TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
04 JUILLET 2024
N° RG 24/00035 - N° Portalis DB22-W-B7H-RYY5
Code NAC : 74Z
DEMANDERESSE
Madame [N] [D] VEUVE [R]
née le 20 Avril 1960 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618, avocat postulant et par Me Nathalie VERSIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B.73, avocat plaidant,
DEFENDEURS
Madame [Y] [I],
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [J] [I],
demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588, avocat postulant et par Me Mathilde ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A480, avocat plaidant,
***
Débats tenus à l'audience du : 16 Mai 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2024 puis prorogée au 04 Juillet 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Mme [N] [D] veuve [R] était propriétaire à [Localité 9] d’un bien immobilier situé [Adresse 1] cadastré AW numéro [Cadastre 3], d’une contenance de 0ha 4a 10 ca qui a été divisé suivant document d’arpentage établi par le cabinet [X] en trois parcelles ainsi désignées :
La parcelle cadastrée AW numéro [Cadastre 4] d’une contenance de 0ha, 02 a 83 c,La parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 6] d’une contenance de 0ha 00a 63 caLa parcelle cadastrée section AW numéro [Cadastre 5] d’une contenance de 0ha 0a 65 ca.
Par acte dressé le 11 avril 2022 par Maître [V] [B], notaire à [Localité 9], Mme [R] a vendu les parcelles AW [Cadastre 4] et AW [Cadastre 6] à M. et Mme [I] et conservé la parcelle AW [Cadastre 5].
La parcelle AW [Cadastre 5] n’a pas d’accès à la voie publique.
Les parties ont constitué lors de la vente une servitude de passage à titre perpétuel sur les parcelles cadastrées AW [Cadastre 4] et AW [Cadastre 6] dénommées fonds servant constitué d’un bâtiment R+2 et d’un jardin, au profit de la parcelle AW [Cadastre 5] dénommée fonds dominant constitué d’un bâtiment R+1 et d’un jardin.
L’assiette de la servitude est ainsi définie dans l’acte de vente : « Cette servitude de passage s’exercera sur :
- section AW, numéro [Cadastre 6], telle qu’elle figure sous teinte jaune au plan ci-annexé,
- section AW numéro [Cadastre 6], telle qu’elle figure sous teinte jaune au plan ci -annexé. »
Dans le même acte ont été constituées à titre perpétuel une servitude de canalisation et une servitude divers réseaux sous l’emprise de la servitude de passage.
Après leur entrée dans les lieux M. et Mme [I] ont effectué des travaux et aménagements sur l’assiette de la servitude.
Ils ont fait part à Mme [D] de leur intention de construire une clôture au milieu et sur toute la longueur de la servitude de passage à laquelle Mme [D] s’est opposée.
Au mois de juin 2023, Mme [D] a saisi un conciliateur de justice afin de trouver une issue amiable au litige.
Un constat d’échec de la tentative de conciliation a été dressé le 20 septembre 2023.
Madame [D] a mis en demeure les époux [I] de retirer les ouvrages implantés sur l’assiette de la servitude le 12 octobre 2023.
Ces derniers ont répondu le 28 novembre 2023 que leur volonté commune avait été de concevoir la servitude comme un accès piéton.
Par acte de commissaire de justice déliré le 5 janvier 2024, Mme [D] a fait assigner M. et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d’obtenir au visa de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile le retrait sous astreinte des entraves au passage constatées les 2 et 14 novembre 2023 par un commissaire de justice.
L’affaire appelée à l’audience du 14 mars 2023 a été renvoyée à celle du 16 mai 2024, date à laquelle elle a été évoquée.
A cette date, Mme [D] a demandé au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103 et 701 du code civil de :
Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite, Ordonner à M et Mme [I] de supprimer toutes les entraves et rétrécissements du passage qu’ils ont réalisés et ont été constatés les 2 et 14 novembre 2023 par Maître [G] commissaire de justice et notamment : La maçonnerie qui bouche une partie de l’arcade, Les deux jardinières en béton le long d pignon du pavillon dans le prolongement de la partie comblée de l’arcade, Le débordement de la terrasse sur l’assiette du passage, Les divers objets dont une bétonnière et des poubelles Les plantations d’arbustes. Ainsi que la marche créée au milieu du passage au niveau de l’arcade. Et ce sous astreinte e 200 euros par jour de retard qui commencera à courir 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
Ordonner à M. et Mme [I] de lui remettre une clé du portail et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard qui commencera à courir 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
Condamner in solidum M. et Mme [I] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Débouter M. et Mme [I] de leur demande en paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions Mme [D] soutient que les constructions et aménagements ont été effectués par les époux [I] en violation de la servitude conventionnelle, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
Elle affirme que les aménagements et installations réalisés par ces derniers ne respectent pas l’emprise de la servitude qui doit rester libre sur toute sa surface matérialisée par une teinte jaune dans l’acte de vente.
Elle met en avant la stipulation selon laquelle la zone d’exercice doit pouvoir, selon la convention, être utilisée pour les besoins d’éventuels travaux ce qui implique que le passage des véhicules de travaux jusqu’à sa maison doit être possible ce qui n’est plus le cas . Elle fait valoir également que le propriétaire du fonds dominant a le droit d’affouiller le sol de la servitude de passage afin d’y effectuer les travaux de réparation, d’entretien, de remise en état et de remplacement des canalisations d’eaux usées.
Mme [D] précise que selon le plan de servitude, le passage a au niveau de son accès à l’[Adresse 7] une largeur de 5,16 mètres puis de 3 mètres au niveau de l’arcade et de 3,14 mètres au niveau de son accès à la parcelle AW [Cadastre 5]. Elle expose que la servitude est attachée au fonds à perpétuité avec toutes les conditions arrêtées lors de son établissement et que toute modification suppose l’accord des deux parties et l’établissement d’un avenant qui doit être publié.
Elle explique qu’en bouchant avec un ouvrage maçonné une partie de l’arcade sur une largeur de 60 centimètres et en plaçant des bacs en béton de même largeur le long de leur maison les époux [I] ont réduit le passage à 2,40 mètres ce qui empêche le passage des véhicules de travaux et l’accès aux canalisations enterrées.
Elle soutient également qu’en créant un décaissé et une marche au niveau de l’arcade, le passage des véhicules de travaux et de secours est entravé et l’emprunt du passage par une personne en fauteuil roulant impossible.
Elle fait également valoir qu’ne stationnant systématiquement leur véhicule devant le portail les époux [I] empêchent tout accès des entreprises et que les arbustes plantés sur le passage vont se transformer en arbres de plusieurs mètres qui réduiront le passage, ne permettront pas le respect de la servitude de canalisation. Elle met en avant le risque que les racines des arbres endommagent à terme les canalisations.
Mme [D] rappelle qu’un changement dans l’assiette de la servitude affecte la servitude elle-même et non pas seulement son exercice et que l’article 701 du code civil impose au propriétaire du fonds dominant de ne rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.
En défense, au visa des articles 682 et suivants du code civil, 835 du code de procédure civile, M. et Mme [I] s’opposent aux demandes de Mme [D] et sollicitent sa condamnation aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de leurs prétentions, M. et Mme [I] exposent que Mme [D] n’avait souhaité bénéficier que d’une servitude de passage piétons pour accéder à sa parcelle ainsi qu’en témoigne la modification de la clause de servitude entre la promesse de vente et la vente.
Ils mettent en en avant la rédaction de la clause dans l’acte authentique laquelle ne fait état que d’un passage à pieds et prévoit la possibilité d’aménager la servitude notamment par l’installation d’équipements de loisirs ou décoratifs sous la simple réserve de ne pas entraver le passage piéton bénéficiant à Mme [D].
Ils exposent que Mme [D] entend en réalité remettre en cause la destination piétonne de la servitude et font valoir que l’existence d’un trouble manifestement illicite doit être appréhendé au regard des seuls termes de la convention de servitude.
Ils rappellent qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur l’existence ou non d’un état d’enclave et d’octroyer en définitive une servitude légale de passage véhicule à Mme [D].
Les défendeurs affirment en outre que Mme [D] ne démontre pas l’existence d’une quelconque entrave de la servitude de passage qui en diminuerait l’usage ou la rendrait plus incommode.
Les défendeurs font valoir qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat, qu’il n’a jamais été démontré une quelconque difficulté de passage à l’occasion des travaux, que la clause ne prévoit aucun passage voitures que ce soit pour les besoins habituels de Mme [D] ou pour les travaux.
Ils soutiennent également qu’il n’est pas démontré une quelconque impossibilité d’accès aux canalisations enterrées ni de nécessité de devoir y accéder au moment de l’assignation.
M. et Mme [I] font valoir enfin que le propriétaire du fonds servant a été expressément autorisé à aménager l’assiette de la servitude de passage et qu’il ont seulement usé de leur droit sans en diminuer l’usage conformément à l’article 701 du code civil.
En réponse au moyen tiré de l’impossibilité d’accès aux canalisations et du risque de dégradation de ces canalisations ils expliquent que les canalisations ont été réalisées à gauche du terrain de sorte que les arbres ne se situent pas du tout au-dessus et n’entravent pas l’accès à celles-ci.
A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 28 juin, puis prorogée au 4 juillet 2024.
MOTIFS
Sur les demandes de Mme [D]
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, « même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » ; et « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » , « accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire » ;
L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.
L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constituent ; à défaut de titre, par les règles ci-après.
Mme [D] soutient que la rédaction des clauses suppose que la totalité de l’assiette de la servitude soit en permanence accessible.
Il sera rappelé que le juge des référés n’a pas compétence pour procéder à l’interprétation d’une clause.
L’acte prévoit dans son paragraphe « conditions d’exercices de la servitude de passage » : « Il est précisé que le propriétaire du fonds dominant pourra utiliser cette zone d’exercice de jour comme de nuit pour accéder à sa maison, pour un passage à pieds, avec animaux, pour les besoins de l’habitation et exceptionnellement pour les besoins d’éventuels travaux.
La servitude de passage ainsi établie s’exercera par tous les propriétaires successifs du fonds dominant.
Cette servitude de passage ainsi établie s’exercera au gré des propriétaires du fonds dominant, pour eux-mêmes ou les membres de leur famille, leur personnel, leurs amis et visiteurs ; elle s’exercera dans l’avenir au gré des propriétaires qui leur succéderont.
Le propriétaire du fonds dominant ne pourra encombrer la zone d’exercice de ladite servitude ni laisser stationner des véhicules et/ou encombrants.
Le propriétaire du fonds servant pourra utiliser la zone d’exercice de ladite servitude à l’effet d’installer tout équipement fonctionnel, de loisir ou décoratif, de réaliser toutes plantations et de stationner tout véhicule, le tout sans entraver le passage bénéficiant au propriétaire du fonds dominant.
Les travaux nécessaires à l’entretien de la zone d’exercice de la servitude seront financés par le propriétaire du fonds servant ».
Il ressort de la lecture de cette clause d’une part que les parties ont entendu restreindre à un passage à pieds l’exercice de la servitude et d’autre part qu’ils ont expressément convenu que le propriétaire du fonds servant pourrait aménager son terrain à la condition de ne pas entraver le passage bénéficiant au propriétaire du fonds servant.
Cela est d’autant plus clairement établi que la promesse de vente prévoyait en plus du passage « à pieds » le passage de « véhicules à moteurs » (en page 13 au paragraphe « constitution de servitude de passage terrestre ») et que cette mention a été supprimée dans l’acte de vente définitif ce qui démontre que ce point a fait l’objet de discussions entre les parties et que Mme [D] a accepté de restreindre la servitude à une servitude de passage à pieds.
L’existence de discussions qualifiées de constructives et concertées entre les parties avant d’aboutir à la modification ressort d’ailleurs également du mail de Maître [P].
Or, aucun des équipements dont l’installation est dénoncée par Mme [D] n’est de nature à entraver un passage à pieds.
Les conditions d’exercice de la servitude de passage de divers réseaux sont ainsi formulées « Le propriétaire du fonds dominant aura le droit d’affouiller le sol de l’assiette de la servitude de passage afin d’y effectuer les travaux de réparation, d’entretien, de remise en état et de remplacement des équipements relatifs aux réseaux souterrains ».
Or, ainsi que le montrent les photographies insérées aux conclusions des défendeurs les tranchées destinées à recevoir les canalisations ont été effectuées de l’autre côté de la servitude de sorte qu’il n’est pas non plus démontré une entrave à l’exercice de la servitude de passage des réseaux.
Dès lors les constructions et installations des défendeurs ne sont pas constitutives d’une violation manifeste des conditions d’exercice de la servitude telles qu’elles ont été convenues entre les parties et donc d’un trouble manifestement illicite.
Il excède les pouvoirs du juge des référés de déterminer si la clause doit s’interpréter de manière plus étendue comme supposant que la totalité de l’assiette de la servitude soit en permanence accessible.
Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'équité et la situation économique des parties commandent l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il y a lieu de condamner Mme [D] à payer aux défendeurs la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [D] sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
DISONS n’y avoir lieu à référé ;
CONDAMNONS Mme [D] à verser à M. et Mme [I] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Mme [D] aux dépens.
Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART
