Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
11 AVRIL 2024
N° RG 23/02365 - N° Portalis DB22-W-B7H-RINJ
Code NAC : 30E
DEMANDERESSE :
La société AGB RENOVATION, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 842 078 966 ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Franck AMRAM de la SELAS AMRAM FRANCK, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et par Maître Jallal HAMANI, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDERESSE :
La société MAS DE COCAGNE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
448 766 444 dont le siège sociale est situé au [Adresse 2], prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
défaillante, n’ayant pas constitué avocat.
ACTE INITIAL du 17 Avril 2023 reçu au greffe le 21 Avril 2023.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 07 Mars 2024, Madame GARDE, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Avril 2024.
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EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er octobre 2018, la société Mas de Cocagne a donné à bail commercial à la société AGB Rénovation divers locaux situés [Adresse 1], à [Localité 3] (78), à usage d’activités et de stockage, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2018, moyennant un loyer annuel de 12.000 € en principal indexé sur l’ILC, payable mensuellement et par avance le 1er de chaque mois.
Le 6 avril 2022, la société Mas de Cocagne a fait signifier à la société AGB Rénovation un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 5.042,86 €, dont 154,46 € pour l’acte, au titre du loyer du 1er trimestre 2022. Dans une décision rendue le 24 novembre 2022, le juge des référés de Versailles a dit n’y avoir lieu à référé sur la résiliation de plein droit du contrat de bail.
Puis, le 15 mars 2023, la société Mas de Cocagne a fait signifier à la société AGB Rénovation un second commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 5.074,67 €, dont 159,07 € pour l’acte, selon décompte arrêté au 9 février 2023.
C’est dans ces conditions que, par exploit introductif d’instance délivré le 17 avril 2023, la société AGB Rénovation a fait assigner la société Mas de Cocagne devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :
- Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la société AGB Rénovation,
A titre principal,
- Prononcer la nullité du commandement de payer en date du 15 mars 2023,
Si par extraordinaire, le Tribunal estimait le commandement de payer irrégulier,
- Constater l’absence d’arriéré locatif,
En tout état de cause,
- Constater la mauvaise foi du bailleur et condamner la société Mas de Cocagne à payer à la société AGB Rénovation la somme de 5.000 €,
- Condamner la société Mas de Cocagne au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Mas de Cocagne aux entiers dépens.
La société AGB Rénovation soutient, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, que le décompte reproduit dans le corps du commandement de payer manque de clarté et de précision, de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de vérifier la réalité et l’étendue de la créance revendiquée.
Elle ajoute être à jour du paiement de ses loyers, le terme du mois de mars 2023 ayant été payé concomitamment à la délivrance de l’acte.
Elle reproche à la société Mas de Cocagne de ne pas lui remettre de quittances de loyers, malgré les demandes formées en ce sens.
Elle explique, enfin, que les commandements de payer délivrés ont pour objet de l’évincer, à moindre coût, des locaux donnés à bail et ce, afin de favoriser leur cession.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023.
La société Mas de Cocagne, bien que régulièrement assignée par acte remis à personne morale, n’a pas constitué avocat dans la présente procédure. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l’action
En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l’espèce, l’action de la société AGB Rénovation est recevable.
Sur le bien-fondé des demandes
Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La condition résolutoire ne pouvant être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement. Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.
En tout état de cause, le commandement visant la clause résolutoire doit, pour produire effet, être suffisamment clair et précis sur ses causes et le délai donné au débiteur pour s’exécuter.
En l’espèce, le contrat de bail comprend, en son article 10, une clause résolutoire libellée dans les termes suivants :
“10.1. A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou une simple sommation rappelant expressément la présente clause résolutoire restée sans effet durant ce délai (...)”
Les causes de la créance visée par le commandement de payer du
15 mars 2023 sont présentées ainsi :
- un décompte locatif arrêté au 7 février 2023 avec un solde débiteur de 4.822,40 €,
- un paiement réalisé le 9 février 2023 à hauteur de 1.240 €,
- la facturation du loyer de mars 2023 à hauteur de 1.333,20 €.
Ne sont cependant joints au commandement de payer ni le décompte locatif arrêté au 7 février 2023 avec les mouvements financiers associés, ni les factures correspondantes.
A défaut de toute précision sur les causes du commandement de payer (ventilation des loyers et des charges, indexation du montant du loyer, etc.), la société AGB Rénovation n’était donc pas en mesure, au jour de sa réception, de déterminer précisément la réalité et l’étendue de la créance alléguée.
En conséquence, le commandement de payer délivré le 15 mars 2023 sera déclaré nul et de nul effet.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En l’espèce, la société AGB Rénovation ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société Mas de Cocagne dans la poursuite du paiement des loyers, le décompte arrêté au 31 mars 2023 faisant état d’un solde débiteur
de 3.963,60 € et le règlement des échéances devant intervenir, par principe, le 1er de chaque mois.
Par ailleurs, le refus réitéré de la société Mas de Cocagne de produire des quittances de loyer n’est pas démontré.
Enfin, il n’est fait état d’aucun préjudice distinct de celui réparé par la nullité du commandement de payer.
La demande en paiement présentée sera, par conséquent, rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société Mas de Cocagne, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La société Mas de Cocagne, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société AGB Rénovation la somme qu’il est équitable de fixer à hauteur de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
DECLARE recevable l’action de la société AGB Rénovation engagée contre la société Mas de Cocagne,
DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la société Mas de Cocagne à la société AGB Rénovation le 15 mars 2023 pour les locaux situés [Adresse 1], à [Localité 3] (78),
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la société Mas de Cocagne à payer à la société AGB Rénovation la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour la défense de ses droits,
CONDAMNE la société Mas de Cocagne aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2024 par Madame GARDE, Juge, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
