Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
14 MAI 2024
N° RG 23/04123 - N° Portalis DB22-W-B7H-RJ5X
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE :
La société SCI ALPHA PARK, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 488 965 534 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Jérôme NORMAND du CABINET BRUN CESSAC ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Guillaume GOMBART, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE :
La société NUMBER STEAK HOUSE N5, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 833 512 650 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 07 Juillet 2023 reçu au greffe le 20 Juillet 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Avril 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Mai 2024.
EN PRÉSENCE DE : Madame [R] [M], Auditrice de justice.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 4 août 2014, la SCI Alpha Park a donné à bail commercial à la société JD Number un local n° 1 dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] [Localité 3] (78), à destination de restauration assise sous l’enseigne Number Steak House, pour une durée de dix années à compter du 13 février 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 157.500 €, assujetti à la TVA.
Le 7 février 2020, les parties ont régularisé un protocole d’accord aux termes duquel la société JD Number s’est engagée à apurer une partie de son arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2020 (220.770,71 €) sous réserve que la SCI Alpha Park renonce, de son côté, à se prévaloir des effets de la résiliation de plein droit du bail obtenue en référé le 14 mai 2019.
Déplorant la persistance des défauts de paiement de la société JD Number et l’inexécution du protocole d’accord conclu, la SCI Alpha Park lui a fait signifier, le 2 août 2021, un nouveau commandement visant la clause résolutoire
d’avoir à payer la somme de 400.943,92 € au titre de l’arriéré locatif arrêté
au 29 juillet 2021. Par exploit du 3 novembre 2021, la société JD Number a fait assigner la SCI Alpha Park devant la présente juridiction afin d’obtenir des délais de paiement. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 21/05888.
Par jugement du 3 février 2022, publié au BODACC le 15 février 2022, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société JD Number.
La SCI Alpha Park a alors été informée, par les organes de la procédure collective, que le 1er avril 2017, la société JD Number avait régularisé un traité d’apport partiel d’actif soumis au régime des scissions au bénéfice de la société Number Steak House N5, alors en cours d’immatriculation, portant sur le fonds de commerce exploité dans le cadre du bail régularisé le 4 août 2014 et ayant eu pour conséquence de substituer, à effet du 1er avril 2017, la société Number Steak House N5 dans tous les droits et obligations de la société JD Number.
C’est dans ces conditions qu’après avoir vu sa requête en assignation à jour fixe rejetée, la SCI Alpha Park a, par exploit introductif d’instance signifié le 7 juillet 2023 à personne morale, fait assigner la société Number Steak House N5 devant la présente juridiction aux fins de :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 4 août 2014 aux torts exclusifs de la société Number Steak House N5,
En conséquence,
- Ordonner l’expulsion de la société Number Steak House N5 et celle de tous occupants de son chef du local commercial dépendant de l’ensemble commercial Alpha Park situé [Localité 3] (78),
- Assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- Dire que pour les besoins de cette expulsion, la SCI Alpha Park bénéficiera en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou de celui d’un serrurier,
- Dire que les objets laissés dans les lieux par la société Number Steak House N5 au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la SCI Alpha Park,
- Dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner la société Number Steak House N5 à régler à la SCI Alpha Park les sommes suivantes :
* 796.740,61 € TTC, sauf à parfaire, TTC en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires,
* une pénalité correspondant à 10 % des sommes dues, à titre de pénalité forfaitaire,
* les intérêts de retard calculés sur la base du taux mensuel moyen du marché monétaire au jour le jour, majoré de 6 points avec un minimum de 15 % l’an,
* une indemnité au titre du préjudice causé du fait de la rupture du bail, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à 6 mois de loyers,
* une indemnité d’occupation établie forfaitairement au montant du loyer en cours, majoré de 50 %, outre les charges et taxes en sus et ce, à compter de la date de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à parfaite restitution du local,
- Dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la SCI Alpha Park à titre de premiers dommages et intérêts,
- Condamner la société Number Steak House N5 à régler à la SCI Alpha Park la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Number Steak House N5 aux entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation,
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, au seul vu de la minute.
La SCI Alpha Park soutient, au visa de l’article L. 145-16 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, que la société Number Steak House N5 s’est substituée à la société JD Number en qualité de preneur à bail depuis l’apport partiel d’actif en date du 1er avril 2017.
Elle explique, sur le fondement des articles 1184 ancien et 1227 nouveau du code civil, que le défaut réitéré du paiement des loyers aux échéances contractuelles constitue une cause de résiliation du bail aux torts du preneur. Elle observe, en l’occurrence, que la société Number Steak House N5 n’a acquitté aucun appel de loyers, charges ou accessoires depuis trois années et ce, en violation des articles VI 1°) - 1.2 et VI 2°) du contrat de bail.
Elle indique que la société Number Steak House N5 demeure redevable, selon décompte arrêté au 14 février 2023, de la somme de 796.740,61 €.
S’agissant des intérêts de retard, de la clause pénale, des modalités de fixation de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie, elle se réfère aux stipulations contractuelles.
Elle se prévaut, enfin, des dispositions de l’article 1760 du code civil pour solliciter une indemnité forfaitaire de 6 mois de loyer au titre de la relocation du local.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024.
La société Number Steak House N5, bien que régulièrement assignée à la présente procédure, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations étant applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, il sera fait référence, dans le présent jugement, à l’ancienne numérotation du code civil.
Sur la recevabilité des demandes
En application de l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la signature du traité d’apport partiel d’actif de la société JD Number à la société Number Steak House N5 le 1er avril 2017 l’a été en violation des stipulations de l’article 11.1. du contrat de bail.
Néanmoins, en engageant la présente procédure à l’endroit de la société Number Steak House N5, la SCI Alpha Park a expressément renoncé à se prévaloir de son inopposabilité.
Dès lors, la qualité de preneur à bail de la société Number Steak House N5 est acquise aux débats.
En l’absence de procédure collective en cours la concernant, les demandes présentées sont, par conséquent, recevables.
Sur le bien-fondé des demandes
Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail
Selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Enfin, l’article 1184 du code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
En l’espèce, le bail commercial liant la SCI Alpha Park à la société Number Steak House N5, ès qualités de preneur à bail depuis le 1er avril 2017, prévoit le paiement d’un loyer annuel de base de 157.500 € indexé chaque année sur l’indice des loyers commerciaux, net de toutes charges.
Or, le relevé de compte versé aux débats, arrêté au 14 février 2023, établit qu’aucun paiement (loyers, charges ou accessoires) n’est intervenu depuis le 2ème trimestre 2020.
Les manquements réitérés de la société Number Steak House N5 à son obligation essentielle de paiement du prix du bail aux termes convenus depuis plusieurs années suffisent ainsi à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts exclusifs.
Corrélativement, son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif.
Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, aucun élément ne laisse préjuger une résistance de la société Number Steak House N5 à l’exécution de la présente décision.
Dès lors, le prononcé d’une astreinte sera écarté.
Sur les demandes en paiement
S’agissant des loyers, charges et accessoires
L’article VI, 2°, du contrat de bail énumère, de façon non exhaustive, les charges et prestations dont le preneur doit le remboursement au bailleur. Il s’agit, notamment :
- de tous les travaux concernant les locaux loués et l’ensemble immobilier dont ils dépendent,
- des primes des polices d’assurance souscrites par le bailleur ou supportées par lui,
- de la rémunération des administrateurs de biens chargés de la gestion technique et/ou de la gestion administrative et/ou de la gestion locative de l’immeuble, les honoraires du syndic, les frais de gestion et de fonctionnement de l’ASL/AFUL, le cas échéant.
Le preneur est également débiteur, en application de l'article VII, 4°, du contrat de bail, des frais d'huissier exposés pour le recouvrement des sommes dues.
Au soutien de sa demande en paiement, la SCI Alpha Park produit un décompte locatif arrêté au 14 février 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse. Elle ne justifie cependant pas des sommes appelées au titre des charges et accessoires du contrat de bail (honoraires, assurances, provisions sur charges / sur travaux, taxes, frais d’huissier, etc.) Ces montants seront, par conséquent, défalqués de la créance alléguée, pour un solde restant dû, limité aux loyers et ajustements du dépôt de garantie dont les montants sont conformes aux stipulations contractuelles, de 496.397,75 € TTC (512.506,29 - 16.108,54).
Débits :
Loyers du 4ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2021 inclus : 41.943,88 € x 4 (167.775,52)
Loyers du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2022 inclus 41.980,16 € x 4 (167.920,64)
Loyers du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 inclus 43.431,51 € x 4 (173.726,04)
1er trimestre 2020 : 780,10 € x 2 (1.560,20)
2ème trimestre 2021 : 36,28 € x 2 (72,56)
2ème trimestre 2022 : 1.451,33 €
= 512.506,29 €
Crédits :
2ème trimestre 2021 : 87 €
3ème trimestre 2022 : 326 €
4ème trimestre 2022 : 13.079,62 € + 2.615,92 €
= 16.108,54 €
S’agissant des clauses pénales
Le contrat de bail prévoit, en son article VI, 3°, qu’en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard calculé sur le taux mensuel moyen du marché monétaire au jour le jour, majoré de 6 points, avec un minimum de 15 % l’an. Il prévoit également qu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de chaque échéance prévue, toutes sommes exigibles seront majorées forfaitairement de plein droit de 10 % à titre de pénalité.
Ces stipulations s'analysent en des clauses pénales, dont la nature est indemnitaire et comminatoire.
En application de l’article 1152 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
L'excès manifeste est apprécié par les juges du fond au jour où la décision est rendue, par comparaison entre le montant de la peine et la valeur du préjudice.
En l’espèce, il est établi qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le 2ème trimestre 2020. Cependant, l’article 1153 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent, en principe, dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’application d’un intérêt majoré et d’une indemnité forfaitaire de 10 % du montant des impayés apparaît, dans ces conditions, manifestement excessive et le montant des sommes dues sera limité à hauteur de 25.000 €.
Corrélativement, les intérêts de retard seront calculés selon le taux légal et dus à compter de l’assignation, délivrée le 7 juillet 2023.
S’agissant de l’indemnité d’occupation
Selon l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le contrat de bail étant résilié à compter de ce jour, la société Number Steak House N5 est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun, qui vise tant à compenser la perte de loyers qu’à réparer le préjudice subi par la SCI Alpha Park, qui n’a pas la libre disposition de son bien.
L’indemnité d’occupation de droit commun est, par principe, fixée à la valeur locative de marché.
En l’espèce, les parties sont convenues qu’au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les locaux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libre de toute occupation, le preneur ou ses ayants droit seraient redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 50 %, charges et taxes en sus.
Cette clause s’analyse, à l’instar des développements précédents, comme une clause pénale dont l’excès manifeste doit être souverainement apprécié.
A cet égard, il convient de relever que la SCI Alpha Park n’apporte aucun élément probant au soutien de la valeur locative des locaux. Au surplus, elle a déjà perçu une indemnisation de 25.000 € au titre des autres clauses pénales du bail.
Dans ces conditions, le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun sera fixé au montant du dernier loyer acquitté à la date de résiliation du bail, TVA et charges comprises, et indexé conformément aux stipulations contractuelles.
S’agissant de l’indemnité de relocation
L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.
Il est de principe que ces dispositions ne sont applicables qu’à l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l’inoccupation prématurée des lieux loués.
En l’espèce, le préjudice dont la SCI Alpha Park se prévaut est hypothétique, la société Number Steak House occupant encore les lieux loués et une indemnité d’occupation ayant été fixée de ce chef.
En conséquence, la demande en paiement formée sera rejetée.
S’agissant de la conservation du montant du dépôt de garantie
L’article VII, 2°, du contrat de bail, relatif à la résiliation de plein droit du bail, prévoit qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, le montant du dépôt de garantie ainsi que les loyers payés d’avance demeureront acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts.
En l’espèce, le bail n’est pas résilié de plein droit, mais prononcé sur le fondement d’un motif grave et légitime.
Il n’y a donc pas lieu, pour le bailleur, de conserver le montant du dépôt de garantie.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Number Steak House N5, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels incluent le coût de l’assignation.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La société Number Steak House N5, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI Alpha Park la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
DECLARE recevables les demandes présentées par la SCI Alpha Park à l’endroit de la société Number Steak House N5 ès qualités de preneur à bail des locaux situés [Adresse 2] [Localité 3] (78),
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail en date du 4 août 2014 liant les parties et portant sur le local n° 1 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] [Localité 3] (78),
ORDONNE à la société Number Steak House N5 de libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu’elle occupe au [Adresse 2] [Localité 3] (78) dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,
DIT que faute pour la société Number Steak House N5 de libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, la SCI Alpha Park pourra faire procéder à son expulsion et/ou à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE la société Number Steak House N5, sur la période courant du
15 mai 2024 à la libération des lieux marquée par la remise des clés, à payer à la SCI Alpha Park une indemnité d’occupation annuelle fixée au montant du dernier loyer annuel acquitté à la date de résiliation du bail, TVA et charges comprises, indexé conformément aux stipulations contractuelles,
CONDAMNE la société Number Steak House N5 à payer à la SCI Alpha Park les sommes de :
* 496.397,75 € TTC au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 14 février 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du
7 juillet 2023,
* 25.000 € au titre des clauses pénales stipulées au bail,
* 3.000€ au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits,
CONDAMNE la société Number Steak House N5 aux dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation délivrée le 7 juillet 2023,
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 MAI 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
