Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
13 JUIN 2024
N° RG 22/02786 - N° Portalis DB22-W-B7G-QOSG
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE :
La société REAG, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 339 343 295 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Malick DIOUF, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE :
La société SARL LANGLOIS DEMOLITION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 509 320 370 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Laurence HERMAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Matthieu JESSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS.
ACTE INITIAL du 03 Mars 2022 reçu au greffe le 20 Mai 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 02 Mai 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Juin 2024.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Le 29 juin 2012, M. [I] [Z], en sa qualité de gérant de la SCI Reag, a adressé à Mme [W] [E], épouse de M. [G] [E], gérant de la société ATRB, une offre de bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (78).
Aucun bail écrit n’a été signé. Cependant, les locaux ont été mis à disposition de la société ATRB et cette dernière s’est acquittée de loyers.
La société Langlois Démolition est venue aux droits de la société ATRB après que celle-ci a fait l’objet d’une liquidation judiciaire clôturée, le 5 mai 2015, pour insuffisance d’actif.
A partir du mois de décembre 2016, la société Langlois Démolition a cessé de payer ses loyers.
Saisi, par acte du 15 mai 2017, d’une demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et paiement des sommes dues par la SCI Reag, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a, par ordonnance du 1er février 2018, rejeté les prétentions formées en raison de l’existence de contestations sérieuses.
Puis, le 9 novembre 2021, la SCI Reag a mis en demeure la société Langlois Démolition de s’acquitter de ses loyers ou de faire connaître le bien-fondé de ses contestations. Ses demandes sont restées vaines.
C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance délivré le
3 mars 2022, la SCI Reag a fait assigner la société Langlois Démolition devant le tribunal judiciaire de Versailles aux mêmes fins.
Aux termes d’une ordonnance rendue sur incident le 6 juin 2023, le juge de la mise en état a :
- Déclaré irrecevable comme prescrite toute demande en paiement portant
sur des loyers et charges dont la date d’exigibilité serait antérieure au
3 mars 2017 ;
- Rejeté les autres demandes des parties ;
- Condamné la SCI Reag à verser à la société Langlois Démolition la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés ;
- Condamné la SCI Reag aux dépens de l’incident ;
- Rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
Enfin, par acte du 12 janvier 2024, dénoncé le 16 janvier suivant, la SCI Reag a pratiqué une saisie conservatoire à hauteur de 250.833,12 € sur les comptes bancaires de la société Langlois Démolition.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 21 novembre 2023, la SCI Reag demande au tribunal de :
- Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI Reag,
- Constater la résolution du bail commercial conclu entre la SCI Reag et la société Langlois Démolition à partir du 31 janvier 2022 et ce, aux torts exclusifs de la société Langlois Démolition,
- Condamner la société Langlois Démolition au paiement de la somme de 216.968,37 €, avec intérêts calculés au jour le jour au taux légal à compter du 9 novembre 2021, date de mise en demeure,
- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Langlois Démolition,
- Condamner la société Langlois Démolition au paiement de la somme de
3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Langlois Démolition aux entiers dépens.
La SCI Reag expose, au visa de l’article 1714 du code civil, que l’existence d’un contrat de bail n’est pas contestée par la société Langlois Démolition et que cette dernière ne peut se maintenir dans les lieux gratuitement.
Elle indique, sur le fondement de l’article 1315 du code civil, qu’après avoir versé des sommes variables entre le 4 mai 2013 et le 21 mai 2014, la société Langlois Démolition s’est acquittée d’une somme fixe de 3.677,43 € par mois. Elle réplique que ce montant a été accepté par la société Langlois Démolition dans le cadre d’un avenant au projet de bail du 29 juin 2012 et qu’il n’a jamais été contesté, y compris lors de l’envoi de la mise en demeure du 9 novembre 2021.
Elle réfute tout manquement à son obligation de délivrance. Elle souligne qu’aucune réserve n’a été formulée lors de la prise à bail des locaux et que le preneur ne l’a jamais saisie d’une quelconque demande de travaux. Elle ajoute que les cambriolages allégués ne sont pas prouvés.
Elle considère, eu égard aux dispositions de l’article 1728 du code civil, que les manquements réitérés de la société Langlois Démolition à ses obligations contractuelles sont avérés et justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail. Elle s’oppose, compte tenu de la mauvaise foi du preneur, à l’octroi de délais de paiement.
Elle rétorque que la société Langlois Démolition a quitté les locaux au mois de janvier 2022, sans la prévenir, ainsi qu’en attestent la chronologie procédurale et les témoignages des voisins.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 6 février 2024, la société Langlois Démolition demande au tribunal de :
- Déclarer la SCI Reag mal fondée en ses demandes,
- Déclarer la SARL Langlois Démolition recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,
A titre principal
- Débouter la SCI Reag de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SCI Reag à compter du 31 octobre 2018,
- Déduire des sommes réclamées par la SCI Reag la somme de 21.000 € appelée au titre des provisions sur charges indues, faute de régularisation annuelle des charges,
- Réduire le montant des loyers à 0 € à compter du 3 mars 2017 et ce jusqu’à la date de résiliation du bail, compte tenu du caractère absolument inexploitable du local,
- Condamner, à défaut, la SCI Reag au paiement d’une somme égale au montant des loyers et charges contractuellement dus par la SARL Langlois Démolition à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,
- Ordonner, en ce cas, la compensation entre les condamnations réciproques prononcées à l’encontre des parties,
En tout état de cause
- Réduire les demandes de la SCI Reag à néant compte tenu de la résiliation judiciaire du bail, du montant du loyer prévu au bail verbal, de la réduction du loyer au titre du manquement à l’obligation de délivrance, des préjudices de jouissance subis par le locataire, ainsi que du défaut de régularisation des charges locatives depuis l’origine,
- Condamner la SCI Reag à verser à la SARL Langlois Démolition une indemnité de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI Reag aux entiers dépens,
- Rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire, nonobstant appel.
La société Langlois Démolition soutient qu’en contrepartie de l’acceptation de la SCI Reag de poursuivre le bail en cours après la liquidation judiciaire de la société ATRB et de son engagement à entreprendre des travaux de remise en état et de sécurisation des locaux, elle a consenti à lui rembourser les loyers dus et non payés par son auteur, pour un loyer mensuel rehaussé provisoire de 3.677,43 €. Elle observe, néanmoins, que la SCI Reag n’a pas respecté ses engagements, de sorte que le clos et le couvert ne sont plus assurés depuis de nombreuses années et n’offrent aucune protection contre les effractions.
Une fois le remboursement des dettes de son auteur terminé, elle indique avoir sollicité, en vain, la reprise du paiement du loyer initial et la remise de quittances. Après avoir subi plusieurs effractions dans ses locaux, elle explique avoir mis en demeure la société Langlois Démolition de procéder aux réparations nécessaires à la jouissance paisible du local. Puis, à défaut de réponse à ses demandes, elle admet avoir cessé de verser le montant du loyer puis avoir quitté les lieux dans le mois suivant l’ordonnance de référé.
Elle explique que le montant du loyer mensuel doit, au regard des pièces versées aux débats, être fixé à la somme de 1.985 € par mois, charges comprises (soit 2.382 € TTC). Elle réplique que la hausse pérenne dont se prévaut la SCI Reag, à hauteur de 3.677,43 €, n’est pas démontrée. Elle ajoute qu’en application de l’ordonnance rendue sur incident, seuls les loyers échus depuis le 1er avril 2017 sont exigibles.
Elle rappelle, sur le fondement du projet de bail, que les charges doivent
être régularisées, ce qui n’a jamais été fait par la SCI Reag et ouvre droit
à remboursement de l’intégralité des provisions dûment versées entre le
1er mai 2013 et le 31 janvier 2022, soit 21.000 €.
Elle souligne par ailleurs, en vertu des articles 1217 et 1719 du code civil, que la SCI Reag a manqué à son obligation de délivrance en ne faisant pas réaliser les travaux de nature à remédier aux désordres constatés, ce qui justifie la cessation de paiement des loyers.
Elle sollicite, enfin, la résiliation du contrat de bail au 31 octobre 2018, date de son départ effectif des locaux donnés à bail.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.
MOTIFS
Les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations étant applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, il sera fait référence, dans le présent jugement, à l’ancienne numérotation du code civil.
Sur les demandes relatives au contrat de bail
L’article 1714 du code civil dispose que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement.
En vertu de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l’article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
En application des dispositions de l’article 1376 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
En l’espèce, les parties s’accordent sur l’existence d’un bail verbal les liant depuis le placement en liquidation judiciaire de la société ATRB. Elles s’opposent, en revanche, sur les conditions de ce bail.
Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail
Pour s’opposer à la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts, la société Langlois Démolition se prévaut notamment d’un manquement de la SCI Reag à son obligation de délivrance.
Pour corroborer ses dires, elle produit cinq photographies en noir et blanc intitulées :
* Photographie 1 - vue extérieure de la porte principale,
* Photographie 2 - vue extérieure de la seconde porte,
* Photographie 3 - trou dans un mur du hangar,
* Photographie 4 - trou dans un mur du hangar,
* Photographie 5 - trou dans un mur du hangar.
Outre le fait que ces photographies, d’une particulière mauvaise qualité, sont difficilement exploitables, elles ne sont ni datées, ni authentifiées. Aussi ne permettent-elles pas de juger de l’origine éventuelle des désordres dénoncés, de leur incidence sur les conditions d’exploitation effective des lieux et des responsabilités susceptibles d’être engagées (réparations locatives, article 606 du code civil, etc.) Par ailleurs, si la société Langlois Démolition verse aux débats un refus d’assurance et une mise en demeure d’effectuer des travaux de réparation datée du 9 janvier 2018, c’est-à-dire postérieure à l’assignation délivrée par la SCI Reag devant le juge des référés, elle ne prouve ni avoir subi divers cambriolages, ni avoir alerté son bailleur sur les difficultés rencontrées et l’état de vétusté allégué des locaux donnés à bail, étant observé que leur état lors de l’entrée en jouissance du preneur n’est pas connu.
Par conséquent, les demandes présentées par la société Langlois Démolition au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance (dommages et intérêts, réduction de loyer et résiliation du bail) seront rejetées.
La société Langlois Démolition reconnaît avoir cessé de payer le prix du bail à compter du mois de décembre 2016. Ce manquement grave et réitéré à ses obligations contractuelles justifie ainsi la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts.
En ce qui concerne la date de résiliation du bail, il convient de rappeler qu’à moins d’obtenir l’accord du cocontractant pour une résiliation amiable, le départ effectif du preneur des locaux loués n’a pas pour effet d’interrompre l’exécution du contrat ou de l’exonérer du paiement du prix du bail. Dès lors, il est indifférent à l’issue du présent litige que la société Langlois Démolition ait ou non quitté
les locaux loués dans le prolongement de l’ordonnance de référé rendue le
1er février 2018.
En tout état de cause, si la société Langlois Démolition démontre avoir conclu d’autres accords pour des espaces de stockage à compter du 31 octobre 2018, cela ne peut suffire à caractériser une libération effective des locaux litigieux, ce d’autant que les attestations circonstanciées versées aux débats établissent qu’ils étaient encore occupés après cette date.
La date de résiliation sera donc fixée au 31 janvier 2022.
Sur la dette locative
Les quittances versées aux débats démontrent que le montant du loyer s’élevait, en 2012, à hauteur de 1.985 € HT, dont 1.785 € de loyer et 200 € de charges, soit 2.374,06 € TTC. Ce montant est cohérent avec le projet de bail versé aux débats, qui prévoyait un loyer mensuel de 1.800 € par mois, outre des charges forfaitaires de 208 €, exigible le premier jour de chaque mois, par avance.
A partir du 1er juillet 2014, ce loyer a été rehaussé à hauteur de 3.677,43 € TTC et la société Langlois Démolition, qui y a consenti, s’en est régulièrement acquittée (indexation incluse) jusqu’au mois de novembre 2016 inclus.
Si le preneur prétend que cette hausse de loyer était temporaire et subordonnée à la réalisation, par le bailleur, d’importants travaux de remise en état dans les locaux donnés à bail, il ne produit aucun élément de preuve au soutien de ses prétentions. Il succombe ainsi dans la charge de la preuve qui lui incombe.
Par conséquent, le montant du loyer sera fixé à la somme de 3.677,43 €.
Eu égard aux développements précédents et à la prescription des demandes portant sur les sommes exigibles avant le 3 mars 2017, la société Langlois Démolition sera condamnée à payer à la SCI Reag la somme de 213.290,94 € au titre du paiement des loyers courant du 1er avril 2017 au 1er janvier 2022 inclus (58 mois x 3.677,43 €).
En l’absence d’accusé réception pour le courrier du 9 novembre 2021, les intérêts au taux légal seront dus à compter du 3 mars 2022, date de délivrance de l’exploit introductif d’instance.
Sur la régularisation des charges
Il appert des pièces versées aux débats et notamment du projet de bail communiqué que les parties ont opté pour le paiement mensuel d’un forfait de charges et non de provisions sur charges. Seule la quote-part d’impôt foncier est concernée par le versement d’une provision mensuelle avec régularisation annuelle. Toutefois, la société Langlois Démolition ne rapporte pas la preuve de s’être acquittée de cette quote-part d’impôt foncier.
Par conséquent, la demande en répétition, qui suppose l’existence d’un paiement préalable en application des stipulations contractuelles, sera rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Langlois Démolition, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La société Langlois Démolition, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI Reag la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire aux torts du preneur du contrat de bail liant les parties et portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (78) à compter du 31 janvier 2022,
CONDAMNE la société Langlois Démolition à payer à la SCI Reag la somme de 213.290,94 € au titre des loyers dus sur la période courant du 1er avril 2017 au 30 janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022, date de délivrance de l’exploit introductif d’instance,
CONDAMNE la société Langlois Démolition à payer à la SCI Reag la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits,
CONDAMNE la société Langlois Démolition à payer les dépens de l’instance,
REJETTE l’intégralité des demandes de la société Langlois Démolition,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 JUIN 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
