TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
06 JUIN 2024
N° RG 24/00168 - N° Portalis DB22-W-B7I-R23Y
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE
S.C.I. BRUYERES 69, société civile immobilière, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 887 918 803, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622, avocat postulant et par Me Prune SCHIMMEL-BAUER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0009, avocat plaidant,
DEFENDERESSE
AU PLAISIR DE LA TRADITION, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 892 015 025, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427
***
Débats tenus à l'audience du : 02 Mai 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 02 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
La SCI BRUYERES 69 est une société ayant pour activité l’acquisition, la propriété, la mise en œuvre, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la gestion de tous biens et droits immobiliers.
La SAS BALTICAP 2 était propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] dont la désignation est la suivante :
-Au sous-sol : un fournil auquel on accède par un escalier communiquant avec le rez-de-chaussée, un laboratoire, deux réserves dont l’une donnant sur la rue de Côtes, Cour commune,
-Au rez-de-chaussée : une boutique sur l’avenue de la République, une arrière- boutique, un laboratoire, un local sanitaire comprenant douche, WC et vestiaires, couloir donnant accès au hall de l’immeuble.
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 26 octobre 2020, la SAS BALTICAP2 a donné à bail à la société MEDHI les locaux commerciaux pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 5 décembre 2020 pour se terminer le 4 décembre 2029, moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 19.386,24 euro payable mensuellement d’avance en 12 mensualités de 1.615,52 euros.
Par décision en date du 21 décembre 2021, la SAS MEHDI a changé de dénomination pour devenir AU PLAISIR DE LA TRADITION.
Le 22 septembre 2022, la SAS BALTICAP 2 a vendu la pleine propriété de ses biens à la SCI BRUYERES 69 qui vient désormais aux droits de la SAS BALTICAP dans le contrat de bail consenti à la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION.
Le 21 novembre 2022, la SCI BRUYERES 69 a fait signifier à son locataire le 21 novembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4.782,13 euros portant sur les loyers et charges impayés pour la période du1er octobre 2022 au 8 novembre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024, la SCI BRUYERES 69 a fait assigner en référé la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 26 octobre 2020 au 22 décembre 2022,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,
- se réserver la liquidation de l’astreinte
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 6.892 ,31 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, majorée de la clause pénale conventionnellement convenue de 30% à compter du 21 novembre 2022,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer majoré de 10%à compter du 22 décembre 2022 et jusqu' à la complète libération des locaux,
- dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice pris à la date de l‘acquisition de la clause résolutoire
- condamner la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION à payer la somme de 156,20 euros correspondant au coût du commandement de payer en date du 21 novembre 2022,
- condamner la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION à payer la somme de 60 euros correspondant aux frais de relance
- condamner la locataire à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 février 2024, date à laquelle elle a été renvoyée au 2 mai 2024 à la demande du conseil e la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION.
Le 2 mai 2024, par courriel, le conseil de la défenderesse a de nouveau sollicité un renvoi auquel le conseil de la demanderesse s’est opposé à l’audience.
La juridiction a retenu le dossier.
Le demandeur a maintenu ses demandes indiquant s‘en rapporter son assignation.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024
MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule dans son article CAUSE RESOLUTOIRE en page 14, qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 21 novembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 21 novembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il y a lieu donc lieu de condamner la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION à payer à la SCI BRUYERES 69 la somme provisionnelle de 6.892, 31 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 1er décembre 2022 (échéance de décembre 2022 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.
De plus, s’il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, la majoration de 30% au titre de la clause pénale est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive de sorte qu’elle peut être réduite par le juge du fond. Compte tenu de cette contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.
Enfin, il convient de condamner la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION à payer à la SCI BRUYERES 69 à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Il n’y pas lieu à majoration du loyer ni à indexation.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION, partie succombante, à payer à la SCI BRUYERES 69 la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Cette somme destinée à couvrir les frais irrépétibles exposés comprend les « frais de relance » qu’il n’y a pas lieu d’ajouter.
La SAS AU PLAISIR DE LA TRADITIONL qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 octobre 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 22 décembre 2022,
ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1],
DISONS n’y avoir lieu à astreinte,
ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION à payer à la SCI BRUYERES 69 la somme provisionnelle de 6.892,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2022 (mois de décembre 2022 inclus), avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,
CONDAMNONS la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION à payer à la SCI BRUYERES 69 à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à complète libération des lieux,
DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la clause pénale et de la majoration du loyer ;
CONDAMNONS la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION à payer à la SCI BRUYERES 69 la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS la SAS AU PLAISIR DE LA TRADITION au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART
