TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
25 JUIN 2024
N° RG 24/00107 - N° Portalis DB22-W-B7I-RZSG
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. MARCEAU C/ S.A.R.L. CHEZ OLIV’
DEMANDERESSE
La SCI MARCEAU,
Société civile immobilière, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°879 216 752, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.
représentée par Me Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 82, Me Hélène DINICHERT-POILVERT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 494
DEFENDERESSE
La Société CHEZ OLIV’,
S.A.R.L. immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 922 479 373, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.
représentée par Me Philippe YLLOUZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1704, Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667
Débats tenus à l'audience du : 23 Mai 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 23 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 1er octobre 2021, la SCI MARCEAU a donné à bail commercial à la société CHEZ OLIV’ les locaux sis [Adresse 3].
Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 janvier 2024, la SCI MARCEAU a fait assigner en référé la société CHEZ OLIV’devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 8290 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux conventionnel fixé à l’EURIBOR trois mois majoré de trois points,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 2089,60 euros par mois à compter de la signification de l’assignation,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision la somme de 5000 euros au titre du préjudice commercial,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
A l’audience du 27 février 2024, la défenderesse n'était pas représentée. La décision avait été mise en délibéré au 26 mars 2024. Suite à sa demande en cours de délibéré, la réouverture des débats a été ordonnée.
La demanderesse maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 21 240 euros arrêtée au mois de mai 2024 inclus. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.
Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir, in limine litis, juger irrecevable l’assignation en l’absence de notification aux créanciers inscrits, rejeter les demandes, lui accorder des délais de paiement de 24 mois, et condamner la SCI MARCEAU à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle conteste le quantum de la dette et propose une compensation de celle-ci avec le montant du dépôt de garantie d’environ 7000 euros.
La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024.
MOTIFS
Sur la validité de l’assignation
L’article L. 143-2 alinéa 1 du Code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La notification n’a pas un caractère d’ordre public et n’est pas édictée sous peine de nullité ou d’irrecevabilité de l’assignation. Elle est imposée dans l’intérêt particulier des créanciers inscrits. En conséquence, seuls ces derniers ont qualité pour se prévaloir d’un défaut de notification.
Ce moyen sera donc rejeté.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 15 novembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 15 novembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il convient de condamner la société CHEZ OLIV’à payer à la SCI MARCEAU à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel à compter du 15 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Il y a donc lieu de condamner la société CHEZ OLIV’à payer à la SCI MARCEAU la somme provisionnelle de 21 240 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de compensation avec le montant du dépôt de garantie.
Il n’y a pas lieu non plus à référé sur la demande au titre du préjudice commercial non justifié.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
En l’espèce, la société défenderesse ne présente aucune garanties sérieuses de solvabilité.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons l’irrecevabilité de l’assignation,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er octobre 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 15 décembre 2023,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3],
Disons n’y avoir lieu à astreinte,
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la société CHEZ OLIV’à payer à la SCI MARCEAU à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel à compter du 15 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Condamnons la société CHEZ OLIV’à payer à la SCI MARCEAU la somme provisionnelle de 21 240 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mai 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande principale de provision au titre du préjudice commercial et sur la demande reconventionnelle de compensation avec le montant du dépôt de garantie,
Rejetons la demande de délais de paiement,
Condamnons la société CHEZ OLIV’à payer à la SCI MARCEAU la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société CHEZ OLIV’au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le GreffierLa Première Vice-Présidente
Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY
