| France, Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième chambre, 25 juin 2024, 21/05373

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
25 JUIN 2024

N° RG 21/05373 - N° Portalis DB22-W-B7F-QG4D
Code NAC : 72E
A.G. / A.R.

DEMANDERESSE :

Madame [V] [C]
née le 26 Mai 1954 à [Localité 7] (75),
demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Frédérique FARGUES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société ASL GESTION, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 977 140 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Delphine RIBAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société MMA IARD venant en coassurance avec la société MMA ASSURANCES MUTUELLES et aux droits de la société COVEA RISKS en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires selon une police N°122825339 puis une police N°141016506, société anonyme immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro
440 048 882 dont le siège social est situé [Adresse 1]
[Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

3/ La société MMA ASSURANCES MUTUELLES, venant en coassurance avec la société MMA IARD aux droits de la société COVEA RISKS en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires selon une police N°122825339 puis une police N°141016506, société d’assurances mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LE MANS sous le numéro 775 652 126 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER - ISABELLE WALIGORA - AVOCATS ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 28 Septembre 2021 reçu au greffe le 11 Octobre 2021.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Avril 2024, Monsieur JOLY,
Vice-Président et Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 25 Juin 2024.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉS :
M. JOLY, Vice-Président
Madame GARDE, Juge
Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

EN PRÉSENCE DE :
Madame [J] [P], Auditrice de justice

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [V] [C] est propriétaire d’un appartement au 2e étage d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé « [5] », situé [Adresse 2] (78).
Le syndic de la copropriété est la société ASL Gestion.
Par courrier en date du 2 juin 2014, Madame [C] a informé le syndicat des copropriétaires de la résidence d’un dégât des eaux se manifestant, depuis le 30 mai 2014, par un goutte-à-goutte continu affectant le plafond de sa cuisine.
Les désordres dénoncés ont été constatés dans un procès-verbal d’huissier de justice en date du 24 juin 2014.
Déplorant l’inertie du syndicat des copropriétaires et constatant une corrélation entre les périodes de présence des copropriétaires occupant l’appartement situé au-dessus du sien (les époux [S]) et les infiltrations d’eau, Madame [C] a mandaté l’entreprise 3D1G pour procéder à une recherche de fuite. Dans son rapport, déposé le 11 septembre 2014, l’entreprise a conclu que les réseaux d’alimentation en eaux vannes ne présentaient pas de fuite et que l’infiltration subie provenait vraisemblablement des parties communes de l’immeuble et, plus particulièrement, du réseau d’eaux pluviales.
Par courrier adressé au syndic en date du 19 septembre 2014, Madame [C] a renouvelé sa demande d’intervention, tout en insistant sur la corrélation susvisée.
L’assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2014 a voté, par sa résolution n° 12, la réalisation de travaux de réfection pour mettre fin aux fuites dénoncées.
Le 26 février 2015, la société Somath, mandatée par le syndicat des copropriétaires, a diagnostiqué une fuite sous le bac à douche des époux [S] nécessitant la reprise des joints du bac et du carrelage, ainsi qu’une fuite « non certaine dans la gaine technique pouvant provenir d’une très légère infiltration en toiture ».
Le 30 avril 2015, Madame [C] a mis en demeure les époux [S] de procéder aux travaux nécessaires.GA
Puisqu’à cette époque-là, elle pensait que l’origine du sinistre était privative
Ces derniers se sont exécutés dans le courant du mois de mai 2015GACe qui a permis d’exclure la première hypothèse
.
Le 17 juin 2015, après avoir été de nouveau mandatée par le syndic, la société Somath a constaté que « la fuite signalée lors de [son] dernier passage [avait été] réparée, mais [qu’]une nouvelle source de désordre et d’infiltration [était] réapparu[e] autour du bac à douche ».

Madame [C] a alors, le 19 juin 2015, relancé le syndic sur la gestion du sinistre qui, le 9 juillet suivant, l’a déclaré auprès de son assureur, la société Covéa Risks, aux droits de laquelle se trouvent désormais les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.
Puis, à défaut de diligences de part ou d’autre, Madame [C] a fait assigner les époux [S], Madame [G], le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] ainsi que la société Covéa Risks en référé-expertise.
Par ordonnance de référé du 1er mars 2016, Monsieur [M] a été désigné en qualité d’expert. Dans son rapport, déposé le 29 décembre 2020, il considère que la fuite provient d’une conduite d’eau chaude, partie commune, encastrée dans le plancher de l’appartement des époux [S].
C’est dans ces conditions que, par exploits introductifs d’instance signifiés les 28 et 30 septembre 2021, Madame [V] [C] a fait assigner les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’engagement de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, action directe à l’endroit de son assureur et condamnation in solidum des défendeurs à l’indemniser des préjudices subis.
Dans une ordonnance rendue sur incident le 24 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 27 novembre 2023, Madame [V] [C] demande au tribunal de :
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], [Adresse 2] à [Localité 4] et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à verser à Madame [C] les sommes de :
* 5.458,61 euros en réparation du préjudice de jouissance, arrêté au 25 avril 2022,
* 2.132,38 euros TTC au titre des travaux de réfection de la cuisine,
* 3.000 euros en réparation du préjudice moral,
* 5.143,55 euros au titre du coût des investigations avancé par la requérante,
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], [Adresse 2] à [Localité 4] et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à verser à Madame [C] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], [Adresse 2] à [Localité 4] et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et le coût des deux constats d’huissier des 24 juin 2014 et 10 avril 2018,
- Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Madame [C] expose, au visa de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 26 du règlement de copropriété et du rapport d’expertise judiciaire, que l’origine du sinistre réside dans les parties communes de l’immeuble et, plus particulièrement, dans la fuite d’une conduite d’eau chaude située dans la dalle du plancher de l’appartement des époux [S], ce qui suffit à engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.
Elle indique que le syndicat des copropriétaires a commis une faute dans la gestion du sinistre allégué en ce qu’il n’a pas signalé, en temps utile, que d’autres désordres similaires avaient affecté la copropriété et justifié des interventions ponctuelles. Elle explique que, si elle en avait été informée, cela aurait facilité les opérations d’expertise et accéléré le traitement du sinistre dénoncé.
Elle considère également que le syndicat des copropriétaires a manqué de diligences dans la réalisation des travaux. Elle explique que ces derniers ont été entrepris entre le 2 et le 4 novembre 2021 alors même que l’origine des désordres, en cours depuis 8 années, avait été identifiée dès le 5 juin 2020 et que le rapport d’expertise avait été déposé le 29 décembre 2020. Elle prétend que le syndicat des copropriétaires pouvait prendre l’initiative des travaux sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et, qu’à défaut, il lui appartenait d’exécuter les décisions d’assemblée générale dans les meilleurs délais. Elle relève, à cet égard, que les travaux diligentés l’ont été plus de deux mois après la notification, en application de l’article 42, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2021 (au début du mois de juillet), ce qui ne lui a pas permis de procéder aux travaux de réfection de sa cuisine avant le mois d’avril 2022.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires est assuré, au titre de sa responsabilité civile, auprès de la société Covéa Risks, aux droits de laquelle se trouvent les MMA, et se prévaut, en particulier, des stipulations de l’article 2.9.1 des conditions générales pour fonder, en application de l’article L. 124-3 du code des assurances, son action directe.
Elle réfute la possibilité, pour les MMA, de se prévaloir d’une exclusion de la garantie dégâts des eaux pour défaut d’entretien ou de réparation du syndicat des copropriétaires. Elle expose que, si ce dernier a eu connaissance de précédents désordres de même nature au sein de l’ensemble immobilier, ceux-ci n’ont jamais fait l’objet d’une réparation généralisée mais bien de réparations ponctuelles, comme le préconise, en l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire. Elle considère, dès lors, que les MMA succombent dans la charge de la preuve qui leur incombe et que leur garantie doit être mobilisée.
S’agissant de l’indemnisation de ses préjudices, elle distingue les travaux de réfection de sa cuisine, son trouble de jouissance, son préjudice moral et les frais d’investigation exposés.
Elle indique, pour la réfection de la cuisine, avoir fait établir deux devis soumis et validés par l’expert judiciaire. Elle précise que les travaux ont été réalisés au mois d’avril 2022 après ceux entrepris par le syndicat des copropriétaires.
Elle fait part d’un trouble de jouissance courant du 30 mai 2014 au 25 avril 2022 se manifestant par des périodes intermittentes de goutte-à-goutte, laissant le plafond et le mur de sa cuisine humides et dégradés. Elle retient, sur la base de deux estimations immobilières, une valeur locative moyenne de 767,50 €. Elle évalue la surface de sa cuisine à hauteur de 25 % de son appartement et sa privation de jouissance à hauteur de 30 % de cette même surface, pour une indemnisation de 57,56 € par mois.
Elle prétend que son préjudice moral est constitué par la durée des désordres, leur incidence sur son projet de vente de son bien immobilier et les tracas liés aux opérations d’expertise, dont elle a dû avancer tous les frais. Elle ajoute être ostracisée au sein de l’ensemble immobilier.
Elle demande, enfin, le remboursement de tous les frais d’investigation exposés.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice, la société ASL Gestion, demande au tribunal de :
- Dire et juger qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause,
- Condamner la société MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covéa Risks, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre,
- Condamner la société MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covéa Risks, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
- Condamner la société MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covéa Risks, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires réfute avoir commis une quelconque faute, considérant au contraire avoir fait preuve de diligence et de proactivité dans l’identification des causes du sinistre, la déclaration de sinistre auprès des MMA, le suivi de la mesure d’expertise judiciaire et la réalisation de travaux de réparation. Il souligne que les doutes émis sur une fuite provenant de l’appartement des époux [S] n’ont pu être écartés qu’après diverses investigations complémentaires, dont une expertise judiciaire longue et complexe.
Il sollicite la garantie dégât des eaux des MMA, applicable aux cas de « fuite accidentelle d’eau ou de tout autre liquide, ou les débordements, engorgements, ruptures, ou renversement accidentel, provenant des conduits enterrés ou non » et étendue aux frais de recherches de fuites et infiltrations à l’origine d’un dommage garanti. Il reproche à l’assureur de faire preuve de mauvaise foi en se prévalant d’une exclusion de garantie pour défaut d’entretien. Il explique, rapport d’expertise judiciaire à l’appui, que l’origine des désordres était particulièrement complexe et ne pouvait être simplement déduite de l’existence de sinistres antérieurs au sein de l’ensemble immobilier. Il conclut ainsi à la mobilisation des garanties de l’assureur, que ce soit au titre du dégât des eaux que des pertes indirectes et de la responsabilité civile.
Il s’en remet à l’appréciation du tribunal pour l’indemnisation des préjudices matériels allégués. Il demande, en revanche, que l’évaluation du préjudice moral et du préjudice de jouissance soit revue à la baisse, Madame [C] n’ayant jamais été privée de la possibilité d’habiter son appartement et toutes les diligences nécessaires ayant été accomplies.
Il conteste toute condamnation in solidum avec les MMA au titre des frais irrépétibles et des dépens dans la mesure où c’est l’inertie de ces dernières qui a rendu nécessaire l’introduction de la présente procédure.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 4 avril 2023, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles demandent au tribunal de :
A titre principal,
- Débouter Madame [C] de toutes ses demandes, fins, prétentions,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins, prétentions,
A titre subsidiaire,
- Débouter Madame [C] de sa demande relative au titre du préjudice moral,
- Limiter la condamnation au titre du préjudice de jouissance à la somme de 1.519,76 euros,
- Déduire de toute condamnation le montant de la franchise applicable,
- Débouter toute partie d’une demande plus ample ou contraire,
En tout état de cause,
- Condamner tout succombant à verser aux MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles la somme de 3.000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Les MMA contestent devoir leur garantie. Elles font valoir, sur le fondement des conditions particulières du contrat, que la police d’assurance ne couvre que les fuites accidentelles. Elles contestent, en l’espèce, que le dégât des eaux ait été aléatoire, d’autres désordres similaires ayant eu lieu au sein de l’ensemble immobilier et le syndicat des copropriétaires étant parfaitement informé de l’usure du matériau utilisé lors de la construction. Elles considèrent qu’en ne procédant pas aux travaux généralisés qui s’imposaient, le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien et de réparation, ce qui suffit à exclure leur garantie, exclusion opposable au syndicat des copropriétaires mais aussi à Madame [C], dans le cadre de son action directe. Elles expliquent qu’en l’absence de mobilisation de la garantie dégât des eaux, les autres garanties n’ont pas vocation à être retenues. Elles relèvent, au surplus, que la garantie des pertes indirectes couvre les frais divers restant à la charge de l’assuré à la suite d’un sinistre dans la limite de 10% sur présentation de justificatifs, conditions qui ne sont pas remplies par le syndicat des copropriétaires.
Elles indiquent, à titre subsidiaire, que leur garantie n’a pas vocation à s’appliquer au titre du préjudice moral et que, pour le calcul du préjudice de jouissance, aussi bien la surface de la cuisine par rapport au reste de l’appartement que la privation de jouissance de cette pièce doivent être évaluées à hauteur de 15 %.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2024.
MOTIFS

Si le syndicat des copropriétaires limite ses demandes de condamnation et d’appel en garantie à la société MMA Iard Assurances Mutuelles, il s’agit manifestement d’une erreur matérielle. Il sera donc considéré, dans le cadre du présent jugement, que les demandes sont formées à l’encontre des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant toutes deux aux droits de la société Covéa Risks.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [C]

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date du sinistre, que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Les parties communes et privatives sont définies par le règlement de copropriété en date du 11 décembre 1997 (chapitre III, section II, page 26) comme étant « les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif (pour autant qu’ils ne soient pas pris dans la masse des murs, plafonds ou planchers constituant des parties communes, auquel cas ils constitueraient eux-mêmes des parties communes) ».

En l’espèce, les parties ne contestent pas l’existence d’une fuite se matérialisant par des périodes de goutte-à-goutte sur le plafond de la cuisine de Madame [C]. Cette fuite est également démontrée par les constats d’huissier établis les 24 juin 2014 et 10 avril 2018, ainsi que par le rapport d’expertise en date du 29 décembre 2020.

Il ressort des conclusions du rapport d’expertise susmentionné que l’origine de la fuite ayant causé un dégât des eaux chez Madame [C] se situe dans « une conduite d’eau sous pression encastrée dans la dalle de l’appartement des époux [S]. Il s’agit d’une conduite située en partie commune de l’immeuble dont le point de départ se situe en gaine technique palière ». Il est précisé que le matériau des conduites d’origine composé de polypropylène Random copolymère Corpax s’est dégradé avec le temps en raison d’un fort coefficient de dilatation, aussi bien pour la distribution d’eau chaude que d’eau froide, ayant entraîné les fuites concernées ainsi que celles survenues par le passé au sein de la copropriété.

Conformément aux stipulations du règlement de copropriété, toute canalisation située dans un plancher, en l’occurrence une conduite encastrée sous une dalle, est une partie commune de l’immeuble.

La dégradation matérielle de la conduite d’eau constitue ainsi un vice de construction au sens des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat est responsable des dommages survenus chez des copropriétaires trouvant leur origine dans des parties communes. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, sans qu’il ne soit nécessaire d’établir une faute. Ainsi, il importe peu que l’origine de la fuite ait été complexe à déceler ou que les premières investigations aient laissé penser qu’elle trouvait son origine dans les parties privatives. La simple localisation de l’origine de la fuite ayant causé des dommages non contestés chez la demanderesse dans les parties communes suffit à engager cette responsabilité, ce qui rend sans objet les développements relatifs à la caractérisation d’une faute.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit et ce dernier est tenu d’indemniser les conséquences du sinistre subi par Madame [C].

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur les travaux de réfection de la cuisine

Madame [C] a produit deux devis au cours des opérations d’expertise : le devis n° 37.21.11.058 en date du 27 novembre 2021 pour un montant HT de 1.788,53 € et une facture n° 37.22.04.018b datée du 13 décembre 2021 pour un montant TTC de 2.132,38 € établis par l’artisan [Y] [E]. Ces pièces n’ont pas été contestées par le syndicat des copropriétaires. Puis Madame [C] a fait réaliser les travaux de peinture afin de remettre en état sa cuisine pendant une semaine à compter du 19 avril 2022 pour un coût de 2.132,38 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte, pour l’indemnisation du préjudice subi, aux pièces versées aux débats.

Il sera donc condamné à payer à Madame [C] la somme de 2.132,38 € au titre des travaux de réfection de sa cuisine.

Sur le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance peut être défini comme le fait d’être privé d’utiliser pleinement ou partiellement son bien pour l’usage auquel il est destiné.

En l’espèce, Madame [C] n’a pas été privée de la jouissance totale de sa cuisine pendant les huit années qu’a duré le dégât des eaux. Cependant, les constats d’huissier établis le 24 juin 2014 et le 10 avril 2018, les photographies issues de l’expertise judiciaire ainsi que celles versées aux débats démontrent la présence sur le plafond, dans l’angle gauche de la cuisine, :
- d’une large zone avec de la peinture écaillée d’environ 80 cm qui se prolonge sur le mur,
- d’une zone brute de ciment avec une tâche de 70x25 cm,
- de gouttes perlant depuis le plafond.

Peuvent aussi être relevées cinq stalactites à hauteur du pan de mur de la cuisine et des traces blanchâtres au sol, la fuite se manifestant par un goutte-à-goutte nécessitant le recours à un récipient pour recueillir l’eau en résultant.

Le dommage a duré plusieurs années puisque la fuite a été détectée et signalée à compter du mois de juin 2014, pour un début au 30 mai 2014, et les travaux de réfection ont eu lieu du 19 au 25 avril 2022. En raison des dégâts sur le plafond de sa cuisine, des périodes alternantes de goutte-à-goutte et d’absence de fuite et des nombreuses investigations effectuées, Madame [C] n’a pu jouir que partiellement de sa cuisine, dont l’état s’est dégradé pendant huit années.

Il ressort des deux estimations immobilières versées aux débats que la valeur locative moyenne du bien de Madame [C] est estimée à 767,50 € hors charges, étant précisé que l’estimation effectuée par la société Régie Immobilier prend en compte la remise en état de la cuisine après le dégât des eaux contrairement à celle établie par la société Gîte de la Vallée. Cette estimation n’est pas contestée par les défendeurs.

Son appartement est situé au sein d’une résidence dans un quartier proche de la gare de [Localité 8]. Situé au 2ème étage, il a une superficie totale de 46 m2 et comprend : une entrée avec placard, un séjour donnant sur une loggia, une cuisine aménagée et équipée, une chambre avec placard , une salle de bains et WC séparé ainsi qu’un parking en sous-sol. L’estimation de Madame [C] quant à la surface qu’occupe sa cuisine par rapport au reste de l’appartement, qui est adaptée, sera entérinée (25 %).

Si Madame [C] a été dans l’obligation de positionner un récipient pour récupérer les gouttes tombant du plafond, elle a toujours pu avoir accès à sa cuisine et utiliser son électroménager. Cependant, la présence d’une peinture écaillée sur une large partie du plafond et de gouttes d’eau ruisselant de ce dernier a durablement affecté les embellissements de la pièce et les conditions de sa jouissance. Au regard de ces éléments, le préjudice de jouissance quant à l’utilisation de la cuisine sera fixé à hauteur de 30 %.

La valeur locative estimée est de 767,50 € / mois et la cuisine représente 25 % de la surface de l’appartement. L’indemnisation du trouble de jouissance subi sera donc fixée à hauteur de 30 % de ces 25 % selon le calcul suivant :

25 % x 767,50 € = 191,88 €
30 % x 191,88 € = 57,56 €

Ainsi, le préjudice de jouissance de Madame [C] sur la période courant du 30 mai 2014 au 25 avril 2022, sera calculé comme suit :

(57,56 x 94 mois) + ((57,56 / 30 jours = 1,92) x 25 jours) = 5.410,64 + 47,97 = 5.458,61 €.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à Madame [C] la somme de 5.458,61 € au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires étant responsable de plein droit des préjudices subis, il importe peu qu’il ait commis une faute.

En l’espèce, le dégât des eaux a duré huit années et les opérations d’expertise près de quatre années. Madame [C] a été particulièrement diligente pour signaler les désordres et prendre toute mesure de nature à en définir l’origine, comme en témoignent les courriers ainsi que les factures versés aux débats. Elle a même effectué des relevés sur plusieurs périodes, répertoriant la météo, l’écoulement ou l’absence de goutte sur son plafond.

Si elle ne prouve pas avoir dû renoncer à un projet de vente de son bien immobilier, il n’en demeure pas moins que son quotidien a été particulièrement perturbé par la gestion de ce sinistre.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur le coût des investigations

L’article 695 du code de procédure civile établit une liste exhaustive des frais compris dans les dépens, notamment “la rémunération des techniciens”.

En l’espèce, les investigations engagées au cours de l’expertise ont été sollicitées par l’expert judiciaire afin de déterminer l’origine de la fuite. Leur coût dépend donc des dépens de l’instance, sur lesquels il sera ultérieurement statué.

La demande formée à titre de dommages et intérêts sera donc rejetée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] sera condamné à payer à Madame [V] [C] la somme totale de 7.861,45 €, correspondant à :
* 2.132,38 € au titre des travaux de réfection de la cuisine,
* 5.458,61 € au tire du préjudice de jouissance,
* 3.000 € au titre du préjudice moral.

Sur les demandes en garantie

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances « Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Sur la garantie dégât des eaux

Sur les conditions de mobilisation de la garantie

En l’espèce, le paragraphe 2.3 des conditions particulières de la police d’assurance prévoit la garantie dégât des eaux qui prend en charge les : « fuites accidentelles d’eau, ou de tout autre liquide, ou les débordements, engorgements, ruptures ou renversements accidentels, provenant des conduites, enterrées ou non, chêneaux, gouttières, des appareils à effet d’eau ou de chauffage, des récipients, y compris les aquariums.”

En l’espèce, le sinistre a pour origine une fuite accidentelle due à la dégradation des matériaux des conduites de distribution d’eau, parties communes.

Les conditions de mobilisation de la garantie sont donc réunies.

Sur l’exclusion de garantie

La police d’assurance stipule que sont exclus de la garantie les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, tant avant qu’après sinistre, caractérisé et connu de lui, sauf cas de force majeure.

S’agissant de la preuve de l’exclusion de garantie, l’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver”. Il appartient donc aux sociétés MMA sollicitant l’exclusion de garantie d’apporter la preuve d’un défaut d’entretien ou de réparation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de précédentes fuites par le passé pour lesquelles des réparations ponctuelles ont été ordonnées, ce qu’il a tardé à signaler au cours de l’expertise. Toutefois, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir la nature des fuites dénoncées, les démarches entreprises et les informations que le syndicat des copropriétaires a recueillies au cours de leur traitement (notamment quant à l’état des canalisations et les problématiques liées au matériau utilisé). De plus, il ressort des conclusions du rapport d’expertise que l’existence de précédentes fuites n’est pas étonnant, l’installation de plomberie datant de plus de vingt ans. En tout état de cause, l’identification même de l’origine de la fuite s’est révélée complexe puisque les premières hypothèses convergeaient vers un désordre de nature privative (appartement des époux [S]), avant que les nombreuses investigations diligentées, notamment par l’expert judiciaire, ne démontrent le contraire. Il convient de rappeler, sur ce point, que les opérations ont duré 4 ans et nécessité l’intervention de plusieurs techniciens ainsi qu’une recherche par caméra thermique et gaz traceur.

Les MMA succombent donc dans la charge de la preuve d’une absence d’entretien ou de réparation, de sorte qu’elles ne peuvent se prévaloir de l’exclusion de garantie.

En conséquence, la garantie dégât des eaux a vocation à être mobilisée s’agissant des frais engagés par Madame [C] pour la réfection de sa cuisine et la condamnation prononcée de ce chef le sera in solidum entre le syndicat des copropriétaires et les MMA.

Sur la garantie responsabilité civile

Le contrat d’assurance prévoit, en son article 4.1.1, une garantie couvrant les conséquences pécuniaires des responsabilités que l’assuré peut légalement encourir pour tous dommages matériels et immatériels consécutifs à un événement couvert au titre de la garantie “Dégât des eaux”, en cas de recours des locataires et des copropriétaires par suite de vice de construction ou du défaut d’entretien des bâtiments assurés ou du fait d’un trouble de jouissance.

Sont ainsi inclus dans le champ d’application de la garantie le trouble de jouissance et le préjudice moral, tous deux en lien de causalité direct et certain avec le sinistre.

En conséquence, la garantie responsabilité civile a vocation à être mobilisée s’agissant des dommages et intérêts auxquels le syndicat des copropriétaires est condamné pour le trouble de jouissance et le préjudice moral subis par Madame [C]. La condamnation prononcée le sera donc in solidum entre le syndicat des copropriétaires et les MMA.

Sur la garantie pertes indirectes

S’agissant de la garantie pertes indirectes, la police d’assurance prévoit :

“3.2 pertes indirectes :
Les frais divers restant à la charge de l’assuré à la suite d’un sinistre garanti. L’indemnité est réglée sur justificatifs à concurrence de 5 % du montant des dommages indemnisés et forfaitairement, sans justificatifs, à concurrence de
5 % du montant des dommages indemnisés.”

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de pertes indirectes autres que celles ayant trait aux frais d’investigation dépendant des dépens, sur lesquels il sera ultérieurement statué. Il ne développe par ailleurs aucune argumentation au soutien de ses prétentions.

La demande présentée sera donc rejetée.

*

Il ressort explicitement des paragraphes 6.1 à 6.3 du contrat d’assurance l’absence de franchise applicable pour les garanties mobilisées

Dès lors, il convient d’accueillir les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des garanties dégât des eaux et responsabilité civile et de condamner les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de la société Covéa Risks, à relever indemne le syndicat des copropriétaires de ces chefs.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Les frais exposés au cours de l’expertise judiciaire font partie des dépens et n’ont pas à être indemnisés en parallèle.

En revanche, le syndicat des copropriétaires démontre que l’assureur, informé du sinistre par courrier du 9 juillet 2015 et appelé à participer aux opérations d’expertise judiciaires à compter de 2016, n’a jamais pris position quant au principe et à l’étendue de sa garantie. Or, s’il ne peut lui être reproché de dénier sa garantie ou d’exprimer des réserves la concernant, il lui appartient d’agir avec loyauté avec son assuré en l’informant dans un délai raisonnable de sa position quant à la prise en charge du sinistre. En gardant délibérément le silence pendant plusieurs années, les MMA ont commis une faute ne permettant pas au syndicat des copropriétaires de gérer le sinistre de façon éclairée et de percevoir une indemnisation en temps utile. Elles seront ainsi condamnées à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a effectué de nombreuses diligences dans la recherche de la fuite causée chez Madame [C], en mandatant à deux reprises l’entreprise Somath les 26 février et 17 juin 2015, en effectuant une déclaration de sinistre auprès de la société Covéa Risks et en faisant adopter par l’assemblée générale du 30 juin 2021 les travaux de réfection nécessaires, effectués du 2 au 4 novembre 2021.
Les sociétés MMA, venant aux droits de la société Covéa Risks, n’ont pas formulé de proposition d’indemnisation, sont restées passives au cours des opérations d’expertise comme le démontre l’absence de dire ou d’observation et ont directement invoqué une exclusion de garantie.
Dès lors, les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les MMA et le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion des frais de l’expertise judiciaire (incluant le coût des investigations pour l’origine de la fuite) qui seront laissés à la charge exclusive des MMA.
La condamnation sera prononcée in solidum.
Les demandes formées au titre des procès-verbaux de constat d’huissier seront rejetées, ces actes ne faisant pas partie des dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Pour des considérations tenant à l’équité, les MMA seront condamnées à payer 5.000 € à Madame [C] et 3.000 € au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits.

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Madame [C] sera ainsi dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice, et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, à payer à Madame [V] [C] la somme totale de 10.590,99 €, correspondant à :
* 2.132,38 € TTC au titre des travaux de réfection,
* 5.458,61 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au 25 avril 2022,
* 3.000 € au titre du préjudice moral,

CONDAMNE les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence le [5], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au titre des travaux de réfection, préjudice de jouissance et préjudice moral de Madame [C],

CONSTATE l’absence de franchise applicable,

CONDAMNE les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice, et les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles aux dépens de l’instance,

LAISSE à la charge exclusive des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles le coût de l’expertise judiciaire,

CONDAMNE les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à payer la somme de 5.000 € à Madame [V] [C] et 3.000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice, au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits,

DISPENSE Madame [V] [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du
10 juillet 1965,

REJETTE les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Rédigé par Madame [J] [P], Auditrice de justice, sous le contrôle de Madame GARDE, Juge,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 JUIN 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY