TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
04 JUIN 2024
N° RG 24/00105 - N° Portalis DB22-W-B7I-RZFP
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.A.S. ALPHA AURIGAE C/ S.A.S. MICROBABY
DEMANDERESSE
S.A.S. ALPHA AURIGAE
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 852 407 824, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,
représentée par Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620, Me Jérôme BARBET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P465
DEFENDERESSE
S.A.S. MICROBABY
Société par Actions Simplifiée immatriculée au RCS de PARIS sous le no 800 895 088 , dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618, Me Harmonie RENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 850
Débats tenus à l'audience du : 30 Avril 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 28 novembre 2018, la société ALAN PETERS INVESTISSEMENTS, aux droits de laquelle vient à présent la société ALPHA AURIGAE, a donné à bail commercial à la société ZAZZEN COMMUNAUTE ENFANTINE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société MICROBABY, les locaux sis [Adresse 2]).
Par acte de Commissaire de Justice en date du 11 janvier 2024, la société ALPHA AURIGAE a fait assigner en référé la société MICROBABY devant le Tribunal judiciaire de Versailles au visa des articles L145.41, L 441-10 et D 441-5 du Code de commerce, 1103 et 1231-1 du Code civil et 835 du Code de procédure civile afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 8 décembre 2023,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,
- autoriser la séquestration passé le délai d’un mois à compter de la sommation délivrée par acte de Commissaire de Justice, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 28.324,22 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 19 décembre 2023,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 8303,36 euros mensuels HT/HC, ou subsidiairement, de 3321,34 euros mensuels HT/HC, augmentée des charges, taxes et accessoires, le tout majoré de la TVA en taux en vigueur, à titre d’indemnité d’occupation, calculée prorata temporis à compter du jour de la résiliation, et jusqu’à l’entière libération des locaux et la restitution des clés, et assortie des pénalités de retard prévues à l’article 10 du bail en cas de retard de paiement,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 234,03 euros au titre des frais du commandement de payer, et la somme de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue aux articles L 441-10 et D 441-5 du Code de commerce,
-ordonner que le dépôt de garantie lui reste acquis,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.
Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient ses demandes y ajoutant les pénalités contractuelles de retard, telles que prévues par l’article 10 du bail et égales, d’une part, à un intérêt de retard au taux EURIBOR trois mois majoré de 300 points de base jusqu’à règlement effectif des sommes susvisées, et d’autre part, à une majoration de 10% des sommes susvisées, et conclut au débouté des demandes de la société MICROBABY et sa condamnation à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que la société MICROBABY ne justifie d’aucune contestation sérieuse, et encore moins de motifs justifiant que des délais de paiement lui soient accordés.
Elle s’oppose aux prétendues contestations sérieuses affectant selon la défenderesse les charges et les frais de procédure visés dans le commandement de payer, qui selon elle, ne seraient pas justifiés, sans toutefois contester sa dette de loyers ; que les charges visées dans le décompte locatif annexé au commandement de payer portent sur les 2ème et 3ème trimestres 2023 et ont été appelées, à titre provisionnel, à hauteur de 518,50 € HT pour chaque trimestre, conformément à l’article 7.3 du bail ; que la société MICROBABY ne conteste pas être débitrice des charges dues au titre de l’année 2023 mais conteste uniquement le montant des charges appelées et réglées au titre des années 2018 à 2022 ne correspondant pas aux causes du commandement de payer ; que la défenderesse ne peut en tout état de cause se prévaloir d’une compensation qui n’est pas opposable à la demanderesse, qui n’a pas perçu ces
charges, n’étant pas propriétaire des lieux à cette période ; que concernant les frais de procédure, la même jurisprudence constante s’applique, outre l’article L. 111-8 al. 2 du code des procédures civiles d’exécution combiné à l’article L. 145-41 du code de commerce ; que dès lors, le contrat de bail commercial peut, sans que cette clause n’encoure la nullité, prévoir que les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail seront remboursés par le preneur au bailleur.
Elle s’oppose également à la demande de délais de paiement faisant valoir qu’il ne suffit pas au locataire de solliciter l’octroi d’un délai de paiement pour l’obtenir, encore faut-il qu’il soit en mesure de présenter des arguments sérieux et basés sur des pièces comptables, de nature à prouver qu’il sera en mesure de régler d’apurer sa dette locative et de régler le loyer courant ; que la société MICROBABY échoue à rapporter cette preuve.
Aux termes de ses conclusions, la défenderesse demande au vu des articles 1231-5, 1343-5 du Code civil, L.145-41 du Code de Commerce, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile :
- de déclarer l’incompétence matérielle du juge des référés sur les contestations sérieuses qu’elle émet,
- à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement, et en conséquence de débouter la société ALPHA AURIGAE de l’ensemble de ses demandes,
- à titre plus subsidiaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuellement applicable, et de dire qu’aucune mesure d’expulsion ne pourra intervenir avant le terme de l’année scolaire en cours de laquelle la décision aurait été rendue,
- en tout état de cause, d’exclure l’exécution provisoire de la décision,
- de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens.
Elle soulève des contestations sérieuses.
Elle soutient en premier lieu que les charges sont non justifiées, rappelant que le bailleur doit, pour pouvoir justifier du bien-fondé des charges dont il demande le paiement, présenter un dossier complet comprenant non seulement la facture de régularisation des charges mais encore les éléments de justification de cette régularisation. De même, elle conteste les frais de procédure unilatéralement imputés au décompte locatif, ne correspondant ni à des charges ni à des loyers et résultant d’une clause du contrat de bail qui doit être déclarée nulle, car potestative.
Elle sollicite également le rejet des autres demandes indemnitaires pour lesquelles le juge des référés est incompétent, ainsi que des délais de paiement soulignant que la société MICPOBABY a profondément été impactée par la crise sanitaire liée à la pandémie mondiale de Covid-19 et parallèlement par le contexte inflationniste, et est confrontée au décalage des paiements de ses partenaires publics.
La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 8 novembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers et charges à compter d’avril 2023.
La contestation concernant la régularisation des charges antérieures ne remet pas en cause la validité du commandement de payer qui ne vise aucunement ces dernières, étant rappelé qu’en tout état de cause, le commandement de payer n’est pas nul lorsqu’il est délivré pour une somme supérieure, comprenant notamment des frais de recouvrement ou de procédure, à celle qui est réellement due par le locataire, et qu’il reste alors valable à concurrence des sommes exigibles.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 8 novembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte. Dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire a déjà été constatée et que l’occupant qui se maintient dans les lieux est devenu sans droit ni titre, la demande de son expulsion relève des mesures que peut prendre le juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il n’y a pas lieu à astreinte.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il convient de condamner la société MICROBABY à payer à la société ALPHA AURIGAE à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 9 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Il y a donc lieu de condamner la société MICROBABY à payer à la société ALPHA AURIGAE la somme provisionnelle de 27 731,37 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4ème trimestre 2023 inclus (déduction faite des frais d’huissier et du dépôt de garantie), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Sur les autres demandes
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire, de la majoration du taux d’intérêt, des pénalités de retard et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.
S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.
Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
En l’espèce, la société MICROBABY ne présente aucune garantie sérieuse de solvabilité.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’est justifié d’aucune circonstance permettant d’exclure l’exécution provisoire. Cette demande sera rejetée.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 28 novembre 2018 et la résiliation de ce bail à compter du 9 décembre 2023,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2]),
Disons n’y avoir lieu à astreinte,
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la société MICROBABY à payer à la société ALPHA AURIGAE à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 9 décembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux,
Condamnons la société MICROBABY à payer à la société ALPHA AURIGAE la somme provisionnelle de 27 731,37 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés 4ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’indemnité forfaitaire, de majoration du taux d’intérêt, de pénalités de retard et de conservation du dépôt de garantie,
Rejetons la demande d’exclusion de l’exécution provisoire,
Condamnons la société MICROBABY à payer à la société ALPHA AURIGAE la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société MICROBABY à payer à la société ALPHA AURIGAE au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le GreffierLa Première Vice-Présidente
Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY
