Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
16 MAI 2024
N° RG 24/00262 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWBR
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis
[Adresse 3], immatriculée à l’annuaire des copropriétaires sous le numéro AF 2911469, représenté par Maître [H] [G] de la SELARL AJASSOCIES, immatriculé au SIRET sous le numéro 423 719 178 000 18, dont le siège social est situé [Adresse 2], désigné en qualité d’administrateur provisoire selon ordonnance du 12 mai 2021, modifiée le 10 février 2022 et prorogée le 19 mai 2023,
Non comparant, représenté par Maître Armelle DE CARNE DE CARNAVALET, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale par décision numéro 2023/001672 rendue par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles en date du 08 Juin 2023.
DÉFENDERESSE :
Madame [D] [I] épouse [Y]
née le 25 Septembre 1979 à [Localité 6] (78),
demeurant [Adresse 1],
Non comparante, ni représentée.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MARS 2024
Nous, Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
11 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Madame [D] [I] épouse [Y] est propriétaire non occupante des lots n° 52, 63 et 99 correspondant à un appartement, une cave et un emplacement de stationnement au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4]). Cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.
Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES a, selon une ordonnance sur requête rendue le 12/05/2021, désigné Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) Administrateur provisoire pour 24 mois avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété de la [Adresse 5], sise [Adresse 3] (78 200).
Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES a, selon une ordonnance rendue le 10/02/2022, modifié la mission de l'Administrateur provisoire pour lui attribuer les pouvoirs du syndic, les pouvoirs du conseil syndical et de l'assemblée générale exceptées les décisions portant sur : les actes d'acquisition immobilière et les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté et la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES a, selon une ordonnance rendue le 19/05/2023, prorogé la mission de l'Administrateur provisoire jusqu'au
12 mai 2024.
Par acte en date du 22 février 2024 le syndicat des copropriétaires de la Résidence [G] ROCARD, sise [Adresse 3]), représenté par Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) Administrateur, a fait assigner Madame [D] [I] épouse [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 9.163,47 € au titre des charges de copropriété et appels provisionnels échus avec intérêts à taux légal à compter du 17 avril 2023 ;
- la somme pour mémoire au titre des appels provisionnels à échoir devenus exigibles ;
- 41 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires représenté par son Administrateur provisoire et agissant pour le syndic, lui-même représenté par avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Citée selon les modalitées de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [D] [I] épouse [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
Le jugement a été mis en délibéré à la date du 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires représenté par son Administrateur provisoire et agissant pour le syndic verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait du règlement de copropriété;
- trois ordonnances du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES aux fins de désigner, le 12/05/2021 Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) Administrateur provisoire, le 10/02/22 de lui attribuer les pouvoirs du syndic, les pouvoirs du conseil syndical et de l'assemblée générale et le 19/05/2023 de proroger sa mission jusqu'au 12/05/2024 et de fixer ses émoluments,
- le procès verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 15/10/2019 et du 30/04/2019 approuvant les comptes des exercices clos au 30/06/2017 au 30/06/2018 et au 30/06/2019, approuvant le budgets prévisionnel 2020 et 2021, les procès-verbaux de prises de décision de l'Administrateur provisoire Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) en date des 20/10/2022, 15/06/2023 et 10/03/2023 approuvant les comptes des exercices des périodes comptables du 01/07/2019 au 30/06/2020, du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022, du 1er/07/2022 au 30/06/2023 et du 1er/07/2023 au 30/06/2024,
-les appels de fonds, de provisions, et de travaux pour les périodes courant des 1er et 3eme trimestre 2021, des 1er, 2eme et 3eme trimestre 2022, pour l'ensemble de l'année 2023, inclus une répartition individuelle des charges générales relatives au budgets 2019/2020 et 2020/2021,
- l'extrait de matrice cadastrale DGFIP attestant de la qualité de copropriétaire d'une personne dénommée [I] née le 25/09/1979 pour les lots n° 52,63 et 99,
- un relevé de compte pour Monsieur ou Madame [Y] [D] des sommes dues portant sur la période du 13/06/2018 au 24/08/2023 faisant apparaître un solde débiteur,
- une mise en demeure adressée à Monsieur ou Madame [Y] [D] en lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en date du 11/04/2023,
Il résulte des pièces ainsi produites que Madame [D] [I] épouse [Y] est redevable de la somme de 9.163,47 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues entre le 13/06/2018 et le 01/07/2023.
Le syndicat des copropriétaires représenté par Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) Administrateur provisoire et agissant pour le syndic est par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer ces sommes.
Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme
Le syndicat des copropriétaires représenté par Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) Administrateur provisoire et agissant pour le syndic, justifie en outre, avoir adressé à Madame [D] [I] épouse [Y] une mise en demeure en date du 11/04/2023 d'avoir à payer les charges des exercices courant du 30/06/2019 au 01/04/2023 antérieurs et provisions sur charges de l'exercice en cours.
Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux de l'exercice 2023/2024 sont intégralement exigibles. Cependant, le syndicat des copropriétaires s'abstient de chiffrer sa créance à ce titre. Il ne saurait être fait droit à une demande non chiffrée, “pour mémoire", une telle demande ne permettant pas au Tribunal de s'assurer du bien fondé des sommes réclamées.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de " frais nécessaires " au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou au commissaire de justice et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- la lettre de mise en demeure du 11/04/2023 pour 20 € ;
En conséquence, Madame [D] [I] épouse [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires représenté Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) la somme de 20 €.
Sur les mesures accessoires
Madame [D] [I] épouse [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens.
Il serait inéquitable de laisser supporter le syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES), la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. Madame [D] [I] épouse [Y] sera condamné à lui payer une indemnité de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE Madame [D] [I] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 3]), représenté par Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) Administrateur provisoire et agissant pour le syndic, la somme suivante :
- 9.163,47 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues entre le 13/06/2018 et le 01/07/2023,
- 20 € au titre des frais de recouvrement,
CONDAMNE Madame [D] [I] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis [Adresse 3]), représenté par Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) Administrateur provisoire et agissant pour le syndic, la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sis
[Adresse 3]), représenté par Maître [H] [G] (SELARL AJASSOCIES) Administrateur provisoire et agissant pour le syndic, du surplus de ses demandes,
Condamne Madame [D] [I] épouse [Y] aux dépens,
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2024 par Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE VICE-PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
