TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
30 JUILLET 2024
N° RG 24/00957 - N° Portalis DB22-W-B7I-SGGA
Code NAC : 30Z
AFFAIRE : Société LF OPPORTUNITE IMMO C/ S.A.S.U. ESPACE OUVERTURE IDF
DEMANDERESSE
La Société LF OPPORTUNITE IMMO,
Société civile de placement immobilier, à capital variable, dont le siège social est situé à [Localité 1], [Adresse 2] [Localité 1] et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 399 922 699, représentée par la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, société par actions simplifiée au capital de 1.290.960 €, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 399 922 699, dont le siège social est situé à [Localité 1], [Adresse 2] [Localité 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux doiciliés audit siège.
représentée par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et par Me Catherine SAINT GENIEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T04
DEFENDERESSE
S.A.S.U. ESPACE OUVERTURE IDF,
Société par actions simplifiées à associé unique, au capital de 10 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PONTOISE sous le n°832 761 647, ayant son siège social sis [Adresse 3] - [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux doiciliés audit siège.
représentée par Me Gilles PARUELLE, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 02
Débats tenus à l'audience du : 16 Juillet 2024
Nous, Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant autorisation, par ordonnance du 26 juin 2024, d'assigner en référé d'heure à heure, la Société LF OPPORTUNITE IMMO a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la société ESPACE OUVERTURE IDF devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé aux fins de voir :
- autoriser la société LF OPPORTUNITE IMMO ainsi que toute entreprise devant intervenir, à pénétrer dans les locaux loués à la société ESPACE OUVERTURE IDF, cellule 5 du Bâtiment B de l’ensemble immobilier Urban Valley situé à [Localité 5], afin d’y réaliser les travaux de reconstruction des murs n°3 et 4 attenant à sa cellule, et ce pendant toute la durée des travaux,
- ordonner le déménagement par la société ESPACE OUVERTURE IDF de son matériel sur une bande de deux mètres autour des murs ainsi que la dépose de tous aménagements fixés sur les murs séparatifs de la cellule,
- condamner la société ESPACE OUVERTURE IDF à payer à LF OPPORTUNITE IMMO une astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir 48 heures ouvrées après la signification de l’ordonnance, jusqu’à ce qu’elle laisse l’accès à ses locaux libres de toute occupation sur une bande de deux mètres autour des murs 3 et 4,
- condamner la société ESPACE OUVERTURE IDF à payer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société ESPACE OUVERTURE IDF aux entiers dépens, qui seront recouvrée par Me Catherine Saint Geniest.
Aux termes de ses conclusions en réplique soutenues à l'audience, la Société LF OPPORTUNITE maintient les termes de ses demandes et sollicite le rejet de celles formulées par la société ESPACE OUVERTURE IDF.
La société ESPACE OUVERTURE IDF expose que le 2 novembre 2023, des vents violents ont provoqué l'effondrement des murs n°1 et 2 du bâtiment B du complexe Urban Valley dont elle est propriétaire et que les murs n° 3 et 4, murs séparatifs de la cellule occupée par la société ESPACE OUVERTURE IDF, se sont déplacés; que cette dernière lui a refusé l'accès aux locaux loués qui ne sont plus exploités depuis le 2 novembre 2023 compte tenu de l'instabilité de ces murs alors que des travaux de recontruction auraient dû débuter le 14 juin pour le mur n°4 et doivent débuter le 5 août pour le mur n°3; que la société ESPACE OUVERTURE IDF, assignée en parallèle en acquisition de la clause résolutoire, a conditionné l'accès aux locaux à l'indemnisation de sa perte d'exploitation et de ses dommages matériels pourtant sans lien avec la necessité de reconstruire de manière urgente les murs du bâtiment B.
Elle invoque l'urgence à autoriser l'accès aux locaux loués par la société ESPACE OUVERTURE IDF pour pouvoir entreprendre les travaux de reconstruction. Elle fait valoir que le retard pris engendre un important préjudice financier pour elle, qui ne peut pas commercialiser la cellule vacante n°4 et percevoir des indemnités d'occupation sur la cellule n°5 et pour les autres locataires, en particulier la société SE3D qui occupe une cellule avoisinante.
Elle ajoute que le refus de la société ESPACE OUVERTURE IDF de laisser l'accès aux locaux en violation de l'article 13-2 du bail, les désordres étant un évènement extérieur aux deux parties, est également constitutif d'un trouble manifestement illicite.
Elle soutient que les demandes de la société ESPACE OUVERTURE IDF de prise en charge par le bailleur de ses frais de déménagement et de stockage de son matériel se heurtent à une contestation sérieuse. Elle fait valoir que les dispositions du bail font obligation au preneur de prendre à sa charge les frais de déménagement et de stockage de son matériel en cas de travaux urgents; que le juge des référés n'est pas compétent pour juger du caractère postestatif ou contraire à l'obligation de délivrance du bailleur des dispositions contractuelles en cause ; et que les locaux étant assurés, la société ESPACE OUVERTURE IDF a renoncé à tout recours contre le bailleur en vertu de l'article 15-3 du bail.
Elle ajoute que l'assureur a été saisi afin d'indemniser le preneur mais que le chiffrage des frais de déménagement est toujours en attente de la communication par la Société ESPACE OUVERTURE IDF d'un devis; que la demande de prise en charge de ces frais est injustifiée puisqu'il appartenait à la Société ESPACE OUVERTURE IDF de trouver une nouvelle location dont il lui a été indiqué en avril 2024 qu'elle serait préfinancée par l'assureur et ce afin d'y déménager et stocker son matériel.
Aux termes de ses conclusions en réponse soutenues à l'audience, la Société ESPACE OUVERTURE IDF demande de :
- juger l'existence de contestations sérieuses élevées par la société ESPACE OUVERTURE IDF afférent aux vices du consentement,
- autoriser la société LF OPPORTUNITE IMMO à pénétrer dans le local commercial donné à bail à la société ESPACE OUVERTURE IDF,
- condamner la société LF OPPORTUNITE IMMO à prendre en charge tous les frais afférents à l'exécution des travaux, notamment du déménagement, du stockage et du réaménagement du matériel de la société ESPACE OUEVRTURE IDF,
- condamner la société LF OPPORTUNITE IMMO à payer à la société ESPACE OUVERTURE IDF la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société LF OPPORTUNITE IMMO aux entiers dépens.
La Société ESPACE OUVERTURE IDF indique qu'elle n'entend pas s'opposer à ce que la bailleresse puisse réaliser les travaux mais que cette dernière doit prendre en charge le déménagement du matériel se trouvant dans les locaux.
Elle considère que la clause dite "de souffrance" prévue à l'article 13-2 du bail ne lui est pas opposable au regard de la jurisprudence posant des limites à de telles clauses et qu'elle est en outre manifestement illégale au visa des articles 1170 et 1174 du code civil définissant les clauses potestatives.
Elle invoque également le manquement du bailleur à son obligation de délivrance impliquant que tous les frais de déménagement et de stockage du matériel soient mis à sa charge.
Elle explique que son matériel doit nécessairement être démonté et entreposé au risque sinon d'être fortement endommagé.
Elle ajoute qu'il ne lui a été fait injonction de libérer les lieux que dernièrement sans avoir été informée des travaux devant être réalisés et d'avoir dû s'enquérir elle-même auprès de l'assureur du bailleur de la prise en charge des opérations de déménagement.
Les parties ont été informées que l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2024.
MOTIFS
A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.
Il n'y a donc pas lieu de statuer, en l'espèce, sur la demande de la Société ESPACE OUVERTURE IDF visant à voir “ juger l'existence de contestations sérieuses élevées par la Société ESPACE OUVERTURE IDF afférent aux vices du consentement ”.
Sur les demandes de la Société LF OPPORTUNITE IMMO
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Suivant l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.
L'article L131-2 du même code précise que l'astreinte est provisoire ou définitive et qu'unea streinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.
L'article L131-3 dispose que l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.
En l'espèce, la société ESPACE OUVERTURE IDF indique ne pas s'opposer à ce que la bailleresse puisse réaliser les travaux de construction et accepte que cette dernière soit autorisée à pénétrer dans le local commercial qui lui a été donné à bail, l'urgence de ces travaux étant avérée pusqu'ils sont indispensables à la remise en exploitation des cellules affectées par les désordres.
Il sera donc fait droit à la demande d'autorisation d'accès aux locaux donnés à bail à la société ESPACE OUVERTURE IDF formulée par la société LP OPPORTUNITE IMMO et à celle visant à voir ordonner le déménagement par la société ESPACE OUVERTURE IDF rendu nécessaire par les travaux de construction dont la défenderesse ne conteste pas qu'ils doivent être réalisés.
Il résulte des courriers pré-contentieux échangés entre les parties par l'intermédiaire de leurs conseils respectifs les 11 et 12 juin 2024 que la société ESPACE OUVERTURE IDF, répondant à la mise en demeure de donner accès aux locaux loués par elle, a accepté de rendre les lieux accessibles sous condition de la prise en charge de ses indemnisations matérielles par l'assureur.
La présente procédure a été rendue nécessaire par l'obstruction non justifiée de la société ESPACE OUVERTURE IDF, la nécessité d'entreprendre les travaux étant sans lien avec le processus d'indemnisation par l'assureur.
Dès lors, il apparait nécessaire de soumettre à astreinte provisoire, suivant les termes du dispositif ci-après, les obligations faites à la société ESPACE OUVERTURE IDF par la présente décision afin de prévenir toute nouvelle difficulté.
Il appartiendra, le cas échéant, à la société LP OPPORTUNITE IMMO d'en solliciter la liquidation conformément aux dispositions de l'article L 131-3 précité, aucune condamnation à paiement ne pouvant être prononcée à ce stade.
Sur la demande de prise en charge des frais de la société ESPACE OUVERTURE IDF
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.
Il est constant qu'une contestation serieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.
En l'espèce, force est de constater que la société LF OPPORTUNITE IMMO sollicite un simple déplacement du matériel ainsi que la dépose des aménagements fixés aux murs de manière à libérer une bande de deux mètres autour des murs 3 et 4 mais qu'elle ne conteste pas pour autant la nécessité de procéder à un déménagement de l'ensemble du matériel.
Doit donc être examinée la demande de la société ESPACE OUVERTURE IDF de prise en charge des frais de déménagement et de stockage du matériel.
La société LF OPPORTUNITE IMMO considère en être contractuellement dispensée par le deuxième alinéa (en gras ci-dessous) de l'article 13-2 du contrat de bail intitulé "travaux à l'initiative du Bailleur" cité intégralement ci-après :
"Le Preneur devra souffrir, par dérogation à l'article 1724 du Code civil, tous travaux notamment de modification, reconstruction, surélévation, agrandissement, amélioration et notamment amélioration des performances environnementales, installation de capteurs photovoltaiques et d'équipements techniques y afférents et autres , que le Bailleur jugerait nécessaires et de faire exécuter en cours de Bail sur l'Immeuble ou dans les Locaux Loués même si ceux-ci deviennent temporairement inaccessibles, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, ni diminution de loyer, quelles qu'en soient la nature et la durée.
"Le Preneur devra faciliter tout accès que nécessiteraient la recherche et la réparation de fuites ou de désordres dans le gros oeuvre. Il supportera les dépenses qu'entraînerait cet accès et qui affecteraient ses propres aménagements et notamment la dépose et la repose des coffrages."
La question de la licéité de la disposition contractuelle invoquée par la société LF OPPORTUNITE IMMO considérée par la société ESPACE OUVERTURE IDF comme potestative au visa des articles 1170 et 1174 du code civil comme celle de l'applicabilité à cette disposition de la jurisprudence attenuant les effets des clauses dérogeant à l'article 1724 du code civil citée par la défenderesse échappe aux pouvoirs du juge des référés dès lors qu'elle suppose une interprétation du dispositif contractuel relevant du juge du fond.
Il est constant que la société LF OPPORTUNITE n'est pas en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance et qu'elle a d'ailleurs suspendu l'appel des loyers tirant toute conséquence de l'impossibilité pour la société ESPACE OUVERTURE IDF d'occuper les locaux.
Il reste que le juge des référés n'est pas compétent pour juger du caractère contraire à l'obligation de délivrance du bailleur des dispositions contractuelles en cause.
La demande de la société ESPACE OUVERTURE IDF se heurtant à une contestation sérieuse, il convient de dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation.
Il sera relevé à titre surabondant que la demande de condamnation définitive était en tout état de cause irrecevable puisque c'est seulement à titre provisionnel que le juge des référés, juge du provisoire, peut faire droit à une demande de condamnation.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La société ESPACE OUVERTURE IDF succombant à la présente instance, elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile avec droit de recouvrement direct au profit de Maitre Catherine SAINT GENIES conformément à l'article 699 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs d'allouer à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, statuant en référé par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
Autorisons la société LF OPPORTUNITE IMMO ainsi que toute entreprise devant intervenir, à pénétrer dans les locaux loués à la société ESPACE OUVERTURE IDF, cellule 5 du Bâtiment B de l’ensemble immobilier Urban Valley situé à [Localité 5], afin d’y réaliser les travaux de reconstruction des murs n°3 et 4 attenant à sa cellule, et ce pendant toute la durée des travaux,
Ordonnons le déménagement par la société ESPACE OUVERTURE IDF de son matériel sur une bande de deux mètres autour des murs ainsi que la dépose de tous aménagements fixés sur les murs séparatifs de la cellule,
Disons que les obligations faites à la société ESPACE OUVERTURE IDF par la présente décision sont soumises à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter d'un délai de quatre jours ouvrés suivant la signification de l’ordonnance, sur une période de deux mois,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société ESPACE OUVERTURE IDF de condamnation de la société LF OPPORTUNITE IMMO à prendre en charge ses frais de déménagement, stockage et réaménagement de son matériel,
Deboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamnons la société ESPACE OUVERTURE IDF au paiement des dépens,
Condamnons la société ESPACE OUVERTURE IDF à la société LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE par Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Vice-Présidente
Virginie DUMINY Géraldine LUNVEN
