Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
13 JUIN 2024
N° RG 23/04036 - N° Portalis DB22-W-B7H-RKUL
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], dont les références cadastrales sont AC n° 23 représenté par son syndic en exercice, la société FORMATH (agence EORIA IMMOBILIER CAEN), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CAEN sous le numéro 832 972 905 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Monsieur [I] [C]
né le 22 Août 1984 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2],
défaillant, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 29 Juin 2023 reçu au greffe le 18 Juillet 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Mai 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Juin 2024.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [I] [C] est propriétaire des lots n° 9, 101 et 401 dépendant de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété [Adresse 4] (78).
Le syndic de la copropriété est la société Eoria Immobilier.
Faisant grief à Monsieur [I] [C] de ne pas s’acquitter de ses charges, dépenses travaux et provisions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Eoria Immobilier, l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 29 juin 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :
- Condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme en principal de 22.843,80 € à titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2023 inclus et représentant :
* 22.771,80 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,
* 72 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [I] [C] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet Eoria Immobilier, syndic, en date du 15 novembre 2021 d’avoir à payer la somme de 995 €,
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet Eoria Immobilier, syndic, en date du 15 février 2022 d’avoir à payer la somme de 1.537,23 €,
* de la présente assignation pour le surplus,
- Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,
- Condamner Monsieur [I] [C] à lui payer la somme de 2.200 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Condamner Monsieur [I] [C] à lui payer une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce, qui pourront être recouvrés par Maître Eric Audineau, membre du cabinet [P]-Guitton, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des pièces versées aux débats, que sa créance est certaine, liquide et exigible. Il précise que Monsieur [I] [C] doit, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux stipulations du contrat de syndic, supporter les frais de recouvrement de sa dette.
Monsieur [I] [C], bien que régulièrement assigné à la présente procédure par acte dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024.
A l’issue de l’audience, le tribunal a demandé, par voie de note en délibéré notifiée sous 15 jours par RPVA en application de l’article 442 du code de procédure civile, la production d’une fiche immeuble ou d’un acte acquisitif établissant la qualité de propriétaire de Monsieur [I] [C], ce qui a été fait le 2 mai 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité des demandes
Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.
Sur le bien-fondé des demandes
Sur les charges et dépenses pour travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- une matrice cadastrale, une fiche immeuble et un acte notarié établissant la qualité de propriétaire de Monsieur [I] [C],
- un relevé de situation sur la période courant du 30 juin 2021 au 1er avril 2023, pour un solde débiteur de 22.843,80 €,
- divers appels de fonds du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023,
- un état de répartition individuelle sur la période courant du 1er juillet 2020 au
30 juin 2021,
- deux factures pour des frais de relance exposés le 16 novembre 2021 et le
15 juin 2022, à hauteur de 240 € chacune,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 19 janvier 2022, 23 juin 2022 et 18 janvier 2023 ayant approuvé les comptes 2020/2021, 2021/2022 et voté les budgets prévisionnels 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024,
- une attestation de non recours sur les assemblées générales susvisées,
- le contrat de syndic applicable.
Il détaille également l’origine des appels de fonds exceptionnels (travaux, etc.) facturés à Monsieur [I] [C] en indiquant l’assemblée générale et la résolution correspondantes.
Seule la facturation de la pose de vigik, en date du 30 juin 2021, n’est pas justifiée (26,73 €).
La créance est ainsi établie, déduction faite des frais, à hauteur de 22.745,07 € selon décompte arrêté au 1er avril 2023, provisions du 2ème trimestre 2023 incluses.
Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut de deux courriers de mise en demeure adressés le 15 novembre 2021 et le 15 février 2022. Toutefois, seul le retour du courrier adressé le 16 février 2022 au motif “destinataire inconnu à l’adresse”, daté du 12 avril 2022, est versé aux débats. Dans ces conditions, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat à compter du 12 avril 2022 pour la somme alors exigible de 1.501,23 € et à compter du 29 juin 2023, date de l’assignation, pour le surplus.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.
Sur les frais nécessaires
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’un courrier de mise en demeure avec accusé de réception au mois de février 2022. En revanche, il ne produit pas le contrat de syndic alors applicable, de sorte que le tarif pratiqué ne peut être utilement vérifié.
Dans ces conditions, la demande en paiement présentée sera rejetée.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire”.
Les manquements systématiques de Monsieur [I] [C] à son obligation essentielle à l'égard de la copropriété de régler ses charges, dépenses travaux et provisions aux échéances et ce, sans faire état auprès du syndic de difficultés particulières, témoignent d’un comportement empreint de mauvaise foi et fautif qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Dès lors, eu égard au montant des impayés et à l’absence de tout règlement depuis son entrée en jouissance au mois de mai 2021, il convient de condamner Monsieur [I] [C] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.
Monsieur [I] [C], qui perd son procès, sera condamné aux dépens de l’instance.
La demande de distraction sera en revanche rejetée, Maître [P] ayant la qualité d’avocat plaidant et non postulant.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [I] [C], tenu aux dépens de l’instance, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable,
CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Eoria Immobilier, les sommes de :
- 22.745,07 € au titre des charges, dépenses travaux et provisions dues selon décompte arrêté au 1er avril 2023, provisions du 2ème trimestre 2023 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2022 sur la somme de 1.501,23 € alors exigible et à compter du 29 juin 2023 pour le surplus,
- 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux dépens de l’instance dont liste est limitativement énumérée à l’article 695 du code de procédure civile,
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 JUIN 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
