TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
02 MAI 2024
N° RG 23/01598 - N° Portalis DB22-W-B7H-RV5S
Code NAC : 54Z
DEMANDEURS
Monsieur [W] [F],
demeurant [Adresse 5]
Madame [G] [F],
demeurant [Adresse 5]
Représentés par Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667, avocat postulant et par Me Vanina FERRACCI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0605, avocat plaidant,
DEFENDEURS
Monsieur [P] [K],
demeurant [Adresse 2]
Madame [R] [K],
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Marie HEMOND, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 60
***
Débats tenus à l'audience du : 21 Mars 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Emine URER, greffière lors des débats et de Virginie DUMINY, greffière lors de la mise à disposition,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024, prorogé au 02 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [F] et Mme [G] [F] sont propriétaires d'un terrain situé [Adresse 2] à [Localité 6] cadastré Section C n° [Cadastre 4].
Ils ont souhaité y édifier une maison d'habitation.
Ils se sont vus délivrer un permis de construire n° PC [Numéro identifiant 1] en date du 10 juin 2020 par le maire de la commune de [Localité 6].
Les voisins du terrain d'assiette du projet, M. et Mme [K] ont formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté, rejeté par courrier du maire en date du 11 septembre 2020.
Ils ont ensuite formé un recours pour excès de pouvoir à l'encontre de l'arrêté de permis de construire le 13 novembre 2020 et un recours en référé suspension en date du 1er avril 2021, puis un pourvoi après rejet du référé suspension, lequel n'a pas été admis par le Conseil d'Etat.
Par jugement en date du 21 avril 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la demande d'annulation du permis de construire.
Le jugement est désormais définitif.
M. et Mme [F] ont missionné l'agence d'architecture [J] [I] en qualité de maître d'œuvre.
Estimant qu'il était indispensable de passer par le terrain de M. et Mme [K] puisque le projet était prévu en limite séparative, M. et Mme [F] ont entrepris des démarches amiables, lesquelles n'ont pas abouti.
Par acte de commissaire de justice délivré le 27 février 2024, M. et Mme [F] ont fait assigner M. et me [K] en référé afin d'obtenir :
-La condamnation de M. et Mme [K] à autoriser sans délai l'accès sur leur fonds situé [Adresse 2] à [Localité 6] aux entreprises qui seront missionnées par le maître d'œuvre de m. et Mme [F], à savoir l'agence de [J] [I] afin de leur permettre de procéder à l'édification de la maison de M. et Mme [F] sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 6] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance de référé à intervenir ;
-La condamnation de M. et Mme [K] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mars 2024.
A cette date, M. et Mme [F] se sont opposés à la fin de non-recevoir soulevée en défense exposant que la construction était neuve et la demande de tour d'échelle recevable.
Ils ont maintenu leurs demandes et exposé qu'ils ne s'opposaient pas au versement d'une somme de 3.000 euros à titre d'indemnité.
Enfin ils ont porté leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 5.000 euros.
Au soutien de leurs prétentions ils ont fait valoir les trois conditions pour bénéficier d'un tour d'échelle étaient satisfaites puisque :
-Les travaux avaient été autorisés par un permis de construire dont la légalité avait été reconnue par le tribunal administratif, que l'implantation en limite séparative était liée à la taille et la configuration de la parcelle mais également aux règles d'urbanisme,
-Les travaux ne pouvaient être réalisés qu'à partir du fonds voisin sans qu'il s'agisse d'une commodité ou d'une économie, qu'en effet l'élévation du mur sur la limite de propriété nécessitait de pouvoir disposer d'une bande de 1,5 mètres de large sur le terrain de M. et Mme [K] et que l'édification du mur nécessitait de pouvoir accéder des deux côtés de celui-ci mais également de réserver une zone de protection,
-Les travaux ne causaient pas au voisin une gêne ou un préjudice disproportionné par rapport à l'intérêt de celui qui les envisageait et que la remise en état n'engendrait pas une sujétion intolérable et excessive dans la mesure où l'emprise qu'il serait nécessaire d'immobiliser représentait une bande de 1,5 mètres sur une longueur de 19,65 mètres soit au total 29,5 mètres carrés sur une surface totale de 1.400 mètres carrés.
Ils ont exposé avoir indiqué lors des négociations amiables que tout serait pris en charge par leurs soins, qu'ils avaient proposé de disposer des panneaux métalliques. Ils ont fait valoir que les demandes subsidiaires des défendeurs rejoignaient leurs propositions amiables ;
En défense, M. et Mme [K] ont demandé au juge des référés de :
-Débouter Monsieur et madame [F] de leur demande d'établissement d'une servitude de tour d'échelle ;
-A titre subsidiaire :
-Juger que la servitude de tour d'échelle devra respecter les modalités d'exercice suivantes :
oM. et Mme [F] informeront M. et Mme [K] des dates d'intervention des entrepreneurs dès que ces dates seront fixées définitivement,
oM. et Mme [F] respecteront un délai de prévenance de 10 jours minimum en amont des travaux et donneront à cette occasion tout détail à leurs voisins concernant les horaires précis de la venue des entreprises,
oLe droit de passage sera octroyé pour une durée maximale de quatre mois sauf en cas d'intempéries susceptibles de rallonger ce délai
oMonsieur et Mme [F] feront établir avant travaux, à leurs frais un constat d'huissier avant travaux aux fins de description des lieux ;
oMonsieur et Mme [F] respecteront les lieux et s'engagent à les remettre dans leur état d'origine constaté par huissier ;
oMonsieur et Mme [F] feront établir avant travaux par le maître d'œuvre un protocole de travaux devant mentionner :
oLa durée des travaux justifiant le doit de passage sur la parcelle de M. et Mme [K] et leur emprise,
oLa limitation de la zone d'emprise de la parcelle de M. et Mme [K] à une surface de 29 ,5 mètres carrés contigüe au mur mitoyen ;
oLa limitation de l'occupation de zone à seule installation de barrières de protection ainsi qu'au passage des ouvriers ;
oLa remise en état du terrain après travaux et établissement d'n constat d'huissier après travaux aux frais de M. et Mme [F] aux fins de constater leur bonne fin,
-Condamner M. et Mme [F] à leur verser une indemnité provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur leur trouble de jouissance,
-Condamner M. et Mme [F] à verser à M. et Mme [K] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Au soutien de leurs prétentions ils ont fait valoir que M. et Mme [F] fondent leurs demandes sur l'ancien article 809 du code de procédure civile devenu article 834, que le tour d'échelle ne peut se concevoir que pour des travaux indispensables et de la façon la plus restreinte possible, pour des réparations sur des immeubles existants et non pour les besoins de l'édification de constructions nouvelles.
Ils ont fait valoir que les demandeurs ne produisaient pas au soutien de leur demande de note technique de leur maître d'œuvre démontrant la nécessité de solliciter un droit de passage sur la parcelle voisine et précisant la nature des travaux pour lesquels ce droit de passage était demandé alors même que des solutions alternatives existaient.
Enfin M. et Mme [K] ont exposé qu'ils ignoraient tout des modalités d'exercice du droit de passage sollicité.
A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, prorogée au 24 mai 2024.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir
L'article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Le moyen présenté comme une fin de non-recevoir s'analyse en réalité en un moyen au fond puisqu'il revient au tribunal d'apprécier si les conditions nécessaires à la mise en place d'un tour échelle par le juge des référés sont réunies.
Il n'y a donc pas lieu d'examiner la recevabilité de la demande.
Sur la demande de tour d'échelle
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents. " ;
En l'espèce, le permis de construire a été obtenu le 10 juin 2020 et la demande d'annulation rejetée par jugement désormais définitif du 21 avril 2023.
L'impossibilité pour les époux [F] de débuter les travaux de construction plus d'un an après cette décision caractérise une situation d'urgence.
En application des dispositions de l'article 544 du code civil le propriétaire d'un fonds ne peut, sans commettre un abus de droit, refuser à son voisin le passage sur son terrain pour procéder à des travaux indispensables à son immeuble ;
Aucune disposition légale n'exclut le tour d'échelle pour une construction neuve.
Il ressort en outre des photographies, des plans et des courriels adressés par l'architecte que le droit d'échelle est nécessaire pour pouvoir monter les murs en pierres apparentes du rez- de- chaussée du côté de la propriété des défendeurs, que la largeur du passage peut difficilement être réduite en dessous de 1,5 ou 1,2 mètres ; que les modalités techniques d'exercice de la servitude ont été discutées entre les parties ainsi que cela ressort de la pièce 13 des demandeurs,
Que dès lors il convient de faire droit à la demande des époux [F] ;
Aucun élément ne permettant de penser que M. et Mme [K] vont se soustraire à l'exécution de la décision de justice, l'astreinte n'apparaît pas nécessaire.
En revanche il convient d'assortir l'exercice de ce tour d'échelle des garanties prévues au dispositif de la décision et de tenir compte du préjudice de jouissance généré par l'exercice du tour d'échelle par l'octroi d'une somme provisionnelle indemnitaire de 3.000 euros.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
L'équité et la situation économique des parties ne commandent pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. et Mme [K] seront condamnés aux dépens de l'instance.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu l'article 834 du code de procédure civile,
ENJOIGNONS à M. et Mme [K] d'autoriser l'accès sur leur fonds situé [Adresse 2] à [Localité 6] aux entreprises qui seront missionnées par le maître d'œuvre de M. et Mme [F], à savoir l'agence de [J] [I] afin de leur permettre de procéder à l'édification de la maison de M. et Mme [F] sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 6],
Disons que :
oM. et Mme [F] informeront M. et Mme [K] des dates d'intervention des entrepreneurs dès que ces dates seront fixées définitivement ;
oM. et Mme [F] respecteront un délai de prévenance de 10 jours minimum en amont des travaux et donneront à cette occasion tout détail à leurs voisins concernant les horaires précis de la venue des entreprises ;
oLe droit de passage sera octroyé pour une durée maximale de quatre mois sauf en cas d'intempéries susceptibles de rallonger ce délai ;
oMonsieur et Mme [F] feront établir avant travaux, à leurs frais un constat d'huissier avant travaux aux fins de description des lieux ;
oMonsieur et Mme [F] feront établir avant travaux par le maître d'œuvre un protocole de travaux devant mentionner la durée des travaux justifiant le doit de passage sur la parcelle de M. et Mme [K] et leur emprise, limitant la zone d'emprise de la parcelle de M. et Mme [K] à une surface de 29 ,5 mètres carrés contigüe au mur mitoyen et à la seule installation de barrières de protection ainsi qu'au passage des ouvriers ;
oM. et Mme [F] prendront en charge la remise en état du terrain après travaux et établissement d'un constat d'huissier aux fins de constater leur bonne fin,
CONDAMNONS M. et Mme [F] à verser à titre provisionnel une somme de 3.000 euros à M. et Mme [K].
REJETONS les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. et Mme [K] aux dépens.
Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Virginie DUMINY Charlotte MASQUART
