Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 11 JUILLET 2024
N° RG 23/02129 - N° Portalis DB22-W-B7H-RGEM.
DEMANDEUR :
Monsieur [D] [F] [N], ingénieur, demeurant à [Adresse 6]. Né à [Localité 8] (TUNISIE) le 13 juin 1990, de nationalité tunisienne,
représenté par Me Nadia OTMANE TELBA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant
DEFENDEURS :
Maître Maître [E] [H], notaire associé, membre de la SAS [H], BRIDOUX, FRANC, société par actions simplifiée au RCS de Versailles sous le N°344 417 266 dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,
représenté par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant
Monsieur [Z] [L] [P] [V], ne é le 26 février 1988 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 7].
représenté par Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Emmanuelle BERTONNAUD-SAGOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Société WELMO SAS, dont le siège social est situé [Adresse 1], France,
représentée par Maître Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
ACTE INITIAL du 15 Mars 2023 reçu au greffe le 12 Avril 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mai 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2024.
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame ZYLBERMAN, Magistrat Honoraire
GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [V], marié avec Madame [X] [J] depuis le 1er août 2020, a confié à l'agence immobilière WELMO la vente de son appartement de deux pièces situé [Adresse 2] à [Localité 5].
Par acte du 25 mars 2022 reçu par Maître [E] [H], notaire, Monsieur [Z] [V] a consenti à Monsieur [D] [N] une promesse de vente pour une durée expirant le 24 juin 2022 pour un prix de 200.010 euros.
La promesse de vente comportait une condition suspensive d'obtention de prêt.
Monsieur [D] [N] ayant obtenu son prêt, a levé l'option auprès de l’étude de Maître [E] [H] par mail du 23 avril 2022.
Par la suite, Monsieur [D] [N] a été informé par le notaire que le promettant étant marié et le bien immobilier constituant le logement familial, l'acte de vente nécessitait l'accord de son épouse et que cette dernière s'y opposait.
Par mail du 16 juin 2022 adressé à Monsieur [Z] [V], Monsieur [D] [N] a tenté de trouver une solution amiable en proposant d'acheter le bien tout en permettant à Madame [V] de se maintenir dans les lieux en vertu d'un contrat de bail d'un an, en vain.
Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 30 décembre 2022, le conseil de Monsieur [D] [N] a mis en demeure le promettant, Monsieur [Z] [V], le notaire, Maître [E] [H], et l'agence immobilière WELMO de l'indemniser des préjudices subis par lui en raison de la non-réalisation de la vente.
Suivant acte de commissaire de justice signifié le 15 mars 2023, Monsieur [D] [N] a fait assigner Monsieur [Z] [V], Maître [E] [H] et la société WELMO devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'indemnisation.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2023, Monsieur [D] [N] demande au tribunal de :
Vu l'article 54 du Code de Procédure Civile,
Vu La loi du 25 ventôse an XI et le. Décr n°71-941 du 26 nov.1971
l'article 1er de l'ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945
Vu les articles 1231 à 1231-7 du code civil,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les pièces versées au débat,
Débouter Monsieur [Z] [L] [P] [V], Maître [E] [H], Notaire Associé de la Société par Actions Simplifiées « [H], MONTFORT, Yann BRIDOUX et FRANC, Notaires Associés », Société WELMO SAS de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Condamner in solidum Monsieur [Z] [L] [P] [V], Maître [E] [H], Notaire Associé de la Société par Actions Simplifiées « [H], MONTFORT, Yann BRIDOUX et FRANC, Notaires Associés », Société WELMO SAS à payer à Monsieur [D] [D] [N] les sommes suivantes :
-28.800 euros en indemnisation de son préjudice du fait de la non-réalisation de la vente
-5.000 euros en réparation de son préjudice moral
-8.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Dire et juger que ces sommes seront augmentées des intérêts légaux capitalisées en application de l'article 1231-7 du Code civil.
Ordonner l'exécution provisoire comme étant de droit.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, Maître [E] [H] demande au tribunal de :
Vu les articles 1240 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile,
Vu la jurisprudence citée,
DEBOUTER Monsieur [D] [F] [N], l’agence WELMO et Monsieur [Z] [V] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Maître [E] [H]
Le mettre hors de cause ;
A titre subsidiaire, si le Tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l’encontre de Maître [E] [H], CONDAMNER in solidum l’agence WELMO et Monsieur [V] à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.
En tout état de cause :
CONDAMNER Monsieur [D] [F] [N] ou tout succombant le cas échéant in solidum à régler à Maître [E] [H] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.
CONDAMNER Monsieur [D] [F] [N] ou tout succombant le cas échéant in solidum aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2023 , Monsieur [Z] [V] demande au tribunal de :
-Dire et juger mal fondées les demandes de M. [N] et débouter celui-ci de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de M. [Z] [V] ;
-Débouter toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre M. [Z] [V] ;
-condamner M. [N] ou tout succombant le cas échant in solidum à régler à M. [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
-condamner M. [N] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Me Bertonnaud-Sagot ;
Subsidiairement :
-Si le Tribunal venait à condamner M. [V],
-condamner in solidum Maître [E] [H] et l’Agence Immobilière WELMO à garantir M.[Z] [V] de l’intégralité des condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à son encontre.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 novembre 2023, la SAS WELMO demande au tribunal de :
JUGER que Monsieur [D] [D] [N] ne rapporte pas la preuve à l’encontre de la société WELMO d’une faute ayant entraîné par un lien de causalité direct, les chefs de préjudice qu’il allègue, chefs de préjudice dont il ne rapporte pas davantage la preuve.
DEBOUTER en conséquence Monsieur [D] [D] [N] de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société WELMO
A titre infiniment subsidiaire,
CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L] [P] [V] et Maître [E] [H] à garantir la société WELMO de l’intégralité des condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à son encontre
En toutes hypothèses,
CONDAMNER tout succombant à payer à la société WELMO la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile
CONDAMNER tout succombant à payer les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2024. L’affaire a été plaidée le 7 mai 2024 et mise en délibéré au 11 juillet 2024 ar mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité des différents intervenants
*sur la responsabilité de Monsieur [V]
Monsieur [D] [N] expose que la caducité de la promesse la privant de tous ces effets, il est fondé à rechercher la responsabilité de Monsieur [Z] [V] en application de l'article 1240 du code civil.
Il reproche à Monsieur [Z] [V] de s'être rendu coupable de manœuvres dolosives pour l'amener à acheter un bien dont il connaissait le risque d'éviction, dès lors que le bien immobilier constitue le logement familial et que son épouse sur le point d'accoucher n'avait pas été informée de la promesse de vente. Il reproche à Monsieur [Z] [V] d'avoir caché au 25 mars 2022, jour de la signature de la promesse de vente, que le logement constituait le logement familial et qu'il était non pas pacsé mais marié.
Il précise qu'aucune prorogation du délai de réalisation n'était envisageable puisque Madame [V], ayant décidé d'engager une procédure de divorce, ne souhaitait pas quitter les lieux ni payer un loyer comme il l'a proposé.
Monsieur [D] [N] se plaint, en dehors des frais engagés inutilement, d'avoir perdu une chance réelle et sérieuse d'acquérir un appartement dans des conditions qui lui étaient favorables.
Monsieur [Z] [V] rappelle qu'il est seul propriétaire du bien et conteste avoir usé de manœuvres dolosives puisqu'il n'a jamais caché son état marital.
Il fait valoir que l'agence immobilière savait qu'il avait une épouse et qu'une séparation était envisagée ou en cours, et que Monsieur [D] [N] avait également connaissance de son statut marital puisqu'il a visité le domicile conjugal avant d'acheter et qu'il l'a interrogé, dans le délai de réalisation de la promesse, sur la réponse de sa futur ex-épouse concernant sa proposition. Il ajoute qu'il a également informé le notaire qu'il était marié en remplissant le questionnaire de l'officier public.
Il précise avoir informé son épouse de la mise en vente du bien et son intention d'accepter l'offre à 205.000 euros, ce à quoi cette dernière disait ne pas s'opposer.
Monsieur [Z] [V] souligne que Monsieur [D] [N] n'a vu aucun obstacle à son état marital puisque la promesse de vente portait sur son bien propre et s'est donc engagé librement.
Il relève que Monsieur [D] [N] n'a pas demandé une prorogation de délai et n'a rien entrepris non plus sur le fondement de la clause « CARENCE » de la promesse de vente.
***
Il est de principe que si la caducité du compromis de vente prive rétroactivement cet acte de tous ses effets, elle ne fait pas obstacle à la recevabilité d’une action en responsabilité délictuelle.
Suivant l'article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La responsabilité civile peut être engagée lorsque trois conditions sont réunies : un dommage, un fait générateur et un lien de causalité entre ce dommage et ce fait générateur.
En l'espèce, il est constant que Monsieur [Z] [V] apparaît, dans la promesse de vente, comme étant pacsé avec Madame [X] [J] sous le régime de la séparation de biens, que le bien lui appartient en propre mais qu'il était en réalité marié, le bien constituant par ailleurs le domicile familial.
Il résulte du questionnaire « vente d'un appartement » que Monsieur [Z] [V] a retourné au notaire la veille de la signature de la promesse de vente, suivant les déclarations de ce dernier, qu'il a indiqué être marié. Cette déclaration spontanée avant signature de l'acte exclut toute manœuvre dolosive de sa part sur son état civil.
La discordance avec les mentions portées sur la promesse de vente peut s'expliquer par une faute d'inattention de la part de Monsieur [Z] [V], à qui il ne peut être reproché de ne pas avoir identifié la différence de régime juridique applicable au logement familial suivant sa situation maritale compte tenu de sa qualité non contestée de personne non avertie.
Monsieur [Z] [V] pouvait légitimement penser, d'une part, que s'agissant d'un bien propre, il était autorisé à le vendre sans l'autorisation de Madame [X] [J] devenue son épouse de la même manière qu'il l'avait acheté seul en 2015 alors qu'il était pacsé avec cette dernière et, d'autre part, qu'il suffirait qu'elle quitte les lieux avant la vente.
Monsieur [Z] [V] verse aux débats des messages échangés avec « [X] » dont il est établi, au vu de l'adresse mail de Madame [X] [J] figurant sur les pièces 6 et 7 produites par Monsieur [D] [N], qu'il s'agit du diminutif de Madame [X] [J].
On y trouve la confirmation que Monsieur [D] [N] a visité le bien en présence de Madame [X] [J], puisqu'elle évoque « le jeune de la dernière fois ».
Il ne peut donc prétendre avoir ignoré que le bien constituait le logement familial.
Il s'avère par ailleurs que Madame [X] [J] ayant été informée, par message du 15 mars 2022, que Monsieur [Z] [V] allait accepter une offre d'achat du logement familial à 205.000 euros répondait que c'était bien et ne s'opposait pas à la vente dans un contexte de séparation, dont il est attesté par le mail que Madame [X] [J] a adressé à Monsieur [D] [N] le 23 juillet 2022. Un autre échange entre les époux du 12 avril 2022 montre que Madame [X] [J] envisageait la location d'un appartement meublé. Si cet échange est postérieur à la signature de la promesse de vente, il vient confirmer l'absence d'opposition à la vente de cette dernière.
La libération des lieux avant la vente ne paraissant pas poser difficultés, Monsieur [Z] [V] a légitimement pu penser ne pas être tenu d'une information particulière à l'égard de Monsieur [D] [N] d'autant qu'il avait informé l'agence immobilière WELMO, auprès de laquelle Monsieur [D] [N] pouvait prendre tous renseignements, qu'il était en cours de séparation avec son épouse, ce qu'a confirmé l'agence immobilière dans son mail du 26 septembre 2022.
Il sera relevé que les propos de la responsable du dossier rapportés au conditionnel par l’administratrice des ventes suivant lesquels Monsieur [Z] [V]« lui aurait indiqué oralement occuper seul l'appartement» n'ont pas été confirmés par son auteur de sorte que rien ne permet d'affirmer que Monsieur [Z] [V] ait communiqué cette information contraire à la réalité. Monsieur [D] [N] ne prétend d'ailleurs pas que Monsieur [Z] [V] lui aurait tenu pareils propos.
Aucun manquement ne pouvant être retenu à l'encontre de Monsieur [Z] [V], il convient de débouter Monsieur [D] [N] des demandes qu'il formule à son encontre.
Monsieur [Z] [V], la SAS WELMO et Maître [E] [H] seront par voie de conséquence déboutés de leurs appels en garantie réciproques.
*sur la responsabilité du notaire
Monsieur [D] [N] considère que Maître [E] [H] a engagé sa responsabilité délictuelle en mentionnant dans la promesse de vente que le promettant avait conclu un PACS alors même qu'il avait indiqué dans le questionnaire remis au notaire qu'il était marié depuis le 1er août 2020.Il souligne que le notaire était tenu de vérifier les informations transmises par l'agence immobilière WELMO.
Monsieur [D] [N] fait valoir que l'erreur du notaire sur l'état civil de Monsieur [V] et la méconnaissance consécutive des droits de son épouse du fait de la protection du logement familial sont à l'origine de l'impossibilité de réaliser la vente du bien alors qu'il avait régulièrement levé l'option dès le 23 avril 2022 et qu'il a tenté de trouver une solution qui n'a pas prospéré en proposant à l'épouse qu'elle reste dans les lieux moyennant un bail d'un an.
Monsieur [D] [N] relève, au vu des explications du notaire, que ce dernier a fait signer la promesse de vente avant d'avoir les éléments sur l'état civil de Monsieur [V] qu'il dit avoir reçu le 13 mai 2022 et que ce n'est qu'à cette date que le notaire a demandé l'intervention de Madame [V] à la vente alors que ces vérifications relèvent des diligences normales attendues d'un notaire.
Maître [E] [H] répond qu'à la signature de la promesse de vente le 25 mars 2022, Monsieur [V] a confirmé qu'il était célibataire et pacsé. Il ajoute qu'à réception des éléments sur l'état civil, il s'est aperçu que Monsieur [V] était marié et qu'il a alors demandé, le 13 mai 2022, l'intervention à l'acte de Madame [V] conformément à l'article 215 du code civil et informé, le 19 mai 2022, Monsieur [N] de la difficulté puis du refus de Madame [V] empêchant la vente d'aboutir.
Le notaire fait valoir que la promesse est un acte préparatoire à la vente pour procéder aux vérifications et formalités préalables à la vente et que c'est dans le cadre de ces vérifications qu'il a pu relever les fausses informations données par Monsieur [V], ce dernier ayant manqué en cela à son obligation d'information à l'égard du bénéficiaire.
Il relève que Monsieur [V] a profité de l'hospitalisation de son épouse pour accoucher pour vendre le bien, comme le souligne Monsieur [N].
Il ajoute que Monsieur [V] a transmis, après trois relances de l'étude, le questionnaire sur l'état civil le 24 mars 2022, soit la veille du rendez-vous de signature, et n'a pas signalé l'erreur figurant dans la promesse de vente.
Le notaire rappelle que la vérification des pièces d'état civil est une condition suspensive de droit commun à laquelle était soumise la promesse de vente et qu'il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir vérifié les déclarations du promettant.
Le notaire fait valoir qu'ayant transmis immédiatement les éléments d'information dès qu'il en a eu connaissance, il n'y a pas de lien de causalité entre les reproches qui lui sont faits à tort et les préjudices allégués ; qu'en outre son comportement ne peut pas en être la cause puisque la demande porte sur l a prétendue perte de chance d'acquérir un autre bien au même prix et de trouver un financement du fait de l'augmentation des taux d'intérêts.
***
Le notaire, en qualité d'officier public, est chargé d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il instrumente.
Ainsi le notaire, rédacteur de la promesse de vente, doit-il procéder à un certain nombre de vérification :
-Identité et capacité civile et pénale, régime matrimonial du vendeur et de l'acquéreur,
-Interventions d'autres personnes à prévoir (conjoint, donateur...).
Quand bien même la promesse de vente constitue un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente, le notaire qui la reçoit est tenu, dès sa conclusion, de s’assurer de l’exactitude des mentions d’état civil des parties à l’acte, qui sont de nature à affecter la validité et l’efficacité de celui-ci.
Que les époux soient mariés sous le régime légal, ou sous un régime conventionnel, une promesse unilatérale ou synallagmatique, qui porte sur le logement de la famille, est susceptible d'annulation si elle a été conclue sans le consentement du conjoint du promettant. La promesse entre, en effet, dans la catégorie des actes visés par l'article 215 du code civil.
Le consentement du conjoint pour vendre le logement de la famille est requis même pendant l'instance en divorce car le bien ne perd pas cette qualité du fait que sa jouissance a été attribuée à titre provisoire à l'un des époux selon la jurisprudence.
Tout manquement est susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l’article 1382 du code civil devenu l'article 1240.
Cela suppose donc la preuve d’une faute reliée à un préjudice par un lien de causalité certain.
***
En l'espèce, le notaire a commis une erreur sur l'état marital de Monsieur [Z] [V] lequel apparaît comme pacsé, dans la promesse de vente, alors qu'il était marié ainsi qu'il l'avait indiqué dans le questionnaire retourné au notaire avant la signature de l'acte.
Le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité, dont l'absence de réaction de Monsieur [Z] [V] à la lecture de l'acte ne peut l'exonérer compte tenu de sa qualité de professionnel du droit et d'officier ministériel dès lors que le statut de vendeur marié de Monsieur [Z] [V], sur lequel le notaire devait porter toute son attention puisqu'il conditionnait la validité de l'acte, nécessitait l'intervention de son épouse à la promesse de vente pour recueillir son consentement en application de l'article 215 du code civil.
Il convient donc de retenir la responsabilité de Maître [E] [H].
Il est constant que Monsieur [D] [N], ayant obtenu son prêt, a levé l'option auprès de l’étude de Maître [E] [H], par mail du 23 avril 2022.
Il est acquis, au vu des déclarations du notaire confirmées par le mail adressé après coup par Madame [X] [J] à Monsieur [D] [N], que cette dernière a refusé d'intervenir à l'acte et que la vente n'a donc pas pu être régularisée le 24 juin 2022 malgré les entreprises amiables tentées par le demandeur jusqu'au 16 juin 2022.
On peut prendre pour acquis, compte tenu du contexte de séparation, que Madame [X] [J], préalablement informée de ses droits, aurait opposé ce même refus en amont de la promesse de vente dont on rappellera qu'elle a été signée le 25 mars 2022.
La faute du notaire est donc bien à l'origine du préjudice de Monsieur [D] [N] qui aurait pu renoncer à l'acquisition de ce bien dès le mois de mars 2022.
*sur la responsabilité de l'agence immobilière
Monsieur [D] [N] reproche à l'agence immobilière d'avoir failli à ses obligations de conseil et de se renseigner elle-même en omettant de vérifier le statut du logement mis en vente, soumis aux dispositions de protection du logement familial. Il considère que l'agence immobilière aurait dû vérifier les informations contradictoires portées à sa connaissance compte tenu du risque existant susceptible de faire obstacle à la réalisation de la vente et que la simple consultation d'un acte d'état civil récent et la visite du bien lui permettaient de s'assurer du statut civil du vendeur.
Le demandeur fait valoir que si les vérifications avaient été correctement faites, il aurait pu demander l'accord de Madame [V] pour la vente du logement ou décider dès le mois de mars 2022 de se tourner vers d'autres biens immobiliers.
La SAS WELMO répond qu'en tant que simple mandataire, elle n’était tenue que d’une obligation de moyen.
Elle fait valoir que le titre de propriété de Monsieur [V] mentionnait qu'il était l'unique propriétaire du bien pour l'avoir acquis préalablement au mariage et que le promettant lui a déclaré qu'étant séparé de son épouse, il vivait seul dans l'appartement qui ne pouvait dès lors pas constitué un logement familial. Elle explique qu'elle n'avait pas de raison particulière de remettre en cause les déclarations du vendeur ou, en lieu et place du notaire, d'entreprendre des démarches pour vérifier leur véracité et ainsi assurer la sécurité juridique de l'acte dont elle n'était pas le rédacteur.
Elle précise que ces vérifications en vue de la réalisation de la vente devaient se faire dans le cadre de l’instruction faite par le notaire instrumentaire lors de la rédaction de la promesse de vente et de l’acte de vente définitif et sortaient ainsi de son champ d’intervention et de responsabilité.
L'agence immobilière souligne que s'il était retenu une quelconque faute à son encontre relative à l’état civil et à l’étendue des droits de Monsieur [V] sur les biens immobiliers promis à la vente, la chaîne de la causalité serait interrompue par l’intervention de Maître [E] [H], de la responsabilité duquel il ressortait en tout état de cause d’effectuer toutes les vérifications nécessaires pour garantir la sécurité juridique de son acte.
***
L’agent immobilier, qu'il soit ou non rédacteur d'acte, est tenu à une obligation d'information et de conseil envers le cocontractant du mandant qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui-même sur tous les points d'une certaine importance. La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Il a aussi l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.
L'agent immobilier doit procéder à certaines recherches, relatives aux données juridiques et administratives de l'opération ou encore matérielles du bien, en l'absence de toute information donnée par le vendeur ou l'acquéreur. Toutefois, seules peuvent être légitimement attendues de ce professionnel des vérifications ressortissant à ses compétences en tant que spécialiste de l'entremise dans la vente d'immeuble et aisément réalisables. Ne peuvent, inversement, être exigées de lui des vérifications malaisées ou relevant d'autres spécialités professionnelles, sauf lorsqu'il vante expressément certaines caractéristiques du bien.
En l'espèce, la SAS WILMO, qui savait Monsieur [Z] [V] marié ainsi qu'elle l'a admis dans son mail du 26 septembre 2022, ne pouvait ignorer, en tant que professionnel de l'immobilier, qu'il fallait le consentement des deux époux pour procéder à la vente du domicile conjugal, quand bien même Monsieur [Z] [V] en était le seul propriétaire et quand bien même il aurait déclaré y vivre seul, l'article 215 du code civil s'appliquant jusqu'à ce que le divorce soit prononcé.
Elle devait s'assurer à l'occasion de la signature du mandat par Monsieur [Z] [V] du consentement de son épouse. Cette erreur d'appréciation qui a conduit à la mise sur le marché du bien litigieux engage sa responsabilité à l'égard de Monsieur [D] [N]
Sur l'indemnisation sollicitée par Monsieur [N]
Monsieur [D] [N] expose avoir engagé des frais non remboursés à l'occasion du projet de vente s'agissant des frais de dossier de l'agence WELMO, des frais d'assurance crédit payés par anticipation, des frais d'agence pour le mandat de location et le dépôt de garantie.
Il fait valoir qu'il a dû retrouver une location dans l'urgence, l'impossibilité de régulariser la vente lui ayant été communiquée bien postérieurement au congé donné. Il précise que les sommes versées au titre du dépôt de garantie viennent en déduction des liquidités dont il aurait dû disposer pour un éventuel autre crédit immobilier.
Il ajoute, pour répondre au notaire, qu'il s'agit de sommes objectivement perdues du fait de la carence de ce dernier et non pas de restitutions auquel le requérant serait condamné.
Il demande par ailleurs à être dédommagé de la perte de chance d'acquérir un appartement dans des conditions favorables. Il indique que sa perte de capacité de financement est de 55.000 euros et qu'à supposer qu'il puisse à nouveau acquérir un bien, il ne pourra qu'être de surface bien inférieure. Il ajoute qu'il serait aujourd'hui dans l'incapacité de trouver un financement compte tenu de l'augmentation des taux d'intérêts.
Il fait valoir que Monsieur [V], Maitre [H] et la SAS WELMO ont tous les trois, par leurs fautes respectives, concouru à la réalisation du préjudice.
Maître [E] [H] relève l'absence de préjudice indemnisable. Il fait valoir que Monsieur [N] ne rapporte pas la preuve d'avoir été contraint de signer un nouveau bail dans l'urgence alors qu'il aurait donné congé à son bailleur ; qu'il s'est écoulé moins de deux mois entre la signature de la promesse de vente et l'information transmise à Monsieur [N] sur l'impossibilité de régulariser la vente ; que les documents produits ne renseignant pas sur sa capacité d'emprunt, le demandeur ne justifie pas de la perte de chance réelle de trouver un nouveau bien dans les mêmes conditions.
Le notaire ajoute que les dommages et intérêts pour frais de dossier, dépôt de garantie, frais relatifs à son nouveau bail ne sont pas des préjudices indemnisables par le notaire qui ne peut être tenu au paiement de restitutions auxquelles le cocontractant est condamné.
Il rappelle que le principe de l'interdiction d'un préjudice forfaitaire au vu des réclamations de Monsieur [N] de 20.000 euros au titre de la perte de chance et 5.000 euros au titre du préjudice moral.
La SAS WILMO s'associe aux arguments soulevés en défense, considérant que les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées.
***
Le principe de réparation intégrale des préjudices implique que le responsable du dommage doit indemniser tout le dommage mais uniquement le dommage sans qu'il en résulte ni enrichissement, ni appauvrissement de la victime.
La perte de chance ne constitue un préjudice réparable que si la chance perdue était sérieuse et non simplement hypothétique. Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.
En l'espèce, Monsieur [D] [N] est bien fondé à solliciter l'indemnisation des frais exposés par lui au titre de son relogement rendu nécessaire par la non réalisation de la vente.
Il justifie en effet avoir donné congé de son précédent logement le 23 avril 2022 concomitamment à la levée par lui de l'option auprès du notaire laquelle devait être suivie de la signature de la vente. Ayant été informé le 19 ou le 22 mai 2022 suivant les dires de l'une ou l'autre des parties de l'impossibilité de réaliser la vente, il a dû rechercher un autre logement. Il produit le nouveau contrat de bail qu'il a signé le 22 juin 2022.
Cependant, le dépôt de garantie de 600 euros ne peut être qualifié de frais puisqu'il ne s'agit pas d'une somme décaissée mais d'une somme immobilisée, étant en outre relevé que locataire de son précédent logement, il a dû récupérer le dépôt de garantie versé à la signature du bail.
Par ailleurs, il ne justifie pas du règlement des honoraires de location de 466,95 euros sollicités par l'agence FONCIA suivant mail en date du 4 juillet 2022.
Force est par ailleurs de constater que Monsieur [D] [N] ne produit aucun élément justifiant du paiement de frais de dossier de 1.200 euros à la SAS WILMO et de frais d'assurance crédit de 500 euros « à compter d'avril ».
Il résulte des écritures de Monsieur [D] [N] qu'il n'a finalement procédé à aucune acquisition immobilière. Le préjudice qu'il invoque correspondant à une perte de capacité de financement qu'il évalue à 55.000 euros par comparaison entre l'offre de prêt qui lui a été faite en avril 2022 et une simulation de prêt établie en novembre 2022 s'avère hypothétique en l'état. Il est donc mal fondé à solliciter une indemnisation au titre de la perte de chance d'avoir pu réaliser l'acquisition immobilière aux conditions prévues puisque cette chance n'a pas encore été « perdue » en l'absence d'investissement immobilier.
Monsieur [D] [N] ne peut qu'être débouté de sa demande en dommages et intérêts au titre des frais exposés par lui et de la perte de chance.
Il doit en revanche être tenu compte de la déconvenue que l'on peut considérer comme sérieuse de ne pas avoir pu réaliser cet investissement immobilier en juin 2022 comme prévu compte tenu de l'évolution à la hausse des taux d'intérêts qui sont passés en l'occurrence de 1,29% suivant l'offre de prêt d'avril 2022 à 2,71% suivant la simulation du mois de novembre 2022.
Le préjudice moral subi à ce titre par Monsieur [D] [N] sera justement évalué à la somme de 1.500 euros.
La SAS WILMO et Maître [E] [H] ont, par leurs fautes successives, concouru à la réalisation du préjudice en ne sollicitant pas l'accord de Madame [X] [J] lors de la mise en vente du bien pour ce qui est de l'agence immobilière et lors de la signature de la promesse de vente pour ce qui est du notaire.
La SAS WILMO et Maître [E] [H] doivent donc être condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.
Sur les appels en garantie réciproques du notaire et de l'agence immobilière
Maître [E] [H] demande à être garanti de toute condamnation par la SAS WELMO. Il fait valoir que l'agence immobilière ayant régularisé un mandat de vente avec Monsieur [V], elle aurait dû vérifier sa capacité à signer seul le mandat ; que sa responsabilité est d'autant plus engagée qu'elle était informée du statut marital du vendeur ; qu'elle ne peut se contenter d'affirmer que le bien échappait aux dispositions de l'article 215 du code civil du seul fait que Monsieur [V] ait affirmé vivre seul en raison de la séparation d'avec son épouse, cette protection s'appliquant dès lors que le couple a établi sa résidence dans le bien avant la séparation ; que l'agence immobilière est donc seul à l'origine du préjudice dont Monsieur [N] demande réparation.
La SAS WELMO demande à être garantie de toute condamnation par Maître [E] [H] qu'elle considère responsable du préjudice invoqué par Monsieur [N] dans une moindre mesure toutefois que Monsieur [V].
Elle fait valoir que l’intervention du notaire qui lui est postérieure aurait du en tout état de cause permettre éventuellement de rétablir l’exactitude des informations concernant la situation personnelle de Monsieur [V] et l’étendue de ses droits sur les biens vendus, l’intervention de la société WELMO étant parfaitement indifférente à cet égard.
Elle soutient qu'il ne lui incombait pas a priori, en l’absence d’autres éléments, de mettre en doute les propos de son mandant sur sa situation maritale, et de se livrer à une enquête poussée à ce sujet ; que Monsieur [V] lui ayant déclaré qu’il vivait seul dans l’appartement, du fait de sa séparation d’avec son épouse, cet appartement ne pouvait donc pas constituer le logement de la famille au sens de l’article 215 du code civil, et en conséquence sa vente ne nécessitait pas l’intervention de son épouse, puisque par ailleurs il en était le seul propriétaire pour l’avoir acquis avant son mariage.
***
L'appel en garantie est un « recours » exercé par une personne qui estime qu'une autre personne doit lui être substituée dans les condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées contre elle.
En l'espèce, la faute commise par l'agence immobilière ne pouvant dispenser le notaire de ses propres obligations de vérification destinées à s'assurer de la validité de l'acte qu'il a instrumenté, Maître [E] [H] sera débouté de sa demande en garantie à l'égard de la SAS WELMO.
Par ailleurs, la faute de l'agence immobilière étant chronologiquement première puisqu'elle est à l'origine de la mise en vente du bien, la SAS WELMO est mal fondée à solliciter la garantie du notaire. Elle en sera déboutée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SAS WELMO et Maître [E] [H] succombant à la présente instance, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître BERTONNAUD-SAGOT pour la part des dépens exposés par Monsieur [Z] [V] et seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS WELMO et Maître [E] [H] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les intérêts moratoires
Suivant l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Si Monsieur [D] [N] vise par erreur les dispositions de l'article 1231-7 du code civil au soutien de sa demande de capitalisation des intérêts, il y sera néanmoins fait droit dans les termes du dispositif ci-après.
Sur l'exécution provisoire
Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.
Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE in solidum la SAS WELMO et Maître [E] [H] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
DEBOUTE Monsieur [D] [N] de ses demandes plus amples ou contraires,
DEBOUTE Monsieur [Z] [V], la SAS WELMO et Maître [E] [H] de leurs demandes en garantie,
DEBOUTE la SAS WELMO et Maître [E] [H] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum la SAS WELMO et Maître [E] [H] au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître BERTONNAUD-SAGOT pour la part des dépens exposés par Monsieur [Z] [V]
CONDAMNE in solidum la SAS WELMO et Maître [E] [H] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal courant à compter de la présente décision sur les condamnations prononcées dans les conditions fixées par l'article 1343-2 du code civil,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
Prononcé le 11 JUILLET 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.
