Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
06 MAI 2024
N° RG 23/01237 - N° Portalis DB22-W-B7H-RCST
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le cabinet ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 632 018 503 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître François AJE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDEUR :
Monsieur [X] [O]
demeurant [Adresse 2],
représenté par Maître Noémie GILLES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jacques ABI-NADER, avocat plaidant au barreau de PARIS.
ACTE INITIAL du 21 Février 2023 reçu au greffe le 01 Mars 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 29 Février 2024, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 06 Mai 2024.
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EXPOSE DU LITIGE
M. [X] [O] est copropriétaire des lots n°739 et 2046 correspondant à un appartement et à un parking au sein de la résidence [Adresse 4] située à [Localité 3]. Cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété.
Par acte d'huissier en date du 21 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, a fait assigner M. [O] devant ce tribunal.
Aux termes de ladite assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal au visa de la loi n° 65-567 du 10 juillet 1965 et notamment son article 10 et de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 de condamner
M. [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes de :
- 9.963,35 euros au titre des charges de copropriété, appel du 4ème trimestre 2022 inclus, en principal avec intérêts au taux légal sur la somme de
1.625,32 € à compter du 20 novembre 2020, puis sur celle de 3.247,70 € à compter du 27 avril 2021, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;
- 2.800 euros au titre des dommages-intérêts ;
- 1.800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2023, M. [O] demande au tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 10-1,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
CONSTATER que M. [O] s'est acquitté de la totalité de ses charges pour un montant de 8.196,24 euros,
DECLARER les frais en plus réclamés comme étant injustifiés,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE PARC DE DIANE au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du CPC,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens.
M. [O] indique être copropriétaire depuis 2006 et qu'il loue l'appartement afin de payer le crédit qui a servi à le financer avec des mensualités à hauteur de 954 euros.
Il fait valoir que le syndic a toujours exigé un prélèvement automatique pour le paiement des charges. Il indique avoir eu des problèmes de communication avec le syndic lorsqu'il est parti à l'étranger ; qu'il avait prévenu le syndic qu'il fallait lui envoyer les courriers et les appels de fonds à l'étranger ; qu’il réglerait par chèque lors de ses retours en France ; que le syndic a envoyé les appels de fonds à une mauvaise adresse.
Il indique s'être toujours acquitté de ses charges pendant 14 ans. Il ajoute que le syndic appliquait systématiquement des frais aux copropriétaires n'ayant pas mis en place de virement automatique et que près de 6.000 euros de frais lui auraient été facturés depuis 2006 ; que la mise en place des paiements en ligne avait juste pour effet de mettre le virement en attente pendant plus de deux semaines entraînant ainsi de nouveaux frais.
Il explique avoir eu des problèmes financiers à partir de l'année 2020 mais qu'il était à jour de ses charges. L'EURL dont il était le gérant a subi d'importantes pertes de revenus et son locataire a été défaillant dans le paiement de ses loyers. Il indique avoir été hospitalisé à l'étranger dans le cadre d'un traitement médical intensif et se trouve aujourd'hui en mi-temps thérapeutique.
Il fait valoir qu'il a souscrit un prêt à la consommation le 17 février 2023 et qu'il a réglé la somme de 8.196,24 euros de charges et frais accumulés.
Il soutient que le montant total figurant au débit de son compte de copropriétaire s'élève à la somme de 3.469,46 € au 11 novembre 2023 et correspond uniquement à des frais.
Il conteste les frais de recouvrement faisant valoir que la jurisprudence considère que l'envoi d'une lettre de relance à un copropriétaire défaillant n'est pas considéré comme justifiant des frais supplémentaires à la charge du copropriétaire.
Il fait valoir, de plus, que le syndic ne prouve pas l'envoi d'une mise en demeure en bonne et due forme.
Il indique avoir payé la somme de 8.196,24 euros avant même l'assignation du 21 février 2023 et que cette somme couvre le montant des charges dues, le surplus constituant des frais abusifs.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Pour établir sa créance, le syndicat verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de
M. [O] pour les lots n°739 et 2046,
- un décompte de la dette de charges au 2 janvier 2023,
- Les appels de charges du 3ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2023,
- deux mises en demeure et accusé-réception du 20 novembre 2020 et 27 avril 2021,
- une sommation de payer du 17 mars 2021,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 10 septembre 2020,
5 mars 2021 et 6 avril 2022 ayant approuvé les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels des exercices suivants ainsi que divers travaux,
- les attestations de non recours,
- le contrat de syndic.
Il ressort des justificatifs ainsi produits que la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est partiellement bien fondée dans la mesure où il inclut dans sa demande au titre des charges de copropriété (9.963,35 euros) des sommes dues potentiellement au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Ainsi, le syndicat rapporte la preuve que M. [O] lui est redevable de la somme de 8.710,25 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2023.
Il convient néanmoins de constater que cette somme inclut non seulement les charges dues pour le 4ème trimestre 2022 mais également les charges correspondant au 2ème appel de charges de l'exercice 2022-2023.
M. [O] est défaillant à rapporter la preuve qu'il aurait réglé au syndicat la somme de 8.196,24 euros grâce à la souscription d'un prêt à la consommation souscrit le 17 février 2023, la seule copie du prêt versée aux débats ne pouvant conduire le tribunal à considérer que cette somme ait été affectée au paiement de la dette et la copie d'écran qu'il verse aux débats n'étant pas probante à établir la véracité de ce versement.
De même, le document que M. [O] verse aux débats pour prouver que sa seule dette vis à vis du syndicat des copropriétaires ne serait avant la clôture des débats que d'un montant de 3.469,46 € est insuffisante dans la mesure où il ne s'agit que d'une copie d'écran et qu'aucune date n'est indiquée sur ce document.
Il résulte, de ce qui précède, que M. [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.710,25 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2023 (2ème appel de charges de l'exercice 2022-2023 inclus).
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020, date de la mise en demeure à hauteur de 1.625,32 ; cette mise en demeure du 20 novembre 2020 ayant été envoyée à l'adresse de M. [O] et l'accusé-réception électronique comportant une signature étant suffisamment probante.
Cette somme portera intérêts aux taux légal pour le surplus à compter de l'assignation, la mise en demeure du 27 avril 2021 ayant été envoyée au Parc de Diane à Jouy-en-Josas alors que c'est le locataire de M. [O] qui occupait le logement.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
En conséquence, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement retenus :
- la lettre de mise en demeure du 20 novembre 2020 pour un montant de 59 €,
- la sommation de payer du 9 mars 2021 pour un montant de 143,78 €
En conséquence, M. [O] sera condamné à payer la somme de 202,78 € au syndicat des copropriétaires.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
Le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que le refus de paiement d'un copropriétaire constitue une faute causant un préjudice financier direct et certain à la copropriété, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.
Cependant, le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifie pas d'un préjudice financier direct et certain, causé à la copropriété, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, de sorte que sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
M. [O], qui succombe, sera condamné à payer les dépens.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner, en conséquence, M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.
L'exécution provisoire est de droit en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne M. [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION la somme de :
- 8.710,25 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2023 (2ème appel de charges de l'exercice 2022-2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020 à hauteur de 1.625,32 euros et pour le surplus, à compter de l'assignation,
- 202,78 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,
Condamne M. [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [X] [O] à payer les dépens,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Rappelle l'exécution provisoire de la présente décision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 MAI 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
