Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
09 AVRIL 2024
N° RG 23/01737 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUBL
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 3] et [Adresse 2] représenté par son syndic, la SOCIETE D’ADMINISTRATION ET DE GERANCE IMMOBILIERES (enseigne SOCAGI), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 385 213 293 dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître François BLANGY, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [K],
demeurant [Adresse 1],
Non comparant, ni représenté.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 05 FÉVRIER 2024
Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, a fait assigner M. [Z] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 13.756,35 € au titre de l'arriéré de charges avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022,
- 764,50 € au titre de l'ensemble des provisions sur charges et travaux non encore échues,
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
- 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES - Maître François BLANGY, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
A l'audience du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Cité à l'étude de l'huissier, M. [Z] [K] n'a pas constitué avocat.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2024.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale attestant que M. [K] est copropriétaire des lots n° 32 et 9,
- une mise en demeure du syndic en date du 7 novembre 2022,18 juillet 2023,
- un relevé de compte copropriétaire mentionnant un solde débiteur au
2 février 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 6 juillet 2018 (approbation des comptes des exercices 2016 et 2017), 23 juillet 2019,
30 décembre 2020, 14 décembre 2021 et 15 décembre 2022 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux,
- les attestations de non recours,
- un jugement du tribunal de grande instance de Versailles en date du 28 juin 2019 ayant notamment condamné le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.269,33 € au titre des charges de copropriété dues au
25 janvier 2019 (1er trimestre 2019 inclus),
- des extraits du grand livre,
- un relevé de charges de copropriété en date du 1er août 2019,
- les appels de provisions et fonds travaux pour la période considérée,
Au vu des pièces produites, la demande du syndicat des copropriétaires apparaît recevable et partiellement bien fondée.
En effet, le syndicat des copropriétaires pour parvenir à une créance de
13.756,35 € correspondant au montant de l'arriéré de charges de copropriété dues au titre des 3 premiers trimestres 2023, soustrait au montant de 26.664,90 € correspondant au montant du décompte arrêté au 1er octobre 2023, la somme de 12.908,55 € correspondant à la reprise du solde du 13 septembre 2029, tenant compte ainsi du jugement rendu par ce tribunal le 28 juin 2019.
Or, force est de constater d'une part, que le décompte inclut des frais d'honoraires d'avocat (1.212 €), de mise en demeure (2 x 81€) ainsi que des honoraires de procédure (2 x 486€) qui n'ont pas lieu d'être inclus dans sa créance au titre des charges mais qui pourront éventuellement l'être au titre des frais nécessaires au recouvrement et, d'autre part, que la somme initiale de 26.664,90 € inclut bien la totalité des provisions et appels fonds travaux pour l'ensemble de l'année 2023 (4ème trimestre 2023 inclus).
Il en résulte que M. [K] est redevable de la somme de 11.410,35 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus).
M. [K] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat
des copropriétaires, somme qui portera intérêts aux taux légal à
compter du 7 novembre 2022.
Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme
Si le syndicat des copropriétaires peut invoquer l'exigibilité anticipée des appels provisionnels de l'exercice en cours, il ne peut en être de même pour les appels de l'exercice suivant, aucun appel provisionnel n'étant encore exigible, même si le budget prévisionnel pour cet exercice a été approuvé par l'assemblée générale.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la déchéance du terme tirée de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour les provisions sur charges et les cotisations du fonds de travaux de l'exercice 2024, la mise en demeure du 18 juillet 2023 ne portant que sur les charges de l'exercice 2023. En effet, les provisions sur charge du 1er trimestre 2024, exigibles au
1er janvier 2024, ne l'étaient pas à la date d'envoi de la mise en demeure.
Dès lors, la demande en paiement au titre des provisions afférentes à l'exercice 2024 encore à échoir n'est pas fondée, l'article 19-2 sanctionnant seulement le non paiement d'une provision par l'exigibilité anticipée de provisions non encore échues pour le seul exercice en cours ainsi que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation l'a précisé dans un arrêt rendu le 22 septembre 2010 (pourvoi
n° 09-16.678).
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- la mise en demeure en date du 13 mars 2020 pour un montant de 81 €,
- la mise en demeure en date du 14 juin 2021 pour un montant de 81 €.
En conséquence, M. [K] sera condamné à payer la somme de 162 € au syndicat des copropriétaires.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Force est de constater qu'il s'agit de la 2ème condamnation de M. [K] pour non paiement de ses charges de copropriété au sein de la même résidence et que son décompte copropriétaire ne fait état d'aucun règlement de sa part depuis plusieurs années.
Il convient, dès lors, de condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures accessoires
M. [K] qui succombe, supportera la charge des dépens. Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de distraction, Maître François BLANGY étant avocat plaidant et non avocat postulant.
Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [K] sera condamné à lui payer une indemnité de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
Condamne M. [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, les sommes suivantes :
- 11.410,35 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêtées au
1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022,
- 162 € au titre des frais nécessaires,
- 800 € à titre de dommages-intérêts,
Condamne M. [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI, la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Z] [K] à payer les dépens,
Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SARL SOCAGI de toutes ses demandes plus amples ou contraire,
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
