Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 MAI 2024
N° RG 22/04804 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q25J
Code NAC : 71F
DEMANDEURS :
1/ Monsieur [K] [U]
né le 17 Septembre 1970 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 2],
2/ Madame [W] [C] épouse [U]
née le 01 Octobre 1972 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 2],
représentés par Maître Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 9]» sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FB & MB exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 519 289 763 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Franck RICHARD, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Philippe CHATEAUNEUF, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
2/ La société FB & MB exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits de la société ACCORD IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 519 289 763 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat plaidant au barreau de PARIS.
3/ Monsieur [L] [D]
demeurant [Adresse 1],
représenté par Maître Julien BAOUADI, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.
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ACTE INITIAL du 09 Septembre 2022 reçu au greffe le 14 Septembre 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Mars 2024, M. JOLY, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Mai 2024.
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur et Madame [U] sont propriétaires des lots n°87 et 88 correspondant à un duplex de cinq pièces et un box double dans le bâtiment “[Adresse 5]”, ainsi que du lot [Cadastre 6] correspondant à une cave dans le bâtiment “[Adresse 8]” au sein de la [Adresse 9], située [Adresse 1].
Monsieur [D] est propriétaire des lots n°77 et 94 situés au rez de chaussée du bâtiment “[Adresse 8]” en face de l’appartement des époux [U].
Le syndic est la société ACCORD IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, devenu le cabinet CITYA CHATEAU NEUF.
Courant 2020 Monsieur [D] a fait installer une caméra de vidéosurveillance à l’extérieur de sa fenêtre, qu’il a retiré puis installé à nouveau en mai 2022.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 mai 2022, le syndic a demandé à Monsieur [D] de retirer le dispositif.
Les époux [U] ont également mis en demeure Monsieur [D] de retirer la caméra de vidéosurveillance par courrier recommandé en date du 16 mai 2022.
Les époux [U] ont fait constater la présence de la caméra de vidéosurveillance par procès-verbal de constat d’huissier en date en date du 18 mai 2022.
Par courrier en date du 20 mai 2022, les époux [U] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution suivante : “Il est demandé à ce que toute caméra personnelle filmant les parties communes et privatives soit systématiquement et immédiatement enlevée. C’est une atteinte grave aux libertés individuelles et au droit à l’image (CNIL) qui constitue une infraction pénalement répréhensible aux termes des articles 226-1 et 226-2 du code pénal”.
A la réception de la convocation pour l’assemblée générale du 6 juillet 2022, les époux [U] ont constaté l’inscription à l’ordre du jour d’un projet de résolution N°12 prévoyant l’autorisation donnée à M.[D] de poser une caméra extérieure qui serait placée dans l’encadrement fenêtre de son salon.
Ils ont alors envoyé un courriel au syndic le 14 juin 2022 dans le but de voir soumettre ladite résolution au vote à l’unanimité et non à la majorité.
L’assemblée générale du 6 juillet 2022 a procédé à l’adoption à la majorité de la résolution n°12 autorisant Monsieur [D] à installer une caméra de vidéosurveillance sur l’encadrement de la fenêtre de son salon.
Par exploit introductif d’instance en date du 9 septembre 2022, les époux [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], la société FB & MB exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits de la société ACCORD IMMOBILIER, et Monsieur [L] [D] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022, de restitution d’enregistrements sous astreinte et de paiement de dommages et intérêts.
La clôture est intervenue le 20 décembre 2023.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 27 septembre 2023, les époux [U] demandent au tribunal de :
- ANNULER la résolution n°12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022,
- CONDAMNER Monsieur [D] à déposer la caméra et à communiquer à Monsieur et Madame [U] ses enregistrements sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir à compter du jugement à intervenir,
- DIRE que le Tribunal se réservera la liquidation de l’astreinte,
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 1], Monsieur [D] et le cabinet CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits du cabinet ACCORD IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [U] une somme (à parfaire) de 32.000 € à titre de dommages-intérêts,
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 1], Monsieur [D] et le cabinet CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits du cabinet ACCORD IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame [U] une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 1], Monsieur [D] et le cabinet CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits du cabinet ACCORD IMMOBILIER aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Corinne ROUX, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,
- DEBOUTER Monsieur [D], le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 1] et le cabinet CITYA CHATEAU NEUF de l’ensemble de leurs demandes,
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à venir.
- DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Sur la recevabilité de leurs demandes, les époux [U] se fondent sur l’article
42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 en considérant avoir contesté la résolution n°12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022, à laquelle ils se sont opposés, dans le délai légal de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de ladite assemblée le 27 juillet 2022.
Sur la demande d’annulation de la résolution, ils se fondent sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et exposent que la résolution n°12, votée à la majorité des copropriétaires, porte atteinte au droit au respect de leur vie privée notamment car la caméra permet l’observation de leurs allées et venues, les empêchant de jouir de leurs parties privatives. Ils estiment ainsi que cette résolution n’aurait pas dû être autorisée sans leur accord et aurait dû être votée à l’unanimité.
Ils soutiennent, en s’appuyant sur la jurisprudence ainsi que le constat d’huissier en date du 18 mai 2022, que l’installation d’une caméra placée dans l’encadrement de la fenêtre du salon de Monsieur [D], porte atteinte à leurs droit et constitue un trouble manifestement illicite. Ils considèrent au regard de les articles 3§1 et 7 de la directive CE 95/46 que le stockage d’enregistrement vidéo permettant d’identifier des personnes physiques constitue un traitement de données à caractère personnel devant répondre au principe de légitimation des traitements. Ils expliquent qu’un système de vidéosurveillance dans le but de limiter les cambriolages ne pouvait être installé qu’à l’initiative du syndicat des copropriétaires seulement après un vote à l’unanimité de l’assemblée générale, et détermination des circonstances d’accès aux images devant se limiter aux cas d’incidents. Ils précisent, au regard du règlement général sur la protection des données, qu’il est nécessaire d’informer les personnes susceptibles d’être filmées par l’affichage d’un panneau comportant les informations nécessaires, au risque d’être en infraction selon l’article 226-1 du code pénal.
Ils exposent sur le fondement de l’article 9 du code civil, que le juge peut prescrire toute mesure utile, notamment la dépose de la caméra installée, dont l’orientation constatée par voie d’huissier peut être modifiée par Monsieur [D].
S’agissant de la responsabilité du syndic, ils expliquent que tout copropriétaire invoquant un préjudice personnel et direct découlant de la faute du syndic est fondé à engager sa responsabilité extracontractuelle conformément à l’article 1240 du code civil. Ils précisent que le syndic a un devoir de conseil pour alerter sur les irrégularités des assemblées. Ils considèrent que le cabinet ACCORD IMMOBILIER a commis une faute en soumettant au vote à la majorité de l’article 26 la résolution n°12 sans alerter sur la nécessité d’un vote à l’unanimité, le syndicat des copropriétaires étant la seule entité compétente pour installer un tel système de surveillance. Ils expliquent avoir écrit au syndic pour inscrire à l’ordre du jour l’illégalité de la résolution soumise nécessitant un vote à l’unanimité, ce qui a été inscrit sous la forme d’un simple point sans vote. Ils invoquent ainsi la perte de chance du rejet de la résolution n°12, puisqu’en cas de vote à l’unanimité, la seule opposition des époux [U] aurait suffit à la rejeter. Ils expliquent enfin que le syndic peut voir sa responsabilité engagée par un copropriétaire, le quitus n’ayant qu’un effet entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires.
S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, les demandeurs se fondant sur l’article 1998 du code civil et la jurisprudence exposent qu’il est responsable des fautes commises par le syndic en vertu de son mandat. Au visa de l’article 1240 du code civil, le syndicat est également responsable du préjudice causé à un copropriétaire en raison d’une décision abusive portant atteinte au respect de la vie privée, telle que l’installation de la caméra par Monsieur [D]. Ils se fondent également sur la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires, en raison d’une violation du règlement de copropriété en l’absence de diligences visant au retrait de la caméra.
S’agissant de la responsabilité de Monsieur [D], les époux [U] se fondent sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pour expliquer que ce dernier porte atteinte à leurs droits depuis l’installation d’une caméra en face de leur appartement sans leur accord et sans autorisation de l’assemblée générale. Ils exposent que la surveillance de parties communes appartient au syndicat des copropriétaires, après un vote à l’assemblée générale ce qui n’a pas été le cas. Ils s’appuient sur le constat d’huissier en date du 23 février 2023 pour considérer que la caméra filme effectivement des parties communes, ce qui nécessite l’accord de toutes les personnes susceptibles d’être filmées.
Ils exposent, sur le fondement de l’article 9 alinéa 1 du code civil ainsi que l’article 8 de la Convention Européene des droits de l’Homme, avoir subi un préjudice car ils ne peuvent plus entrer, sortir de chez eux ou recevoir de la visite sans être filmés, ce qui leur donne l’impression d’être espionnés. Ils expliquent également que les images sont directement transmises sur le téléphone de Monsieur [D] via l’application EZVIZ. Ils ajoutent que Monsieur [D] a été autorisé à poser une caméra sans précision sur son utilisation, en violation avec les disposition de la CNIL.
Sur la dispense de contribution à la dépense commune, les demandeurs font valoir qu’ils ont visé dans le corps du dispositif le moyen de droit nécessaire à cette demande.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] demande au tribunal de :
- DIRE le SDC [Adresse 9] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
I - Sur la recevabilité des demandes
- APRES AVOIR RAPPELE QUE la notion de recevabilité concerne une « action » tandis que celle du « bien fondé » concerne « les demandes ».
- CONSTATER, DIRE ET JUGER que le tribunal de Céans ne pourra pas se prononcer sur « la recevabilité » des demandes des époux [U] mais « sur celle de leur action » dans le respect ou non du délai de l’article 42 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965.
- CONSTATER l’absence de preuve de la part des époux [U] de l’engagement de la présente instance dans le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
En conséquence,
- DIRE ET JUGER les époux [U] irrecevables en leurs, actions, demandes, fins et conclusions pour déchéances au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
II - Sur le droit et la jurisprudence allégués par les demandeurs
Sur la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 2 octobre 2012 n° 11-24.200 : jurisdata n° 2012-022389)
- CONSTATER qu’il s’agit d’une jurisprudence « INEDITE » qui doit être produite,
- CONSTATER que cette jurisprudence ne figure pas parmi les pièces produites par les demandeurs
En conséquence,
- DIRE ET JUGER mal fondées les demandes formulées par les époux [U] sur le fondement de cette jurisprudence,
- DEBOUTER les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes de ce chef.
Sur le droit de l’article 1240 du Code civil
- CONSTATER que cet article traite de la question des responsabilités extracontractuelles lesquelles désignent les situations de responsabilité civile qui surviennent en l’absence d’un contrat entre la victime et l’individu fautif.
- CONSTATER que cet article ne concerne que la relation entre les époux [U] et Monsieur [D],
- CONSTATER que si une responsabilité du syndicat des copropriétaires devait être recherchée, à raison d’un faute du syndic, elle ne pourrait l’être que sur un fondement contractuel, et non extracontractuel, les époux [U] faisant partie d’une copropriété contractuellement liée à un syndic.
En conséquence,
- DIRE ET JUGER mal fondées les demandes formées par les époux [U], à l’encontre dudit syndicat, du chef de l’article 1240 du Code civil,
- LES DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
III – Sur la nullité, alléguée, de la résolution n° 12 de l’assemblée du 6 juillet 2022
- CONSTATER que le syndicat des copropriétaires a été totalement diligent sur la demande de retrait de la caméra par Monsieur [D],
- CONSTATER qu’il n’a été ni informé ni conseillé par son syndic s’agissant des obligations légales, de condition de vote ni de la jurisprudence applicable à l’installation d’un système de vidéo surveillance,
En conséquence,
- DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires n’est pas fautif ni responsable de quelque préjudice que ce soit à l’encontre des époux [U],
CONSTATER que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 vise le fait d’imposer à un copropriétaire « une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance »,
- CONSTATER que la problématique portée devant le tribunal de Céans par les époux [U] concerne l’atteinte « au respect de la vie privée dans la cour », laquelle demeure une partie commune et non privée,
CONSTATER que les époux [U] dénoncent une atteinte au droit « de jouir librement des parties communes et privatives » tandis que l’article 26 ne parle que du fait d’imposer « une modification à la destination (des) parties privatives (d’un copropriétaire) ou aux modalités de leur jouissance »,
- CONSTATER que les dispositions de l’article 26, support des demandes des époux [U], n’ont, ainsi, rien à voir avec la problématique portée devant le tribunal de Céans.
En conséquence,
- CONSTATER, DIRE ET JUGER que les demandes des époux [U] sont, purement et simplement, mal fondées,
- DEBOUTER les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Par ailleurs,
- CONSTATER à la lecture du rapport de constat d’huissier produit en pièce 5 par les époux [U], qu’il n’est, nullement, rapporté la preuve de quelque atteinte à la vie privée, aux parties privatives ou à la jouissance de celles-ci pour ce qui concerne les époux [U],
- CONSTATER que cette absence de preuve découle des écrits figurant en page 4/9 dudit rapport,
- CONSTATER que les photos contenues dans le rapport d’huissier ne permettent pas, non plus, de rapporter quelque preuve que ce soit d’atteinte à la vie privée.
En conséquence, en l’absence de lien entre les faits reprochés et les dispositions de l’article 26, ainsi qu’en l’absence de preuve formelle d’une quelconque atteinte à la vie privée des époux [U], le tribunal de Céans ne pourra que :
- DIRE ET JUGER les époux [U] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions.
- LES EN DEBOUTER.
IV – Sur la question de la dépose de la caméra
- CONSTATER les diligences effectuées par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le retrait de la caméra de la part de Monsieur [D],
- DIRE ET JUGER ledit syndicat non responsable de que préjudice que ce soit à l’encontre des époux [U],
- DEBOUTER les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause, si le syndicat des copropriétaires devait être déclaré responsable vis-à-vis des époux [U],
- DIRE ET JUGER que ledit syndicat serait relevé et garanti de toutes condamnations prononcée à son encontre, par le syndic.
V – Sur la participation à la dépense commune des frais de procédure
Dans le dispositif (dénommé le « Par ces motifs »), les époux [U] sollicitent du tribunal de Céans qu’il dise et juge qu’ils « seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. »
- CONSTATER, DIRE ET JUGER que la de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure n’est nullement exposée dans le corps même des écritures des demandeurs et n’est fondée, dans le dispositif, et précisément dans le « DIRE ET JUGER », sur aucun article de la loi du
10 juillet 1965,
En conséquence,
- DEBOUTER les époux [U] de leurs demandes si maladroitement formulée et donc, mal fondée.
En tout état de cause,
- DIRE ET JUGER que les époux [U] ne pourront se prévaloir des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et qu’ils ne seront, donc, pas dispensés de participation aux dépenses communes des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; ces frais venant, bien entendu, s’ajouter aux condamnations prononcées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
VI – Les frais irrépétibles et les dépens
- CONSTATER, DIRE ET JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC [Adresse 9] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts,
- En conséquence,
- DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires fondé à solliciter la condamnation, in solidum, des époux [U] au paiement de la somme de
5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe CHATEAUNEUF, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 700 du CPC.
Si les époux [U] devaient obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires,
- DIRE ET JUGER que ledit syndicat serait bien fondé à solliciter, à l’encontre du syndic, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
VII – L’exécution provisoire
- CONSTATER que l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire pendante par-devant le tribunal de Céans,
En conséquence,
- FAIRE PLEINE ET ENTIERE APPLICATION des dispositions de l’article 514 du CPC,
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir.
Au soutien de sa demande d’irrecevabilité de l’action des époux [U], le syndicat des copropriétaires considère qu’ils ne rapportent pas la preuve de l’introduction de leur action dans le délai légal de 2 mois leur permettant de contester l’assemblée générale du 6 juillet 2022.
Il expose ne pas avoir commis de faute engageant sa responsabilité, car la jurisprudence avancée par les demandeurs concluant à la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les fautes du syndic ne peut être appliquée à l’espèce car non produite par ces derniers. Il considère que sa responsabilité extracontractuelle ne peut être recherchée, les époux [U] faisant partie d’une copropriété les liant contractuellement au syndic. Il fait valoir que les nombreux cambriolages survenus en 2021 ainsi que l’absence de contestation des époux [U], puis la demande de Monsieur [D] l’ont laissé penser qu’il y avait eu un accord avec les époux [U] sur le positionnement du dispositif. Il soutient que le syndicat des copropriétaires non professionnel n’a pas connaissance des réglementations, ce que le syndic a manqué de lui expliquer.
Sur la demande de nullité de la résolution, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables en ce que les demandeurs invoquent le respect de la vie privée dans une partie commune et non privée, alors que l’article concerne une modification de la destination des parties privatives ou de leur modalité de jouissance. Il estime que l’atteinte à la vie privée des demandeurs n’est pas prouvée en se fondant sur un constat d’huissier, et le classement sans suite d’une plainte des époux [U] à l’encontre de Monsieur [D]. Il précise que la résolution n’encourt pas la nullité du fait de son adoption à la majorité, puisque les époux [U] ne démontrent pas la nécessité d’un vote à l’unanimité.
Sur la dépose de la caméra, le syndicat des copropriétaires explique avoir accompli les diligences nécessaires, à savoir, demandé au syndic par courriel du 9 mai 2022 de contacter Monsieur [D] aux fins de retrait de sa caméra, ce que le syndic a fait pas lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2022.
A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires considère que le syndic doit le garantir de toute condamnation pour ne pas l’avoir conseillé sur l’installation du dispositif et les modalités de vote nécessaire.
Sur la participation à la dépense commune des frais de procédure, il explique que les époux [U] ne développent aucun moyen de fait ou de droit à l’appui de cette demande.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 29 juin 2023, la SARL FB & MB, devenue CITYA CHATEAU NEUF demande au tribunal de :
- ECARTER de son examen les formulations au dispositif qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ;
- DEBOUTER les époux [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes contre FB & MB en ce que :
- Les époux [U] n’apportent pas la preuve d’une faute commise par la société FB & MB,
- Les époux [U] ne justifient pas d’un préjudice réparable propre au régime de responsabilité du mandataire,
- Les époux [U] ne justifient pas d’un lien de causalité entre une prétendue faute et les préjudices allégués,
- CONDAMNER les époux [U] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER les époux [U] aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Fanny BUZULIER, au sens de l’article 699 du code de procédure civile.
Se fondant sur les articles 9, 1353, 1804 et 1991 du code civil ainsi que la jurisprudence, le syndic expose ne pas avoir commis de faute. Il précise que le mandataire est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance et que sa responsabilité peut être engagée en cas de faute prouvée par le demandeur. Le syndic explique pouvoir être exonéré totalement ou partiellement de sa responsabilité en raison du quitus donné par le syndicat des copropriétaires.
Il soutient que la résolution litigieuse a été inscrite à la demande de Monsieur [D]. Il précise que les époux [U], se fondent sur une jurisprudence qui n’est pas applicable à l’espèce, et ne prouvent pas subir une atteinte à leur intimité. Il estime que la seule atteinte à la vie privée ne suffit pas à justifier de l’annulation de la résolution approuvée à la double majorité et proportionnée à l’objectif recherché à savoir l’équilibre entre la vie privée et l’article 2 de la CEDH concernant le droit à la vie au regard des nombreux cambriolages. Il fait valoir que la modalité de vote de la résolution n’est pas de nature à engager la responsabilité du syndic. Il ajoute à ce titre que les demandeurs n’apportent pas la preuve d’un préjudice propre, ne pouvant être fondé exclusivement que sur la perte de chance. Il précise qu’ils ne démontrent pas non plus un lien de causalité car Monsieur [D] ayant posé la caméra et le syndic l’ayant fait voter sont des entités distinctes.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 20 décembre 2023, Monsieur [L] [D] demande au tribunal de :
- DEBOUTER Monsieur et Madame [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens,
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [U] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 4 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Sur le rejet de la demande d’annulation de la résolution n°12, Monsieur [D] explique que les époux [U] ne démontrent pas en quoi la caméra porte une atteinte à leur vie privée, en considérant que le constat d’huissier produit par ces derniers ne prouve pas la position du dispositif ou la captation de leurs allées et venues. Il précise que sa caméra est bien installée à l’intérieur de son salon dans le but de dissuader les cambrioleurs. Il mentionne que les photos d’une caméra à l’extérieur annexée au constat d’huissier produit par les demandeurs datent de 2020 puisque cette dernière a été retirée depuis lors. S’appuyant sur le constat d’huissier en date du 23 février 2023, il avance que la caméra ne filme aucune façade d’immeuble voisin, mais uniquement la fenêtre, le sol et la cour à proximité de son appartement.
Il considère qu’en l’absence d’atteinte à la vie privée et à la jouissance des parties privatives, la résolution votée à la majorité est régulière au regard de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il expose que la caméra n’a pour but que la dissuasion, et étant placée en partie privative, celle-ci respecte les préconisations de la CNIL. A ce titre, il précise que s’il s’était trouvé en illégalité, la plainte des époux [U] n’aurait pas été classée sans suite pour absence d’infraction.
Sur la demande de rejet de la dépose de la caméra, il soutient qu’en l’absence de violation de la vie privée des époux [U], il n’y a lieu à l’enlever d’autant qu’il ne détient aucun enregistrement des demandeurs.
Au soutien de sa demande de rejet de paiement de dommages et intérêts, Monsieur [D] fait valoir l’absence de preuve d’une faute, en considérant que le constat d’huissier mentionné demontre qu’il n’y a pas d’atteinte à la vie privée des demandeurs dont l’appartement n’est pas filmé, et que l’installation de la caméra a été votée régulièrement. Il précise également que le Garde des Sceaux, lors de questions à l’assemblée, a considéré que l’installation d’une caméra de vidéosurveillance sur une partie commune à jouissance privative est possible y compris en l’absence de vote par assemblée générale lorsque les zones filmées sont à l’intérieur des parties privatives et que les tiers ne sont pas filmés.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité et le défaut d'intérêt. La prescription est une fin de non-recevoir.
Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.
En l’espèce, il est soulevé l’irrecevabilité de la demande des époux [U] en raison d’une déchéance du délai légal de 2 mois permettant la contestation d’une résolution d’assemblée générale. Cependant, cette déchéance est une fin de non-recevoir, relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état, dessaisi depuis l’audience de plaidoirie.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d’irrecevabilité.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°12
Il ressort de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que “L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété”.
En vertu de l’article 1353 du code civil “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.”. Il appartient au copropriétaire qui estime qu’il y a une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives de le démontrer.
Le règlement de copropriété inclut au sein des parties privatives les “portes palières,les fenêtres, les porte-fenêtre (...) D’une façon générale les ouvertures et vues des locaux privatifs”.
Il définit les parties communes comme “la totalité du sol bâti ou non bâti,... les abords des constructions, les aménagements extérieurs (...)”.
En l’espèce, il ressort de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que seule la modification de jouissance des parties privatives nécessite le vote à l’unanimité. Cela ne peut donc concerner que l’accès à la porte d’entrée ainsi que les fenêtres des époux [U] et pas la cour qui est une partie commune.
Il résulte du procès-verbal de constat d’huisser établi par la société GRAND OUEST 78 le 18 mai 2022 à la demande des époux [U], la présence d’un caméra de vidéosurveillance placée à l’intérieur, en haut à droite dans l’encadrement de la fenêtre de Monsieur [D]. Il est constaté que la caméra est dirigée vers la cour commune. Il est mentionné “je constate depuis le seuil la présence de l’appareil enregistreur dirigé en direction du bien des époux [U]”.
Le constat d’huissier établi par [B] [V] à la demande de Monsieur [D], en date du 23 février 2023, mentionne que les images captées par la caméra installée sont reliées à l’application EZVIZ. Les images produites montrent que la caméra filme depuis le haut de l’encadrement de la fenêtre, le sol de la cour sans qu’aucun immeuble, façade, fenêtre ne soient visibles. Il est constaté que “la caméra est manifestement positionnée à hauteur de la partie supérieure des battants de la fenêtre au-dessus des vitrages des battants de la fenêtre”. Il est précisé que l’image retransmise affiche la date courante et l’heure courante.
Il ressort du constat établi par Monsieur [D] que ni la porte, ni les fenêtres ni la façade de l’appartement des époux [U] n’apparaissent dans le champ de la caméra. La caméra est située sur un angle de plafond au-dessus de l’encadrement de la fenêtre, dirigée vers le sol et ne capte que les images de la cour aux abords immédiats de la fenêtre.
Ainsi, en l’absence de modification de la jouissance des parties privatives, le vote à l’unanimité n’est pas nécessaire et la double majorité prévue à l’article 26 du même article est suffisante.
La jurisprudence invoquée par les époux [U] n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce car c’est l’installation d’une caméra sans autorisation d’une assemblée générale qui constituait un trouble manifestement illicite. Or, Monsieur [D] a été autorisé par 24 copropriétaires sur 27 à installer sa caméra. Il ressort du constat d’huissier que les seules parties des parties communes pouvant être filmées sont le sol de la cour aux abords de la fenêtre de M. [D], et non le côté des époux [U], étant rappelé que leurs logements sont séparés de plusieurs mètres.
Si les dispositions de la CNIL et du RGPD préconisent l’autorisation de toute personne susceptible d’être filmée, les époux [U] ne peuvent se prévaloir de ne pas avoir donné leur consentement alors même que l’angle de la caméra tel qu’il ressort du constat d’huissier le plus récent, est proche des fenêtres de Monsieur [D].
En l’absence d’atteinte à la jouissance des parties privatives, il n’y a pas lieu d’annuler la résolution n°12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022.
Sur la demande de paiement de dommages et intérêts
Il ressort de l’article 9 du code civil “Chacun a droit au respect de sa vie privée”, et de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme “Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance”.
Sur la responsabilité de Monsieur [D]
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.”
Il ressort des préconisations de la CNIL qu’un copropriétaire est autorisé à filmer ses parties privatives. Il doit en tous les cas respecter la vie privée des voisins, passants et visiteurs.
En l’espèce, Monsieur [D] a été autorisé à installer une caméra dans l’encadrement de sa fenêtre, au sein d’une partie privative. Cette caméra filme une partie d’une partie commune à savoir le sol de la cour commune aux abords de sa fenêtre, sans que le bien des époux [U] n’entre dans le champ de vision. Il a été démontré qu’un vote à l’unanimité n’est donc pas nécessaire.
Ainsi, au regard du positionnement de la caméra filmant le haut de la fenêtre, le consentement de toute personne pouvant être filmé à cet endroit est nécessaire, mais il apparaît que l’appartement des époux [U] se situe de l’autre côté de la cour et non sous les fenêtres de Monsieur [D]. Il ressort des photos du constat d’huissier que seules les roues d’une voiture garée sont visibles. Seule la partie basse de la cour à proximité de la fenêtre est visible, sans que cela ne démontre une captation des images des époux [U] aux abords de leur domicile.
Il n’est également pas démontré que la caméra enregistre les images puisque l’application EZVIZ mentionnée dans le constat d’huissier du 23 février 2023 atteste de l’affichage du jour et de la date courante.
En l’absence de violation de la vie privée des époux [U], et après la vote régulier de la pose de la caméra, il n’est démontré aucune faute à l’encontre de Monsieur [D].
En conséquence, en l’absence de faute, Monsieur [D] ne peut voir sa responsabilité engagée.
Sur la responsabilité du syndic
En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission notamment de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété ainsi que les décisions votées en assemblée générale.
L’article 1991 du code civil dispose “Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.”
En vertu de son mandat, le syndic répond des dommages et intérêts pouvant résulter d’une mauvaise exécution de son mandat.
Il est constant que le syndic est tenu d’un devoir de conseil envers le syndicat des copropriétaires.
Il ressort de l’article 1240 du code civil que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
En l’espèce, le syndic n’a pu commettre une faute en soumettant au vote de la majorité des 2/3 prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n°12 précédemment analysée. Cette résolution n’a pas fait l’objet d’une annulation car il était possible de la faire voter à la majorité et pas nécessairement à l’unanimité.
Par ailleurs, il est mentionné ci-dessus que les images de vidéosurveillance ne captent pas la façade ou la porte de l’appartement des époux [U], de telle sorte qu’il n’est pas démontré que leurs allées et venues sont filmées.
En conséquence, le syndic n’a pas commis de faute dans le cadre de son mandat.
Sur l’inscription de la résolution des époux [U] à l’assemblée générale du
6 juillet 2022, il ressort du procès-verbal qu’elle a bien fait l’objet d’une inscription. En l’absence de faute s’agissant de la modalité de vote de la résolution n°12 à l’origine du point sollicité par les époux [U], il ne saurait être reproché au syndic d’avoir commis une faute alors même que l’installation de la caméra par Monsieur [D] pouvait faire l’objet d’un vote à la majorité.
En l’absence de faute, le syndic ne peut voir sa responsabilité engagée.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 “Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”.
Il ressort de l’article 1998 du code civil “Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.”.
Le syndic est ainsi lié au syndicat des copropriétaires par un mandat.
Il ressort de l’article 1240 du code civil que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
En l’espèce, il a été démontré ci-dessus l’absence de faute du syndic sur le vote de la résolution n°12 lors de l’assemblée générale litigieuse.
En l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, Monsieur [D] ne pouvait maintenir sa caméra installée. Cependant, il ressort du courriel du
9 mai 2022 et du courrier recommandé du 10 mai 2022, que le syndicat des copropriétaires, par le biais du syndic, a sommé Monsieur [D] de retirer le dispositif. L’installation de la caméra de vidéosurveillance ayant été régularisée depuis lors en vertu de l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale, il ne peut être considéré qu’il y a une faute du syndicat des copropriétaires.
En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée.
Sur les autres demandes
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.
Monsieur et Madame [U] qui succombent en leurs demandes, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance avec recouvrement au profit de Maître Fanny BUZULIER et Maître Philippe CHATEAUNEUF.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur et Madame [U], tenus aux dépens de l’instance, seront condamnés solidairement à payer au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits :
- au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 2.000 € ;
- à la société FB & MB exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits de la société ACCORD IMMOBILIER la somme de
2.000 € ;
- à Monsieur [L] [D] la somme de 2.000 €.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 6 juillet 2022 formulée Monsieur et Madame [U] ;
REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [U] à l’encontre de Monsieur [D], le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], et la société FB & MB exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits de la société ACCORD IMMOBILIER ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [U] aux dépens de l’instance avec recouvrement au profit de Maître Fanny BUZULIER et Maître Philippe CHATEAUNEUF ;
CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [U] à payer au titre l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :
- 2.000€ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 9]» sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FB & MB exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF;
- 2.000€ à la société FB & MB exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF venant aux droits de la société ACCORD IMMOBILIER ;
- 2.000€ à Monsieur [L] [D] ;
DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 MAI 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
