| France, Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième chambre, 23 mai 2024, 20/05219

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 MAI 2024

N° RG 20/05219 - N° Portalis DB22-W-B7E-PT3H
Code NAC : 30E

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [Z] [R] [T] [K] pris en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son fils mineur, [I] [K] né le 25 août 2013 à [Localité 4],
né le 12 Décembre 1972 à [Localité 2] (PORTUGAL),
demeurant [Adresse 3],

2/ Madame [L] [K]
née le 15 Mars 1999 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Jean GRESY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU DONJON, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 431 948 777 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [E] [G], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 13 Octobre 2020 reçu au greffe le 16 Octobre 2020.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Mars 2024, M. JOLY, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Mai 2024.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2005, la SCI DU DONJON a consenti à Monsieur [Z] [R] [T] [K] et son épouse, Mme [J] [S] [K], un bail commercial portant sur un bâtiment de 200 m2 situé [Adresse 3], à destination de bureaux, stockage et habitation, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2005, moyennant un loyer annuel de 6.000 euros.

En parallèle, par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2005, la SCI DU DONJON a consenti à M. [Z] [R] [T] [K] et son épouse, Mme [J] [S] [K], un second bail commercial portant sur un bâtiment de 150 m2 situé [Adresse 3], à usage de bureaux,stockage et habitation, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2006, moyennant un loyer annuel de 8.400 euros.

Mme [J] [S] [K] est décédée le 1er juin 2014, laissant pour lui succéder M. [Z] [R] [T] [K], son conjoint survivant, Mme [L] [K], sa fille, et [I] [K], son fils mineur.

Se plaignant de la violation, par les preneurs, des termes des baux consentis et notamment de la création irrégulière d’appartements supplémentaires dans les locaux donnés à bail, la SCI DU DONJON a demandé, par requête du 12 février 2019, la désignation d’un huissier de justice aux fins d’identification des occupants des logements, de remise de tout titre d’occupation et de recherche des montants versés. Aux termes d’une ordonnance rendue sur requête le 15 février 2019, la SCI DU DONJON a obtenu, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation de la SCP BARIANI, huissiers de justice, aux fins de se rendre au [Adresse 3], de relever l’identité des occupants des logements et de se faire préciser le montant des sommes acquittées mensuellement par ces derniers. Un procès-verbal de constat a été dressé les 21 mars et 8 avril 2019.

Le 9 avril 2019, M. [T] [K] a assigné la SCI DU DONJON devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles en rétractation de l’ordonnance rendue sur requête le 15 février 2019. Par ordonnance rendue le 11 décembre 2020, le juge des référés a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance rendue sur requête le 15 février 2019.

Entre-temps, le 21 septembre 2020, la SCI DU DONJON a fait délivrer à
M. [T] [K], Mme [L] [K] et [I] [K] un commandement visant la clause résolutoire des baux consentis en raison de la violation de la clause entretien, travaux et réparation du bail (construction de sept appartements au lieu des trois prévus contractuellement), du défaut de paiement des loyers et charges ainsi que du défaut d’assurance des locaux.

C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance délivré le
13 octobre 2020, M. [Z] [R] [T] [K], pris en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son fils mineur [I] [K] et Madame [L] [K] ont fait assigner la SCI DU DONJON devant le tribunal judiciaire de Versailles en opposition à commandement.

Par ordonnance en date du 22 juillet 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande de la SCI DU DONJON aux fins de jonction de la présente affaire avec l’affaire RG n°20/03110.

Par ordonnance en date du 13 décembre 2022, le juge de la mise en état a accueilli la demande d’incident formée par Monsieur [T] [K] et Madame [K] sur le fondement de la prescription de la demande en paiement de la SCI DU DONJON portant sur les sommes dues avant le
1er novembre 2015 en exécution des contrats de bail signés le 1er mars 2005
et le 28 décembre 2005, et rejeté les autres demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 10 mars 2023, Monsieur [T] [K] et Madame [K] demandent au tribunal de :

- Déclarer prescrite l’ensemble des demandes formulées par la SCI DU DONJON en raison de l’ancienneté des baux consentis en 2005 et des travaux réalisés dès l’année 2006, dont la bailleresse avait connaissance puisqu’elle a elle-même sollicité et obtenu un permis de construire pour l’ensemble des travaux réalisés par les consorts [T] [K].

- Constater que Monsieur [I] [K], né le 25 août 2013 à [Localité 4], enfant mineur de [Z] [R] [T] [K], n’était pas partie à la procédure de référé du 11 décembre 2020, et que les dispositions retenues par le Magistrat de la mise en état dans son ordonnance prononcée le 13 décembre 2022 lui sont totalement inopposables.

- Déclarer la SCI DU DONJON prescrite et mal fondée en ses demandes concernant notamment l’infraction reprochée se rapportant au nombre d’appartements réalisés dans les immeubles loués, infraction qui n’est ni établie ni justifiée,

- Déclarer la somme appelée par voie de commandement à hauteur de la somme de 34.358,43 euros est pour partie prescrite relativement aux années 2014, 2015 et aux neuf premiers mois de l’année 2016, et que pour le surplus, constater qu’il est réclamé des indexations de loyers sans décompte, sans justification, sans même connaître la nature de l’indice retenu, sans avoir la production de quelconque demande d’application d’un indice, ainsi que des taxes foncières sans détail, ni prorata, ni justification.

- Débouter en conséquence la SCI DU DONJON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- Annuler en toutes ses dispositions le commandement délivré le 21 septembre 2020.

- Condamner la SCI DU DONJON à régler une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à Monsieur [T] [K] et Madame [K].

- Condamner la SCI DU DONJON en tous les dépens.

Ils soutiennent au visa de l’article L110-4 du code de commerce, que l’action en résiliation de plein droit du bail diligentée par la SCI DU DONJON au regard du nombre d’appartement créés est aujourd’hui prescrite. Ils expliquent que cette dernière avait connaissance dès l’origine des travaux engagés pour la création de logements, qu’ils ont démarré avant l’obtention du premier permis de construire conformément aux stipulations du bail. Monsieur [T] [K] explique avoir effectué les démarches nécessaires pour obtenir deux permis de construire au nom de la SCI DU DONJON, le premier délivré le
4 novembre 2005 visant la construction de trois logements et le second délivré le 18 décembre 2014, concernant le changement de destination des lieux en habitations ayant pour vocation de régulariser les travaux effectués.

A ce titre, ils ajoutent que l’ordonnance du juge de la mise en état du
13 décembre 2022 déclarant l’absence de prescription de l’action en résiliation, se fonde sur l’article 795 du code de procédure civile après opposition par Monsieur [Z] [T] [K], agissant en son nom personnel alors qu’il agit à la présente instance en sa qualité d’administrateur légal de Monsieur [I] [K]. Il considère que Monsieur [I] [K] n’étant pas partie à la procédure de référés, l’interruption de prescription par l’assignation en référés du 9 avril 2019 reconnue par l’ordonnance du juge de la mise en état ne peut lui être opposable et que l’action en résiliation de plein droit du bail est ainsi prescrite à son encontre.

Selon eux, la demande de résiliation doit être rejetée car ils considèrent que le premier bail du 1er mars 2005 a fait l’objet d’une réduction de loyer limitée dans le temps contre la création de deux logements de 100m2 et 50m2, ce qui n’a pas pour effet de les limiter définitivement dans la création de tout autre logement. Ils ajoutent que le premier permis de construire du 4 novembre 2005 a été obtenu par Monsieur [T] [K] sur pouvoir de la SCI DU DONJON autorisant le début des travaux avant l’obtention dudit permis. S’agissant du second bail du 28 décembre 2005, les demandeurs évoquent une réduction de loyer stipulée pour la période du 1er février 2006 au 31 janvier 2009 en contrepartie des travaux à effectuer, ce qui ne vaut pas limitation de création de nouveaux logements. Ils précisent qu’aucune infraction ne peut leur être reproché, d’autant que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, avec accord et connaissance des défendeurs. Ils estiment que les défendeurs n’apportent pas la preuve de leur préjudice lié à la division des appartements en de plus petits volumes.

Ils exposent sur le fondement de l’article 2224 du code civil, que l’action en paiement des loyers et des charges de la SCI DU DONJON est prescrite. Ils font valoir que les défendeurs ne peuvent réclamer le paiement des loyers et charges de 2014, 2015 et de la période du 1er janvier au 20 septembre 2016. Ils précisent qu’aucune pièce n’est versée s’agissant des charges, ou des taxes foncières réclamées, étant précisé pour ces dernières l’impossibilité de déterminer la part imputable aux biens concernés en raison des multiples bâtiments compris dans l’ensemble immobilier de la SCI DU DONJON.

Pour s’opposer à la demande de résiliation du bail, ils contestent les taxes réclamées ainsi que l’application d’une clause d’indexation sans justification. Ils précisent que le paiement des loyers, y compris partiellement, n’a pas valeur de reconnaissance de dette ni d’interruption de la prescription, ou encore d’imputation sur les sommes plus anciennes. Ils soutiennent que le paiement des loyers mensuels à hauteur de 1.529 euros, n’a eu de cesse d’augmenter sans jamais être leur être dénoncé. Ils estiment que les majorations leurs sont inopposables car le bailleur s’est référé à l’indice du coût de la construction inapplicable aux baux commerciaux. Ils soutiennent que l’application de cet indice n’a pas été consenti réciproquement. Quant au paiement des taxes foncières, ils invoquent une absence de preuve de la part du demandeur qui ne détermine pas la quote-part à la charge des consorts [T]-[K].

Ils estiment ne pas devoir d’indemnité d’occupation en ce qu’elle est rétroactive, sans justification alors qu’ils ont réglé leurs loyers. Ils font valoir qu’aucune indemnité de retard ne peut leur être imposée, que les loyers réclamés correspondent à un calcul rétroactif d’indexation et les charges la taxe foncière globale. Ils soutiennent ne pas devoir de clause pénale pour des sommes prescrites et injustement réclamées. Enfin, ils estiment que la SCI DU DONJON ne rapporte pas la preuve de l’insuffisance de l’assurance souscrite par les preneurs.

Sur la demande de remise en état des locaux, ils font valoir que la SCI défenderesse a obtenu le permis de construire pour les travaux réalisés, dont la démolition va à l’encontre de l’intérêt des parties.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées au greffe par voie électronique le 4 septembre 2023, la SCI DU DONJON demande au tribunal de :

A titre principal de :

- Valider les commandements visant la clause résolutoire délivrés les 28 mai et 21 septembre 2020 ;

- Débouter Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- DECLARER acquises les clauses résolutoires contenues dans les baux consentis les 1 er Mars et 28 décembre 2005 à la date du 21 octobre 2020.

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] et celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard et avec le concours de la force publique s’il y a lieu.

- Ordonner la séquestration des meubles ou objets mobiliers garnissant les locaux en garantie des loyers, charges et pénalités impayées en garantie des sommes dues.

- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K]
à compter du 21.10.2020 à la somme de 1.879,20 euros par mois
(800,69 euros pour le bail du 1 er mars 2005 et 1.078,51 euros pour le bail du 28 décembre 2005) à laquelle s’ajoute le montant des charges comprenant notamment le montant des impôts fonciers, les condamner au paiement jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] au règlement de la somme de 60.856,51 euros représentant le montant des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges du depuis le 01.11.2015 et arrêté au 1er Septembre 2023 ; outre 2 % à titre d’indemnité par mois de retard sur le montant des sommes dues et les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2020.

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SCI DU DONJON 10% de cette somme soit 6.085,65 € en application de la clause pénale prévue aux contrats de baux commerciaux, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2020.

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SCI DU DONJON la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et correspondant au montant du dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, en l’absence de validation des commandements de :

- PRONONCER la résiliation des baux consentis les 1 er mars et 28 décembre 2005 pour non respect des obligations et notamment du paiement des loyers et charges ;

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] au règlement de la somme de 60.856,51 euros représentant le montant des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges du depuis le 01.11.2015 et arrêté au 1er Septembre 2023 ; outre 2 % à titre d’indemnité par mois de retard sur le montant des sommes dues et les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2020 ;

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SCI DU DONJON 10% de cette somme soit 6.085,65 € en application de la clause pénale prévue aux contrats de baux commerciaux, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 septembre 2020 ;

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SCI DU DONJON la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et correspondant au montant du dépôt de garantie ;

- Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] et celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard et avec le concours de la force publique s’il y a lieu.

- Ordonner la séquestration des meubles ou objets mobiliers garnissant les locaux en garantie des loyers, charges et pénalités impayées en garantie des sommes dues.

- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K]
à compter du 21.10.2020 à la somme de 1.879,20 euros par mois
(800,69 euros pour le bail du 1 er mars 2005 et 1.078,51 euros pour le bail du 28 décembre 2005) à laquelle s’ajoute le montant des charges comprenant notamment le montant des impôts fonciers, les condamner au paiement jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

A titre très subsidiaire de :

- Condamner Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] à remettre en état les locaux dans lequel ils se trouvaient avant la réalisation des quatre logements d’habitation non prévus et ayant fait l’objet de travaux non autorisés par le bailleur sous astreinte de 200€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification
du jugement à intervenir.

- Condamner Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] à supprimer et évacuer tous cloisonnements, planchers, éléments structurels, réseaux électriques et sanitaires, escaliers, portes, fenêtres, irrégulièrement mis en œuvre à l’intérieur des espaces loués, afin de restituer les locaux à leur usage d’entrepôts tels qu’ils étaient à l’époque de chacune des prises à bail ;

- Débouter Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] de l’ensemble de leurs demandes.

En tout état de cause de :

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SCI DU DONJON la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Condamner solidairement Monsieur [Z] [T] [K] en son nom propre et en sa qualité d’administrateur légal de son enfant mineur [I] [K] et Madame [L] [K] aux dépens taxables de l’instance, incluant notamment les frais des 2 commandements de payer en date du 28 Mai et 21 septembre 2020.

Sur la demande des consorts [T]-[K] relative à la prescription de la demande de résiliation du bail, le défendeur soutient avoir eu connaissance des travaux, violant les termes du bail, à compter des constats d’huissier en date du 21 mars et 8 avril 2019. La société défenderesse estime avoir agit dans les délais, et ne pas être prescrite y compris si elle avait eu connaissance de ces travaux à compter de la délivrance du second permis de construire le 18 décembre 2014.

Au soutien de ses demandes de résiliation du bail, la SCI DU DONJON mentionne la nécessité de valider le commandement et précise le caractère définitif de l’ordonnance du 13 décembre 2022 accueillant la fin de non recevoir de prescription pour les sommes antérieures à novembre 2015. Elle explique que le preneur n’a pas réglé ses loyers, mais seulement la somme mensuelle de 1.529 euros sans tenir compte des révisions annuelles ainsi que de la taxe foncière prévue au sein du bail, malgré une sommation de payer ainsi que deux commandements de payer délivrés par voie d’huissier.

Le défendeur considère que les preneurs ont manqué à leurs obligations en raison d’un défaut d’assurance, absence de versement des loyers et la réalisation de travaux non autorisés. Sur les travaux, la SCI DU DONJON expose, en s’appuyant sur les constats d’huissier, que le contrat prévoit la réalisation de trois appartements, alors que les preneurs en ont réalisés sept. Elle explique que le premier permis de construire du 4 novembre 2005 portait sur trois logements, alors que le second permis de construire du 18 décembre 2014 régularise les travaux effectués par le preneur afin d’éviter pour la SCI DU DONJON d’être en violation avec les règles de l’urbanisme. A ce titre, elle considère que la réduction de loyer accordée aux preneurs était limitée à la construction de ces logements sans valoir autorisation d’en construire de nouveaux.

S’agissant de l’application d’une indemnité de retard, la SCI DU DONJON considère que le jugement en date du 6 juin 2023 ayant renvoyé les parties à faires les comptes ne prend pas en considération la révision des loyers contractuellement prévue ainsi que la taxe foncière. La SCI explique l’application de la clause pénale conformément au bail, ainsi que la conservation du dépôt de garantie.

Elle expose que l’indice de référence du coût de la construction est applicable au présent bail en s’appuyant sur la loi du 18 juin 2014 prévoyant la suppression du plafonnement du loyer révisé ou renouvelé. Elle précise que cet indice peut être choisi pour la clause d’échelle mobile, ce dont le locataire n’a jamais tenu compte.

La SCI DU DONJON considère que le preneur manque à ses obligations au regard de l’insuffisance de l’assurance ne couvrant pas les risques visés aux baux commerciaux à savoir les bris de glace et autres accidents.

A titre très subsidiaire, en l’absence de validation des commandements, la société défenderesse expose la nécessité de remettre en état les locaux conformément à leur destination d’origine.

La clôture est intervenue le 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes de la SCI DU DONJON

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité et le défaut d'intérêt. La prescription est une fin de non-recevoir.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, les demandeurs soulèvent la prescription de la demande des défendeurs s’agissant de la résiliation du bail en raison de manquements aux obligations en raison des travaux ainsi que du paiement des loyers et charges.

Cependant, la prescription est une fin de non-recevoir qui ne peut être soulevée que devant le juge de la mise en état, dessaisi depuis l’audience de plaidoiries.

Au surplus, s’agissant des sommes antérieures au 1er novembre 2015, le juge de la mise en état les a déclarées prescrites par son ordonnance du
13 décembre 2022.

En conséquence, cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de résiliation de plein droit des baux du 1er mars 2005 et du 28 décembre 2005

Sur les manquements aux obligations des baux

Aux termes de l’article 1134 du code civil “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

Il ressort des contrats du 1er mars 2005 et du 28 décembre 2005, la clause résolutoire visant “à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme, du loyer et de ses accessoires, à son échéance, et de la même façon en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci se trouverait résilié de plein droit, un mois après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, et restée infructueuse”.

Il est constant que des travaux effectués par le preneur en l’absence d’autorisation du bailleur, lorsqu’ils sont prévus au sein du bail, constituent un manquement à ce dernier, pouvant entrainer l’acquisition de la clause résolutoire.

Les commandements de payer délivrés par la SCI DU DONJON aux demandeurs par voie d’huissier en date des 28 mai 2020 et du 21 septembre 2020, visent les clauses résolutoires des deux baux. Ils visent notamment les obligations relatives à l’accomplissement des travaux, le paiement des loyers et des charges ainsi que la justification d’assurance.

S’agissant de l’obligation concernant l’accomplissement de travaux, il ressort du paragraphe 3.3 des deux baux l’interdiction de changement de distribution et de construction sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur.

Il ressort du bail du 1er mars 2005 que le preneur s’engage à construire deux logements, un de 100m2 et l’autre de 50m2 comprenant une cuisine, un salon, des chambres, une salle de bain et des WC. Le preneur s’engage également “à démarrer les travaux intérieur le 1er mars 2005 et avant obtention du permis de construire”.

Il résulte du bail du 28 décembre 2005, l’obligation pour le preneur de créer un logement au 1er étage comprenant cuisine, salon, chambres, salle de bain et WC. Cependant, une demande de permis de construire déposée au nom de la SCI DU DONJON le 30 juillet 2014 a été validée par arrêté le 18 décembre 2014. La description du projet des travaux validés prévoit la modification des façades des bâtiments 9 et 10 côté cour, ainsi qu’un changement d’affectation du bâtiment en logements ainsi que “l’aménagement de 6 logements collectifs dans les bâtiments n°9 et n°10 à 1 étage plus mezzanine sur rez de chaussée, dans une ancienne ferme. Il s’agit d’un dossier permettant la mise en conformité au regard du code de l’urbanisme d’une situation existante depuis plusieurs années”.

Il est explicitement prévu que les loyers ont été réduits, s’agissant du premier bail pour la période du 1er mars au 31 août 2005, et s’agissant du second bail pour la période du 1er février 2006 au 31 janvier 2009, en échange de la construction des trois logements. Néanmoins, le bail prévoit expressément l’interdiction de changement de distribution des lieux et l’autorisation écrite du bailleur en cas de travaux non prévus au contrat.

En vertu de cette clause, le preneur se trouvait donc limité à la seule réalisation des trois logements contractuellement prévus, sans pouvoir effectuer de nouveaux travaux à moins d’obtenir l’accord du bailleur. Au cas présent, aucun accord n’est démontré, les logements supplémentaires violant les deux baux.

En déposant un permis de construire au nom et pour le compte de la SCI DU DONJON en 2014, cette dernière avait nécessairement connaissance de la construction de six logements. Cependant, le bail est clair sur les obligations de constructions en prévoyant la possibilité de créer trois logements et non pas six ou sept. En outrepassant ces clauses, et en construisant de nouveaux logements, à l’insu du bailleur et sans son autorisation expresse, le preneur a commis une infraction au bail.

S’il est prévu dans le premier bail l’obligation pour les preneurs de démarrer les travaux dès le 1er mars 2005 sans attendre le permis de construire, cela ne vaut que pour la construction des deux premier logements prévus au sein du bail concerné.

Ainsi, les consorts [T] [K] ne peuvent se prévaloir de la régularisation des travaux en 2014 par le dépôt du permis de construire visant à régulariser la situation préexistante.

Au surplus, les deux baux prévoient l’indexation du loyer qui “sera révisé à chaque période annuelle en plus ou en moins de plein droit et sans formalité, en fonction des variations de l’indice trimestriel du coût de la construction”.

L’indice du coût de la construction a été supprimé pour les baux commerciaux par la loi du 18 juin 2014. Toutefois, comme il ressort de l’article 2 du code civil “La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif“. Si la loi du 18 juin 2014 s’applique pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’indice de référence du coût de la construction peut être choisi par les parties. Le 1er bail a été renouvelé tacitement le 1er mars 2014, et le second le 28 décembre 2014, après l’entrée en vigueur des dispositions de la loi susmentionnée.

L’article L112-2 du code monétaire et financier n’a pas été modifié et dispose que “Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l’INSEE ou pour des activités commerciales définies par décret”.

L’indice du coût de la construction peut toujours être utilisé dans ces conditions. En l’espèce,
le 2e bail a été renouvelé en prévoyant clairement l’application de cet indice, sans faire l’objet d’une contestation de la part des preneurs.

Cette clause prévoyant l’application expresse de l’indexation du loyer à l’indice mentionné, les preneurs ne peuvent se prévaloir du non paiement des majorations qui ne leur ont pas été explicitement dénoncées alors qu’elles sont clairement prévues au sein des deux baux. De surcroît, les consorts [T] [K] ont reçu deux commandements de payer, les 28 mai et 21 septembre 2020, visant la clause résolutoire des deux baux. A compter de ces commandements de payer, les demandeurs n’ont pas effectué de règlement des sommes dues.

Au surabondant, les deux baux prévoient en leurs clauses n°12 respectives, le remboursement de la taxe foncière par les preneurs. Les preneurs ne sont redevables que de la quote-part concernant les biens loués. Toutefois, en l’absence de tout paiement de cette taxe réclamée par le biais du commandement de payer, la clause résolutoire produit donc son effet.

Dès lors, et sans qu’il ne soit besoin de revenir en détail sur les autres moyens soulevés, la résiliation des deux baux sera prononcée et l’expulsion des consorts [Y] [K] sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

Il ressort du bail une indemnité de 2% par mois de retard dans le paiement des loyers et des charges sur les sommes dues sans faire obstacle à l’application de la clause résolutoire. En l’absence de paiement des majorations par les consorts [T] [K], cette indemnité est applicable.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il ressort des deux baux la clause suivante “L’indemnité d’occupation en cas de non-délaissement des locaux par le preneur après résiliation du bail de plein droit, ou judiciaire, sera établie forfaitairement sur la base du double loyer global, accessoires en plus, de la dernière année de location”

Compte tenu de la résiliation de plein droit du contrat de bail, les consorts [T] [K] sont désormais occupants sans droit ni titre des locaux litigieux. Ils sont ainsi redevables d’une indemnité d’occupation de droit commun qui vise tant à compenser la perte de loyers qu’à indemniser le bailleur, privé de la libre disposition de son bien.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation est due à compter du 21 octobre 2020. Elle est évaluée sur la base du décompte fourni par la SCI DU DONJON prévoyant un loyer mensuel de 800,69€ pour le premier local et un loyer de 1.078,51€ pour le second local, pour un total de 1.879,20€ par mois.

Monsieur [Z] [R] [T] [K] et Madame [L] [K] seront condamnés in solidum à s’en acquitter et jusqu’à la libération des lieux, marquée par la remise des clés.

Sur l’application de la clause pénale

Il ressort de la clause 15.3 du bail du 1er mars 2005 et de la clause 14.3 du bail du 28 décembre 2005 “A défaut de paiement du loyer et de ses accessoires à chaque terme (...), les sommes dues seront automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire”.

Cette clause s’analyse en une clause pénale régie par les dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

La majoration de retard de 2% et l’indemnité forfaitaire de 10 % stipulées au bail
indemnisent le même préjudice.
L’allocation d’une indemnité forfaitaire supplémentaire de 10 % des sommes dues s’avère, en ce sens, manifestement excessive.
Elle sera en conséquence écartée.

Sur le dépôt de garantie

Il ressort des clauses 14.5 et 15.5 des baux “En cas de résiliation de plein droit du bail (...) Le dépôt de garantie restera acquis”.

En l’espèce, le dépôt de garantie reste dû profit de la SCI DU DONJON. La SCI DU DONJON n’est en revanche pas fondée à solliciter 1.500€ de dommages et intérêts au titre du dépôt de garantie qu’elle a déjà perçu.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [Z] [R] [T] [K], Madame [L] [K], qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais des commandements de payer en date du 28 mai et 21 septembre 2020.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [Z] [R] [T] [K] et Madame [L] [K], parties tenues aux dépens, seront condamnées à payer in solidum à la SCI DU DONJON la somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

- DECLARE irrecevable les fins de non-recevoir tirées des prescriptions,

- PRONONCE la résiliation de plein droit du contrat de bail du 1er mars 2005 et du 28 décembre 2005 renouvelés à effet au 1er mars 2014 et du 28 décembre 2014 liant Monsieur [Z] [R] [T] [K] et la SCI DU DONJON d’autre part pour les locaux principaux et accessoires situés [Adresse 3],

- ORDONNE à Monsieur [Z] [R] [T] [K], Madame [L] [K] de libérer de leurs personnes et de leurs biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu’elle occupe [Adresse 3] dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

- DIT que, faute pour Monsieur [Z] [R] [T] [K] et Madame [L] [K] de libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, la SCI DU DONJON pourra faire procéder à son expulsion et/ou à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

- RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [R] [T] [K] et Madame [L] [K] à la SCI DU DONJON à la somme de 1.879,20 €, charges en plus, par mois,

- CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [R] [T] [K] et Madame [L] [K] à payer la SCI DU DONJON une indemnité d’occupation de 1.879,20 €, charges en plus, par mois à compter du 21 octobre 2020 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés,

- CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [R] [T] [K] et Madame [L] [K] à payer à la SCI DU DONJON la somme totale de 60.856,50€ correspondant aux sommes de :

* 11.039,69 € TTC au titre des loyers impayés, outre une indemnité de 2% par mois de retard avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

* 49.816,81€ au titre des taxes foncières selon décompte courant du
1er novembre 2015 au 1er septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

* 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits,

- CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [R] [T] [K] et Madame [L] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais des commandements de payer en date du 28 mai et 21 septembre 2020,

- REJETTE les autres demandes des parties,

- RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 MAI 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY