Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
13 JUIN 2024
N° RG 23/02858 - N° Portalis DB22-W-B7H-RKHX
Code NAC : 71F
DEMANDEUR :
Monsieur [X] [F]
né le 21 Décembre 1976 à [Localité 3] (78),
demeurant [Adresse 2],
représenté par Maître Elisabeth DE BOISSIEU, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Céline BORREL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, FONCIA IDV, en son établissement situé [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
défaillant, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 16 Mai 2023 reçu au greffe le 17 Mai 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Mai 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Juin 2024.
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [X] [F], non-voyant, est propriétaire d’un appartement situé au
1er étage et d’une cave dans le bâtiment A de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78).
Trois autres copropriétaires sont présents dans l’immeuble :
- Monsieur et Madame [M], propriétaires d’un appartement au 2ème étage du bâtiment A et d’une cave,
- La SCI [J] [D], propriétaire d’une boutique située au rez-de-chaussée du bâtiment A et d’un local à usage d’atelier situé au rez-de-chaussée du bâtiment B.
Le syndic de la copropriété est la société Foncia IDV.
Lors de l’assemblée générale du 23 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a voté, en 4ème résolution, la suppression du chauffage collectif de la résidence, à charge pour chaque copropriétaire de faire équiper son propre logement, à ses frais, d’un chauffage individuel électrique, avec autorisation donnée au syndic de condamner la chaufferie et la mettre hors d’usage. Il a également autorisé, en 6ème résolution, la SCI [J] [D] à laisser la porte du porche ouverte aux horaires d’ouverture du commerce du bâtiment B. Ces résolutions ont été adoptées à la majorité de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.
C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance délivré le 16 mai 2023, Monsieur [X] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] (78), représenté par son syndic, la société Foncia IDV, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :
- Recevoir Monsieur [X] [F] en ses demandes et le déclarer bien fondé,
- Annuler toutes les résolutions de l'assemblée générale extraordinaire du
23 mars 2023 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
Subsidiairement,
- Annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale extraordinaire du
23 mars 2023 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
- Annuler la résolution n°6 de l'assemblée générale extraordinaire du
23 mars 2023 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, à rembourser à Monsieur [X] [F] la somme de 1.300 € au titre de la facture de fioul du 28 décembre 2022, par déduction sur ses appels de charges,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic aux dépens dont distraction au profit de Maître Céline Borrel pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision,
- Dispenser Monsieur [X] [F] de toute participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, défendeur,
- Rappeler que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
Monsieur [X] [F] fonde sa demande de nullité de l’assemblée générale en son entier sur les dispositions des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 9-1 du décret du 17 mars 1967 et 14 de la Convention européenne des droits de l’homme. Il indique que la convocation, l’ordre du jour, le projet des résolutions et les pièces justificatives ne lui ont pas été communiqués dans un format adapté à son handicap.
Il poursuit, à titre subsidiaire, la nullité des résolutions n° 4 et 6. Il indique tout d’abord, au visa de l’article 26, c), alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du règlement de copropriété, que la suppression d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun requiert une décision à l’unanimité de tous les copropriétaires puisqu’elle entraîne une modification de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété. Il relève, en l’occurrence, que la condamnation de la chaufferie a été actée avant même la tenue de l’assemblée générale. Il ajoute, à titre subsidiaire, que les dispositions de l’article 24-9, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées, ce qui suffit à prononcer la nullité de la résolution querellée. Ayant personnellement acquitté la dernière facture de fioul en lieu et place du syndicat des copropriétaires, il demande le remboursement des sommes exposées par compensation avec ses prochains appels de charges.
Il souligne, ensuite, que les articles 4 et 5 du règlement de copropriété qualifient les locaux situés dans le bâtiment B d’atelier et non de local commercial. Il se prévaut aussi des stipulations de l’article 9 qui prévoient l’interdiction de tout stationnement de véhicules ou objets encombrants sous le porche pour permettre un libre accès au bâtiment A. Il explique que le changement d’affectation de l’atelier en bicyclerie n’a jamais été autorisé et que la résolution votée implique une perte de sécurité, la survenance de nuisances sonores, l’annexion de parties communes et la modification de la répartition des charges communes, en violation du règlement de copropriété.
Il évoque, enfin, l’absence de chauffage et d’eau chaude ainsi que l’adoption de comportements discriminants et vexatoires par le syndic et M. et Mme [J] pour justifier l’allocation de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] (78), bien que régulièrement assigné à la présente procédure par acte remis à personne morale, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024.
A l’issue de l’audience, le tribunal a relevé d’office les dispositions de l’article
42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de la nécessaire qualité de copropriétaire opposant ou défaillant pour agir en nullité de l’assemblée générale en son entier ou de certaines résolutions. Il a donc sollicité, en application de l’article 442 du code de procédure civile, la production par Monsieur [X] [F] d’une note en délibéré notifiée sous 7 jours par voie de RPVA quant à la recevabilité des demandes présentées.
Dans une note reçue le 3 juin 2024, Monsieur [X] [F] explique que le délai de deux mois a été respecté. Il ajoute s’être opposé aux conditions de sa convocation et avoir voté contre les résolutions n° 4, 5 et 6, ce qui lui donne la qualité de copropriétaire opposant.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité des demandes
En application de l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Cette disposition est d’ordre public.
En l’espèce, Monsieur [X] [F] a voté pour les résolutions n° 1, 2 et 3 de l’assemblée générale portant respectivement sur l’élection du président de séance, du scrutateur et du secrétaire. N’ayant ni la qualité de copropriétaire défaillant, ni celle de copropriétaire opposant pour ces résolutions, il ne peut donc valablement poursuivre la nullité de l’assemblée générale en son entier et ce, bien qu’il ait par ailleurs contesté les modalités de sa convocation.
La demande présentée en ce sens sera, par conséquent, déclarée irrecevable.
Monsieur [X] [F] est en revanche recevable à poursuivre la nullité des résolutions n° 4 et 6 prises individuellement puisque, les concernant, il a la qualité de copropriétaire opposant.
Sur le bien-fondé des demandes
Sur la validité de la résolution n° 4 (suppression du chauffage collectif)
Aux termes de l’article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
En l’espèce, la résolution querellée de l’assemblée générale du 23 mars 2023 est libellée dans les termes suivants :
“L’Assemblée Générale autorise le Syndic à supprimer le chauffage collectif de la résidence en raison de sa vétusté et de son coût financier sur les charges.
Cet arrêt sera effectif dès la fin de saison de chauffe pour l’hiver 2022/2023 soit au plus tard le 15.05.2023.
Il appartiendra à chaque copropriétaire de faire équiper son propre logement / local à ses frais avec un mode de chauffage individuel électrique.
L’Assemblée Générale autorise le syndic à condamner la chaufferie et la mettre hors d’usage.”
Elle a été soumise à la majorité de l’article “26_1" et adoptée par
743 tantièmes / 1022.
Il est établi par les pièces versées aux débats que l’ensemble immobilier est pourvu d’un système de chauffage collectif. Le règlement de copropriété prévoit d’ailleurs, en son article 11, page 23, les modalités de répartition des frais de chauffage et d’eau chaude qui y sont associés.
En votant à la majorité de l’article 26, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 la suppression définitive du système de chauffage collectif à compter du
15 mai 2023 sans s’assurer, au préalable, que cette suppression n’allait pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, lesquelles n’étaient alors pas pourvues d’un mode de chauffage individuel électrique, l’assemblée générale des copropriétaires a violé les dispositions de l’alinéa 3 du même article.
La résolution n° 4 de l’assemblée générale du 23 mars 2023 sera, par conséquent, annulée.
Sur la validité de la résolution n° 6 (ouverture du porche aux horaires d’ouverture du commerce)
En application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions relatives aux modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
En l’espèce, la résolution querellée de l’assemblée générale du 23 mars 2023 est libellée dans les termes suivants :
“L’Assemblée Générale autorise le propriétaire Monsieur et Madame [J] (sic) à laisser ouverte la porte du porche (la coulissante en bois) aux horaires d’ouverture du commerce présent dans les lots du bâtiment B de 9h à 19h et ce du mardi au samedi.
A noter que cette autorisation est valable pour tout locataire titulaire d’un bail pour le local commercial du bâtiment B dont les propriétaires sont Monsieur et Madame [J].”
Elle a été soumise à la majorité de l’article “26_1" et adoptée par
743 tantièmes / 1022.
Selon l’état descriptif de division, le bâtiment B est situé derrière le bâtiment A. Il est accessible depuis le porche de l’immeuble et comprend un unique rez-de-chaussée à usage d’atelier.
Le règlement de copropriété stipule en son article 5, page 12, que les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée à usage de tous commerces, pourvu que le commerce exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble.
En conséquence, l’exercice d’une activité de bicyclerie est conforme aux stipulations du règlement de copropriété.
Si Monsieur [X] [F] se prévaut successivement d’une perte de sécurité, de l’annexion de parties communes, de diverses nuisances et d’une modification de la répartition des charges de copropriété, les deux photographies versées aux débats, qui ne sont pas datées, ne suffisent pas à prouver ses dires. Bien plus, la résolution querellée porte exclusivement sur les modalités d’ouverture de la porte coulissante en bois de l’immeuble. Enfin, la majorité de l’article 25 a été respectée.
Dans ces conditions, la demande d’annulation présentée sera rejetée.
Sur la demande de remboursement
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [F] verse aux débats une facture éditée par la société Charbons Maulois au titre de la livraison de 1.000 litres de fioul domestique le 28 décembre 2022 à l’adresse de la copropriété, moyennant une somme de 1.300 € TTC.
Conformément aux développements précédents, le règlement de copropriété met à la charge des copropriétaires le coût du combustible et de tous les produits ou matériaux nécessaires à la production de la chaleur.
Monsieur [X] [F], qui a avancé le coût de cette fourniture de fioul à titre personnel, est donc bien fondé à demander son remboursement par le syndicat des copropriétaires et ce, conformément aux stipulations du règlement de copropriété.
En revanche, il n’y a pas lieu pour le tribunal de dire que ce remboursement s’imputera sur les prochains appels de charges, les créances étant de natures différentes et ne pouvant justifier une éventuelle exception d’inexécution.
Sur la demande de dommages et intérêts
Monsieur [X] [F], auquel incombe la charge de la preuve, ne démontre pas s’être retrouvé “pendant plusieurs mois sans chauffage et sans eau chaude”. S’il est avéré qu’il a dû passer commande pour une livraison de fioul au mois de décembre 2022, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que le chauffage était alors interrompu. Il ne démontre pas davantage subir, de Monsieur et Madame [J], des comportements particulièrement discriminants et vexatoires.
En revanche, il ressort clairement de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2023 et des réponses apportées aux réserves exprimées par le demandeur que le syndic “n’a pas été en mesure de transmettre des documents accessibles aux aveugles”. Or, il appartient au syndicat des copropriétaires de s’assurer que tous les copropriétaires, quel que soit leur handicap éventuel, disposent de la même considération et des mêmes droits dans le fonctionnement quotidien de la copropriété.
En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que Monsieur [X] [F] dispose d’une carte d’invalidité avec un taux d’incapacité égal ou supérieur à 80 % en raison d’un handicap visuel.
Ainsi, en ne procédant pas à la transmission de la documentation dans un format adapté aux personnes aveugles, le syndicat des copropriétaires a commis une faute en lien de causalité direct et certain avec le préjudice moral allégué par Monsieur [X] [F], ce dernier ayant légitimement pu se sentir discriminé en raison de son handicap.
Le syndicat des copropriétaires sera, par conséquent, condamné à lui payer la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à titre principal, sera condamné aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement au profit de Maître Céline Borrel, avocat postulant.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Le syndicat des copropriétaires, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [X] [F] la somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
Sur la dispense de participation aux frais de procédure
Aux termes de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Eu égard au sens de la présente décision, Monsieur [X] [F] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
DECLARE la demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 mars 2023 en son entier irrecevable,
DECLARE les autres demandes recevables,
ANNULE la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78) du 23 mars 2023,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78) à rembourser à Monsieur [X] [F] la somme de 1.300 € exposée pour la fourniture de fioul domestique au [Adresse 2] à [Localité 4] (78) par la société Charbons Maulois selon commande n° 433000332878001 et facture en date du 28 décembre 2022,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78) à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts en raison de la discrimination opérée quant aux modalités de transmission de la documentation de la copropriété,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78) à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (78) aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement au profit de Maître Céline Borrel,
DISPENSE Monsieur [X] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 JUIN 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
