Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
16 MAI 2024
N° RG 24/00077 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2DG
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 2] [Localité 3] représenté par son syndic, la société CPH IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 689 801 314 dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Emilie PLANCHE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [M],
demeurant [Adresse 5] - [Adresse 2],
[Localité 3],
Non comparant, ni représenté.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MARS 2024
Nous, Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
11 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [J] [M], est domicilié [Adresse 5] [Adresse 2] à [Localité 3] (78) au sein d‘un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dans lequel il est propriétaire des lots n° 213 et 218.
Par acte en date du 07/11/2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la SAS CPH IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [J] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par la loi n° 2006-872 du 13/07/2006, de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, et de l'article 481-1 du Code de Procédure Civile, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 9.952,22 € au titre des charges de copropriété arrêtées et frais de recouvrement arrêtés au 1er/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21/08/2023,
- 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,
- 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Suite à ordonnance de relevé de caducité en date du 18 janvier 2024, l'affaire a été enregistrée sous le nouveau N° RG 24/00077 et appelée à l'audience du 11/03/2024 à 14h00 pour plaidoiries.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Cité à l'étude du commissaire de justice, le défendeur n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
Le jugement a été mis en délibéré à la date du 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [M] pour les lots n° 213 et 218,
- un jugement prononcé par le Tribunal de Proximité de Rambouillet en date du 06/09/2022 condamnant notamment Monsieur [J] [M] à payer à titre des charges de copropriété pour les périodes du 20/03/2019 au 1er/04/2022, appel du 2ème trimestre 2022 inclus au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 3] pris en la personne de son syndic, la SAS CPH IMMOBILIER,
- un décompte des sommes dues portant sur la période du 01/07/2022 au 1er/10/2023 faisant apparaître un solde débiteur de 9.952,22 € frais inclus ;
- une mise en demeure, adressée en lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en date du 21/08/2023 ;
- les appels de charges et travaux couvrant la période considérée ;
- les procès-verbaux et les attestations de non-recours des assemblées générales en date des 15/03/2022 et 22/03/2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux ;
- le contrat de syndic.
Il résulte des pièces ainsi produites que Monsieur [J] [M] est redevable de la somme de 9.601,82 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er/10/2023, appel du 4 ème trimestre 2023 inclus, déduction faite de la somme de 74,40 euros de provision pour ester en justice.
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 21/08/2023, date de la mise en demeure sur la somme de
9.393,61 € et à compter du 07/11/2023, date de l'assignation, pour le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou au commissaire de justice et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, le coût de la mise en demeure de 156 euros peut être retenu.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [J] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
La capitalisation est de droit dès lors que les seules conditions posées par l'article 1343-2 du code civil sont réunies, à savoir une demande judiciairement formée et des intérêts dus pour au moins une année entière. Par conséquent, il y a lieu, en l'espèce, d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes du dispositif qui suivra.
Monsieur [J] [M] , qui succombe, supportera la charge des dépens.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner, en conséquence, Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 500,00 €.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 3] (78), pris en la personne de son syndic, la SAS CPH IMMOBILIER, les sommes suivantes :
- 9.601,82 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21/08/2023, sur la somme de 9.393,61 € et à compter du 7/11/2023, pour le surplus,
- 156 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
ORDONNE la capitalisation des intérêts pour les intérêts dus pour une année entière à compter de la date de l'assignation, soit le 07/11/2023,
CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 3] (78), pris en la personne de son syndic, la SAS CPH IMMOBILIER, la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 3] (78), pris en la personne de son syndic, la SAS CPH IMMOBILIER, la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé [Adresse 2] à [Localité 3] (78) pris en la personne de son syndic, la SAS CPH IMMOBILIER, du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2024 par Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE VICE-PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
