TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
25 JUIN 2024
N° RG 24/00207 - N° Portalis DB22-W-B7I-R3OP
Code NAC : 30B
AFFAIRE : [G], [U] [K] C/ S.E.L.A.R.L. CABINET [M] “ STAYHOME “
DEMANDEUR
Monsieur [G], [U] [K]
né le 28 Novembre 1950 à [Localité 3] (EGYPTE),
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1273, Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731
DEFENDERESSE
La Société CABINET [M] “ STAYHOME “,
SELARL au capital de 1.000€ immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 888 601 382, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de sa gérante, Mme [T] [M], domiciliée en cette qualité audit siège.
représentée par Me Bénédicte FLECHELLES-DELAFOSSE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 428, Me Benjamin VILTART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 430
Débats tenus à l'audience du : 23 Mai 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 31 juillet 2020, M. [G] [K] a donné à bail commercial à Mme [T] [M], aux droits de laquelle vient la société CABINET [M] STAYHOME, les locaux sis à [Adresse 2].
Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 février 2024, M. [G] [K] a fait assigner en référé la société CABINET [M] STAYHOME devant le Tribunal judiciaire de Versailles.
Aux termes de ses conclusions, le demandeur sollicite de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 31 juillet 2020,
- ordonner l’expulsion de la société CABINET [M] STAY HOME ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux susvisés, avec l’assistance d’un commissaire de police et d'un serrurier s’il y a lieu,
- ordonner la séquestration de l’ensemble des meubles, marchandises et matériels se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble il plaira à Monsieur [K], aux frais avancés de la société Cabinet [M],
- fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail à la somme de 1300 euros par mois hors taxes et hors charges,
- condamner à titre provisionnel la société CABINET [M] STAY HOME à régler à Monsieur [K] la somme de 9639,85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2023, date du commandement de payer,
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- débouter la société Cabinet [M] STAYHOME de l’intégralité de ses demandes,
- condamner la société Cabinet [M] STAYHOME à régler à Monsieur [K] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il explique qu’au prétexte d’une détérioration du rideau métallique de la boutique, dont il n’était nullement responsable, la société STAY HOME a décidé unilatéralement de cesser de payer son loyer, le déclarant expressément dans un courriel du 23 novembre 2023, et n’a nullement obtempéré au commandement de payer ; que la société HBHS, qui est intervenue sur le rideau métallique à la demande de la société STAY HOME a fait savoir à Monsieur [K], par une lettre du 7 décembre 2023, que c’est la société locataire qui serait responsable de l’incident par une mauvaise manipulation du rideau, puis la société HBHS est revenue sur cette position par lettre du 13 décembre 2023 en indiquant que c’était son propre technicien qui avait provoqué la détérioration ; qu’en outre, les frais d’intervention de la société HBHS n’incombent pas à Monsieur [K], puisque l’entretien du rideau ne lui incombe pas contractuellement ; qu’enfin, compte tenu du caractère intentionnel du refus de paiement des loyers, il convient de rejeter la demande de delais de paiement.
Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :
- recevoir sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’échéancier afin d’apurement de sa dette locative selon les modalités suivantes : 1ère échéance de 6225,00 euros et 10 échéances mensuelles de 203,80 euros chacune,
- condamner Monsieur [K] à lui verser la somme provisionnelle de 2476,87 euros,
- condamner Monsieur [K] à lui verser une indemnité provisionnelle à hauteur de 3000euros.
Elle explique qu’au mois de janvier 2023, le rideau métallique du local commercial a été endommagé et que Monsieur [K] a pris en charge la réparation de celui-ci; qu’au mois de novembre 2023, le rideau métallique est, à nouveau, tombé en panne, nécessitant l’intervention de la société HBHS ; que toutefois, lors de cette intervention, l’axe du rideau a été cassé, suite à une erreur de la part du technicien de la société HBHS ; que Madame [M] a été contrainte de prendre en charge financièrement cette intervention, à hauteur de 2476,87 euros ; que la prise en charge de l’intervention de la société HBHS ne relève aucunement des charges locatives mais incombe au propriétaire bailleur ; que cette situation a fait l’objet d’un différend entre Monsieur [K] et Madame [M] ; que par ailleurs Monsieur [K] a fait preuve d’une résistance abusive préjudiciable à la société CABINET [M], qui n’a pas pu jouir paisiblement du local loué.
A l’audience du 23 mai 2024, le demandeur a arrêté la dette locative à la somme de 9639,85 euros à mai 2024 inclus et maintient son opposition à la demande de délais de paiement. La défenderesse ne conteste pas le montant dû. Le Conseil de la défenderesse a versé au Conseil du demandeur, qui l’a accepté sous réserve d’encaissement, un chèque de 6225 euros de Mme [M] à l’ordre de M. [K].
La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur justifie par la production du commandement de payer du 12 décembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 12 décembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il convient de condamner la société CABINET [M] STAYHOME à payer à M. [G] [K] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 13 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Il y a donc lieu de condamner la société CABINET [M] STAYHOME à payer à M. [G] [K] la somme provisionnelle de 9508 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus (déduction faite des frais de commandement), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
En l’espèce, la défenderesse démontre des efforts d’apurement de la dette.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.
Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L’appréciation des frais de réparation du rideau métallique relève de la compétence du juge du fond.
Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer au demandeur la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 31 juillet 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 13 janvier 2024,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis à [Adresse 2],
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la société CABINET [M] STAYHOME à payer à M. [G] [K] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 13 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Condamnons la société CABINET [M] STAYHOME à payer à M. [G] [K] la somme provisionnelle de 9508 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Disons n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,
Disons que la société CABINET [M] STAYHOME pourra s’acquitter de la somme de 9508 euros en 6 mensualités égales et successives, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer (indemnité d’occupation) courant,
Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles,
Condamnons la société CABINET [M] STAYHOME à payer à M. [G] [K] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société CABINET [M] STAYHOME au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le GreffierLa Première Vice-Présidente
Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY
