Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
14 MAI 2024
N° RG 23/03309 - N° Portalis DB22-W-B7H-RJ2C
Code NAC : 30B
DEMANDERESSES :
1/ Madame [R] [C]
née le 19 Décembre 1961 à [Localité 6] (78),
demeurant [Adresse 2],
2/ Madame [V] [C]
née le 12 Juillet 1969 à [Localité 6] (78),
demeurant [Adresse 1],
3/ Madame [P] [C]
née le 13 Décembre 1941 à [Localité 5] (92),
demeurant [Adresse 1],
représentées par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE :
La société AQUALYS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 502 861 198 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de sa gérante, Madame [L] [B], domiciliée en cette qualité audit siège,
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 31 Mai 2023 reçu au greffe le 12 Juin 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Avril 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Mai 2024.
EN PRÉSENCE DE : Madame [G] [Z], Auditrice de justice.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 mai 2021, Mesdames [R], [V] et [P] [C] ont donné à bail commercial à la société Aqualys divers locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (78), à usage de laverie publique et service de conciergerie, pour une durée de neuf années à compter du 25 mai 2021, moyennant un loyer annuel de 19.200 €.
Un litige s’est alors cristallisé entre les parties, Mesdames [R], [V] et [P] [C] faisant grief à la société Aqualys d’avoir entrepris d’importants travaux sans obtenir leur autorisation ni communiquer à leur architecte la documentation adéquate.
Prenant acte des difficultés rencontrées, la société Aqualys a demandé la résiliation du contrat de bail à effet du 31 décembre 2021, résiliation acceptée par Mesdames [C]. Un état des lieux de sortie a, par conséquent, été dressé le 31 décembre 2021.
C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance en date du 31 mai 2023, Mesdames [R], [V] et [P] [C] ont fait assigner la société Aqualys devant la présente juridiction aux fins de :
- Condamner la société Aqualys à payer aux consorts [C] :
* la somme de 27.541,76 € au titre des loyers dus et le coût de la remise en état des lieux,
* une indemnité de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux dépens.
Au soutien de leur demande, Mesdames [R], [V] et [P] [C] expliquent que l’état des lieux de sortie a mis en évidence la nature des travaux entrepris par la société Aqualys et leur inachèvement, rendant nécessaire une remise en état des locaux.
La société Aqualys, bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, n’a pas constitué avocat. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l’action et des demandes en paiement
Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En l’espèce, l’action diligentée et les demandes formées par Mesdames [C] sont recevables.
Sur le bien-fondé des demandes en paiement
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Alors que le courrier adressé par la société Aqualys à Madame [P] [C] en date du 15 novembre 2021 évoque une résiliation unilatérale du contrat de bail pour manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance, aucun autre élément ne vient corroborer cette hypothèse. La date de résiliation du bail sera donc fixée au 31 décembre 2021, date de la remise des clés.
Sur le loyer et les charges
En l’espèce, le bail a été consenti et accepté moyennant le paiement d’un loyer annuel de 19.200 € (soit 1.600 € par mois), outre une provision trimestrielle de 290 € (soit 96,67 € par mois). Les parties n’ont pas opté pour l’assujettissement à la TVA.
La société Aqualys est dès lors redevable, pour la période courant du
25 août 2021 au 31 décembre 2021, de la somme de :
- du 25 août 2021 au 25 novembre 2021 :
5.090 €,
- du 25 novembre 2021 au 31 décembre 2021 :
1.696,67 € + (1.696,67 / 31 x 6) €
= 6.673,68 €
(déduction faite de la régularisation de charges, à hauteur de 441,38 €).
Sur le coût de l’état des lieux de sortie
L’article L. 145-40-1, alinéa 2, du code de commerce dispose qu’à défaut d’état des lieux amiable, un état des lieux de sortie est dressé lors de la restitution des locaux par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l’espèce, Mesdames [C] produisent un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice le 31 décembre 2021, lors de la restitution des locaux. Elles versent également aux débats la facture qui y est associée, à hauteur de 309,20 €, payée par virement le 27 janvier 2022.
Eu égard aux dispositions susvisées, la société Aqualys sera donc condamnée à s’acquitter, auprès de Mesdames [C], de la somme de 154,60 €.
Sur les honoraires de rédaction
S’agissant des honoraires de rédaction dont le remboursement est sollicité, Mesdames [C] ne précisent pas ce qu’ils recouvrent. En outre, si le contrat de bail prévoit la refacturation au preneur des honoraires de rédaction du contrat de bail, aucune facture n’est versée aux débats.
La demande présentée sera, en conséquence, rejetée.
Sur les travaux de remise en état et les frais d’architecte associés
En ce qui concerne, enfin, les travaux de remise en état, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats. Or, il résulte expressément des dispositions de l’article L. 145-40-1, alinéa 3, du code de commerce que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation d’un état des lieux d’entrée ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.
En outre, si la société Aqualys reconnaît, aux termes des courriers versés aux débats, avoir entrepris des travaux, la nature de ces derniers n’est pas connue.
Ainsi, à défaut pour Mesdames [C] de rapporter la preuve de dégradations locatives ou de travaux inachevés imputables à la société Aqualys entre le
25 mai et le 31 décembre 2021, les demandes indemnitaires présentées ne pourront qu’être rejetées, tout comme les frais d’architecte exposés dans le cadre du chiffrage des travaux de remise en état (seule l’indemnisation des factures de 1.008 € et 432 € étant incluses dans les demandes présentées).
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Aqualys, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La société Aqualys, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Mesdames [C] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de leurs droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
DECLARE recevables l’action diligentée et les demandes formées,
CONDAMNE la société Aqualys à payer à Mesdames [P] [C], [V] [C] et [R] [C] :
* 6.673,68 € au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2021 inclus, après déduction de la régularisation de charges,
* 154,60 € au titre du coût de l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 31 décembre 2021,
* 2.500 € au titre des frais irrépétibles exposés,
REJETTE les autres demandes,
CONDAMNE la société Aqualys aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 MAI 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
