extension et aux désagréments susceptibles d’être causés, par leur fait, à l’exploitation de son fonds de commerce. Elle relève, par ailleurs, que les renonciations actées dans le préambule de l’acte du 15 octobre 2018 sont limitées aux seuls faits antérieurs à sa date de signature. S’agissant de la clause de non recours du protocole signé le 28 septembre 2020, elle souligne que sa portée générale la lui rend inopposable. Elle ajoute qu’au jour de sa stipulation, la société [Localité 5] [Localité 4] avait d’ores et déjà admis être débitrice d’une obligation de réparation afin de faire cesser les infiltrations dénoncées. Elle considère, in fine, que les clauses de non recours invoquées sont sans effet, tant sur l’obligation de délivrance du bailleur que sur son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux. Elle en déduit que le moyen tiré de la mise en oeuvre des assurances de choses souscrites est indifférent au présent litige, bien que les stipulations contractuelles aient été respectées.
Elle allègue, ensuite, que la société [Localité 5] [Localité 4] a méconnu les standards de qualité et exigences de services contractuels auxquels elle s’était engagée. Elle dénonce, à ce sujet, la récurrence de dégâts des eaux, la cohabitation de commerces de nature distincte (commerces de restauration) portant atteinte à la qualité de la zone de chalandise et modifiant substantiellement la configuration du mail, la propagation de nuisances olfactives dans les cabines d’essayage du magasin ainsi qu’un manque d’entretien et de nettoyage des parties communes auquel s’ajoutent des problèmes d’insécurité (avec des personnes sans abri trouvant refuge sur place) mais aussi d’autres dysfonctionnements (caméras de sécurité, climatisation, amiante, etc.) Elle rétorque que tous les manquements relevés sont postérieurs à la date d’effet du renouvellement du contrat de bail.
Elle fait aussi grief à la société [Localité 5] [Localité 4] d’avoir porté atteinte à la configuration conventionnelle du local commercial, à sa visibilité et à son attractivité. Elle explique qu’en autorisant le commerce mitoyen à étendre son local par une avancée de l’ordre de 50 cm sur toute la longueur de son local, jusqu’au droit du poteau séparant sa cellule de la sienne, la société [Localité 5]
[Localité 4] a contribué à la perte d’attractivité et de commercialité de son magasin, dont la visibilité a été amoindrie.
Elle expose, enfin, qu’en ne répondant pas aux différents courriers qui lui ont été adressés et en privilégiant ses intérêts personnels au détriment de l’exécution loyale du bail commercial, la société [Localité 5] [Localité 4] a méconnu son devoir de loyauté et de coopération.
Elle souligne que les fautes commises par la société [Localité 5] [Localité 4] sont en lien de causalité direct et certain avec les sinistres subis et, plus largement, les pertes d’exploitation engendrées.
Elle évalue la perte de marge attachée aux 11 sinistres subis depuis le mois de février 2019 à la somme de 213.897,78 € HT. Elle demande également l’indemnisation de la perte de marge provoquée par les atteintes causées à l’attractivité et à la visibilité du local commercial et de ses parties communes, soit 317.000 €. Elle sollicite, enfin, l’octroi d’une indemnité de 10.000 € supplémentaire liée aux frais de gestion des sinistres subis.
Elle réplique que la prise en charge éventuelle du sinistre par l’assureur n’a pas d’incidence directe sur la responsabilité civile du bailleur.
Elle demande, à titre subsidiaire, l’octroi d’une indemnité provisionnelle de 150.000 € fondée sur les pièces versées aux débats.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 16 février 2024, la société [Localité 5] [Localité 4] demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1193, 1194 et 1719 du code civil,
Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu les stipulations contractuelles de l’avenant n°2 au bail du 14 mars 2007 signé le 15 octobre 2018 de première part, du bail commercial du 15 octobre 2018 de seconde part, et du protocole valant avenant au bail signé le 20 septembre 2020 de troisième part,
Vu les pièces,
- Dire la société [Localité 5] [Localité 4] recevable et bien fondée en ses conclusions ;
- Débouter en conséquence la société Grimsvel de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - Lui donner acte de ce qu’elle réserve ses droits quant à toute action indemnitaire qu’elle serait susceptible d’introduire à l’égard de toute personne responsable des désordres objets de la présente procédure ;
- Condamner la société Grimsvel à payer à la société [Localité 5] [Localité 4] la somme de 15.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure cvile ;
- Condamner la société Grimsvel aux entiers dépens.
La société [Localité 5] [Localité 4] soutient, tout d’abord, que les demandes formées se heurtent à l’absence de tous liens contractuels entre la société Old Wild West, seule responsable des dégâts des eaux subis par la société Grimsvel, et elle. Elle ajoute que l’origine alléguée des sinistres n’est pas prouvée. Elle explique que seules les canalisations d’intérêt général, c’est-à-dire les collecteurs communs, font partie des parties communes, à l’exclusion des canalisations installées pour les besoins personnels des occupants. Elle relève, pour autant, que ce sont les canalisations personnelles de la société Old Wild West, qui traversent le plénum des occupants du niveau inférieur pour rejoindre les collecteurs communs situés en périphérie de l’ensemble immobilier, qui sont fuyardes. En toute hypothèse, elle rappelle qu’elle n’est pas la seule bailleresse du centre commercial et que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut, le cas échéant, être engagée du fait des parties communes de l’ensemble immobilier.
Elle prétend, ensuite, que les demandes formées se heurtent aux renonciations à tous recours consenties par le preneur lors de la conclusion de l’avenant au bail du 14 mars 2007, du renouvellement du bail commercial le 15 octobre 2018 et du protocole valant avenant au bail du 20 septembre 2020, signé le
19 novembre 2020. Elle explique que les obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible du bailleur, prévues par l’article 1719 du code civil, peuvent être librement aménagées dans la mesure où elles ne sont pas d’ordre public. Elle en déduit que les clauses de renonciation à recours, claires et précises, doivent être scrupuleusement appliquées, en fonction des périodes qu’elles recouvrent. Elle observe, notamment, que la majorité des griefs portant sur l’attractivité, la visibilité et les conditions d’exploitation contractuelles du local est antérieure à la régularisation du dernier protocole (lequel couvre tous les travaux d’extension du centre commercial).
Elle réplique que les dysfonctionnements relevés, à les supposer avérés, sont ponctuels, mineurs et doivent être rapprochés de la qualité générale du centre commercial. Elle conteste s’être engagée à assurer à la société Grimsvel un environnement commercial de type “luxe” ou l’immutabilité de son environnement immédiat. Elle se réfère, bien au contraire, aux stipulations contractuelles et plus particulièrement à l’article 10.3 du contrat de bail aux termes duquel le preneur a accepté, de manière irrévocable, toutes les modifications juridiques et matérielles entraînées par le programme de travaux d’extension du centre commercial. S’agissant de la configuration du mail, elle rétorque que les locaux demeurent parfaitement visibles et que leurs dimensions n’ont pas été modifiées.
Elle conteste tout lien de causalité direct et certain entre les fautes et les préjudices allégués, qu’elle n’estime pas justifiés.
Elle objecte, enfin, que les demandes formées se heurtent à la clause contractuelle d’obligation d’assurance souscrite par la société Grimsvel. Elle explique que la couverture d’assurance que le preneur devait souscrire devait notamment couvrir l’ensemble de ses préjudices matériels, ses mobiliers, ses marchandises diverses, ses pertes d’exploitation ainsi que tous autres préjudices. Elle note, cependant, que la proposition d’assurance versée aux débats a une date de prise d’effet (1er janvier 2021) distincte de celle du bail
(27 avril 2019).
L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2024.
MOTIFS
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
Sur la responsabilité de la société [Localité 5] [Localité 4], ès qualités de bailleur
Au titre des sinistres dégâts des eaux
En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
En vertu de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 1721 du même code ajoute qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
En revanche, l’article 1725 du même code précise que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
En matière de copropriété, comme c’est le cas pour le centre commercial Westfield [Localité 5] 2, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est par ailleurs responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, la société Grimsvel recherche la responsabilité de la société [Localité 5] [Localité 4] pour l’indemnisation de huit dégâts des eaux survenus :
- le 2 février 2019 (sans précision sur les causes et circonstances du sinistre),
- le 11 novembre 2019 « Dégât des eaux en provenance des plafonds (restaurant) - tuyauterie canalisation défaillante non remplacée malgré précédents sinistres. Proposition d’installation de bacs de rétention au niveau du faux plafond de la boutique supposant la réfection intégrale des plafonds »,
- les 10 et 11 décembre 2019 « Inondation dans la réserve située à l’extérieur du magasin suite à déclenchement des sprinklers installés par la société Uxello. Tous les stocks vêtements ont été trempés »,
- les 30 avril et 6 mai 2021 (sans précision sur les causes et circonstances du sinistre),
- du 2 au 6 juillet 2022 « Dégât des eaux causé par fuite sur les canalisations du restaurant Old Wild West situé au-dessus de la boutique »,
- le 30 octobre 2022 « Infiltrations par le faux plafond suite fuite canalisations du restaurant Old Wild West avec effondrement de certaines dalles du plafond, traces de coulures ».
L’un de ces sinistres est survenu avant le 27 avril 2019, date d’effet du renouvellement du contrat de bail (celui du 2 février 2019), et les autres postérieurement.
La charge de la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain incombe à la société Grimsvel.
Au soutien du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux donnés à bail, la société Grimsvel verse aux débats :
- des correspondances avec ses assureurs ou courtiers relatifs à la prise en charge desdits sinistres (sans que les circonstances de ces sinistres ne soient connues),
- des constats amiables de dégâts des eaux avec la société Old Wild West, portant systématiquement sur des fuites sur des canalisations d’alimentation privatives et accessibles, avec des recherches de fuite et des travaux réparatoires effectués aux frais exclusifs de la société Old Wild West,
- des procès-verbaux de constat par commissaires de justice attestant de l’état des locaux donnés à bail,
- des correspondances avec son bailleur ou ses mandataires.
L’exposé préalable de l’avenant n° 2 au contrat de bail en date du 14 mars 2007 est libellé dans les termes suivants :
« Par ailleurs, par acte d’huissier délivré le 24 mars 2016, le preneur a
assigné :
- le Bailleur en manquement du Bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du fait de l’existence de fuites récurrentes au sein de son local,
- ainsi que le preneur se situant au-dessus de son local, probablement à l’origine des fuites,
Afin de réparer le préjudice subi du fait desdites fuites.»
Un expert a été nommé au cours de ladite procédure pendante devant le Tribunal de Grande Instance de Versailles (RG n° 16/03178) afin de déterminer l’origine précise des fuites et les actions à engager pour y remédier. L’expert a rendu un premier rapport d’expertise le 17 février 2016 puis un second rapport dans le cadre du complément d’expertise sollicité par les Parties le 19 juin 2018.
Néanmoins, le Bailleur engageant des travaux ayant notamment pour but de remédier aux fuites, les Parties consentent à se désister de la procédure pendante devant le Tribunal de Grande Instance de Versailles (RG n° 16/03178) et renoncent à se prévaloir dudit rapport rendu par l’expert devant quelconque juridiction. »
L’article 5 « Désistement de la procédure pendante devant le TGI de Versailles (RG n° 16/03178) indique que :
« Par la signature du présent Protocole, chacune des parties déclare être totalement remplie de ses droits l’une à l’égard de l’autre, au titre du litige qui les oppose, visé à l’exposé préalable du Protocole.
En conséquence, les parties s’engagent mutuellement à se désister de la procédure pendante devant le Tribunal de Grande Instance de Versailles (RG n° 16/03178) ainsi que de ne pas se prévaloir du rapport d’expertise visé à l’exposé préalable des présentes devant quelconque juridiction ».
Il est établi par les pièces versées aux débats et reconnu par la société Grimsvel que, depuis l’exécution de la mesure d’instruction confiée à Monsieur [Z], d’importants travaux de rénovation du Centre ont été entrepris en 2019.
Si la société Grimsvel fait grief à la société [Localité 5] [Localité 4] de ne pas avoir respecté ses engagements, elle ne rapporte pas la preuve que les sinistres aujourd’hui dénoncés ont, d’une part, la même cause que ceux initialement subis (ce qui impliquerait que les travaux de rénovation engagés n’y aient effectivement pas remédié) et relèvent, d’autre part, de la responsabilité du bailleur.
Au surplus, elle ne peut valablement opposer à la société [Localité 5] [Localité 4], pour la durée du bail renouvelé à effet du 27 avril 2019, des stipulations contractuelles afférentes à un précédent bail.
En tout état de cause, les seuls éléments probants dont le tribunal dispose indiquent que les sinistres aujourd’hui dénoncés ont pour origine les canalisations privatives appartenant à la société Old Wild West, locataire de la cellule située au-dessus de celle de la société Grimsvel. Or, cette société, qui n’a pas de lien contractuel avec la société [Localité 5] [Localité 4], a la qualité de tiers au sens de l’article 1725 du code civil. La société [Localité 5] [Localité 4], ès qualités de bailleur, n’est donc pas tenue de garantir la société Grimsvel d’éventuels troubles apportés à sa jouissance par son fait.
Enfin, il convient de souligner que selon la nature (défaut d’entretien, vétusté, etc.) et l’origine (parties privatives, parties communes, etc.) des désordres dénoncés, les responsabilités susceptibles d’être engagées diffèrent. Sur ce point, la société Grimsvel, demanderesse à l’action, ne peut inverser la charge de la preuve et reprocher à la société [Localité 5] [Localité 4] le fait que l’origine distincte des infiltrations aujourd’hui constatées et autrefois expertisées par Monsieur [Z] ne soit pas établie.
A défaut de rapporter la preuve qui lui incombe, la société Grimsvel sera, par conséquent, déboutée de l’intégralité de ses demandes relatives aux sinistres dégâts des eaux.
Au titre des travaux entrepris dans le Centre
En l’espèce, la société Grimsvel recherche à engager la responsabilité contractuelle de la société [Localité 5] [Localité 4] pour l’indemnisation des sinistres suivants :
- le 15 mars 2019 « Bris de glace + chute de gravats, vitrine extérieure à changer »,
- Avril 2019 « Poussière dans la réserve recouvrant tout le stock »,
- 15 novembre 2019 « Boutique intégralement recouverte de poussière suite à des travaux de ponçage effectués de nuit niveau « Printemps » vitrine extérieure + empoussiérage lié à des travaux sur réserve mitoyenne également en novembre 2019 ».
Au soutien de ses prétentions, elle verse aux débats :
- des correspondances avec le bailleur et son mandataire sur la poussière accumulée par les trappes d’aération et la détérioration de ses stocks,
- un courriel du mandataire en date du 6 décembre 2019 indiquant que « l’équipe technique a rappelé à l’ordre les entreprises travaillant actuellement sur des travaux dans le centre / nous allons renforcer la présence d’agents d’entretien chaque matin aux abords de votre enseigne / nous avons bien noté votre demande de mise à disposition d’une bâche pour protéger votre entrée, je vous tiens au courant à ce sujet »,
- des procès-verbaux de constat pour les sinistres des mois de mars et d’avril 2019.
Il en résulte que les désagréments subis par la société Grimsvel aux mois de mars et d’avril 2019 relèvent des conditions d’exécution des travaux d’extension du Centre, dont le maître d’ouvrage n’est pas la société [Localité 5] [Localité 4] mais le syndicat des copropriétaires. C’est d’ailleurs ce que confirme le courriel adressé par le mandataire du bailleur au preneur le 6 décembre 2019. S’agissant du sinistre du mois de novembre 2019, la société Grimsvel l’impute à des travaux effectués par l’enseigne « le Printemps », c’est-à-dire à un tiers au sens de l’article 1725 du code civil. Eu égard aux développements précédents et au risque de la preuve qui pèse sur la société Grimsvel, aucune faute ne saurait donc être reprochée à la société [Localité 5] [Localité 4].
Les demandes présentées au titre des conséquences des opérations de travaux effectués dans le Centre seront, par conséquent, rejetées.
Au titre des conditions d’exploitation commerciale
* Sur le maintien d’un environnement commercial favorable au preneur
Il est de principe que la commercialité n’est pas un accessoire nécessaire à l’usage de la chose louée entrant dans le champ contractuel, sauf stipulation particulière du bailleur exprimant clairement et sans ambiguïté sa volonté de l’y inclure.
Si la lecture du contrat de bail démontre qu’une attention particulière est portée par le bailleur à l’attractivité du centre commercial et à la qualité des services qui y sont proposés, aucune stipulation ne lui impose de maintenir au preneur un environnement commercial favorable.
Les parties sont ainsi convenues que « Les éléments descriptifs du Bail restent indicatifs. Ils ne concernent que les caractéristiques générales du Centre et ne comportent donc aucune garantie d’une immutabilité physique et/ou commerciale incompatible avec les variations de la conjoncture, les opportunités et/ou les nécessités de modification du Centre, et/ou l’évolution des modes de distribution et/ou de consommation : les propriétaires du Centre conservent la faculté de réaliser toutes restructurations, rénovation, réorganisation, surélévations ou extensions éventuelles du Centre » mais aussi que « Le preneur est également conscient de ce que le Bailleur ne peut garantir l’impact, notamment en termes d’attractivité du Centre, des prestations et des travaux visés ci-dessus (…) ».
Le grief formé, qui n’est pas fondé, sera donc rejeté.
* Sur les nuisances olfactives
La société Grimsvel justifie, par la production de plusieurs procès-verbaux de commissaires de justice, de l’existence de nuisances olfactives dans la zone de vente, les cabines d’essayage et la réserve de la boutique (odeurs de cuisson, légère odeur épicée et sucrée, forte odeur de légumes chauffés, type chou).
Toutefois, et ainsi que cela a été précédemment rappelé, ces troubles relèvent de tiers et, plus précisément, d’exploitants d’autres commerces n’ayant pas de liens contractuels avec la société [Localité 5] [Localité 4].
La responsabilité du bailleur n’est donc pas susceptible d’être engagée de ce chef.
* Sur le défaut d’entretien des parties communes
La société Grimsvel verse aux débats quelques photographies et relevés sommaires d’incident attestant, de façon ponctuelle et au niveau des parties communes :
- de la présence d’une personne sans domicile fixe étendant son linge et se nourrissant, assise sur un canapé d’accueil,
- d’un sac poubelle posé à côté d’une corbeille,
- d’incidents techniques (courant électrique, éclairage).
Elle produit aussi une photographie prise à l’intérieur du local commercial voisin au sien, rideaux à moitié fermés, montrant un entassement de produits d’emballages ou assimilés.
Ces pièces sont manifestement insuffisantes à établir un défaut d’entretien des parties communes et/ou de sécurité. Elles ne permettent pas davantage de retenir une faute de la société [Localité 5] [Localité 4] qui n’aurait pas pris les mesures nécessaires pour en informer le syndicat des copropriétaires, seul à même d’agir à cet égard. En effet, les courriels versés aux débats témoignent des diligences effectuées par le mandataire pour résoudre les difficultés portées à sa connaissance.
Le grief formé sera donc également rejeté.
Au titre de la configuration du local et de sa visibilité
La société Grimsvel ne dénonce pas une modification des caractéristiques de son local, mais une modification des caractéristiques du local voisin qui, en raison d’un alignement d’une partie de son linéaire de façade sur les poteaux séparant les boutiques, nuirait à sa visibilité. Aucune pièce ne permet d’établir que ce local voisin appartiendrait à la société [Localité 5] [Localité 4].
Outre le fait que le bailleur n’est pas tenu d’assurer à la société Grimsvel l’immutabilité physique et/ou commercial de l’environnement dans lequel elle exerce son activité, les photographies versées aux débats démontrent que son commerce reste parfaitement visible et continue de jouir du flux de chalands se rendant à l’enseigne “Printemps”, située à proximité immédiate de sa boutique et proposant des articles de même nature.
Au surplus, le trouble de jouissance éventuellement subi relèverait, s’il était avéré, des dispositions de l’article 1725 du code civil, celui-ci étant causé par un tiers.
Le moyen présenté, qui n’est pas fondé, sera donc écarté.
*
Aucune faute n’étant établie de la part de la société Grimsvel, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la validité des clauses de renonciation à recours qui lui sont opposées par la société [Localité 5] [Localité 4].
Dès lors, l’intégralité des demandes formées par la société Grimsvel seront rejetées, y compris celle formée au titre du manquement au devoir de loyauté et de coopération qui y est intrinsèquement liée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Grimsvel, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La société Grimsvel, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société [Localité 5] [Localité 4] la somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros au titre des frais exposés pour la défense de ses droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision ou la loi n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
REJETTE l’intégralité des demandes de la société Grimsvel,
CONDAMNE la société Grimsvel aux entiers dépens de l’instance,
CONDAMNE la société Grimsvel à payer à la société [Localité 5] [Localité 4] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 AOÛT 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
