Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
13 JUIN 2024
N° RG 23/02951 - N° Portalis DB22-W-B7H-RH5A
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’OREE DE MARLY situé
[Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDERESSE :
Madame [F] [P] [X] divorcée [D]
demeurant [Adresse 2],
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 16 Mai 2023 reçu au greffe le 24 Mai 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Mai 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Juin 2024.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Madame [F] [X] divorcée [D] est propriétaire des lots n° 2043, 2007, 2072 et 2245 de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété l’Orée de Marly situé [Adresse 3] à [Localité 4] (78).
Le syndic de la copropriété est la société Foncia Mansart.
Faisant grief à Madame [F] [X] divorcée [D] de ne pas s’être acquittée de ses charges de copropriété, dépenses travaux et provisions entre le
29 septembre 2021 et le 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble l’Orée de Marly l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 16 mai 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles en paiement des sommes dues et indemnisation du préjudice subi.
Une première ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2023 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience juge unique du 11 janvier 2024.
A l’audience, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture en raison d’une contradiction entre l’extrait de matrice cadastrale et la fiche immeuble versés aux débats. Puis il a renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 21 février 2024 pour production du titre de propriété et régularisation des conclusions.
Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à partie défaillante le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Orée de Marly situé [Adresse 3] à [Localité 4] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart, demande au tribunal de :
- Déclarer recevables et bien fondées ses demandes,
En conséquence,
- Condamner Madame [F] [P] [X] divorcée [D] à lui verser les sommes suivantes :
* 15.479,13 € au titre des charges et travaux appelés entre le 29 septembre 2021 et le 16 janvier 2024, provision du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 2022,
* 1.731,54 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 16 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 2022,
* 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
* 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner [F] [P] [X] divorcée [D] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sophie Rojat, avocat au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des pièces versées aux débats, que sa créance est certaine, liquide et exigible. Il reconnaît que les appels de fonds des 2ème et 3ème trimestres 2021 ne sont pas produits. Il rappelle, cependant, que l’envoi des appels de fonds n’est pas une condition d’exigibilité des charges. Il précise que Madame [X] divorcée [D] doit, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux stipulations du contrat de syndic, supporter les frais de recouvrement de sa dette. Il considère que le non paiement par Madame [F] [X] divorcée [D] de sa quote-part de charges de copropriété génère des difficultés de trésorerie à la copropriété, laquelle est tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il affirme que le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement et souligne que si le tribunal devait déduire certains frais du décompte produit au motif qu’ils ne seraient pas nécessaires, ces frais devraient néanmoins être pris en compte dans l’évaluation du préjudice subi.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.
Madame [F] [X] divorcée [D], bien que régulièrement assignée à la présente procédure par acte remis à l’étude, n’a pas constitué avocat dans la présente procédure. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité des demandes
Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.
Sur le bien-fondé des demandes
Sur les charges, provisions et dépenses pour travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- une matrice cadastrale et une fiche immeuble établissant la qualité de propriétaire de Madame [F] [X] divorcée [D],
- un relevé de comptes arrêté au 1er février 2023 inclus, pour un solde débiteur de 9.848,96 €,
- des appels de charges et de provisions sur la période comprise entre le
1er janvier 2020 et le 1er trimestre 2024,
- une situation de compte arrêtée au 16 janvier 2024, pour un solde débiteur de 17.267,93 €,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 28 septembre 2020,
28 juin 2021, 23 septembre 2021, 10 février 2022, 28 septembre 2022,
28 juin 2023 et 20 novembre 2023 ayant approuvé les comptes 2019 , 2020, 2021, 2022 et voté les budgets prévisionnels 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,
- des attestations de non recours sur les assemblées générales tenues en 2020, 2021 et 2022 et 2023,
- les contrats de syndic applicables.
Il détaille également l’origine des appels de fonds exceptionnels (travaux, etc.) facturés, en indiquant l’assemblée générale et la résolution correspondantes.
Eu égard aux demandes présentées, qui portent exclusivement sur la période courant du 29 septembre 2021 au 16 janvier 2024, le solde antérieur, qui s’élève à hauteur de 161,94 €, sera défalqué du montant de la condamnation.
La créance est ainsi établie, déduction faite des frais, à hauteur de 15.317,19 € selon décompte arrêté au 16 janvier 2024, provision du 1er trimestre 2024 incluse.
Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
La mise en demeure, reçue par Madame [F] [X] divorcée [D] le
12 mai 2022, portait sur une créance de 3.295,99 €(hors frais de relance). Les intérêts au taux légal seront donc dus sur cette somme à compter du
12 mai 2022 et à compter des conclusions signifiées le 16 février 2024 pour le surplus.
Sur les frais nécessaires
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- une mise en demeure du syndic par LRAR reçue le 12 mai 2022,
- une deuxième relance datée du 3 juin 2022 dont l’AR n’est pas produit,
- un commandement de payer les charges de copropriété reçu le 5 septembre 2022,
- des factures de frais de recouvrement (42 € pour la mise en demeure du mois de mai 2022, 33 € pour une deuxième relance du 3 juin 2022, 250 € pour le commandement de payer du mois de septembre 2022 et 410 € pour la transmission du dossier à l’avocat),
- une note de frais et honoraires de 610 € de l’avocat pour la commande de la fiche immeuble (110 €) et les diligences effectuées pour l’inscription d’une hypothèque légale (350 €),
- une note d’honoraires de 169 € du syndic pour le suivi du dossier.
Les tarifs appliqués sont conformes aux contrats de syndic régularisés. Néanmoins, en l’absence d’accusé de réception, les frais exposés pour le courrier du 3 juin 2022 ne peuvent être remboursés. De plus, la transmission du dossier à l’avocat et le suivi de la procédure font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic. Enfin, les honoraires d’avocat sont arbitrés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les frais nécessaires s’élèvent ainsi à la somme de 292 €.
En application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 susvisé, les intérêts au taux légal seront dus à compter du 12 mai 2022 pour la somme de 42 € et à compter des conclusions signifiées le 16 février 2024 pour le surplus.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire”.
Les manquements systématiques de Madame [F] [X] divorcée [D] à son obligation essentielle à l'égard de la copropriété de régler ses charges, dépenses travaux et provisions aux échéances depuis plusieurs années et ce, sans faire état auprès du syndic de difficultés particulières, témoignent d’un comportement empreint de mauvaise foi et fautif qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Dès lors, eu égard au montant des impayés et au temps écoulé depuis les derniers apurements partiels du passif (5 février 2022), il convient de condamner Madame [F] [X] divorcée [D] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.
Madame [F] [X] divorcée [D], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement au profit de Maître Sophie Rojat, avocat postulant.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [F] [X] divorcée [D], tenue aux dépens de l’instance, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable,
CONDAMNE Madame [F] [X] divorcée [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart, les sommes de :
- 15.317,19 € au titre des charges, dépenses travaux et provisions dues sur la période courant du 29 septembre 2021 au 16 janvier 2024, provision du 1er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022 sur la somme de 3.295,99 € alors exigible et à compter des conclusions signifiées le 16 février 2024 pour le surplus,
- 292 € au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1, a), du décret du 17 mars 1967 avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022 pour la somme de 42 € alors exigible et des conclusions signifiées le
16 février 2024 pour le surplus,
- 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés,
CONDAMNE Madame [F] [X] divorcée [D] aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement au profit de Maître Sophie Rojat,
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 JUIN 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
