TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
05 AVRIL 2024
N° RG 23/01750 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWHS
Code NAC : 30B
DEMANDEURS
Madame [W] [M],
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [X] [M]
né le 26 Novembre 1952 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 7]
Madame [N] [Y] [K]
née le 31 Août 1954 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 2]
Madame [O] [N] [M]
née le 22 Août 1958 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 4]
Madame [F] [V]
née le 16 Mai 1966 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 3]
Tous représentés par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211, avocat postulant et par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,
DEFENDERESSE
AJP, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 793 708 595, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
Représentée par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, avocat postulant et par Me Thibault SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,
***
Débats tenus à l'audience du : 20 Février 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 20 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2024, prorogé au 05 Avril 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 1er juillet 2018, M. [X] [M], Mme [P] [K], Mme [O] [N] [M], Mme [F] [V], Mme [W] [M] (ci-après dénommés les consorts [M]) ont donné à bail, à la SAL AJP des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] et consistant en une surface de 145 mètres carrés et destiné au stockage de matériel moyennant paiement d'un loyer annuel de 4.320 euros payable par douze mensualités égales (soit 360 euros par mois) le 1er jour de chaque mois.
Par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2023 à la SARL AJP, les consorts [M] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 3.240 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, les consorts [M] ont fait assigner en référé la SARL AJP afin de voir :
A titre principal :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 30 juin 2023,
- ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 5.040 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au mois d'octobre 2023 inclus, avec intérêts de retard au taux légal,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation égale au montant conventionnel du dernier loyer mensuel quittancé, charges, taxes et accessoires en sus jusqu' à la complète libération des locaux,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- ordonner à la SARL AJP d'avoir à procéder à l'enlèvement des gravats entreposés devant les lieux pris à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire :
- n'accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe,
- à défaut en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que les demandeurs pourront alors librement engager l'expulsion du preneur,
En tout état de cause :
- condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 30 mai 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 23 janvier 2024, renvoyée à celle du 20 février 2024.
A cette date :
Les consorts [M] ont maintenu leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 6.480 euros arrêtée au mois de février 2024 inclus et ont demandé la majoration des intérêts contractuels de 1% par mois jusqu'au complet paiement depuis le mois de septembre 2022, ajouté au loyer mensuel suivant. Ils se sont opposés à toute demande de délais. Ils ont également demandé que le sommes dues par la SARL AJP soient versées à Mme [W] [M] en sa qualité d'usufruitière.
La SARL AJP a demandé à bénéficier de délais de paiement de 24 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle s'est opposée à la demande d'enlèvement des gravats sous astreinte.
Au soutien de ses prétentions elle a exposé qu'elle n'avait pas été en mesure de régler en raison de difficultés de trésorerie ayant subi la crise du marché de la construction. Elle a exposé avoir dû faire face à plusieurs défauts de paiement de la part de ses clients mais avoir signé plusieurs marchés en début d'année lui permettant de s'acquitter de sa dette dans un délai de 24 mois.
Au soutien de son opposition à la demande d'enlèvement des gravats elle a fait valoir qu'elle n'était pas le débiteur de cette obligation, qu'il s'agissait en réalité de palettes, planches de bois, tuiles et parpaings qui avaient été entreposés par le deuxième locataire des lieux.
La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024 puis prorogée au 5 avril 2024.
MOTIFS
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents”.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 30 mai 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.
La dette locative n'a cessé de croître depuis le commandement de payer. La SARL AJP n'a pas repris le paiement du loyer courant. Elle ne présente aucune garantie de solvabilité.
Ces éléments ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
La demande sera rejetée.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il y a lieu donc lieu de condamner la SARL AJP à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 6.480 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux contractuel de 1% par mois à courir à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts en référé.
Enfin, il convient de condamner la SARL AJP à payer aux demandeurs à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer mensuel quittancé, taxes et charges en plus à compter du mois de mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la demande tendant à ce que les somme soient versées à mme [W] [M]
Il sera fait droit à la demande dès lors que le contrat de bail fait mention de la qualité d'usufruitière de Mme [W] [M].
Sur la demande d'enlèvement des gravats sous astreinte
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 1er du contrat de bail stipule que “Le preneur s'interdit d'occuper ou d'encombrer même temporairement tout ou partie des locaux non compris dans la désignation qui précède. De même, il ne pourra entreposer ou laisser exposer même temporairement aucune marchandise, matériel ou objet devant les lieux loués”.
Les consorts [M] produisent des courriels accompagnés de photographies adressés les 2 mai 2022 et 26 juillet 2023 mettant en demeure la SARL AJP de procéder à l'enlèvement des gravats stockés devant les lieux loués à la SARL AJP.
La SARL AJP soutient ne pas être responsable du stockage de ces gravats incriminant une autre entreprise sans produire d'éléments afin d'en justifier.
Au vu de ces éléments il sera fait droit à la demande dans les conditions prévues au dispositif de la décision.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la SARL AJP, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL AJP, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART ,Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er juillet 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 30 juin 2023,
ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL AJP et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 6],
DISONS n'y avoir lieu à astreinte,
ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS la SARL AJP à payer à Mme [W] [M] la somme provisionnelle de 6.480 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, avec intérêts de retard au taux contractuel à compter de la signification de la présente ordonnance,
DISONS n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts,
CONDAMNONS la SARL AJP à payer à Mme [W] [M] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du dernier loyer quittancé charges et taxes en sus, à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux avec intérêts de retard au taux contractuel de 1% ;
ORDONNONS à a SARL AJP d'avoir à procéder à l'enlèvement des gravats entreposés devant les lieux pris à bail, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;
CONDAMNONS la SARL JAP à payer à M. [X] [M], Mme [P] [K], Mme [O] [N] [M], Mme [F] [V], Mme [W] [M] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS la SARL AJP au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART
