| France, Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième chambre, 12 juillet 2024, 22/01087

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 12 JUILLET 2024
N° RG 22/01087 - N° Portalis DB22-W-B7G-QNRP.

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [X] [T] [K], né le 23 mai 1978 à [Localité 19], de nationalité française, responsable de département, domicilié [Adresse 1], [Localité 16],
représenté par Me Denis SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Fabiola SEIBT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [I] [Z] épouse [K], née le 6 décembre 1978 à [Localité 18], RS, Brésil, de nationalité brésilienne, architecte d’intérieur, domiciliée [Adresse 1], [Localité 16],
représentée par Me Denis SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Fabiola SEIBT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

Madame [L], [B], [C] [R], née le 30 août 1980 à [Localité 17], Tahiti, consultante, de nationalité française, célibataire, domiciliée au [Adresse 6] à [Localité 14],
représentée par Me Julie DUCOURT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant/postulant

La SELARL JSA, prise en la personne de Maître [J] [F], Mandataire Judiciaire inscrit sur la liste nationale, Société d’Exercice Libéral à Responsabilité Limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 419 488 655, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 13], agissant poursuites et diligences par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, Venant en remplacement de la SELARL SOCIETE DE MANDATAIRES JUDICIAIRES - SMJ, prise en la personne de Maître [A] [H], selon ordonnance en date du 25 août 2020, Agissant en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [N] [P], directeur de projets, célibataire, né le 25 novembre 1969 à [Localité 15] (Portugal), immatriculé au Registre du Commerce et des Société de VERSAILLES sous le numéro 407 891 639, demeurant [Adresse 2] à [Localité 16], Nommée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de VERSAILLES du 6 juillet 2017,
représentée par Me Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Valérie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

LOVIA IMMO, Société par Actions Simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 491.221.081, ayant son siège social [Adresse 4], [Localité 16] Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,
représentée par Me Corinne MANCHON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

S.C.P. [W] [E], [D] [M] et [U] [G], NOTAIRES ASSOCIES, société civile professionnelle immatriculée au RCS DE VERSAILLES sous le N° [Numéro identifiant 7], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 16] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.,
représentée par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 03 Février 2022 reçu au greffe le 18 Février 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Avril 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 14 juin 2024, prorogé au 12 Juillet 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame MESSAOUDI, Juge

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 mai 2007, Monsieur [N] [P] a acquis en indivision avec Madame [L] [R], le bien ci-après désigné :

- un appartement de trois pièces avec cave, parking et jardin privatif dans un immeuble situé [Adresse 2] [Localité 16], cadastré AT n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], lots 21, 41 et 62.

Cette acquisition a été réalisée au prix de 250.000 euros, et au moyen d’un prêt contracté auprès du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, lequel a inscrit sur le bien deux privilèges de prêteur de deniers, numéros 7804P02 2007V1896 et 7804P02 2007V1897 en garantie.

Par ailleurs, la DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES, Pôle de recouvrement spécialisé de VERSAILLES, a également inscrit :

- une hypothèque légale, numéros 7804P02 2007V447 et 7804P02 2008V622 ;
- une hypothèque judiciaire, numéro 7804P02 2012V2408 ;
- une hypothèque légale, numéro 7804P02 2012V2748 ;
- une hypothèque légale, numéro 7804P02 2014V3028 ;
Par jugement rendu le 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de Monsieur [P] et désigné la SELARL SMJ prise en la personne de Maître [H] en qualité de liquidateur judiciaire.

Suite à l'impossibilité de rachat de la part indivise de Monsieur [P] par Madame [R], la SELARL SMJ a engagé par actes en date des 21 mars, 2 avril et 11 avril 2019, une procédure de licitation-partage du bien.

Par acte du 10 juillet 2019, Madame [L] [R] et Monsieur [N] [P], co-indivisaires ont donné mandat à la société par actions simplifiée LOVIA de vendre leur appartement sis [Adresse 2] à [Localité 16] d'une surface de 77,45m² en ce compris une dépendance de 16,15 m².

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2020, les consorts [R]-[P], désormais séparés, ont signé un compromis de vente avec Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] pour cet appartement au prix de 415.000 euros dont 12.500 euros de frais d'agence à la charge du vendeur.

Le compromis de vente, signé en vue d'une réitération par acte authentique le 31 décembre 2020 au plus tard, était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt.

Les parties ont convenu de fixer une indemnité d'immobilisation d'un montant de 20.000 euros, laquelle a été versée par les époux [K] à Maître [D] [M] en sa qualité de séquestre.

Par ordonnance rendue le 25 août 2020, la SELARL JSA prise en la personne de Maître [F] a été désignée en remplacement de la SELARL SMJ.

Par ordonnance rendue le 12 novembre 2020, le juge-commissaire a autorisé la vente des droits indivis de Monsieur [P] en faveur des époux [K] au prix de 415.000 euros net vendeur.

Le rendez-vous pour la signature de l'acte authentique de vente, prévu le 29 décembre 2020, a été annulé le 23 décembre 2020 par l'étude notariale de Maître [M].

Les époux [K] exposent qu'à l'occasion d'un rendez-vous avec Maître [M] le 6 janvier 2021, ils ont été informés que l'appartement était grevé d'hypothèques, qu'une dépendance avait été construite irrégulièrement sur le terrain et que le prix de vente autorisé par le juge-commissaire de la procédure de liquidation judiciaire n'était pas celui qui avait été défini par les parties dans le compromis de vente.

C'est dans ce contexte que, le 15 février 2021, les époux [K] ont décidé de renoncer à la vente et sollicité la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 20.000 euros et l'indemnisation de leurs préjudices.

Par courriel du 1er avril 2021, Monsieur [D] [M] a indiqué qu'il avait obtenu l'accord des promettants pour la restitution de l'indemnité d'immobilisation mais que le liquidateur judiciaire s'y était opposé.
Après avoir mis en demeure les promettants de procéder à la restitution de l'indemnité d'immobilisation, Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [Z] épouse [K] ont, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 5 juillet 2021, assigné en référé la SELARL JSA, ès qualités de liquidateur de Monsieur [N] [P] et la SCP [E] [M] [G] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir cette restitution.

Par ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a considéré qu'il y avait une constatation sérieuse sur l'imputabilité de la non réalisation de la vente et donc qu'il n'y avait pas lieu à référé.

Suivant actes de commissaire de justice signifiés études les 3, 4 et 7 février 2022, Monsieur et Madame [K], son épouse ont assigné Madame [L] [R] et Monsieur [N] [P], la SELARL JSA, la société par actions simplifiée LOVIA IMMO et la société civile professionnelle [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires Associés devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de caducité du compromis de vente et de restitution de l'indemnité d’immobilisation.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, Monsieur [Y] [K] et Madame [I] épouse [K] sollicitent du tribunal judiciaire de Versailles de voir :

Vu les articles 1186, 1217, 1229, 1240, 1304-6 2° et 1583 du code civil et l’article L. 642-16 du code de commerce, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
1. RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions des demandeurs ;
2. PRONONCER la caducité du compromis de vente, en date du 23 juillet 2020, conclu entre Madame et Monsieur [K] d’une part et Madame [L] [R] et Monsieur [N] [P] d’autre part ;
3. A TITRE SUBSIDIAIRE, PRONONCER la résolution pour inexécution du compromis de vente, en date du 23 juillet 2020, conclu entre Madame et Monsieur [K] d’une part et Madame [L] [R] et Monsieur [N] [P] d’autre part aux torts de ces derniers ;
4. ORDONNER à la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires Associés, de restituer l’indemnité d’immobilisation (soit 20.000 euros) à Madame et Monsieur [K] et ce, sous une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
5. CONDAMNER LOVIA IMMO et la SELARL JSA, in solidum, à payer à Madame et Monsieur [K] la somme de 59.071,02 euros au titre des préjudices subis en lien avec la caducité du compromis (montant à parfaire en cours d’instance) ; et

6. A TITRE SUBSIDIAIRE, si la résolution du compromis est prononcée, CONDAMNER LOVIA IMMO et la SELARL JSA, in solidum, à payer à Madame et Monsieur [K] la somme de 59.071,02 euros au titre des préjudices subis en lien avec la résolution du compromis (montant à parfaire en cours d’instance) ;

7. DEBOUTER SELARL JSA de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de Madame et Monsieur [K] ;

8. CONDAMNER LOVIA IMMO et SELARL JSA et/ou tout succombant in solidum à payer à Madame et Monsieur [K] la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

9. FIXER la créance de Madame et Monsieur [K] au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [N] [P] aux sommes de :

- 59.071,02 euros au titre des préjudices subis en lien avec la caducité du compromis (montant à parfaire en cours d’instance) ;

- Subsidiairement, 59.071,02 euros au titre des préjudices subis en lien avec la résolution du compromis (montant à parfaire en cours d’instance) ;

- 7.000 euros au titre des frais irrépétibles au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Ainsi qu’aux entiers dépens.

10. CONDAMNER LOVIA IMMO et SELARL JSA et/ou tout succombant in solidum aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2022, la société par actions simplifiée LOVIA IMMO sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :

Vu l’ancien article 1382 du code civil,
Vu les articles 1991 et suivants du code civil,
Vu les articles 2224 et 2241 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
RECEVOIR la société LOVIA IMMO en ses écritures et la déclarer bien fondée,
DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement :
RAMENER à de plus justes proportions le montant des préjudices qui seraient éventuellement retenus à l’encontre de la société LOVIA IMMO, uniquement sur le fondement de la perte de chance,
A titre infiniment subsidiaire :
CONDAMNER Monsieur [P], Madame [R], la SCP [E] – [M] – [G] et la société JSA à garantir la société LOVIA IMMO de toutes éventuelles condamnations,
En tout état de cause :
CONDAMNER Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître GUEGAN-GELINET, Avocat aux offres de droit.
ORDONNER l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2023, la société civile professionnelle [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires Associés sollicitent du tribunal judiciaire de Versailles de voir :

Vu la contestation à la restitution de l’indemnité d’immobilisation formée par la SELARL SMJ es qualité,
Vu l’arrêt de la 1 ère Chambre civile de la Cour de Cassation du 13 novembre 1997 précité,
- DECLARER que la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G] s’en rapporte à la décision du Tribunal, sur le destinataire des fonds séquestrés à hauteur de 20 000 €;
- DEBOUTER les époux [K] du surplus de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G] visant à assortir cette demande de restitution d’une astreinte totalement injustifiée
- DECLARER mal fondée la SELARL JSA ès qualité liquidateur de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], l’en débouter
- DEBOUTER toutes autres parties et en particulier l’agence LOVIA IMMOBILIER de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G].
- CONDAMNER les époux [K], la SELARL JSA ès qualité et/ou tout succombant le cas échéant à verser à la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.
- FIXER la créance de la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G] au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [N] [P] à hauteur des sommes de :
• 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
• Ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, la SELARL JSA prise en la personne de Maître [J] [F] sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :

Vu les articles 1113, 1124, 1240, 1304 et suivants, 1582 et suivants du code civil,
Vu les articles L.642-18 et R 643-3 du code de commerce,
Vu les arguments soulevés et les pièces à l’appui,
- Recevoir la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [J] [F], ès-qualités de Liquidateur Judiciaire de Monsieur [N] [P], en ses conclusions,
Et la disant bien fondée,
- Débouter Monsieur et Madame [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel,
- Ordonner le versement de la somme de 10 000 € en faveur de la SELARL JSA au titre de l’indemnité d’immobilisation lui revenant,
- Condamner la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires associés au paiement de la somme de 86.250 € en faveur de la SELARL JSA, ès qualités, à titre de dommages et intérêts,
- Condamner la société LOVIA IMMO à relever et garantir la SELARL JSA, ès qualités de toute condamnation,
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires associés au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la société LOVIA IMMO à relever et garantir la SELARL JSA, ès qualités au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Monsieur et Madame [K] et la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires associés et la société LOVIA IMMO au paiement in solidum des entiers dépens,
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2024. L'affaire a été fixée à l'audience du 2 avril 2024 et mise en délibéré au 14 juin 2014, prorogé au 12 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :
d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.
*Sur le sort du compromis de vente

Les époux [K] exposent que la vente de l'appartement était conditionnée à l'obtention de l'autorisation du juge-commissaire et que ce dernier a, par ordonnance du 12 novembre 2020, autorisé l'opération pour un prix de 415.000 euros net vendeur et non pas 402.500 euros net vendeur comme précisé dans le compromis de vente signé le 23 décembre 2020.

Ils considèrent dès lors que l'opération n'a pas été dûment autorisée par le juge-commissaire.

En réponse au moyen du liquidateur qui expose que le prix fixé dans le compromis de vente était affecté d'une simple erreur matérielle, ils soulignent que la vente ne pouvait intervenir qu'aux prix et conditions déterminés par le juge-commissaire alors que le prix de vente net vendeur fixé dans le compromis était supérieur à celui autorisé par le juge-commissaire, de telle sorte que l'absence d'autorisation valable de ce dernier a empêché que la vente soit devenue parfaite et que le compromis est pour défaut d'un élément essentiel.

Ils font également valoir que le sort des inscriptions hypothécaires n'était pas réglé au jour où l'acte authentique aurait dû être signé et qu'il ne l'est toujours pas, alors même que l'état hypothécaire a révélé de nombreuses inscriptions antérieures au compromis et que, contrairement à ce que prétend la SELARL JSA, les créances faisant l'objet de l'inscription ne peuvent être couvertes par le produit de la vente car leur montant est supérieur à celui de ladite vente.

Les époux [K] soutiennent, encore, que lorsqu'ils se sont résolus à prendre acte de la caducité du compromis le 15 février 2021, soit 6 semaines après la date limite de signature de l’acte authentique de vente, le sort des inscriptions hypothécaires n'était toujours pas réglé et qu'en tout état de cause, les discussions relatives à la procédure de licitation-partage en cours entre les vendeurs ne peuvent leur être opposées car ils se sont engagés à acquérir un bien libre de toute inscription.

Ils précisent, enfin, qu'ils auraient pu entreprendre dans une procédure de purge, à condition que Madame [R] s'engage à prendre en charge les frais de purge ce qui n'est pas prévu dans le compromis de vente, dans la mesure où, aux termes de l’article R. 643-3 du Code de commerce, les coûts de purge ne peuvent pas être mis à la charge de la liquidation.

A titre subsidiaire, ils invoquent la résolution du compromis pour inexécution en soutenant qu'outre un désaccord sur le prix, il existe un désaccord sur la chose vendue qui n’est pas conforme au compromis, en ce que les promettants se sont engagés à céder un appartement, libre de toute hypothèque, possédant une superficie de 77,45m², alors que la superficie régulière de l'appartement est de 61,30m².

Ils soulignent que la différence de superficie correspond à la dépendance qui, construite sans l'autorisation de la copropriété, peut encore faire l'objet jusqu'en 2027, d'une procédure judiciaire de destruction.

Ils ajoutent qu'ils ont été induits en erreur par la société LOVIA IMMOBILIER qui a précisé que le refus de l'assemblée générale d'engager une procédure à l'encontre des vendeurs régularisait la situation et contestent que le jardin à usage privatif sur lequel est construite la dépendance constitue une partie privative sur laquelle ils pourraient construire à leur gré, alors que conformément au règlement de copropriété, cette dépendance a été construite sur une partie commune qui nécessitait l'autorisation de la copropriété.

La SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires Associés s'en remet à la justice concernant la restitution de l'indemnité d'immobilisation mais elle s'oppose à ce que cette restitution soit assortie d'une astreinte qu'elle considère totalement injustifiée.
Elle souligne qu'aucune demande n'est formulée à son encontre, à l'exception d'un appel en garantie à titre infiniment subsidiaire par la société LOVIA IMMOBILIER dont le bien-fondé n'est pas justifié.

La SELARL JSA expose que le compromis précise clairement que seul le prix net doit apparaître si la commission est à la charge de l’acquéreur alors que le prix commission incluse doit figurer si elle est à la charge du vendeur ; qu'en l'espèce, la commission est à la charge du vendeur, si bien que c'est, logiquement, ce prix qui est mentionné sur la requête et l’ordonnance du Juge-Commissaire en date du 12 novembre 2020 ; que toutefois, le prix net vendeur est donc de 402 500 € et non pas de 415.000 € de telle sorte qu'il y a donc une erreur dans la mention de la requête et de l’ordonnance en date du 12 novembre 2020 en ce qu’elles font référence à un prix « net vendeur » de 415 000 €, qui ne remet pas en cause la validité de ladite ordonnance.

S'agissant des hypothèques, elle précise que le bien est grevé d'une hypothèque du CIC pour une créance de 196.191,79 euros, actualisée suivant décompte du 29 décembre 2020 à la somme de 185.414,72 euros et d'une hypothèque du Trésor Public dont le montant fixé initialement à la somme de 38.050 euros a été ramené à 31.240,70 euros ; que le montant total des créances, soit 216.655,42 €, était couvert par le prix de vente, à savoir 402.500 euros.

La SELARL JSA souligne, encore, que les créances sont communes aux coindivisaires, Monsieur [P] et Madame [R] étant co-débiteurs solidaires du prêt souscrit auprès de la banque CIC, de telle sorte que rien ne justifie que la totalité de la dette soit imputée sur la quote-part de Monsieur [P] ; qu'au demeurant, il existe la procédure de purge permettant, en l'absence de prix suffisant pour payer tous les créanciers hypothécaires, d'éteindre le droit de suite des créanciers inscrits.

Elle rappelle qu'il n'a jamais été justifié auprès d'elle d'une démarche amiable auprès des deux créanciers inscrits tendant à obtenir une dispense de purge, et ce en préalable à la vente.

Elle affirme, également, qu'il n'y a aucun désaccord, ni sur le prix, ni sur la chose vendue au titre de la superficie du bien.

Elle précise, enfin, qu'ayant été construite sur un jardin privatif, la dépendance litigieuse ne nécessitait pas l'autorisation de la copropriété, de telle sorte que la demande de résolution du compromis pour inexécution n'est pas fondée.

De son côté, Madame [R] expose qu'elle a sollicité l'autorisation du juge commissaire pour la cession des droits indivis de Monsieur [P] conformément au compromis de vente du 23 juillet 2020.

Elle précise que le prix de vente net vendeur indiqué dans le compromis comprend les honoraires de l'agence immobilière d'un montant de 12.500 euros si bien qu'en réalité le prix de vente est de 402.500 euros nets vendeurs.

Elle considère, par conséquent, que le juge commissaire n’a pas valablement autorisé la cession des droits indivis de Monsieur [P] et que la vente de l’appartement n’a jamais pu se faire.

Elle invoque les dispositions de l’article 1186 du Code civil aux termes desquelles « Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. » et soutient qu'en l'espèce, le compromis de vente doit être déclaré caduc par défaut d’un élément essentiel constitué par l'autorisation du juge commissaire.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Et en vertu de l'article 1104 du même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La promesse synallagmatique de vente ou “compromis de vente” est un contrat par lequel deux parties promettent réciproquement l'une d'acheter, l'autre de vendre un immeuble déterminé, moyennant un prix déterminé.

Une promesse synallagmatique de vente ne faisant que différer le transfert de propriété à la réitération du consentement devant notaire, il en résulte que la date butoir convenue pour la signature de l'acte authentique constitue un terme suspensif, simple délai d'exécution, et non un terme extinctif affectant la validité de la promesse.

Par ailleurs, dans la mesure où la caducité affecte un contrat en cas de disparition d'un élément fondamental du contrat qui existait lors de sa formation et lui assurait sa validité, l’absence de signature de l’acte authentique dans le délai convenu, sauf prévision contraire des parties, n’entraîne pas la caducité de la promesse synallagmatique de vente, cette signature n'étant pas une condition de formation de la vente mais une simple modalité d'exécution du contrat que l'accord sur les éléments essentiels du contrat (la chose et le prix) suffit à former.

Toutefois, lorsqu'une partie se heurte au refus de réitération de la part de son cocontractant, elle peut, en application des articles 1124 et suivants du Code civil, soit demander l'exécution forcée de l'obligation qui se traduit par le constat judiciaire de la vente, soit la résolution, assortie le cas échéant de dommages-intérêts.

L’article 1227 du Code civil précise, d'ailleurs, que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Dans cette hypothèse et en application des dispositions de l'article 1228, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation et peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

De fait, le juge ne prononcera la résolution de la promesse que si l’inexécution de la promesse est suffisamment grave.

En l'espèce, il est constant que l'acte authentique de vente n'a pas été signé avant le 31 décembre 2020, ni par la suite d'ailleurs.

Pour autant, il convient de souligner que le compromis de vente ne prévoyait pas qu'il serait caduc en l'absence de signature avant la date butoir du 31 décembre 2020, de telle sorte que les demandeurs sont mal fondés à invoquer la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée le 23 juillet 2020.

Cependant, ils conservent la faculté de se prévaloir des dispositions de l'article 1224 du Code civil aux termes duquel la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
***

Le compromis de vente signé entre les époux [K] et les consorts [P]-[R] le 23 juillet 2020 prévoit un prix de vente de 415.000 euros sous cette précision que les honoraires de l'agence immobilière d'un montant de 12.500 euros sont à la charge du vendeur.

En outre, en page 2 du compromis, au paragraphe « DECLARATIONS du VENDEUR » il est indiqué que le vendeur déclare, notamment :

« 4. SUR LA SITUATION HYPOTHECAIRE : Que les biens à vendre sont libres de tout privilège immobilier spécial et de toutes hypothèques conventionnelles, judiciaires ou légales. Si des inscriptions hypothécaires se révélaient, il s'oblige à en rapporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais ».

Il y est, encore rappelé, toujours en page 2, que Monsieur [N] [P] faisant l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, la cession de ses droits indivis devra être autorisée par ordonnance du juge-commissaire.

Ainsi, selon ordonnance du 12 novembre 2020, le juge-commissaire désigné dans la procédure de liquidation judiciaire ouverte au bénéfice de Monsieur [N] [P] a autorisé « la vente de gré à gré au profit de Monsieur [Y] [K], né le 23 mai 1978 à [Localité 19], et de Madame [I] [Z], née le 6 décembre 1978 à [Localité 18] (Brésil), demeurant ensemble [Adresse 12] [Localité 16], pour un montant de 415.000 € net vendeur hors frais, honoraires et droits d'enregistrements et portant sur les droits indivis détenus par Monsieur [N] [P] sur le bien immobilier ci-après :
 
un appartement de trois pièces avec cave, parking et jardin privatif dans un immeuble situé [Adresse 2] [Localité 16], cadastré AT nº [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], lots 21, 41 et 62. »
et dit « que les cessionnaires devront assumer l'ensemble des frais, formalités et coûts liés à la présente acquisition et notamment les frais d'acte et de purge des inscriptions et autres droits ainsi que de l'établissement des différents diagnostics préalables à la vente ».

Dès lors, à la lecture de l'ordonnance du juge-commissaire il apparaît que celle-ci contient des dispositions ambiguës voire en contradiction avec les stipulations du compromis de vente.

En effet, si le juge-commissaire a autorisé la vente de l'appartement dont s'agit pour le prix de 415.000 euros net vendeur, en précisant que l'ensemble des frais afférents à cette vente étaient à la charge des acquéreurs, il n'évoque pas spécifiquement la question de la charge des honoraires de l'agence immobilière, de telle sorte que l'ordonnance semble devoir être interprétée comme prévoyant un prix de vente net devant revenir aux consorts [P] - [R] de 415.000 euros, les honoraires de la société LOVIA suivant le sort des autres frais et étant à la charge des acquéreurs, et ce contrairement aux stipulations contractuelles.
Contrairement à ce qu'affirme la SELARL JSA, ces divergences ne sauraient s'analyser comme de simples erreurs matérielles dans la mesure où d'une part, les modalités résultant de l'ordonnance du juge-commissaire sont en contradiction avec certaines des stipulations du compromis de vente, spécialement s'agissant de la charge des frais liés à l'acquisition et où d'autre part, les mentions de l'ordonnance du juge-commissaire correspondent en tous points à celles figurant dans la requête.

Au demeurant, s'agissant de simples erreurs matérielles, ainsi que le soutient le liquidateur de Monsieur [P], il lui appartenait de saisir le juge-commissaire d'une requête en rectification afin d'obtenir une ordonnance permettant la signature de l'acte authentique de vente.

En conséquence, l'autorisation figurant dans l'ordonnance du 12 novembre 2020 ne permet pas de procéder à la vente telle que prévue par le compromis de vente.

Ainsi, cette situation doit s'envisager comme une absence d'autorisation, pourtant requise en application des dispositions de l'article L. 642-19 du Code de commerce, qui justifie, à elle seule, la résolution du compromis de vente en date du 23 juillet 2020, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens invoqués par les demandeurs, puisqu'en tout état de cause, aucune vente ne peut intervenir dans ces circonstances.

*Sur les conséquences de la résolution du compromis de vente :

Les époux [K] sollicitent la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Ils reprochent à la SELARL JSA une déloyauté processuelle tenant au fait qu'elle a tenté de s'exonérer de la restitution de cette indemnité, arguant que le compromis ne précisait pas si la commission d'agence était incluse ou en sus du prix, alors que la clause est claire sur ce point.

La SELARL JSA ne présente aucun moyen de défense quant à ce chef de demande.

Madame [R] ne s'oppose pas à la demande et sollicite que l'indemnité d'immobilisation soit restituée aux époux [K].

***

Aux termes de l'article 1229 du Code de procédure civile :

« la résolution met fin au contrat.
 La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
 Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. ».

En application de ces dispositions, la résolution du compromis de vente impose que la somme de 20.000 euros séquestrée entre les mains de l'étude notariale [M] par les époux [K] leur soit restituée.

Il convient donc d'autoriser l'étude notariale [M] à restituer la somme de 20.000 euros aux demandeurs ainsi qu'il sera précisé au dispositif de la présente décision.

En revanche, aucun élément au dossier ne vient établir que le notaire n'exécutera pas la présente décision.

En conséquence, la demande d'astreinte sera rejetée.

*Sur la demande de dommages-intérêts formulée par les époux [K]

Les époux [K] font valoir que le défaut de réalisation de l'acquisition de l'appartement leur a causé de nombreux préjudices dont l e montant total s'élève à 59.071,02 euros à parfaire.

Ils soulignent, ainsi, qu'ils ont dû supporter dès le mois de septembre 2020, les frais d'ouverture d'un compte bancaire et entre novembre 2020 et février 2021, les frais liés au contrat d'assurance du prêt immobilier, outre la provision sur frais de notaire.

Ils ajoutent que si la somme de 20.000 euros, séquestrée en l'étude notariale, était restée investie dans leurs livrets A, elle leur aurait rapporté des intérêts ; que Monsieur [K] a souffert d'un manque à gagner au titre de son épargne salariale et que Madame [K], architecte d'intérieur, a consacré son temps professionnel pour réaliser des plans de construction et qu'elle a donc également souffert d'un manque à gagner à ce titre.

Ils font valoir que leur indemnisation doit également intégrer la perte de chance tenant au fait que s'ils avaient été propriétaires de leur appartement, ils auraient pu arrêter de payer un loyer et s'acquitter uniquement du montant mensuel des intérêts et frais d'assurance.

Ils invoquent, également, un préjudice tenant au fait que, dans le cadre de l'acquisition de l'appartement des consorts [P] – [R], ils avaient obtenu en septembre 2020 un prêt de 415.000 euros sur une durée de 25 ans au taux fixe de 1,5% par an et que depuis l’obtention de ce prêt, les taux d’intérêts ont plus que doublé de telle sorte qu'aujourd'hui, s'ils empruntaient la même somme, ils supporteraient un surcoût d’au moins de 132.000 euros en prenant le taux le plus favorable possible (taux fixe de 3,6% par an sur 25 ans) et que compte tenu de l’aléa intrinsèque lié aux prêts immobilier, leur perte de chance peut être estimée à 30% de ce montant, soit un préjudice pouvant être évalué à environ 39.000 euros.

Les époux [K] soutiennent, enfin, qu'ils ont subi un préjudice moral en raison de la non-réalisation de la vente après une attente vaine de 11 mois qui les a contraints de verser un loyer à fonds perdu.
En défense, la société LOVIA IMMOBILIER souligne qu'il n'est ni démontré que la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation aurait été réinvestie dans un livret A ou d'une épargne, ni justifié que Madame [K] s'est arrêtée de travailler afin de se consacrer à l'aménagement du bien immobilier.

Elle ajoute que le préjudice moral suivant lequel la non-réalisation de la vente aurait mis « un coup d'arrêt » à leur projet de vie n'est pas davantage démontré. Elle rappelle que les époux [K] ont manifestement renoncé à la vente et ne peuvent donc invoquer un quelconque préjudice sur ce motif.

A titre subsidiaire, la société LOVIA IMMOBILIER sollicite que le préjudice soit limité à la perte de chance.

De son côté, la SELARL JSA explique qu'elle vient en remplacement de la SELARL SMJ en sa qualité de successeur du mandat de liquidateur judiciaire de Monsieur [P] ; qu'elle intervient donc à la procédure es-qualités et non en son nom propre et sollicite, à ce titre, le rejet de toutes les demandes indemnitaires formulées à son encontre.

Madame [R] ne présente aucune observation quant au quantum des dommages et intérêts présentés par les époux [K].

***

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Toutefois, en application des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Ainsi, conformément aux règles de preuve, il incombe au demandeur de rapporter la preuve, par tous moyens, de l'existence de son préjudice et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l'évaluation.
 
La réparation du dommage doit obéir au principe de la réparation intégrale, qui implique de remettre la victime en l'état, sans qu'il n'en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Enfin, pour être réparable, le dommage doit être personnel, certain et licite.
Par certain, il faut entendre pas simplement éventuel, un préjudice dont la réalisation n'est qu'hypothétique n'étant pas indemnisable.

Dans ces conditions, il appartient au demandeur de rapporter la preuve :
que les conditions de réalisation d’une chance préexistaient à l’intervention de l’événement dommageable,que la disparition de cette chance en raison de celui-ci est réelle,que la chance perdue était sérieuse.

***

En l'espèce, au regard des pièces versées aux débats par les demandeurs, il apparaît que s'ils justifient, par la production d'un courriel de la Banque Postale du 15 février 2021, qu'ils n'ont pu obtenir le remboursement des cotisations d'assurance, aucune pièce au dossier ne démontre la somme qu'ils ont acquittée à ce titre.

Par ailleurs, s'agissant des frais de carte bancaire, rien n'établit que cette dépense est directement liée à l'achat immobilier projeté.

De même, s'agissant de la provision sur les frais de notaire, les demandeurs ne donnent aucune explication justifiant qu'ils n'en aient pas obtenu le remboursement, ce qui est inhabituel dans ce type de situation.

Concernant les manques à gagner que les époux [K] invoquent, il convient de relever qu'ils procèdent principalement par voie d'affirmation.

En effet, au soutien de leur demande relative aux intérêts qu'aurait pu générer la somme séquestrée, ils ne rapportent pas la preuve que cette somme aurait effectivement fait l'objet d'un placement sur un Livret A.

S'agissant de l'épargne salariale de Monsieur [K], ils se contentent de communiquer un simple tableau informatique, apparemment établi par leurs soins, sans justifier de la réalité de cette épargne et du rendement attendu.

De même, les pièces produites au soutien de leur demande relative au temps consacré par Madame [K] à la réalisation des plans d'aménagement de l'appartement (plans, devis travaux, copie d'un article relatif aux coûts d'un architecte d'intérieur) ne sont pas suffisamment probantes, puisque rien ne justifie que Madame [K] exerce la profession d'architecte et qu'au demeurant, il aurait été nécessaire qu'elle produise une facture correspondant au travail fourni puisqu'elle affirme que ce temps consacré à ce projet personnel l'aurait été au détriment de ses clients.

Ainsi, l'ensemble de ces demandes seront rejetées.

S'agissant de la perte de chance, relative aux loyers versés « à fonds perdus » invoquée par les demandeurs, il convient de relever que cette dépense est la contrepartie directe de l'occupation d'un logement, de telle sorte qu'elle ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Enfin, concernant la perte de chance de bénéficier de taux d'intérêts aussi intéressants que ceux qu'ils ont obtenus pour financer l'acquisition de l'appartement des consorts [P] – [R], force est de constater que dans la mesure où les époux [K] ne justifient pas avoir souscrit un nouvel emprunt, ils ne sont en mesure de démontrer ni la réalité ni le quantum de la perte invoquée.

Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.

En revanche, le préjudice moral dont les demandeurs sollicitent l'indemnisation est incontestable et tient notamment dans la déception de voir ce projet immobilier échouer et dans la contrainte de devoir engager la présente procédure pour obtenir le remboursement de la somme séquestrée.

Aussi, convient-il de leur allouer à ce titre la somme de 4.000 euros.

Sur les parties tenues à réparation :

Les époux [K] reprochent à Monsieur [P] d'avoir omis de déclarer la situation hypothécaire de l'appartement et l'irrégularité de la construction de la dépendance ; à la société LOVIA IMMOBILIER de ne pas avoir vérifié la déclaration des vendeurs relative à la situation hypothécaire de l'appartement, se contentant de conditionner la réalisation de la cession à l'autorisation du juge commissaire sans prendre en compte la situation particulière du bien, les induisant ainsi en erreur quant à la potentialité d'une procédure judiciaire au titre de la dépendance irrégulière ; à la SELARL JSA l'incompatibilité du compromis de vente avec les procédures collectives, le problème du prix de vente et le refus de restitution de l'indemnité d'immobilisation.

Ils soulignent, toutefois, dans le dernier état de leurs écritures que par souci d’apaisement, ils ont précisé que la SELARL JSA, comparaissait dans la présente instance, « ès qualités » aux fins de fixation d’une créance au passif de Monsieur [P] sans préjudice de la possibilité de chercher la responsabilité personnelle de la SELARL JSA dans le cadre d’une autre action s’ils l’estiment opportun.

La société LOVIA IMMOBILIER soutient qu'elle n'a pas commis de faute dans l'exécution de son mandat puisqu'elle a précisé dans le compromis de vente que Monsieur [P] faisait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire si bien que les demandeurs ont signé en connaissance de cause ; que les époux [K] ont eu connaissance avant elle des inscriptions hypothécaires ; qu'elle n'a jamais caché aux demandeurs la situation juridique de la dépendance installée dans le jardin, laquelle est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur comme en atteste le certificat de conformité du 20 janvier 2019.

La SELARL JSA explique qu'elle vient en remplacement de la SELARL SMJ en sa qualité de successeur du mandat de liquidateur judiciaire de Monsieur [P], et qu'elle intervient donc à la procédure es-qualités et non en son nom propre.

A ce titre, elle sollicite le rejet de toutes les demandes indemnitaires formulées à son encontre, au motif qu'elle n'a commis aucune faute, n'étant débiteur d'aucune obligation d'information et de conseil à l'égard des époux [K], et qu'elle a obtenu l'ordonnance du juge-commissaire du 12 novembre 2020 afin de permettre la réalisation de la vente à un prix satisfaisant.

***

Il convient de prendre acte que les demande des époux [K] présentées à l'encontre de la SELARL JSA le sont en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [P] et non à titre personnel.

Au regard des développement précédents, il apparaît qu'indépendamment de la situation hypothécaire de l'immeuble vendu ou de la difficulté tenant en la régularité de l'implantation de la dépendance, c'est l'absence d'autorisation régulière du juge-commissaire qui a fait obstacle à la signature de l'acte notarié la vente.

En conséquence, la responsabilité de la société LOVIA IMMOBILIER ne peut qu'être écartée.

En revanche, la responsabilité de Monsieur [P], représenté par son liquidateur judiciaire qui devait obtenir l'autorisation du juge-commissaire pour vente l'immeuble qu'il détenait en indivision avec Madame [R] est incontestablement engagée puisque cette autorisation n'a pas pu être obtenue.

Il convient, au besoin, de rappeler, que conformément aux dispositions des articles L. 622-17 et L. 641-13 du Code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d' ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation ou en contrepartie d'une prestation fournie par le débiteur pendant cette période sont payées à leur échéance mais qu'à défaut d'être née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation ou en contrepartie d'une prestation fournie par le débiteur, une créance même postérieure au jugement d'ouverture doit faire l'objet d'une déclaration de créance.

Par ailleurs, l’article L622-24 du Code de commerce prévoit que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L. 622-17 sont soumises à l’obligation de déclarer la créance au passif du débiteur, étant précisé que le délai pour le faire court à compter de la date d'exigibilité de la créance,

En l'espèce, la créance des époux [K], postérieure à l'ouverture de la liquidation de Monsieur [P], n'est indiscutablement pas née pour les besoins de la procédure.

Ainsi, les époux [K] sont soumis à cette obligation de déclarer leurs créances au passif de Monsieur [P], la fixation de leur créance au passif étant conditionnée à cette déclaration.

Le délai de déclaration courant à compter de la date d’exigibilité de la créance, soit au cas présent à compter de la date du jugement qui leur alloue l’indemnisation sollicitée.

Il convient donc de rappeler que l’admission de la créance des époux [K] au passif de Monsieur [P] est soumise à leur déclaration. 

En conséquence, la créance des époux [K], au titre de leur préjudice moral, sera fixée au passif de Monsieur [P] représenté par son liquidateur, à la somme de 4.000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par la SELARL JSA :

La SELARL JSA formule une demande de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil à l'encontre des époux [K] pour restitution de la moitié de l'indemnité d'immobilisation.

Elle soutient, ainsi, que l’indemnité d’immobilisation est due au promettant du seul fait de la non-réalisation de la vente, et ce indépendamment de l'existence de tout préjudice ; que les demandeurs se sont engagés aux termes du compromis de vente à indemniser les vendeurs à hauteur de 20.000 euros en cas de rétractation.

Elle fait valoir qu'en conséquence, une quote-part de l’indemnité de 20 000 euros doit lui revenir en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [P], cette quote-part devant être fixée à 50% compte tenu des droits concurrents de Monsieur [P] et de Madame [R].

Elle sollicite, à l'encontre de la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires associés sa condamnation dans l'intérêt collectif des créanciers au titre du préjudice de la liquidation judiciaire car elle considère que l'échec de la vente lui est imputable.

La SELARL JSA prétend que son préjudice est établi car cette vente aurait permis à la liquidation judiciaire de Monsieur [P] de bénéficier du paiement d'un prix de 201.250 euros au titre de sa part indivisaire alors que l'adjudication du bien, intervenue plus de trois ans après, doit faire l'objet d'un paiement de 115.000 euros.

Elle estime, ainsi, le montant du préjudice de la liquidation de Monsieur [P] à la somme de 86.250 euros.

Elle soutient que le notaire aurait dû identifier, avant la signature du compromis de vente, l'existence de créances hypothécaires sur le bien immobilier et de la dépendance construite irrégulièrement ; qu'il a manqué à son devoir de conseil à l'origine non seulement de l'absence de vente du bien immobilier mais à fortiori de la dévalorisation du bien immobilier.

Elle précise que sa demande est fondée sur la responsabilité délictuelle du notaire, étrangère à toute restitution.

Elle réclame, encore, à être garantie par la société LOVIA IMMO au motif qu'en sa qualité de professionnel il lui appartenait d'identifier les informations essentielles du bien et qu'elle a commis une faute dans la rédaction du compromis de vente, notamment sur la surface et sur le prix de vente du bien immobilier.
La SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires Associés invoque l'irrecevabilité des demandes de condamnation formulées à l'encontre de Maître [M] par la SELARL JSA, dès lors que ce dernier n'est pas partie à la procédure.

Elle fait valoir, par ailleurs, que les demandes de la SELARL JSA sont mal-fondées, en ce que le mandataire judiciaire ne caractérise pas les manquements du notaire alors que la difficulté de la vente du bien ne lui est pas imputable mais provient de la situation de liquidation judiciaire de l'un des vendeurs, séparés de fait de sa compagne avec laquelle il est en indivision sur le bien.

S'agissant de la dépendance irrégulière, elle rappelle que plusieurs documents d'urbanisme ont été annexés à la promesse de vente ; que le procès-verbal d'assemblée générale de 2017 rejette l'autorisation donnée au syndic d'engager une procédure judiciaire à l'encontre des vendeurs; que l'échec de la vente est exclusivement imputable au vendeur qui a contesté le décompte des créanciers, les comptes d’indivision et fait de fausses déclarations sur la composition du bien, objet de la vente.

L'étude notariale soutient que le notaire ne peut être ni tenue au paiement des restitutions, ni être tenu au montant des droits indivis de Monsieur [P] qui ne sont pas justifiés par la SELARL JSA qui sollicite sa condamnation au paiement de ces droits.

Les époux [K] exposent que le compromis réserve le versement de l’indemnité d’immobilisation à la partie qui n’est pas en défaut, alors qu'il est établi que le vendeur a fait des fausses déclarations dans le compromis au sujet de la situation hypothécaire et de la situation de la dépendance de l’appartement et que la SELARL JSA a fait preuve de négligence en rédigeant une requête pour un prix de vente erroné.

La société LOVIA IMMO ne présente pas de moyen de défense spécifique.

***

S'agissant de la demande de restitution de la moitié de la somme séquestrée, il convient de rappeler qu'il résulte de ce qui précède qu'aucune faute n'est reprochée aux époux [K], la résolution du compromis de vente ayant été prononcée en raison de l'absence d'autorisation du juge-commissaire exigée par le Code de commerce.

Dès lors, la SELARL JSA ne peut qu'être déboutée de cette demande.

De même, dans la mesure où la résolution du compromis de vente a été prononcée en raison de l'absence d'autorisation du juge-commissaire, il apparaît, indépendamment de la question de la recevabilité des demandes dirigées contre Maître [M], que les moyens tirés d'un manquement à un devoir de conseil du notaire quant à la situation hypothécaire du bien et à l'emprise de la dépendance sont inopérants.

Or, force est de constater que l'étude notariale n'a joué aucun rôle dans la rédaction de la requête saisissant le juge-commissaire d'une demande d'autorisation.

En conséquence, aucune faute ne saurait lui être reprochée et la SELARL JSA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Enfin, si en application de l’article 334 du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d'en appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle lorsque la contribution finale à la dette repose sur celle-ci, il y a lieu, pour pouvoir statuer sur cette demande, d'examiner la répartition finale des charges et donc la contribution de chaque partie à la dette, celle-ci s’opérant à proportion des fautes commises par chacun d'entre eux ou, en l'absence de toute faute, en fonction de leur degré de participation dans la survenance du dommage à réparer.

Or, en l'espèce, il résulte des développements ci-dessus que la société LOVIA IMMO n'est pas concernée par la requête auprès du juge-commissaire de sorte qu'elle n'a pas engagé sa responsabilité et que la SELARL JSA doit être déboutée de sa demande de garantie.

*Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [P] représenté par son liquidateur succombant à la présente instance, il sera tenu au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer aux époux [K] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tandis qu'il n'apparaît pas contraire à l'équité que les autres parties à l'instance conservent la charge de leurs propres frais irrépétibles.

*Sur l'exécution provisoire

Il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution, pour inexécution, du compromis de vente, en date du 23 juillet 2020, conclu entre Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] d’une part et Madame [L] [R] et Monsieur [N] [P], d'autre part,

AUTORISE la SCP [W] [E], [D] [M] et [U] [G], Notaires Associés, à verser la somme de 20.000 euros, dont elle est le séquestre, à Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K],

REJETTE la demande d'astreinte,

FIXE au passif de la liquidation de Monsieur [N] [P] représenté par la SELARL JSA, son liquidateur la créance de Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

FIXE au passif de la liquidation de Monsieur [N] [P] représenté par la SELARL JSA, son liquidateur la créance de Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la liquidation de Monsieur [N] [P] représenté par la SELARL JSA, son liquidateur les dépens de la présente instance,

RAPPELLE, en tant que de besoin, que l’admission de la créance de Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [K] au passif de Monsieur [P] est soumise à sa déclaration auprès de la SELARL JSA, ès qualités de liquidateur,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le 12 JUILLET 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.