TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
04 JUILLET 2024
N° RG 24/00253 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2PN
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE
S.C.I. LA PALMERAIE, société civile immobilière inscrite au RCS VERSAILLES sous le n° 838 691 475, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343
DEFENDERESSE
ARTS 2 POSES, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 753 094 465, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Emilie RONNEL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13
***
Débats tenus à l'audience du : 16 Mai 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2024, prorogé au 04 Juillet 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un contrat de crédit-bail immobilier régularisé selon acte notarié reçu par Maître [C], notaire au sein de l’office THIBIERGE à [Localité 3], le 14 mai 2018, la société NORBAIL IMMOBILIER a consenti un contrat de crédit-bail au profit de la SCI LA PALMERAIE pour une durée de 15 années.
Aux termes de ce contrat de crédit-bail, le crédit bailleur a transféré à la SCI LA PALMERAIE, crédit-preneur, le profit et la charge des baux commerciaux en cours.
L’ensemble immobilier exploité par la SCI LA PALMERAIE est situé au [Adresse 1] à [Localité 4].
La SCI LA PALMERAIE a consenti le12 avril 2023 à la société ARTS 2 POSES représentée par son gérant M. [V] [M], un contrat de bail à usage commercial des locaux au sein de son ensemble immobilier consistant en :
Un local situé au rez-de-chaussée d’une superficie de 146 mètres carrés à usage d’entrepôt, Une mezzanine de 75 mètres carrés mise à disposition à titre gratuit et restant la propriété du bailleur, Deux quais de déchargement, Quatre emplacements de parking situés devant l’entrée du local sans numéro.
Le contrat de bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 12 avril 2023 pour se terminer le 11 avril 2032.
Le loyer annuel hors taxes et hors charges a été fixé à la somme de 21 ?024 euros à laquelle s’ajoute une provision pour charge annuelle de 1.260 euros.
Le loyer était payable mensuellement le 5 de chaque mois jusqu’au 31 décembre 2023 et à compter du 1er janvier 2024, le loyer était payable par trimestre en janvier, avril, juillet, octobre de chaque année et ce le 5 du premier mois du trimestre.
Le 5 janvier 2024, la SARL ARTS 2 POSES n’a pas procédé au règlement du loyer.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 12 janvier 2024.
Par acte de commissaire de justice délivré 20 février 2024, la SCI LA PALMERAIE a assigné la SARL ARTS 2 POSES en expulsion.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 mai 2024.
A cette date :
La SCI LA PALMERAIE a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, de :
Condamner par provision la SARL ARTS 2 POSES à lui payer la somme en principal de 11.142 euros TTC avec les intérêts de retard au taux légal, majorés de cinq points, à compter du commandement de payer pour la somme de 6.848,24 euros et pour le surplus à compter de la signification des présentes conclusions, Condamner par provision la société ARTS 2 POSES à lui payer la somme de 1.114,20 euros correspondant à 10% des loyers impayés en application de la clause de majoration prévue au contrat de bail, sauf à parfaire, Dire que le dépôt de garantie d’un montant de 5.256 euros lui restera acquis à titre d ‘indemnité conformément au contrat de bail ; Constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à la date du 13 février 2024, Dire que par le jeu de la clause résolutoire le bail commercial est résilié 1 mois après la date du commandement de payer visant la clause résolutoire soit le 13 février 2024, Dire que la société ARTS 2 POSES occupe sans droit ni titre les locaux dudit bail depuis cette date, En conséquence : Ordonner l’expulsion de la société ARTS 2 POSES et tous les occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] dans le mois de la décision à intervenir avec au besoin le concours de la force publique, et, sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, Ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux et constituant le gage de la SCI LA PALMERAIE dans les locaux, aux frais, risques et périls de la société ARTS 2 POSES. Condamner par provision la société ARTS 2 POSES au paiement de la somme de 2.102,40 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des locaux, outre une somme de 126 euros TTC,Ordonner la restitution de l’acompte versé pour un montant de 1.859,73 euros à la SCI LA PALMERAIE, Condamner la société ARTS 2 POSES à payer à al SCI LA PALMERAIE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner la société ARTS 2 POSES aux entiers dépens, comprenant les frais de délivrance du commandement de payer en date du 12 janvier 2024 d’un montant de 163,04 euros outre les frais de délivrance de la présente assignation pour un montant de 111,39 euros, Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2002 portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par la société ARTS 2 POSES en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que la dette de la SARL ARTS 2 POSES s’élevait aujourd’hui à la somme de 11.142 euros, que depuis la délivrance du commandement de payer, elle avait perçu un unique règlement de 2.228,40 euros le 14 février 2024.
Elle a mis en avant les clauses claires du contrat de bail pour solliciter la majoration de plein droit de 10% sur les sommes dues, la conservation du dépôt de garantie et une indemnité d’occupation.
Elle s’est opposée aux demandes adverses en expliquant que les moyens soulevés étaient inopérants et ne justifiaient pas l’absence de paiement des loyers.
Plus précisément elle a expliqué que le chariot élévateur avait été gracieusement mis à disposition de la SARL ARTS 2 POSES mais qu’elle avait été contrainte de le retirer car cette dernière en faisait une utilisation non conforme.
S’agissant de la clé d’accès de la boîte sécurisée, elle a soutenu que l’incident évoqué était postérieur à la délivrance du commandement de payer et que tous les locataires du site avaient été informés de la mise à disposition d’une clé de secours d’ouverture du portail central d’entrée dans un « master loc »avec communication du code d’ouverture par mail du 1er mai 2024.
Elle a fait valoir qu’il n’y avait eu qu’une seule coupure d’électricité du 3 au 09 novembre 2023, intervenue lors des tempêtes et intempéries qui avaient touché l’Ile de France.
Elle a indiqué que la SARL ARTS 2 POSES avait été en mesure de poursuivre ses activités pendant cette période et que cet élément n’était pas de nature à justifier une absence de paiement des loyers.
La SCI LA PALMERAIE a mis en avant les manquements du preneur qui entreposait des marchandises sur les parties communes et stationnait des véhicules de manière gênante sur le parking commun empêchant les autres locataires et notamment les sociétés LSH et ANTIGUA d’accéder à leurs entrepôts.
Elle a soutenu que la SARL ARTS 2 POSES ne respectait pas la clause de jouissance des lieux et troublait la tranquillité en causant des troubles de jouissance aux autres locataires de l’immeuble.
La SCI LA PALMERAIE s’est opposée à la demande reconventionnelle en soutenant que le matériel commandé n’avait jamais été livré ni posé.
Elle a fait qu’elle avait versé un acompte ramené à la somme de 1.859,73 euros en accord avec la SARL ARTS 2 POSES alors que les travaux n’avaient pas été exécutés et qu’elle demandait en conséquence la restitution de la somme.
En défense, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1104 et suivants du code civil et L 145-41 du code de commerce, la SARL ARTS 2 POSES a sollicité à titre principal le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI LA PALMERAIE.
A titre subsidiaire elle a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de larges délais de paiement ainsi que la réduction des indemnités sollicitées au titre de la clause pénale à l’euro symbolique.
A titre reconventionnel elle a demandé la condamnation de la SCI LA PALMERAIE à lui régler à titre provisionnel la somme de 2.275 euros au titre de son préjudice de jouissance et celle de 4.000 euros au titre du règlement de sa facture.
Elle a demandé la compensation des dettes avec la dette de loyer.
En toute hypothèse, elle a demandé la condamnation de la SCI LA PALMERAIE en tous les dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Emilie RONNEL, avocate constituée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civileainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions elle a exposé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en lui retirant l’accès au chariot élévateur et la clé d’accès de la boîte sécurisée ce qui l’avait privée de la jouissance du matériel.
Elle a exposé avoir été privée d’électricité aux mois de novembre et décembre 2023 et ne disposer de l’électricité que dans une partie de ses locaux.
Elle a indiqué que durant ces coupures elle n’avait pu effectuer aucune tâche administrative et aucune tâche de gestion et administrative.
Elle a excipé de contestations sérieuses pour s’opposer à la demande en paiement et expulsion exposant que le loyer avait été régulièrement réglé du mois d’avril 2023 au 31 décembre 2023 et fait valoir que le commandement de payer avait été délivré dans la semaine suivant l’échéance.
Elle a fait valoir que les pénalités réclamées étaient excessives et devaient être réduites.
Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle a soutenu que la SCI LA PALMERAIE avait commandé auprès d’elle des menuiseries extérieures et versé un acompte de 1.859,73 euros, que les menuiseries avaient été livrées mais qu’elle n’avait pas été réglée.
A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024, prorogée au 4 juillet 2024.
MOTIFS
Sur le manquement de la SCI LA PALMERAIE à son obligation de délivrance
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents. » ;
Pour s’opposer à la demande en expulsion et en paiement la SARL ARTS 2 POSES met en avant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui constituerait une contestation sérieuse.
Il s’en déduit qu’elle excipe d’un manquement de la SCI LA PALMERAIE à son obligation de délivrance pour justifier le non- paiement de son loyer.
Pour justifier des manquements de la SCI LA PALMERAIE à son obligation de délivrance, la SARL ARTS 2 POSES produit :
Un procès-verbal de constat du 7 novembre 2023 faisant état de l’absence d’électricité dans les locaux et une lettre recommandée du même jour, Un mail du 3 novembre 2024 faisant état d’une coupure électrique survenue le jour même, Une photographie non datée d’une rallonge électrique pendant d’un escalier et de deux boites à clés à code, l’une ouverte et l’autre fermée
Deux attestations de témoins rédigées en des termes similaires datées du 14 mai 2024 indiquant que chaque jour à leur arrivée au dépôt les employés sont obligés de brancher une rallonge pour avoir de la lumière.
Il n’est pas contesté que du 3 au 9 novembre 2023, les locaux loués ont été privés d’électricité. Il s’agit, au vu des pièce produites, d’un problème ponctuel résolu le 09 novembre. Or, pour être caractérisé le défaut de délivrance doit soit perdurer soit se répéter ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet, s’agissant de l’incident survenu au mois de décembre 2023 et évoqué lors des débats, il ressort de l’échange de mails intervenu entre le 22 et le 23 décembre entre [V] [M] (de la SARL ARTS 2 POSES ) et M. [R] ( de la SCI LA PALMERAIE) que la coupure du 22 décembre est due à l’utilisation d’un trop grand nombre d’appareils électrique par le preneur à l’occasion d’un repas de Noël. Le problème a été signalé à 21 heures 40 à la SCI LA PALMERAIE et réglé le jour même à 22 heures 27. Il ne caractérise donc pas non plus un défaut de délivrance.
Enfin les attestations versées aux débats datées du 14 mai 2024 ne permettent pas de déterminer pour quel motif une rallonge est utilisée par les employés ni la responsabilité de la SCI LA PALMERAIE dans cet état de fait. Aucune pièce n’est versée aux débats faisant état de difficultés à ce titre et d échanges entre les parties sur ce point .
Le défaut de délivrance allégué n’est donc pas démontré s’agissant de l’alimentation en électricité.
Le retrait du chariot élévateur ne constitue pas non plus un manquement à l’obligation de délivrance dès lors qu’il ressort des stipulations du contrat de bail qu’il était mis gracieusement à disposition du preneur et ne fait donc pas partie du champ contractuel.
Enfin la SCI LA PALMERAIE démontre avoir envoyé le 1er mai 2024 à l’ensemble des locataires incluant M. [M] le code d’accès du « master loc » permettant d’obtenir une clé de secours permettant d’accéder aux locaux.
La SARL ARTS 2 POSES échoue donc dans sa démonstration d’un manquement de la SCI LA PALMERAIE d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui ferait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire ou justifierait la condamnation du preneur à une provision pour un préjudice de jouissance.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule dans son article « clause résolutoire », qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du12 janvier 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 12 janvier 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il y a lieu donc lieu de condamner la SARL ARTS 2 POSES à payer à la SCI LA PALMERAIE la somme provisionnelle de 11.142,00 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés échéance du deuxième trimestre 2024 incluse, augmentée des intérêts de retard au taux contrcatuel. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.
De plus, il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale.
La clause n’apparaît pas susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive en ce qui concerne l’indemnité de 10%. Tel n’est pas le cas par contre de la conservation du dépôt de garantie qui constituerait une indemnité d’un montant équivalent à la dette et est donc susceptible de réduction par le juge du fond. Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de réduire la somme due en application de cette clause. En revanche compte-tenu de la contestation sérieuse que soulève l’application de cette clause, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.
Enfin, il convient de condamner la SARL ARTS 2 POSES à payer à la SCI LA PALMERAIE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois de juillet 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loué, la majoration du loyer sollicitée en demande étant également susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive par le juge du fond.
Sur les demandes au titre de la commande de menuiseries extérieures
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, « même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » ; et « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » , « accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire » ;
LA SARL ARTS 2 POSES sollicite du juge des référés qu’il prononce la résolution du contrat de fourniture et pose de menuiseries extérieures ; cette demande excède la compétence du juge des référés qui ne peut que constater l’acquisition d’une clause résolutoire.
Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande et la demande subséquente de remboursement de l’acompte.
S’agissant de la demande reconventionnelle formée par la SARL ARTS 2 POSES en paiement du solde de la facture, elle se heurte à une contestation sérieuse dès lors qu’il n’est pas justifié que les travaux aient été effectués ni même les matériaux livrés.
Il sera donc n’y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
En l’espèce, il n’est justifié que d’un règlement depuis la délivrance du commandement de payer. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la SARL ARTS 2 POSES, partie succombante, à payer à la SCI LA PALMERAIE la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL ARTS 2 POSES, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 avril 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 13 février 2024,
ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL ARTS 2 POSES et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4],
DISONS n’y avoir lieu à astreinte,
ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS la SARL ARTS 2 POSES à payer à la SCI LA PALMERAIE la somme provisionnelle de 11.142 euros TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2024, avec intérêts de retard au taux légal majorés de cinq points à compter du commandement de payer pour la somme de 6.685,20 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance,
DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,
CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL ARTS 2 POSES à payer à la SCI LA PALMERAIE la somme de 1.114,20 euros,
DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la conservation du dépôt de garantie,
CONDAMNONS la SARL ARTS 2 POSES à payer à la SC LA PALMERAIE à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETONS la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,
DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en résolution du contrat et restitution de l’acompte,
DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en indemnisation du préjudice de jouissance et réduction des clauses pénales,
DISONS n’y avoir lieu à référé s‘agissant de la demande en règlement de la facture de 4.000 euros,
CONDAMNONS la SARL ARTS 2 POSES à payer à la SCI LA PALMERAIE la somme de 1 .500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS la SARL ARTS 2 POSES au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART
