Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
09 JUILLET 2024
N° RG 23/07048 - N° Portalis DB22-W-B7H-ROYH
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Amélie GLORIAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Monsieur [W] [R] [U]
né le 20 Janvier 1975 en TURQUIE,
demeurant [Adresse 1],
défaillant, n’ayant pas constitué avocat.
2/ Madame [T] [K] épouse [U]
née le 25 Mars 1978 en TURQUIE,
demeurant [Adresse 1],
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 04 Décembre 2023 reçu au greffe le 20 Décembre 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 06 Juin 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 09 Juillet 2024.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [R] [U] et Madame [T] [K], son épouse, sont propriétaires des lots n° 605 et 618 dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3] (78).
Le syndic de la copropriété est la société Citya Europe Immo Conseil (Citya EIC).
Faisant grief aux époux [U] de s’acquitter partiellement et irrégulièrement de leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Citya EIC, les a fait assigner, par exploits introductifs d’instance délivrés le 4 décembre 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :
- Recevoir le syndicat des copropriétaires en son action,
- L’en déclaré bien-fondé,
En conséquence,
- Condamner solidairement les époux [U] à lui payer la somme totale de 6.544,04 €, correspondant à :
* 6.385,64 € à titre principal, charges arrêtées au 1er novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,
* 158,40 € correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,
- Condamner solidairement les époux [U] à lui payer la somme totale de 3.500 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamner solidairement les époux [U] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,
- Condamner solidairement les époux [U] aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des pièces versées aux débats, que sa créance est certaine, liquide et exigible. Il précise que les époux
[U] doivent, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du
10 juillet 1965 et aux stipulations du contrat de syndic, supporter les frais
de recouvrement de leur dette. Il prétend, au visa de l’article 9 du décret
du 26 mars 2015 applicable aux copropriétaires défaillants dans le règlement
de leurs charges, que le syndic peut adresser à ces derniers des facturations supplémentaires en cas de diligences exceptionnelles. Il considère que les diligences accomplies par le syndic sont bien de nature exceptionnelle lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues au profit du syndicat des copropriétaires lorsqu’il mandate un auxiliaire de justice, seul habilité pour représenter le syndicat devant les juridictions.
Il souligne que le non paiement par les époux [U] de leur quote-part de charges de copropriété génère des difficultés de trésorerie à la copropriété, laquelle est tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il affirme que le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement et souligne que si le tribunal devait déduire certains frais du décompte produit au motif qu’ils ne seraient pas nécessaires, ces frais devraient néanmoins être pris en compte dans l’évaluation du préjudice subi.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024.
Les époux [U], bien que régulièrement assignés à la présente procédure par actes remis à domicile, n’ont pas constitué avocat. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.
A l’issue de l’audience qui s’est tenue le 6 juin 2024, à laquelle le conseil du syndicat des copropriétaires n’a pas comparu, le tribunal a demandé la production, par voie de note en délibéré notifiée sous 15 jours par voie de RPVA, d’un titre de propriété ou d’une fiche immeuble. Les pièces ont été produites le 12 juin suivant.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité des demandes
Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit la qualité de propriétaire
des défendeurs par la production de leur acte d’acquisition, en date
du 19 décembre 2007.
Son action en recouvrement des charges de copropriété est, par conséquent, recevable.
Sur le bien-fondé des demandes
Sur les charges, provisions et dépenses pour travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- une matrice cadastrale,
- le contrat de syndic applicable sur la période courant du 3 avril 2023 au
3 avril 2025.
- de nombreux courriers de relance et de mise en demeure datés du
16 novembre 2022, 26 octobre 2022, 11 août 2022, 19 juillet 2022, 17 mai 2022 (avec AR signé le 20 mai 2022), 21 avril 2022, 25 janvier 2022, 19 avril 2021,
22 janvier 2021 et à une date illisible (20 novembre 2***),
- un relevé de comptes portant sur la période courant du 1er janvier 2020 au
12 octobre 2023 avec un solde débiteur de 6.544,04 €,
- une mise en demeure par avocat en date du 23 décembre 2022, revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”,
- le procès-verbal des assemblées générales des 29 mai 2019, 1er octobre 2020, 21 juin 2021, 15 novembre 2022 et 3 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,
- des attestations de non recours,
- les appels de fonds portant sur la période courant du 1er janvier 2020 au
31 décembre 2023.
L’assemblée générale du 29 mai 2019 a voté, en sa résolution n° 18.1, les travaux de ravalement des extérieurs et réfection des toitures terrasses facturés en quatre échéances les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2020
(4 x 5.955,96 €).
En revanche, le syndicat des copropriétaire ne justifie pas du vote de travaux de réparation pour l’ascenseur, facturés à hauteur de 1.204,88 € le 1er juillet 2023. De même, il convient de défalquer du solde restant dû au titre des charges, provisions et dépenses travaux la facturation des mises en demeure ainsi que le solde antérieur non justifié (2 x 45,60 € + 2 x 33,60 € + 331,23 €).
La créance est ainsi établie à hauteur de :
= 4.849,53 € (6.544,04 - 1.204,88 - 2 x 45,60 - 2 x 33,60 - 331,23).
Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
La mise en demeure, adressée aux époux [U] en date du
23 décembre 2022 et revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”
(sans que la date de première présentation ne soit connue), portait sur
une créance de 6.673,60 € avec les frais de procédure, soit 6.035,20 € sans. Les intérêts au taux légal seront donc dus à compter du 23 décembre 2022 pour le solde exigible à cette date et à compter de l’assignation délivrée le
4 décembre 2023 pour le surplus.
Les intérêts pourront être capitalisés, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.
L’article 1310 du code civil prévoyant que la solidarité est légale ou conventionnelle mais ne se présume pas, la condamnation sera prononcée in solidum.
Sur les frais nécessaires
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
La somme de 158,40 € correspond aux quatre mises en demeure facturées aux défendeurs (2 x 45,60 € + 2 x 33,60).
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’une seule mise en demeure pour laquelle un accusé réception est produit, en date du 17 mai 2022. Néanmoins, le contrat de syndic applicable à cette date n’est pas produit.
En outre, s’agissant des frais de transmission du dossier à l’avocat, aucune diligence exceptionnelle n’est avérée.
La demande en paiement présentée, à défaut d’être justifiée, sera donc rejetée.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire”.
Les manquements des époux [U] à leur obligation essentielle à l'égard de la copropriété de régler leurs charges, provisions et dépenses travaux aux échéances depuis le 1er janvier 2020 et ce, sans faire état auprès du syndic de difficultés particulières, témoignent d’un comportement empreint de mauvaise foi et fautif qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Toutefois, les époux [U] ont quand même procédé à des apurements partiels de leur créance, y compris par le biais de versements aux dates et montants aléatoires.
Il convient, dès lors, de prendre en considération les efforts déployés et de limiter les dommages et intérêts dus au syndicat des copropriétaires à la somme de 250 €.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les époux [U], qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les époux [U], tenus aux dépens de l’instance, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [R] [U] et Madame [T] [K], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Citya EIC, les sommes de :
- 4.849,53 € au titre des charges, provisions et dépenses pour travaux dus selon décompte arrêté au 1er novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022 pour les sommes exigibles à cette date et du 4 décembre 2023 pour le surplus,
- 250 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [R] [U] et Madame [T] [K], son épouse, aux dépens de l’instance,
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 JUILLET 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
