Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
22 MAI 2024
N° RG 24/00136 - N° Portalis DB22-W-B7H-RXSQ
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’ABBAYE sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], elle-même représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Aude BRONNER BARDET, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE substituée par Maître
Anne-Laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Monsieur [H] [D],
demeurant [Adresse 3],
Non comparant, ni représenté.
2/ Monsieur [R] [D],
demeurant [Adresse 2],
Non comparant, ni représenté.
3/ Madame [X] [D],
demeurant [Adresse 2],
Non comparante, ni représentée.
4/ Madame [K] [D],
demeurant [Adresse 2],
Non comparante, ni représentée.
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DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MARS 2024
Nous, Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
11 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024 prorogé au
22 Mai 2024 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant
a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte en date du 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Abbaye, sise [Adresse 4] (78), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a fait assigner Mme [K] [D], M.[H] [D], M.[R] [D] et Mme [X] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 14.701,57 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 décembre 2023,
- 3.754,32 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- 990 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
- 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Les défendeurs n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires des défendeurs,
- un décompte des sommes dues portant sur la période du 25 janvier 2020 au 1er octobre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 14.851,57 € incluant le coût de la mise en demeure de 150 euros,
- les appels de charges et travaux couvrant la période considérée,
- les procès-verbaux des assemblées générales ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants,
- plusieurs mises en demeure, adressées en lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en date des 22 février 2021, 27 mai 2022, 11 juillet 2022,
15 novembre 2022 et 1er mars 2023,
- le contrat de syndic,
- le règlement de copropriété.
Il résulte des pièces ainsi produites que l’indivision [D] est redevable de la somme de 14.701,57 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues entre le 25 janvier 2020 et le 1er octobre 2023.
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer ces sommes.
Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme
Le syndicat des copropriétaires justifie, en outre, avoir adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à payer les charges les provisions sur charges de l'exercice en cours.
Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice sont intégralement exigibles.
Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 3.954,32 € au titre des appels provisionnels de l’exercice 2024.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais de mise en demeure peuvent être légitimement retenus à hauteur de 150 euros.
En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 €. La solidarité sera prononcée au vu de l’article 83 du règlement de copropriété.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il convient, dès lors, de condamner les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.400 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
Les indivisaires, qui succombent, supporteront la charge des dépens.
Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. Les défendeurs seront condamnés à lui payer une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
Condamne solidairement Mme [K] [D], M. [H] [D], M. [R] [D] et Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Abbaye sise [Adresse 4] (78) représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :
- 14.701,57 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues entre le 25 janvier 2020 et le 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.200,17 € à compter du 22 février 2021 et à compter du
4 janvier 2024 pour le surplus,
- 3.954,32 € au titre des appels provisionnels de l’exercice 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024,
- 150 € au titre des frais de mise en demeure,
Ordonne la capitalisation des intérêts,
Condamne solidairement Mme [K] [D], M. [H] [D], M. [R] [D] et Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Abbaye sise [Adresse 4] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 1.400 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne solidairement Mme [K] [D], M. [H] [D], M. [R] [D] et Mme [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Abbaye sise [Adresse 4] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement Mme [K] [D], M. [H] [D], M. [R] [D] et Mme [X] [D] aux dépens,
Rejette toute autre demande,
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2024 par Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
