Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
07 AOÛT 2024
N° RG 23/01540 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUBV
Code NAC : 28A
DEMANDERESSE :
Madame [A], [E] [F]
née le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 11] (78),
demeurant [Adresse 5],
Non comparante, représentée par Maître Corinna KERFANT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Monsieur [D], [J] [B]
né le [Date naissance 2] 1936 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 1],
2/ Madame [G], [E] [C] épouse [B],
née le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 9] (78),
demeurant [Adresse 1],
ensemble, non comparants, représentés par Maître Pascale MULLER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Gaëtan LE MERLUS, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué à l’audience par Maître Bénédicte FLECHELLES-DELAFOSSE, avocat au barreau de VERSAILLES.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 24 [Date décès 10] 2024
Nous, Pauline DURIGON, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
24 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Août 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Le 21 décembre 1991, Madame [A] [F] d’une part, et Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] d’autre part, ont acquis en indivision une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7] (Yvelines), Madame [A] [F] à hauteur de 50 % et Monsieur et Madame [B] à hauteur de 50% tous les deux.
En janvier 2023, Madame [A] [F] a informé Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] de sa volonté de sortir de l’indivision, conformément aux dispositions de l’article 815 du code civil, et leur a proposé de leur vendre ses parts au prix de 110.000 euros correspondant à
50 % du montant global du bien estimé à 220.000 euros, sans obtenir de réponse.
Madame [A] [F] a demandé à Maître [Z] [H], Notaire, d’intervenir auprès de Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] mais aucune réponse n’a été apportée par ces derniers.
Ce sont dans ces circonstances que le conseil de Madame [A] [F] a adressé, le 25 avril 2023, une lettre de mise en demeure à Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] après avoir tenté une médiation familiale en prenant attache avec l’association [8].
Maître LE MERLUS, conseil de Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B], a transmis une proposition d’achat des parts de Madame [A] [F] [B] pour un montant de 80.000 euros.
Cette offre a été refusée par Madame [A] [F], cette dernière faisant valoir qu’elle a obtenu des estimations établissant la valeur du bien litigieux à une somme de 240.000 euros.
Aucun accord n’a été trouvé quant au prix de rachat du bien litigieux.
Ce sont dans ces circonstances que par actes de commissaire de justice délivrés le 25 octobre 2023, Madame [A] [F] a fait assigner Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond et demande de :
«-FIXER à la somme de 770 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [J] [B] et Mme [G] [E] [C], épouse [B] au titre de leur occupation exclusive du bien indivis situé [Adresse 1]
-CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [D] [J] [B] et Mme [G] [E] [C], épouse [B] à verser à Madame [A] [F] la somme de 23.100 euros correspondant à l’indemnité’ d’occupation due, arrêtée à la date de délivrance de la présente assignation
-CONDAMNER Monsieur [D] [J] [B] et Mme [G] [E] [C], épouse [B] à verser à Mme [A] [F] la somme de
2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens »
Par dernières conclusions signifiées le 22 [Date décès 10] 2024 développées à l'audience, Madame [A] [F] demande de :
« Au visa des dispositions des articles 815-9 et 815-11 du Code civil,
Dire Madame [A] [F] recevable et bien fondée en sa demande,
Fixer à la somme de 720 € l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] au titre de leur occupation exclusive du bien indivis situé [Adresse 1] à [Localité 7] ;
Condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à verser à Madame [A] [F] la somme de 24.120 € correspondant à l’indemnité d’occupation due, arrêtée au 24 [Date décès 10] 2024 ;
Débouter Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] de toutes demandes contraires ;
Condamner Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à verser à Madame [A] [F] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] aux entiers dépens.
A titre subsidiaire, si le Tribunal estimait nécessaire d’ordonner une expertise,
Dire que la provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera à la charge de Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] qui la sollicitent ou à tout le moins à la charge pour moitié de chacun des indivisaires. »
Madame [A] [F] expose que sa demande est recevable sur le fondement de l’article 815-9 du code civil et de l’article 815-11 du même code. Elle rappelle que le bien litigieux a été acquis en indivision en 1991 pour permettre de « garder dans la famille » le bien qui avait été acquis par Madame [E] [I] veuve [C], respectivement mère et grand-mère de Madame [G] [C] épouse [B] et Madame [A] [F]. Elle ajoute que cette dernière a pu y habiter jusqu’à son décès. Elle explique que les enfants de Madame [E] [I] veuve [C] n’ayant pas les moyens financiers de racheter la maison seuls, elle a accepté de se porter acquéreur indivis dudit bien. Elle indique que dans le cadre de cet achat, il a été convenu que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] n’occuperaient le bien qu’après le décès de Madame [E] [I] veuve [C], tel que cela ressort de la page 5 de l’acte notarié du 21 décembre 1991.
Elle ajoute que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] se sont installés dans la maison après le décès Madame [E] [I] veuve [C], le [Date décès 6] 1997. Elle précise qu’il n’a jamais été prévu qu’elle s’installe dans cette maison avec son oncle et sa tante.
Elle expose justifier de l’exclusivité de la jouissance du bien par Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] par les attestations versées aux débats.
Elle en conclut que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] sont redevables d’une indemnité d’occupation à compter du mois de [Date décès 10] 1997. Elle expose que la valeur locative doit être fixée à la somme mensuelle de 900 euros telle que cela ressort des deux estimations immobilières du 15 décembre 2022 et du 16 novembre 2022. Elle relève que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] contestent cette estimation sans pour autant fournir aucun élément permettant d’évaluer la valeur locative du bien. Elle demande la condamnation de ces derniers à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 720 euros après application du coefficient de 20% applicable aux occupations précaires, soit la somme de 48.240 euros
(720x67 mois) arrêtée au 24 mai 2024.
Elle ajoute que la créance due par Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] sera supérieure à la somme de
24.120 euros et indique que la répartition provisionnelle des bénéfices des
biens indivis n’a pas d’incidence sur la solution du litige.
Par dernières conclusions signifiées le 23 mai 2024 développées à l'audience, Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] demandent de :
« Vu les articles 815 et suivants du code civil
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
A TITRE PRINCIPAL
RENVOYER l’examen de l’affaire à la formation collégiale
A TITRE SUBSIDIAIRE
JUGER que Mme [F] ne démontre pas avoir été privée de l’usage du bien indivis
JUGER que l’indemnité d’occupation n’est due que dans l’hypothèse d’un usage privatif exclusif par l’un des indivisaires excluant celui des autres indivisaires
En conséquence,
RJETER la demande de fixation d’une indemnité d’occupation
REJETER la demande de condamnation provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation depuis les cinq dernières années
A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE
JUGER que les évaluations versées aux débats par Mme [F] sont dépourvues de valeur probante
JUGER que le demandeur est défaillant dans l’établissement de la preuve dont il a la charge
DEBOUTER Mme [F] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
JUGER que l’indemnité d’occupation due par Mme et M. [B] sera égale à
80 % de l’estimation réalisée par expert dont le montant de la provision sera versé par le demandeur qui supporte la charge de la preuve
Dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée à la demande de Mme [F]
JUGER que l’expert devra faire les comptes entre les parties en tenant compte des frais de l’indivision acquittés par les concluants, ainsi que les travaux réalisés et la plus-value générée
En toutes hypothèses
CONDAMNER Mme [F] au paiement de la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Me Pascale MULLER. »
Ils sollicitent le renvoi de l’examen du dossier en audience collégiale en visant l’article 481-1 du code de procédure civile.
Ils exposent avoir pris à leur charge les travaux de réhabilitation de la maison litigieuse. Ils ajoutent ne disposer d’aucun patrimoine autre que le bien litigieux en indivision. Ils concluent au débouté de la demande d’indemnité d’occupation en exposant que Madame [A] [F] ne démontre pas qu’ils jouissent de manière exclusive du bien indivis. Ils indiquent que l’acte de vente donne les mêmes droits d’usage pour eux et Madame [A] [F] sur le bien acquis. Ils déclarent n’avoir jamais empêché leur nièce d’occuper le bien de manière privative.
S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, ils exposent que les estimations produites par Madame [A] [F] ne permettent pas de fonder une évaluation de la valeur locative du bien, les agences mandatées n’ayant pas visité le bien. Ils font valoir que si une indemnité d’occupation était retenue, le tribunal devrait tenir compte des travaux qu’ils y ont réalisés. Ils ajoutent que cette créance de travaux devra se compenser avec les sommes qui seraient dues par eux au titre de l’indemnité d’occupation.
L’affaire, appelée à l'audience du 24 mai 2024, a été mise en délibéré au
7 août 2024.
MOTIFS
Sur la demande de renvoi de l’affaire en formation collégiale
L’article 481-1 4° du code de procédure civile dispose que « Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond. »
Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] demandent le renvoi de l’affaire en formation collégiale compte-tenu de « l’enjeu vital » de la procédure au vu de leur âge et du fait qu’ils sont souffrants.
Aucun élément tenant à la nature et aux circonstances de l’espèce de l’affaire ne justifie le renvoi de l’affaire en audience collégiale. La demande de Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] sera donc rejetée.
Sur la demande de fixation d'indemnité provisionnelle formée à l’encontre de Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B]
L'article 815-9 du code civil dispose : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la clause indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »
L'article 815-11 du même code dispose : « Tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.
A défaut d'autre titre, l'étendue des droits de chacun dans l'indivision résulte de l'acte de notoriété ou de l'intitulé d'inventaire établi par le notaire.
En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserves d'un compte à établir lors de la liquidation.
A concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l'indivisaire dans le partage à intervenir. »
L'article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application de l'article 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.
Il est de principe que l'indemnité d'occupation privative devant être assimilée à un revenu accroissant l'indivision, chaque indivisaire peut solliciter sa part annuelle dans les bénéfices résultant pour celle-ci et ce même s'il n'est pas établi que le bien aurait été productif de revenus sans occupation.
Il est par ailleurs de principe que la répartition provisionnelle des bénéfices est une faculté laissée à l'appréciation des juges du fond.
En sa qualité d’indivisaire, Madame [A] [F] peut demander, sur le fondement de l’article 815-11 du code civil, sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables.
Madame [A] [F] demande la fixation d'une indemnité d'occupation à compter du 25 octobre 2018 soit cinq ans avant l’assignation délivrée aux défendeurs et interrompant la prescription de cinq ans applicable à l’indemnité d’occupation. Elle fait valoir que son oncle et sa tante jouissent privativement du bien depuis le décès de sa grand-mère en [Date décès 10] 1997.
Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] contestent toute jouissance exclusive du bien indivis.
Il appartient à Madame [A] [F] de rapporter la preuve de la jouissance exclusive du bien litigieux par Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B].
Il est constant que par acte authentique en date du 21 décembre 1991, Madame [A] [F] ainsi que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] ont acquis, de Madame [E] [C], le bien situé à [Adresse 1], en indivision.
Il ressort de l’acte de vente que la maison est désignée comme « de construction légère et sans confort comprenant une cuisine, trois pièces. Jardin avec garage en préfabriqué. »
Il doit être relevé qu’il ressort des débats que Madame [E] [C], venderesse, habitait cette maison au moment de la vente et qu’elle y a résidé jusqu’à son décès en 1997.
La maison était donc habitable bien qu’elle pût être qualifiable de « spartiate ».
Par ailleurs, il doit être relevé que le principe de l’acquisition d’un bien en indivision est que chacun des indivisaires aient les mêmes droits d’usage sur le bien acquis de sorte que le fait que l’acte de vente donne à Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] d’une part et Madame [A] [F] d’autre part les mêmes droits d’usage sur le bien acquis, comme le soulignent les défendeurs en page 4 de leurs conclusions, est tout à fait conforme à l’acquisition d’un bien en indivision. La question qui se pose en l’espèce est celle de savoir si l’un des indivisaires avait un usage exclusif du bien.
Madame [A] [F] produit des attestations de trois tantes, d’une cousine, de sa mère et de son père aux termes desquelles il ressort que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] souhaitaient acquérir le bien immobilier situé à [Localité 7] mais qu’ils n’avaient pas les moyens financiers pour ce faire de sorte que Madame [A] [F] a accepté d’acquérir le bien en indivision avec ces derniers. Par ailleurs, il ressort de ces attestations qu’il était prévu que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] résident dans le bien indivis litigieux après le décès de Madame [E] [C] et qu’il n’a jamais été évoqué le fait que Madame [A] [F] puisse utiliser ou habiter la maison. Les membres de la famille ont tous attesté des mêmes éléments. Par ailleurs, Madame [A] [F] produit deux attestations d’amies de la famille qui indiquent que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] ont résidé dans le bien litigieux après le décès de Madame [E] [C].
Madame [A] [F] rapporte la preuve de ce que la jouissance du bien litigieux par Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] est exclusive, quand bien même elle avait les clefs du bien, aucun élément produit aux débats ne permettant de démontrer que cette dernière puisse résider avec son oncle et sa tante dans les lieux. De facto, l’occupation de la maison par Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] depuis 1997 a rendu impossible l’usage de la maison par Madame [A] [F] comme cela ressort des débats.
Madame [A] [F] rapporte la preuve de la jouissance exclusive du bien indivis par Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] depuis le décès de Madame [E] [C], en [Date décès 10] 1997.
Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] sont donc redevables d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision à compter du 25 octobre 2018, soit cinq ans avant la délivrance de l’assignation en date du 25 octobre 2023, étant précisé que la prescription quinquennale est applicable s’agissant des demandes tendant à voir fixer une indemnité d’occupation.
Madame [A] [F] demande la fixation de l'indemnité d'occupation du bien immobilier à 720 euros par mois ce que contestent Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B].
Ils font par ailleurs état des nombreux travaux de réhabilitation réalisés dans la maison devant donner lieu à récompense.
En l’état, Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] se contentent de verser aux débats un tableau « Factures [Localité 7] Maison des parents » avec des factures non produites dont il est indiqué la date (les plus anciennes datant de 1997). Ce seul document établi par Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B], en l’absence de tout autre élément permettant d’en rapporter la preuve, ne constitue pas un élément probant.
Madame [A] [F] produit deux estimations d’agences immobilières établies le 15 décembre 2022 et le 16 novembre 2022 évaluant la valeur locative du bien litigieux entre 900 euros à 950 euros.
Il n’est pas contesté que les agences immobilières ne se sont pas déplacées mais il résulte de ces estimations que le bien est décrit et qu’il a été procédé à des estimations par rapport aux dernières locations réalisées dans le même secteur.
Il doit par ailleurs être relevé que Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] contestent ces montants sans pour autant fournir la moindre évaluation de la maison qu’ils occupent. La demande d’expertise de Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] doit être rejetée en ce qu’elle n’est pas justifiée, étant précisé qu’une expertise ne peut suppléer la carence des partis dans l’administration de la preuve.
Il ressort de ces éléments que la valeur locative du bien immobilier situé à [Localité 7] peut être estimée à 900 par mois.
Par application de l'abattement de 20% applicable s'agissant d'une occupation précaire, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé comme suit :
900x80 % = 720 euros.
Le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [B]
et Madame [G] [C] épouse [B] à l'indivision, depuis le
25 octobre 2018 jusqu’au 24 mai 2024, s'élève à la somme de 720 euros par mois, soit la somme de 48.077,42 euros arrêtée au 24 mai 2024.
Il convient de condamner Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à payer à Madame [A] [F], la somme de 24.038,71 euros au titre de l’indemnité d’occupation due à cette dernière à compter du 25 octobre 2018 et arrêtée au 24 mai 2024.
Sur les autres demandes
Les circonstances d’équité tendent à justifier de condamner Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à payer à Madame [A] [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Le jugement est exécutoire à titre provisoire.
Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] qui succombent seront condamnés à payer les dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déboute Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] de leur demande de renvoi du dossier en audience collégiale,
Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [B]
et Madame [G] [C] épouse [B] à l’indivision au titre de
leur occupation exclusive du bien indivis situé [Adresse 1] à [Localité 7] à la somme de 720 euros,
Condamne à titre provisionnel Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à payer à Madame [A] [F] la somme de 24.038,71 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due, à compter du
25 octobre 2018 et arrêtée au 24 mai 2024,
Condamne Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à payer à Madame [A] [F] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [D] [B] et Madame [G] [C] épouse [B] à payer les dépens de la présente procédure.
Rappelle que le jugement est exécutoire par provision
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 AOÛT 2024 par Pauline DURIGON, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE
Carla LOPES DOS SANTOS Pauline DURIGON
