Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
11 AVRIL 2024
N° RG 23/02933 - N° Portalis DB22-W-B7H-RJEP
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]” situé [Adresse 3] représenté par son syndic, la société QUADRAL PROPERTY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro
539 607 952 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DEFENDEURS :
1/ Monsieur [G] [J]
né le 11 Janvier 1977 à [Localité 5] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 1],
défaillant, n’ayant pas constitué avocat.
2/ Madame [T] [Y] épouse [J]
née le 31 Mai 1983 à [Localité 4] (ALGÉRIE),
demeurant [Adresse 1],
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 12 Mai 2023 reçu au greffe le 23 Mai 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mars 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Avril 2024.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [G] [J] et Madame [T] [Y], son épouse, sont propriétaires des lots n° 460, 474 et 677 dépendant de l’immeuble “[Adresse 7]” soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] aux [Localité 6] (78).
Le syndic de la copropriété est la société Quadral Property.
Faisant grief aux époux [J] de ne pas s’être totalement acquittés de leurs charges de copropriété sur la période courant du 1er janvier 2021 au 1er avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Quadral Property, les a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 12 mai 2023, devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :
- Constater que Monsieur [G] [J] et Madame [T] [J] sont propriétaires des lots n° 474 et 677 dans la résidence “[Adresse 7]” sise [Adresse 3],
- Dire et juger recevables et bien-fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Citya Plaine Saint Denis,
En conséquence,
- Condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Citya Plaine Saint Denis, les sommes de :
* 8.460,01 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 21 avril 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,
* 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
* 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie,
- Condamner solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [T] [J] aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des pièces versées aux débats, que sa créance est certaine, liquide et exigible et qu’il appartient aux défendeurs de s’acquitter des frais nécessaires à son recouvrement.
Il considère que le non paiement par les époux [J] de leur quote-part de charges de copropriété génère des difficultés de trésorerie à la copropriété, laquelle est tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il affirme que le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023.
A l’issue de l’audience du 8 février 2024 et en l’absence de titre de propriété, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 mars 2024 pour production, par voie de note en délibéré notifiée par voie de RPVA, d’une fiche immeuble. Puis le tribunal a demandé confirmation de l’identité du syndic actuellement en exercice et ce, eu égard à une contradiction entre l’identité du syndic mentionné en première page (Quadral Property) et en dernière page de l’assignation (Citya Plaine Saint Denis). Le syndicat des copropriétaires a alors confirmé que son syndic était bien la société Quadral Property et que la mention portée dans le par ces motifs de son assignation relevait d’une erreur matérielle.
Monsieur et Madame [J], bien que régulièrement assignés à la présente procédure par acte remis à l’étude, n’ont pas constitué avocat. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la rectification de l’erreur matérielle concernant l’identité du syndic
Eu égard aux développements précédents, l’erreur matérielle entachant l’assignation délivrée quant à l’identité du syndic en exercice sera corrigée.
Sur la recevabilité de l’action et des demandes
Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires et les demandes formées sont recevables.
Sur le bien-fondé des demandes
Sur les charges et dépenses pour travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- un compte copropriétaire portant sur la période courant du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023, pour un solde débiteur de 8.754,94 €,
- deux appels de fonds travaux sur l’exercice 2023 pour la reprise de canalisations des eaux usées, à hauteur de 26,42 € et 30,83 €,
- des appels de fonds exceptionnels courant du 1er janvier 2021 au 31 mars 2023 pour le remboursement d’un emprunt, à hauteur de 93,45 € par mois,
- des demandes de provisions courant du 1er janvier 2021 (avec reprise de solde antérieur à hauteur de 2.287,65 €) au 31 mars 2023,
- trois décomptes de charges de copropriété pour les exercices 2019, 2020 et 2021 faisant respectivement état d’un solde excédentaire de 140,62 € et de soldes déficitaires de 522,64 € et 294,93 €,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 10 septembre 2019,
3 décembre 2020 et 12 janvier 2022 ayant approuvé les comptes 2018, 2019 et 2020 puis approuvé les budgets prévisionnels 2020, 2021 et 2022,
- des attestations de non-recours sur ces mêmes assemblées,
- trois contrats de mandat de syndic dont un seul est régulièrement signé,
- une mise en demeure par le syndic, adressée le 18 février 2021, dont l’accusé réception n’est pas produit,
- une mise en demeure par avocat, adressée le 18 janvier 2023 et réceptionnée le 20 janvier 2023.
A défaut, pour le syndicat des copropriétaires, de produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté le budget prévisionnel 2023 ou approuvé les comptes de cet exercice, les demandes en paiement portant sur cette période seront intégralement rejetées.
Il en sera de même pour les frais de remboursement de l’emprunt, à hauteur de 93,45 € par mois, et de la reprise de solde, au 1er janvier 2021, à hauteur de 2.053,58 €, le syndicat des copropriétaires ne prouvant ni les conditions de souscription de l’emprunt, ni l’arriéré de charges allégué.
Sur la période courant du 1er janvier 2021 au 21 avril 2023 (date visée dans l’assignation), la créance du syndicat des copropriétaires s’élève ainsi à hauteur de 5.707,25, dont doivent être déduits les deux règlements intervenus, à hauteur de 2.000 € le 2 juin 2021 et 600 € le 23 février 2023.
La créance est ainsi établie à hauteur de 3.107,25 €.
A défaut d’établir que les conditions prévues par l’article 220 du code civil sont remplies, la solidarité demandée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée et la condamnation sera prononcée in solidum.
Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas l’accusé réception de la mise en demeure adressée par le syndic le 18 février 2021. Dans ces conditions, les intérêts au taux légal seront dus à compter de l’assignation délivrée le 12 mai 2023.
Sur les frais nécessaires
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée par le syndic, le courrier versé aux débats n’étant accompagné d’aucun accusé de réception. S’agissant des honoraires d’avocat, ils sont arbitrés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a donc pas lieu à condamnation au titre de l’article 10-1 de la loi du
10 juillet 1965.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire”.
Les manquements systématiques des époux [J] à leurs obligations essentielles à l'égard de la copropriété de régler leurs charges aux échéances depuis le premier trimestre 2021 sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Toutefois, en procédant à des apurements partiels de leur créance, y compris par le biais de versements aux dates et montants aléatoires, les époux [J] ont fait preuve de bonne foi dans le règlement des charges leur incombant.
Il convient, dès lors, de prendre en considération les efforts déployés et de limiter les dommages et intérêts dus au syndicat des copropriétaires à la somme de 200 €.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les époux [J], qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens de l’instance.
A défaut d’établir que les conditions prévues par l’article 220 du code civil sont remplies, la solidarité demandée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée et la condamnation sera prononcée in solidum.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les époux [J], tenus aux dépens de l’instance, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
DECLARE recevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] aux [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Quadral Property, en son action et ses demandes,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [T] [Y] épouse [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] aux [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Quadral Property, les sommes de :
- 3.107,25 € au titre des charges et provisions sur charges dues selon décompte arrêté au 21 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,
- 200 € à titre de dommages et intérêts,
- 800 € au titre des frais irrépétibles exposés,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [T] [Y] épouse [J], aux dépens de l’instance,
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
