Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
16 MAI 2024
N° RG 23/01652 - N° Portalis DB22-W-B7H-RX6Q
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, La Société d’Economie Mixte Immobilière de Vélizy (SEMIV), société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 629 800 418 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Monsieur [S] [I] [N]
né le 02 Décembre 1940 au PORTUGAL,
demeurant [Adresse 1],
[Localité 5],
Non comparant, ni représenté.
2/ Madame [N]
née le 10 Avril 1940 à [Localité 4] (PORTUGAL),
demeurant [Adresse 1],
[Localité 5],
Non comparante, ni représentée.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MARS 2024
Nous, Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
11 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse, sont domiciliés [Adresse 1] à [Localité 5] (78) au sein d‘un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dans lequel ils sont propriétaires des lots n° 17 et 47.
Par acte en date du 11/09/2023 , le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic en exercice, la Société d'Economie Mixte Immobilière de VELIZY, a fait assigner Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 2.965,79 € au titre des charges de copropriété échues selon décompte arrêté au 15/05/2023 ;
- 1.635,88 € au titre des charges à échoir sur le budget prévisionnel 2022/2023 ;
- 213,20 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du
10 juillet 1965 ;
- la capitalisation des intérêts ;
- 500 € à titre de dommages et intérêts ;
- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'issue de l‘audience du 11/12/2023, le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond a prononcé la caducité de l‘acte introductif d'instance en date des 11/09/2023, au vu des articles 406, 468 du Code de Procédure Civile.
Par ordonnance de relevé de caducité du 13 décembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond a ordonné le rétablissement au rôle et a appelé l'affaire enregistrée sous le nouveau N° RG 23/01652 à l'audience du 11/03/2024 à 14h00 pour plaidoiries.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par avocat a actualisé sa créance à hauteur de 4.894,06 euros.
Cité à l'étude du commissaire de justice, les défendeurs n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
Le jugement a été mis en délibéré à la date du 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de syndic ;
- une attestation d‘acte de cession notariée établie le 23/07/1990 ainsi qu'un relevé de propriété en date du 30/05/2023, attestant la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse, pour les lots n° 17 et 47 ;
- deux mises en demeure, adressées par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, en date du 15/12/2022 et du 02/06/2023 ;
- un commandement de payer en date du 06/02/2023, signifié à étude ;
- un décompte des charges de copropriété arrêté au 15/05/2023 ;
- les appels de fonds charges les décomptes annuels de charges et les appels provisionnels 2021, 2022 et 2023 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales pour les exercices 2021, 2022 et 2023, leur notification et les attestations de non recours ;
- le règlement de copropriété ;
- un relevé de compte arrêté au 01/01/ 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 4.894,06 €.
Afin de respecter le principe du contradictoire ce dernier décompte actualisé ne saurait être retenu faute de comparution du débiteur défaillant.
Il résulte des pièces ainsi produites que Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse sont redevables de la somme de 2.965,79 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mai 2023.
Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme
Le syndicat des copropriétaires justifie, avoir adressé à Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse une mise en demeure en date du 15/12/2022 d'avoir à payer la somme de 1.628,97 € et à compter du 11/09/2023, date de l'assignation.
Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que la déchéance du terme étant acquise, les appels de fonds et travaux des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 sont intégralement exigibles.
Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse de la somme 1.635,88 euros au titre des charges à échoir sur l'exercice 2022-2023, montant arrêté au 30 septembre 2023.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou au commissaire et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- le commandement de payer du 06/02/2023 pour 143,20 € et les mises en demeure des 15/12/2022 et 02/06/2023 pour un montant de 70,00€.
En conséquence, Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 213,20 €.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
La capitalisation est de droit dès lors que les seules conditions posées par l'article 1343-2 du code civil sont réunies, à savoir une demande judiciairement formée et des intérêts dus pour au moins une année entière. Par conséquent, il y a lieu, en l'espèce, d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes du dispositif qui suivra.
Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse, qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner, en conséquence, Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse à payer in solidum au syndicat des copropriétaires une indemnité de 800 €.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
Condamne solidairement Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic, la Société d'Economie Mixte Immobilière de Velizy, les sommes
suivantes :
- 2.965,79 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 mai 2023,
-1.635,88 € au titre des charges à échoir sur l'exercice 2022-2023, montant arrêté au 30 septembre 2023,
- 213,20 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 400 € à titre de dommages et intérêts,
Ordonne la capitalisation des intérêts pour les intérêts dus pour une année entière à compter de la date de l'assignation,
Condamne in solidum Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic, la Société d'Economie Mixte Immobilière de Velizy, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute le au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic, la Société d'Economie Mixte Immobilière de Velizy, du surplus de ses demandes,
Condamne in solidum Monsieur [S] [I] [N] et Madame [N] son épouse aux dépens,
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2024 par Eric JOLY, Vice-Président, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE VICE-PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
