TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
02 MAI 2024
N° RG 23/01633 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVV4
Code NAC : 30B
DEMANDERESSE
CARMILA FRANCE, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 799 828 173, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Valérie YON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511, avocat postulant et par Me Pierre DELANNAY, avocat au barreau d’EURE, avocat plaidant,
DEFENDERESSE
ATALAN, société par actions simplifiée à associé unique, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 891 471 146, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Victoire GUILLUY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446, avocat postulant et par Me Kubilay SARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0216, avocat plaidant,
***
Débats tenus à l'audience du : 28 Mars 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, greffière placée lors des débats et de Virginie DUMINY, greffière lors du prononcé,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 28 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 août 2020, la SASU CARMILA FRANCE a donné à bail, à la société CUISINE PRIVEE avec faculté de substitution des locaux au profit d’un franchisé à l’enseigne CUISINE PRIVEE, pour une durée de dix années à compter de la date de livraison du local un local d’une surface totale de 137 mètres carrés environ à usage commercial aux fins d’exploitation d’un commerce de vente de cuisine et d’accessoires au sein de la galerie marchande du centre commercial CARREFOUR situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de base de 47.950 euros HT et hors charges outre un loyer variable correspondant à la différence positive entre le loyer annuel de base et 5% HT du chiffre d’affaires hors taxes et hors charges réalisé par le preneur.
Le montant des charges annuelles de la première année s’élève à la somme de 70 euros HT/mètre carré.
Le bailleur a consenti un allègement de loyer pendant vingt-quatre mois, ainsi qu’une franchise de deux mois de loyer.
Suivant avenant du 13 janvier 2022, les parties ont précisé que le bail avait pris effet le 5 janvier 2022 et que la société CUSINE PRIVE avait usé de sa faculté de substitution de sorte que la société ATALAN est venue à ses droits et obligations ;
Suivant avenant du 19 avril 2022 la société CARMILA France a consenti à son preneur une mensualisation du règlement des loyers, charges, taxes et accessoires à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au 21 mars 2023.
Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juillet 2023, la société CARMILA France a fait délivrer à la société ATALAN un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 22.791,99 euros.
Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la société CARMILA a fait assigner en référé la société ATALAN afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à effet du 28 août 2023,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux passé un délai de huit jours,
- ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 9.906,46 euros augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation de plein droit du bail soit le 28 août 2023 jusqu’à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur,
- juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société CARMILA France conformément aux stipulations contractuelles,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 40.547,66 euros augmentée des charges, taxes et accessoires suivant décompte arrêté au 06 octobre 2023, outre les intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux d’intérêt légal majoré de cinq points par mois de retard conformément au point E de l’article 9 à compter du 26 juillet 2023, date du commandement jusqu’à complet paiement et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- condamner la locataire à verser à titre de provision à la société CARMILA France la somme de 4.054,77 euros au titre de l’indemnité en application du point E de l’article 9 du bail, arrêté provisoirement au 06 octobre 2023 outre intérêts au taux conventionnel, à savoir le taux d’intérêt légal majoré de cinq points à compter du 26 juillet 2023 date du commandement jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.
- condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 décembre 2023 renvoyée à celle du 28 mars 2024.
La SASU CARMILA France a maintenu ses demandes et actualisé la somme due au titre des loyers et indemnités de retard à la somme de 60.686 euros.
Elle s’est opposée à tout octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, exposant que la dette avait augmenté depuis la délivrance du commandement de payer et que la société ATALAN n’effectuait pas de règlement.
En défense la société ATALAN a indiqué ne pas contester le montant de sa dette mais elle a demandé à bénéficier de délais pour son règlement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a également demandé le rejet des prétentions formées au titre des pénalités.
Au soutien de ses prétentions elle a exposé que de nombreuses commandes avaient été passées et devaient être payées de sorte qu’elle pourrait continuer à payer les loyers et ses dettes.
La décision a été mise en délibéré au 2 mai 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule dans son article 28, qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 26 juillet 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 26 juillet 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il y a lieu donc lieu de condamner la SAS ATALAN à payer à la SASU CARMILA FRANCE la somme provisionnelle de 60.866,13 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 4 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse).
Sur les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire, la majoration des intérêts de retard la conservation du dépôt de garantie et la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer
Il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale et qu’il n’a pas le pouvoir de réduire ou minorer le montant des sommes réclamées. Toutefois ‘importance des sommes réclamées au titre de la clause pénale les rend susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et dont d’être réduites par le juge du fond. Ces demandes se heurtent donc à une contestation sérieuse ; Il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.
En conséquence les sommes dues au titre de la condamnation provisionnelle aux loyers et indemnités de retard produiront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 22.791,99 euros, de l’assignation sur la somme de 17.755,67 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus des demandes.
L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des taxes, charges et accessoires jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
En l’espèce, il sera relevé que la dette n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, que le paiement du loyer courant n’est pas repris et qu’il est seulement justifié de commandes passées auprès de la société ATALAN sans qu’aucun prévisionnel ne soit versé aux débats.
La société ATALAN ne présentant pas de garanties suffisantes de solvabilité, sa demande tendant à l’octroi de délais et de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la société ATALAN, partie succombante, à payer à société CARMILA FRANCE la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société ATALAN qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer,de la signification de l’ordonnance et de ses suites.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 25 août 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 28 août 2023,
ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société ATALAN et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés au sein de la galerie marchande du centre commercial CARREFOUR situé [Adresse 2] à [Localité 3],
DISONS n’y avoir lieu à astreinte,
ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS la SAS ATALAN à payer à la SASU CARMILA FRANCE la somme provisionnelle de 60.866,13 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 4 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 22.791,99 euros, de l’assignation sur la somme de 17.755,67 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus des demandes ;
CONDAMNONS la SAS ATALAN à payer à la SASU CARMILA FRANCE à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 4 mars 2024
DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,
REJETONS la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SASU CARMILA France ;
CONDAMNONS la SAS ATALAN à payer à la SASU CARMILA France la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS la SAS ATALAN au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.
Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Virginie DUMINY Charlotte MASQUART
