TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
25 JUIN 2024
N° RG 24/00234 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2MQ
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. [C] [H] C/ [Z] [L], [I] [G], S.A.S. IMMO OUEST CONSEIL
DEMANDERESSE
S.C.I. [C] [H],
S.C.I. au capital de 1.500€, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° D 518 154 562, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par M. [J] [H], gérant domicilié en cette qualité audit siège et dûment habilité aux présentes par décision de l’assemblée des associés en date du 1er décembre 2023.
représentée par Me Catherine DE VALLOMBREUSE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 480, Me Yossi ELKABAS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire :
DEFENDEURS
Monsieur [Z] [L]
né le 19 Mai 1962 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, Me David BENMOHA, avocat au barreau de PARIS,
Madame [I] [G]
née le 03 Août 1964 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, Me David BENMOHA, avocat au barreau de PARIS,
La Société IMMO OUEST CONSEIL
Société par actions simplifiée au capital de 10.000 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 839 822 814, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Madame [I] [G], Présidente et associée, domiciliée en cette qualité audit siège.
représentée par Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, Me David BENMOHA, avocat au barreau de PARIS,
Débats tenus à l'audience du : 23 Mai 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 21 janvier 2010, la SCI [C] [H] a donné à bail commercial à la société ASE LOCATION, aux droits de laquelle sont venues successivement la société ANDRE IMMOBILIER et la société IMMO OUEST CONSEIL, les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] (78). Monsieur [Z] [L] et Mme [I] [G] se sont portés caution solidaire à hauteur de 24 000 euros.
Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 février 2024, la SCI [C] [H] a fait assigner en référé la société IMMO OUEST CONSEIL, Mme [I] [G] et M. [Z] [L] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.
Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir :
- déclarer la clause résolutoire du bail commercial acquise depuis le 9 décembre 2023 et laisser un délai jusqu’au 10 juin 2024 pour la libération effective des locaux assorti du paiement de l’indemnité d’occupation au prorata temporis, si les locaux ne devaient pas être libérer à la date du 10 juin 2024,
- ordonner l’expulsion de la SAS IMMO CONSEIL des locaux commerciaux avec le concours de la force publique,
- déclarer que l’état des lieux de sortie sera à la charge exclusive de la SAS IMMO OUEST CONSEIL,
- condamner in solidum la SAS IMMO CONSEIL, Madame [I] [G], Monsieur [Z] [L] à lui verser l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des locaux et fixer cette indemnité d’occupation à la somme de 2415 euros par mois,
- condamner in solidum la SAS IMMO CONSEIL, Madame [I] [G], Monsieur [Z] [L] à lui verser la somme de 5822,13 euros avec intérêt au taux légal à compter du 2 juin 2023 (date du courrier de mise en demeure) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayée,
- condamner in solidum la SAS IMMO CONSEIL, Madame [I] [G], Monsieur [Z] [L] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure cicvle, et aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs sollicitent de voir :
- accorder à la société IMMO OUEST CONSEIL un délai au 10 juin 2024 pour quitter les lieux donnés à bail,
- ordonner à la SCI [C] [H] de convoquer les parties à un état des lieux de sortie contradictoire réalisé par huissier à la date du 10 juin 2024 lors duquel il sera procédé à la remise des clés, et ce, aux frais de la SCI [C] [H],
- débouter la SCI [C] [H] de sa demande d’expulsion à son égard,
- débouter la SCI [C] [H] de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 5730,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 décembre 2023 dans la mesure où cette à cette date se limite à la somme de 2462,92 euros (3262,93 euros de dette locative sous déduction de la somme trop facturée de 800 euros au titre des provisions sur charges),
- débouter la SCI [C] [H] de sa demande de condamnation de Mme [G] et M. [L] en leur qualité de caution, à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux,
- débouter la SCI [C] [H] de sa demande de condamnation à une indemnité mensuelle de 2415 euros à compter du mois de janvier 2024 dans la mesure où une somme mensuelle de 2380,96 euros lui a été réglée par la société IMMO OUEST CONSEIL du mois de janvier 2024 compris au mois d’avril 2024 compris,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à valoir sur le mois de mai 2024 à la somme de 1980,96 euros,
- ordonner la compensation du dépôt de garantie versé par la société IMMO OUEST CONSEIL qui s’élève à la somme totale de 7070,03 euros avec toute somme qui serait mise à sa charge notamment au titre des loyers et charges, et de l’indemnité d’occupation jusqu’à épuisement de la dette,
- débouter la SCI [C] [H] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement, ramener cette somme à de plus justes proportions.
Il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens respectifs.
La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du dernier commandement de payer du 8 novembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 8 novembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Il convient de condamner solidairement la société IMMO OUEST CONSEIL, Mme [I] [G] et M. [Z] [L] à payer à la SCI [C] [H] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 9 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués, dans la limite d’un total d’arriérés d’indemnités d’occupation de 24 000 euros pour les cautions.
S’agissant de la dette locative, le commandement de payer mentionnait une dette locative de 7875,51 euros arrêtée à la date dudit commandement du 8 novembre 2023.
Sur les autres demandes
Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes (compensation, état des lieux ...).
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la société IMMO CONSEIL, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société IMMO CONSEIL, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Sur les autres demandes
Il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes (compensation, état des lieux ...).
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la société IMMO CONSEIL, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société IMMO CONSEIL, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 21 janvier 2010 et la résiliation de ce bail à la date du 9 décembre 2023,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 5] (78),
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons solidairement la société IMMO OUEST CONSEIL, Mme [I] [G] et M. [Z] [L] à payer à la SCI [C] [H] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 9 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués, dans la limite d’un total d’arriérés d’indemnités d’occupation de 24 000 euros pour les cautions,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,
Condamnons la société IMMO OUEST CONSEIL à payer à la SCI [C] [H] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société IMMO OUEST CONSEIL au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le GreffierLa Première Vice-Présidente
Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY
