Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le
09 JUILLET 2024
N° RG 23/00051 - N° Portalis DB22-W-B7H-RAR6
Code NAC : 54G
JUGE DE LA MISE EN ETAT : Mme DUMENY, Vice Présidente
GREFFIER : Madame GAVACHE, Greffière
DEMANDERESSE au principal et défenderesse à l’incident :
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]
représenté par son Syndic, la Société INVESTISSEMENTS PLACEMENTS SERVICE exerçant sous l’enseigne DEGUELT IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis Chez son Syndic, La Société INVESTISSEMENTS PLACEMENTS - SERVICE - [Adresse 4]
représentée par Me Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES
DEFENDERESSE au principal et demanderesse à l’incident :
La Société DES ANGES,
société civile immobilière, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 838.588.051, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Pascal GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE
DEFENDERESSES au principal et à l’incident :
SOCIETE FRANCILIENNE DE BATIMENT (SFB),
SARL, RCS EVRY 502492663 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
La SMABTP
société prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de la Société SOCIETE FRANCILIENNE DE BATIMENT, RCS de PARIS sous le n° 775684764
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentées par Me Bruno PHILIPPON, avocat au barreau de PARIS, Me Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES
Copie exécutoire à Me Anne-laure DUMEAU, Me Franck LAFON, Me Benoît MONIN, Maître Dan ZERHAT, Me Alexandre OPSOMER
Copie certifiée conforme à
délivrée le
S.A.S. SOGEPROM REALISATIONS,
Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 444 562 029, anciennement dénommée SOGEPROM HABITAT, représentée par la Société SOGEPROM RESIDENCES SAS immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 484 859 087 représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Eric GOMEZ, avocat au barreau de PARIS, Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES
S.A. ALLIANZ IARD
inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, es qualité d’assureur TRC, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocats au barreau de VERSAILLES, Me Stéphane JEAMBON, avocat au barreau de PARIS
DEBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 26 avril 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame DUMENY, juge de la mise en état assistée de Madame GAVACHE, greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 28 Juin 2024 prorogée au 09 juillet 2024.
PROCÉDURE
Au [Adresse 6] à [Localité 10], la SAS Sogeprom habitat, assurée par Allianz, a fait procéder à la démolition en vue de la construction d’un ensemble immobilier ; le lot démolition a été confié à la SARL société francilienne de bâtiment (ci-après SFB) assurée par la SMABTP.
Faisant état de dégradations subies par les parties communes du fait de la démolition, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin sis au [Adresse 5] à [Localité 10] a assigné le promoteur, l’entreprise de démolition et leurs assureurs pour les voir condamner solidairement à réparer ses dommages matériels et financiers, selon exploits délivrés le 22/12/2022.
Par assignations en date du 21 avril 2023, la SCI des Anges, copropriétaire de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10], a attrait les quatre mêmes parties ainsi que le syndicat des copropriétaires de sa résidence afin d’obtenir versement d’une provision de 350.000 € au bénéfice du syndicat des copropriétaires et de deux provisions pour son compte ainsi que de surseoir à statuer dans l’attente de la réception des travaux intérieurs réalisés dans le bâtiment B.
Cette instance 23-2908 a été jointe à la principale.
Par des conclusions d’incident notifiées en dernier le 23 avril 2024, la SCI des Anges demande au juge de la mise en état de faire application des articles 544 et 1240 du Code Civil, L124-3 du Code des Assurances et 789 3° du Code de Procédure Civile en vue de,
- débouter l'ensemble des défendeurs à l'exception du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner in solidum et par provision les sociétés Sogeprom, francilienne du bâtiment et leurs assureurs ALLIANZ IARD et SMABTP au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires et sous réserve de ses demandes actualisées et pièces, de la somme de 350.000 euros au titre des préjudices matériels,
- condamner in solidum et par provision les sociétés Sogeprom et francilienne du bâtiment et leurs assureurs ALLIANZ IARD et SMABTP au paiement, à son profit de la somme de :
- 85.000 euros au titre des préjudices matériels,
-160.000 euros au titre des préjudices immatériels,
- condamner in solidum les société Sogeprom et francilienne du bâtiment et leurs assureurs ALLIANZ IARD et SMABTP au paiement de la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au stade de l'incident.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sollicite, au terme de ses écritures du
12 avril 2024 visant les articles 1240 et 1242 du Code civil, la théorie du trouble anormal de voisinage, les articles L. 241-1, L. 124-3 et L. 113-5 du Code des assurances et l’article 789 du Code de procédure civile, de :
- condamner solidairement Sogeprom habitat, société francilienne du bâtiment, ALLIANZ IARD et la SMABTP au paiement de
la somme provisionnelle de 350.000 euros,
la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
les entiers dépens d’instance,
La société francilienne du bâtiment (SFB) et la SMABTP ont notifié le 22 avril 2024 leurs conclusions d’incident contenant les prétentions suivantes :
- déclarer irrecevable la SCI des Anges au titre de demandes présentées au bénéfice du Syndicat des Copropriétaires,
- rejeter la demande de provision présentée à leur encontre en présence d’une contestation sérieuse,
Subsidiairement,
- rejeter les demandes présentées par la SCI des Anges aux seules sommes retenues par l’Expert au titre de la reprise des embellissements, à savoir une somme de 6.263 euros.
- limiter les prétentions de la SCI des Anges au titre de la perte de change de recouvrer des loyers à 70% de la valeur locative.
- rejeter la demande de la SCI des Anges au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
A titre très subsidiaire, vu l’article 1240 du Code Civil,
- condamner la Compagnie ALLIANZ à les garantir au titre des réclamations présentées par la
SCI des Anges, du préjudice immatériel, des dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires et celles au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la SCI des Anges aux dépens.
La SAS Sogeprom réalisations, ancienne dénomination de Sogeprom habitat, sollicite, au terme de ses écritures échangées le 18 avril 2024 visant les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 122 et 789 du code de procédure civile, 544 et 1231-1 du Code civil et L124-3 du Code des assurances, de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins, moyens et conclusions,
- déclarer irrecevables l’action et les demandes de la SCI des Anges formulées « pour le compte » ou « au profit » du Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 5] ;
A titre principal,
- constater l’existence de contestations sérieuses sur les demandes de provisions de la SCI des Anges et du Syndicat des Copropriétaires ;
- se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la SCI des Anges et du Syndicat des Copropriétaires et renvoyer leur analyse auprès du Juge du fond ;
- débouter la SCI des Anges et le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions formulées à leur profit ;
A titre subsidiaire,
- déclarer recevable et bien-fondé son appel en garantie à l’encontre de la société francilienne du bâtiment et de son assureur la SMABTP ;
- condamner in solidum la société francilienne du bâtiment et la SMABTP à la relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires, qui seraient prononcées à son encontre soit au profit de la SCI des Anges, soit du Syndicat des Copropriétaires ;
En tout état de cause,
- condamner in solidum la SCI des Anges et le Syndicat des Copropriétaires, la société francilienne du bâtiment et la SMABTP et/ou tout succombant à lui verser la somme de
5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société francilienne du bâtiment et de la SMABTP aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Franck Lafon.
Le 12 avril 2024 la S.A. Allianz IARD communique ses dernières conclusions d’incident se fondant sur les articles 1231-1 du Code civil, 789 3° du Code de procédure civile et L. 124-3 du Code des assurances, afin de :
- ramener le montant des prétentions de la SCI des Anges et du Syndicat des Copropriétaires à de plus justes proportions, les rejeter pour le surplus,
- juger recevable et bien-fondé son appel en garantie dirigé à l’encontre de la société francilienne du bâtiment et de la SMABTP,
- condamner in solidum la société francilienne du bâtiment et la SMABTP à la garantir et relever indemne de toute condamnation éventuellement ordonnée à son encontre et / ou à l’encontre de son assurée, la société Sogeprom réalisations, au profit de la SCI des Anges et / ou du Syndicat des copropriétaires
- condamner in solidum la société francilienne du bâtiment et la SMABTP à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont recouvrement au profit de Me Stéphane Jeambon.
L’incident a été examiné à l’audience tenue le 26 avril 2024 par le juge de la mise en état lequel a mis sa décision en délibéré prorogé ce jour.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur la provision au bénéfice du syndicat des copropriétaires
sur la demande présentée par la SCI des Anges
La SCI sollicite la condamnation in solidum et par provision des quatre défenderesses au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de la somme de 350.000 € au titre des préjudice matériels. Elle réplique que le syndicat a désormais repris ces demandes auxquelles elle ne fait donc plus que s’associer pour y apporter son soutien, considérant avoir intérêt au succès des prétentions du syndicat dès lors que le bâtiment détruit est essentiellement composé des lots lui appartenant.
La compagnie Allianz conclut au rejet de cette demande faite sans intérêt à agir par la SCI contrairement à l’adage “nul ne plaide par procureur” et conclut au débouté.
Les trois autres défenderesses excipent l’irrecevabilité de cette prétention formulée par un copropriétaire aux fins de paiement des frais de remise en état de parties communes d’un immeuble, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile.
Si effectivement la SCI des Anges, copropriétaire du bâtiment B détruit, a un intérêt à voir réaliser les travaux de reconstruction des parties communes, elle n’a pas qualité pour réclamer ou soutenir la demande de paiement de sommes aux fins de procéder à ces travaux. Elle est donc irrecevable à former cette prétention.
Sur la demande présentée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires forme trois types de demandes provisionnelles pour un montant total de 350.000 € pour lesquelles les quatre défenderesses opposent l’existence d’une contestation sérieuse.
L’assureur TRC, Allianz, demande de ramener le montant des demandes au titre des travaux à de plus justes proportions, conteste une résistance abusive de sa part ou entend la voir mettre à la seule charge du démolisseur et de son assureur et enfin relève l’absence de justificatif du préjudice financier.
Le maître de l’ouvrage Sogeprom oppose également une contestation sérieuse en l’absence de faute qui lui soit imputable. Certes il reconnaît avoir confié les travaux de démolition des ouvrages existants sur le terrain d‘assiette du projet à la société SFB et qu’une partie du mur de la maison destinée à être démolie a chuté sur une partie des bâtiments de la copropriété du
[Adresse 5] le 27 avril 2018, impactant la toiture de cet immeuble qui s’est partiellement effondrée et les locaux appartenant à la SCI des Anges. Mais il plaide que cela est de la responsabilité de la société de démolition et que les demandeurs ne démontrent l’existence d’aucune faute à son égard.
Il soutient que la nature de la provision est imprécise et qu’une provision ad litem ne peut être accordée. Il critique le montant du préjudice matériel réclamé qui diffère de celui estimé par l’expert judiciaire, conteste toute résistance abusive et note l’absence de justificatif du préjudice financier. Il ajoute que ces demandes de provision videraient le litige principal au fond de sa substance et ne se donc ni recevables ni fondées.
La SFB et son assureur la SMABTP ne se prononcent pas sur ces demandes .
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sur la compétence du juge de la mise en état
L’article 789 3° du code de procédure civile donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Il n’appartient pas au juge de la mise en état de trancher une question de droit préalablement à l’octroi de la provision réclamée.
L’action du syndicat des copropriétaires contre l’entreprise de démolition et son assureur est assise sur la responsabilité délictuelle de droit commun (article 1240 du Code civil) et la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde (article 1242 du même Code) et à l’encontre du promoteur sur la théorie des troubles anormaux du voisinage. Il affirme que la faute imputée à l’entrepreneur ne peut exonérer le promoteur, propriétaire du terrain voisin, de la responsabilité lui incombant en cette qualité. Or le sinistre s’est produit à l’occasion des travaux menés par la société francilienne de bâtiment pour le compte de Sogeprom.
D’une part la société francilienne de bâtiment ne conteste pas du tout sa responsabilité à ce stade et d’autre part le promoteur voisin se contente d’arguer de l’absence de faute pouvant lui être reprochée sans contester sa responsabilité sans faute en qualité de maître d'ouvrage d'une opération de construction au titre des troubles anormaux subis lors de son déroulement.
Dès lors le juge de la mise en état considère qu’aucune contestation sérieuse n’existe sur le principe de l’obligation d’indemniser incombant tant au promoteur propriétaire de la parcelle voisine et maître de l’ouvrage qu’à l’entreprise de démolition gardienne du chantier. Le juge de la mise en état se déclare donc compétent pour statuer sur la demande provisionnelle.
Sur le montant de l’indemnité provisionnelle
* relativement au préjudice matériel
Le syndicat des copropriétaires affirme qu’il doit être intégralement indemnisé pour les prestations de démolition, de pose de micro pieux après sondage, de maîtrise d’œuvre et de construction du gros œuvre par la somme de 307.278.227 € TTC avec indexation.
Le promoteur et son assureur Allianz demandent de ramener à de plus justes proportions l’indemnité en rappelant que l’expert l’a évaluée à presque 210.000 € pour ces 4 lots.
La société d’économiste B2M a évalué les travaux réparatoires de manière provisoire le 4 octobre 2021 à
- 35 000 € hors-taxes soit 42 600 € TTC pour la démolition du bâtiment B en rez-de-chaussée
- 18 694 € hors-taxes soit 22 432,80 € TTC pour le devis de micro pieux
- 113 866,40 € hors-taxes soit 136 639,68 € TTC pour les prestations de reconstruction chiffrée par l’entreprise AC reconstruction et restait en attente de la réactualisation de ces prix.
Le syndicat des copropriétaires démontre l’actualisation du devis de micro pieux à la somme de 29 995,20 € le 18 mai 2022 et de l’architecte à hauteur de 229 283,57 € TTC le 19 mai 2022 pour la reconstruction à l’identique des lots 1, 2, 3 et du lot de Monsieur [H] incluant une assurance dommages ouvrage de ce constructeur .
Enfin n’est pas contestée la nécessité de procéder à des sondages complétifs avant réalisation des travaux de réalisation des fondations pour 5.400 € TTC.
Il en résulte que la provision sera allouée pour un montant de 307.278,77 € TTC par le promoteur Sogeprom, assuré par Allianz, et l’entreprise SFB assurée par la SMABTP pris in solidum et non solidairement, leur faute ou participation à l’acte de construire ayant concouru à la réalisation de l’effondrement du toit et des dommages subis par le syndicat des copropriétaires voisin.
* relativement au préjudice financier
Au titre des frais d’huissier et de syndic, le syndicat réclame une indemnisation provisionnelle de 20.414,38 € TTC quand les trois adversaires lui opposent l’absence de facture complète justificative pour y faire droit.
Dans la mesure où la copropriété n’est constituée que de 8 lots principaux et qu’elle produit les factures d’huissier et du syndic exposées à l’occasion des constats, opérations d’expertise et procédure judiciaire à la date du 6/1/2022, sa demande est fondée en totalité.
* relativement à la résistance abusive
Le syndicat se prévaut de la résistance abusive des débiteurs de l’obligation de réparer pour ce sinistre produit en avril 2018 qui ne souffre d’aucune contestation sur l’imputabilité et les responsabilités et il réclame 10.000 € à ce titre.
La compagnie Allianz entend ne pas être condamnée au paiement de cette somme en l’absence de faute de sa part et elle rappelle que son assurée a préfinancé les frais d’investigations. Celle-ci confirme son préfinancement et affirme avoir été particulièrement pro active au cours des opérations d’expertise pour faire réagir la SMABTP.
En l’absence de contestation, seules la SMABTP et son assurée la société SFB seront condamnées in solidum à allouer la somme de 10.000 €, cette question relevant de l’appréciation du magistrat et non de l’expert judiciaire.
- sur les provisions sollicitées par la SCI des Anges
sur la compétence du juge de la mise en état
La SCI demande la condamnation in solidum et par provision des quatre défenderesses à l’indemniser à titre provisionnel. Elle expose avoir été constituée dans le but d’acquérir ce bien immobilier pour le louer après réalisation de travaux de division et rénovation, ce qu’elle a fait par acte notarié du 8 avril 2018 en achetant le lot 14 de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 10], correspondant au plus grand des deux appartements du bâtiment B. Elle a conclu un contrat de 95.700 € TTC avec un architecte pour rénover l’ensemble et le transformer en trois studios et un appartement 2/3 pièces, réglé à hauteur d’un acompte de 4.785 € et elle affirme que ces travaux devaient se dérouler du 2 mai au 15 septembre 2018 pour la mise en location dès la rentrée 2018.
Or le 27 avril 2018 une partie de l’immeuble voisin en cours de démolition s’est effondré sur le bâtiment B, le détruisant en grande partie.
Se prévalant des conclusions du rapport d’expertise judiciaire et d’une nécessaire réparation intégrale sans perte ni profit de son préjudice elle sollicite une provision avant dire droit.
Elle précise fonder ses réclamations contre Sogeprom sur les troubles anormaux du voisinage du fait de la dégradation par l’effondrement du mur voisin du fait des travaux engagés pour son compte, contre les assureurs sur l’action directe de l’article L124-3 du code des assurances et contre l’entreprise SFB sur la faute délictuelle de l’article 1240 du code civil. S’agissant de cette dernière elle rappelle que les constructeurs à l’origine des troubles anormaux du voisinage ont la qualité de voisins occasionnels et que sa faute est établie par les conclusions de l’expert et par l’absence de cause étrangère.
La SFB conteste l’existence d’une faute et soutient que le magistrat ne dispose d’aucune information lui permettant d’apprécier les causes de l’accident. Son assureur SMABTP considère n’avoir jamais reconnu la mobilisation de ses garanties, même en désignant un économiste de la construction. Soulevant une contestation sérieuse du fait du manque de diligence du syndicat des copropriétaires qui n’avait plus d’assurance responsabilité civile lors des travaux et de l’assureur TRC du chantier, ces deux parties plaident que le juge est saisi d’une demande qui
nécessite l’analyse d’une faute alléguée de part et d’autre de la barre, ce qui dépasse sa compétence.
Le maître de l’ouvrage Sogeprom Réalisations se prévaut de son absence de faute dans la survenance du sinistre, de la nécessaire analyse au fond du dossier et du fait que faire droit aux provisions viderait le litige principal au fond de sa substance, pour les qualifier de contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge de la mise en état.
Son assureur Allianz fait état de multiples contestations s’opposant à la demande d’indemnisation des préjudices immatériels en l’absence de justificatif ou de prise en compte de l’état antérieur des lieux.
Il n’est pas contesté que la SCI est la principale copropriétaire du bâtiment B détruit lors des opérations de démolition réalisées par la société SFB sous la maîtrise de l’ouvrage de Sogeprom Habitat, comme l’établissent le rapport d’expertise judiciaire et l’état des lieux réalisé le 7/4/2023 par l’architecte M. [I]. Elle a dès un intérêt à agir en justice pour obtenir la cessation des troubles excédant la normalité et une indemnisation suite à la privation de l’usage de son fonds causée par les travaux sur le terrain voisin.
L’application de la théorie des troubles anormaux du voisinage n’est contestée par aucune des défenderesses, l’expert judiciaire indiquant expressément en page 38 de son rapport final que “la société SFB est pleinement responsable des désordres survenus” ; par ailleurs il a été précédemment jugé que cette théorie permet de retenir la responsabilité du propriétaire du fonds voisin maître de l’ouvrage des travaux incriminés, sans recherche d’une faute.
Enfin l’assureur TRC forme une contestation non sur le principe de la provision mais sur son quantum, ce qui relève de la compétence du juge de la mise en état.
En conséquence le juge de la mise en état considère qu’aucune contestation sérieuse du droit à indemnisation ne conduit à écarter sa compétence pour se prononcer sur le versement d’une provision en avance sur l’indemnisation, et non ad litem.
Sur le montant de l’indemnité provisionnelle
La SCI réclame deux indemnisations distinctes.
* sur le préjudice de réparation des parties privatives
La SCI réclame l’allocation de 85.000 € correspondant aux sommes nécessaires pour les travaux intérieurs, au coût actuel, des lots 1, 2 et 3 (16.023,60€) et 4 (13.839,02) ainsi que pour les travaux réparant la toiture et le faux plafond dont les dégradations sont consécutives à l’effondrement (55.185,85€). Sur ce dernier poste elle répond que la dégradation est liée à l’absence de réparation du bâtiment, de mesure conservatoire et d’entretien sde la toiture du fait du sinistre. Elle entend être indemnisée intégralement sans se voir opposer les rapports entre les responsables et en tenant compte du coût réel de la reconstruction en fonction de l’état dans lequel l’immeuble se trouvait avant le sinistre, sans perte ni profit. Elle répond que l’investissement locatif étant destiné à l’habitation, elle a opté pour l’impôt sur les sociétés hors TVA, ce qui démontre son non-assujettissement.
L’entreprise de démolition et son assureur plaident que la copropriétaire ne peut réclamer l’indemnisation des travaux de gros oeuvre relevant de la copropriété mais des seuls embellissements. Se fondant sur le budget de rénovation initial de 100.000 € elles opposent l’état des locaux avant l’effondrement relevé par l’expert pour demander le rejet de toute demande dépassant le montant de 6.263 € TTC.
L’assureur du chantier entend voir limiter l’indemnisation du 3ème poste au même montant, les infiltrations étant causées par le mauvais état de la couverture avant l’effondrement qui n’a pas été couverte à la suite. Elle considère que la SCI ne rapporte pas la preuve qu’elle ne récupère pas la TVA et préconise une condamnation hors taxes.
Son assurée Sogeprom Réalisations affirme que la couverture constituant une partie commune la copropriétaire doit être déclarée irrecevable à solliciter une indemnité pour la réparer. Elle ajoute que le retard pris dans la réalisation des travaux de rénovation est exclusivement imputable à la SMABTP ce qui s’oppose à ce qu’elle soit tenue responsable de ce retard et
indemnise l’augmentation du prix des travaux à ce titre. Elle plaide que le prix de chaque poste du marché de base n’a pas été produit à l‘expert ce qui permet de contester les augmentations tarifaires désormais réclamées.
Le juge note que la Sogeprom Réalisations ne sollicite pas l’irrecevabilité de la prétention relative à la couverture dans le dispositif de ses conclusions qui seul le saisit.
L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux réparatoires
- du bâtiment sur cour de la SCI au coût du devis AC construction de 146.684,30 € HT outre l’assurance dommage ouvrage pour 5.280,63 €
- du bâtiment du fond à 6.273 € HT pour les travaux portant sur la dépose et repose du seul faux plafond, les infiltrations étant dues au mauvais état de la couverture fuyarde avant l’effondrement; il relève qu’elle n’a pas été bâchée pour protéger les intérieurs des intempéries alors que cela aurait été possible de le faire en entrant par le [Adresse 7].
Dans la mesure où la SCI reconnaît qu’il convient de tenir compte de l’état du bien avant le sinistre et ne conteste pas que la charpente et couverture sont des parties communes dont les travaux relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, seule l’indemnité de 6.273 € évaluée par l’expert pour le lot 4 sera retenue.
Pour les trois autres lots, la SCI ne communique que les conditions particulières du contrat de construction ne chiffrant pas chaque postes mais indiquant un montant total de 95.700 € à régler selon l’avancement, ce qui ne permet pas de distinguer selon les lots ni de comparer avec l’actualisation réclamée.
Les éléments communiqués à ce jour permettent de fixer la provision à la somme de 6.273 € HT à laquelle ajouter la TVA.
* sur les préjudices immatériels
La demanderesse se prévaut d’une étude l’assurant de la perception de revenus locatifs mensuels de 3.200 € (3 studios à 650 € et un appartement à 1.250 €) avec un taux d’occupation de 90% pour solliciter une provision de 160.000 € sur la période courant du 4ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2023.
L’assureur Allianz conteste le taux d’occupation ainsi que le montant qu’elle aurait du encaisser après règlement des frais et impôts.
Son assurée critique le montant mensuel locatif non justifié ainsi que le point de départ de la prétendue perte de loyer qui ne saurait être le mois d’octobre 2018.
La SFB et SMABTP répondent que les locaux de la demanderesse n’étaient pas en état d’être louables lors de leur effondrement ni au 4ème trimestre 2018 en ce qu’ils allaient être rénovés. Elles insistent que le manque de diligence de la copropriété pour la réfection des parties communes préalablement à la rénovation intérieure et à la location. Elles opposent également un taux d’occupation qui doit être ramené à 70% et les impôts et charges à prendre en considération pour calculer le manque à gagner.
Effectivement la SCI ne communique aucun document assurant qu’elle envisageait sérieusement de mettre les 4 appartements en location au 4ème trimestre 2018 dès lors qu’au jour du sinistre aucun ordre de service n’était donné pour démarrer les travaux d’aménagement.
Par ailleurs cette copropriétaire ne répond pas à l’argument pertinent selon lequel la copropriété devait réaliser des travaux de réfection de la toiture du fait des couvertines décollées, des végétaux sur les tuiles et de la déformation de la charpente constatée le 13 avril 2018, ce qui allait retarder d’autant la réalisation des prestations intérieures et notamment le faux plafond ; de même la SCI avait le projet de poser 2 vélux avec puits de lumière dans l’appartement n°4 et ouvrir une tranchée en extérieur pour les évacuations des eaux usées/vannes, ce qui devait être autorisé par l’assemblée générale de la copropriété et elle ne démontre pas en avoir fait les démarches préalablement au sinistre.
Par suite le juge de la mise en état considère ne pas avoir suffisamment d’éléments permettant de dater la mise en location pour ouvrir droit à une indemnité provisionnelle pour la perte de revenus locatifs qui sera de ce fait rejetée.
- sur les appels en garantie formés par la SAS Sogeprom Réalisations
Le promoteur demande la garantie de l’entreprise de démolition et son assureur pour toute condamnation prononcée à son encontre au profit de la SCI et du syndicat des copropriétaires, fondant son recours sur l’article 6.2.3.2 du cahier des clauses générales la liant à la SFB ; il insiste sur le fait que le retard pris dans la réalisation des travaux de rénovation est uniquement imputable à celle-ci et à son assureur dont l’inertie persistante a aggravé les préjudices des riverains, lui-même ayant préfinancé les études.
La compagnie Allianz forme un recours contre ces deux parties pour les condamnations prononcées contre les deux demanderesses.
La SFB et son assureur sollicitent la condamnation de la compagnie Allianz à les garantir au titre des réclamations présentées par la SCI pour son préjudice immatériel et des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.
Les recours entre co-obligés solidaires se fondent sur la responsabilité contractuelle lorsqu’ils sont reliés par un contrat ou la responsabilité délictuelle dans les autres hypothèses, à proportion de leurs fautes respectives.
Il n’est pas contesté par la société SFB que le cahier des clauses générales pour la résidence [Localité 10] Emotions contient un article 6.2.3.2 intitulé “ responsabilité de l’entrepreneur en qualité de gardien du chantier et de son ouvrage” indiquant sous l’item “désordres et troubles du voisinage: Il est en outre présumé responsable en vertu de l’article 1384 du code civil des désordres et troubles du voisinage, à savoir tous dommages ou désordres matériels ou immatériels subis par les voisins ou avoisinants du fait des travaux”.
Le paragraphe suivant indique, pour la responsabilité de l’entrepreneur à l’égard des tiers, qu’il “répond de son fait dommageable tant à l‘égard des tiers dans les termes du droit commun qu’à l’égard du maître de l’ouvrage lorsque celui-ci exerce à son encontre une action récursoire en garantie ou en qualité de subrogé dans les droits du tiers lésé.”
En application de cette disposition contractuelle la SFB et son assureur SMABTP, qui ne dénie pas sa garantie, seront condamnés in solidum à relever et garantir intégralement la SAS Sogeprom Réalisations des condamnations prononcées présentement à son encontre au profit de la SCI et du syndicat des copropriétaires en principal, intérêts, frais et accessoires.
La compagnie Allianz se fonde à juste titre sur la faute de l’entreprise de démolition, précédemment caractérisée, pour être relevée et garantie intégralement par la SFB et son assureur SMABTP de toutes les condamnations provisionnelles prononcées à son encontre.
La SMABTP et son assurée sollicitent la garantie de l’assureur TRC du chantier qui avait vocation à intervenir en cas d’accident de chantier puisqu’en ne remplissant pas l’objet de son contrat le préjudice immatériel de la SCI perdure. Cependant le juge n’a pas alloué d’indemnité provisionnelle pour ce poste de sorte que cette demande est sans objet.
Pour les dommages-intérêts prononcés au bénéfice du syndicat des copropriétaires l’entreprise de démolition et son assureur n’invoquent aucune faute de l’assureur du chantier pour obtenir sa garantie, ce qui conduit au rejet.
- sur le sursis à statuer
Force est de constater que la demande de surseoir à statuer dans l’attente de la réception des travaux formulée par la SCI dans le corps de ses écritures d’incident n’est pas mentionné dans son dispositif de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner ce chef.
- sur les autres prétentions
Les quatre sociétés défenderesses qui succombent seront in solidum condamnées aux dépens de l’incident et à verser une indemnité de procédure équitablement arrêtée à la somme de 2.000 € à la SCI et au syndicat des copropriétaires
Elles seront corrélativement déboutés de ce chef.
Le dossier est renvoyé à la mise en état virtuelle du 8 octobre 2024 pour conclusions au fond du conseil de la Sogeprom réalisations.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge de la mise en état statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,
Déclarons la SCI des Anges irrecevable à demander condamnation au versement d’une indemnité provisionnelle de 350 000 € au bénéfice du syndicat des copropriétaires,
Condamnons in solidum les sociétés SAS Sogeprom réalisations, S.A. Allianz IARD, SARL Société Francilienne du Bâtiment et la SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] la somme provisionnelle de 307.278,77 € TTC au titre de son préjudice matériel et de 20.414,38 € TTC pour le préjudice financier,
Condamnons la SMABTP et son assurée la SARL Société Francilienne du Bâtiment in solidum à allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] une indemnité de 10.000 € pour la résistance abusive,
Condamnons in solidum les sociétés SAS Sogeprom réalisations, S.A. Allianz IARD, SARL Société Francilienne du Bâtiment et la SMABTP à verser à la SCI des Anges la somme provisionnelle de 6.273 € HT majorée de la TVA en vigueur ce jour en réparation de son préjudice matériel ,
Déboutons la SCI de sa demande d’indemnité pour préjudice immatériel,
Disons que les sociétés SARL Société Francilienne du Bâtiment et la SMABTP devront garantir in solidum la sociétés SAS Sogeprom réalisations et la S.A. Allianz IARD des condamnations prononcées au profit de la SCI et du syndicat des copropriétaires, en principal, intérêts, frais et accessoires ;
Déclarons la demande de garantie formée par les sociétés SARL Société Francilienne du Bâtiment et la SMABTP à l’encontre de la S.A. Allianz IARD sans objet pour les condamnations au bénéfice de la SCI et non fondée pour celle concernant le syndicat des copropriétaires,
Condamnons in solidum les sociétés SAS Sogeprom réalisations, S.A. Allianz IARD, SARL Société Francilienne du Bâtiment et la SMABTP aux dépens de l’incident,
Condamnons in solidum les sociétés SAS Sogeprom réalisations, S.A. Allianz IARD, SARL Société Francilienne du Bâtiment et la SMABTP à allouer une indemnité de procédure de 2.000 € à la SCI des Anges et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] et les déboutons de ce chef,
Renvoyons le dossier à la mise en état virtuelle du 8 octobre 2024 pour conclusions au fond du conseil de la Sogeprom réalisations,
Rejetons toute demande plus ample ou contraire.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 JUILLET 2024, par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier Le Juge de la mise en état
