Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
16 MAI 2024
N° RG 24/00084 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWHP
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] situé
[Adresse 3], [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en son établissement sis [Adresse 1] à [Localité 9] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE :
Madame [T] [I] [P]
née le 15 Mars 1990 à [Localité 7] (CAMEROUN),
demeurant [Adresse 5],
Non comparante, ni représentée.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MARS 2024
Nous, Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
11 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Madame [T] [I] [P] domiciliée [Adresse 5] à [Localité 10] est propriétaire du lot n°12 correspondant à un local commercial et à 20 tantièmes de parties communes au sein de l'immeuble ESPACE COROT sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 6] prise en son établissement [Adresse 1] à [Localité 9], a fait assigner Madame [T] [I] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 3.587,99 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 21/09/2023 ;
- 588,27 € au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ;
- 209,51 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 2.076 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Cité à étude du commissaire de justice, le défendeur n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Madame [T] [I] [P] pour le lot n°12 ;
- un décompte des sommes dues portant sur la période du 1er juillet 2019 au
31 mars 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 6.098,81 € frais inclus ;
- les appels de charges et travaux couvrant la période considérée ;
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 25 janvier 2021,
31 mars 2021, 28 mars 2022 et 17 avril 2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux ;
- deux mises en demeure, adressées en lettres recommandées avec demande d'avis de réception, en date du 21 avril 2023 et 26 octobre 2023 ;
- une sommation de payer délivrée à étude par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2023 ;
- les contrats de syndic en date du 28 janvier 2019 et 31 mars 2021 ;
Il résulte des pièces ainsi produites que Madame [T] [I] [P] est redevable de la somme de 3.587,99 € arrêtées au 21/09/2023 au titre des charges de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, date de la sommation de payer sur la somme de
3.185,81 € et à compter du 27 décembre 2023, date de l'assignation, pour le surplus.
Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme
Le syndicat des copropriétaires justifie, d'avoir adressé à Madame [T] [I] [P] une sommation de payer en date du 15 juin 2023 la somme de 3.185,81 € au titre des charges et provisions sur charges des exercices courant du 1er juillet 2019 au 1er avril 2023.
Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux des exercices 1er juillet 2019 jusqu'au premier trimestre 2024 sont intégralement exigibles.
L'approbation des comptes du syndic attestée par les PV des assemblées générales en date des 25 janvier 2021, 31 mars 2021, 28 mars 2022, 17 avril 2023 rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Madame [T] [I] [P] de la somme de 588,27 € au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux courant du
1er janvier 2024 au 1er juillet 2024,
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de " frais nécessaires " au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou au commissaire de justice et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- la sommation de payer du 15 juin 2023 pour 151,41 €.
En conséquence, Madame [T] [I] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 151,41 €.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais " le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".
Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il convient, dès lors, de condamner Madame [T] [I] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
La capitalisation est de droit dès lors que les seules conditions posées par l'article 1343-2 du code civil sont réunies, à savoir une demande judiciairement formée et des intérêts dus pour au moins une année entière. Par conséquent, il y a lieu, en l'espèce, d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes du dispositif qui suivra.
Madame [T] [I] [P], qui succombe, supportera la charge des dépens.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner, en conséquence, Madame [T] [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1.000 €.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE Madame [T] [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 6] prise en son établissement [Adresse 1] à [Localité 9], les sommes suivantes :
- 3.587,99 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er octobre 2023, appels provisionnels du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 sur la somme de 3.185,81 € et à compter du 27 décembre 2023, pour le surplus,
- 588,27 € au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2024,
- 151,41 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
ORDONNE la capitalisation des intérêts pour les intérêts dus pour une année entière à compter de la date de l'assignation, soit le 27 décembre 2023,
CONDAMNE Madame [T] [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 6] prise en son établissement [Adresse 1] à [Localité 9], la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [T] [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 6] prise en son établissement [Adresse 1] à [Localité 9], la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sis
[Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 6] prise en son établissement [Adresse 1] à [Localité 9], du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Madame [T] [I] [P] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2024 par Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE VICE-PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
