TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ
le CINQ AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE
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N° RG 23/00013 - N° Portalis DB22-W-B7H-RGD7
Code NAC : 70H
OPÉRATION : Délaissement - Emplacement réservé n°2 du PLU à [Localité 30]
Nous, Mélanie MILLOCHAU, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée en qualité de juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 22 décembre 2023 par ordonnance n°608/2023 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, rectifiée par ordonnance n°18/2024 du 10 janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,
ENTRE :
Madame [V] [O] veuve [U], née le 24 décembre 1934 à [Localité 33], demeurant [Adresse 29] à [Localité 30].
Monsieur [H] [U], né le 02 août 1960 à [Localité 44], de nationalité française, demeurant [Adresse 9] à [Localité 43].
Madame [C] [U], née le 07 août 1962 à [Localité 44], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] à [Localité 42].
Monsieur [G] [U], né le 06 juin 1965 à [Localité 41], de nationalité française, demeurant [Adresse 28] à [Localité 31].
Madame [I] [U] épouse [T], née le 19 février 1974 à [Localité 35], de nationalité française, demeurant [Adresse 4] à [Localité 36].
DEMANDEURS AU DROIT DE DÉLAISSEMENT ET PROPRIÉTAIRES
Tous représentés par Maître Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS.
ET
DÉPARTEMENT DES YVELINES, collectivité territoriale, organisme de droit public doté de la personnalité morale identifiée au SIREN sous le numéro 227 806 460, représenté par le Président du Conseil départementale, habilité par délibération du Conseil départemental du 01er juillet 2021 et domicilié en cette qualité en l’Hôtel du Département dont le siège est situé [Adresse 8] à [Localité 44].
AUTORITÉ DÉFENDERESSE
Représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Xavier GOSSELIN des mêmes cabinet et barreau.
DÉBATS
À l’audience du 01er mars 2024 tenue en audience publique.
EN PRÉSENCE DE :
Monsieur [Z] [N], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, substituant Madame [C] [M], empêchée.
***
Madame [V] [O] veuve [U], Monsieur [H] [U], Madame [C] [U], Monsieur [G] [U] et Madame [I] [U] épouse [T] (ci-après l’indivision [U]) sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] comprenant une maison construite en 1870 et un terrain, situés [Adresse 29] à [Localité 30], d’une surface totale de 1.175 m2.
Le bien objet de la procédure de délaissement fait l’objet d’un emplacement réservé inscrit au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune, emplacement n°2, destiné à recevoir un équipement public, soit une extension de la caserne de pompiers située sur la parcelle voisine.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 septembre 2021, réceptionnée en mairie le 15 septembre 2021, l’indivision [U] a entendu exercer son droit de délaissement prévu aux articles L. 152-2 et L. 230-1 du Code de l’urbanisme et a mis en demeure le département des Yvelines d’acquérir les parcelles BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] supportant une maison d’habitation et un terrain grevé dudit emplacement réservé au prix de 1.100.000 euros.
Par courrier en date du 12 janvier 2022, le département des Yvelines a accusé réception du courrier précité, transmis par la commune de [Localité 30], et a proposé l’acquisition pour un montant de 630.000 euros conformément à l’avis de la direction de l’immobilier de l’Etat sans condition suspensive et avec prise en charge des frais de notaire par le département.
Par mémoire introductif d’instance du 7 mars 2023, reçu au greffe le 13 mars 2023, l’indivision [U] a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :
Prononcer le transfert de propriété des parcelles BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] au profit du département des Yvelines ;Fixer l’indemnité principale lui revenant dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement des parcelles BE n°[Cadastre 19] et n°[Cadastre 22] à un montant de 1.277.901,97 euros ;Fixer l’indemnité de remploi lui revenant dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement des parcelles BE n°[Cadastre 19] et n°[Cadastre 22] à un montant de 128.790,19 euros ;Fixer l’indemnité accessoire pour frais de déménagement lui revenant dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement des parcelles BE n°[Cadastre 19] et n°[Cadastre 22] à un montant de 6.177,50 euros ;Condamner le département des Yvelines à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le département des Yvelines aux dépens.
Par mémoire en réplique du 23 mai 2023, reçu au greffe le 25 mai 2023, le département des Yvelines demande au juge de l’expropriation de :
Prononcer au profit du département des Yvelines, le transfert de propriété des parcelles cadastrées section BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] sises [Adresse 29] à [Localité 30] ;Fixer le prix de cession à la somme de 559.560 euros ;Allouer une indemnité de remploi d’un montant de 56.956 euros ;Allouer une indemnité pour frais de déménagement d’un montant de 5.840 euros.
L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 15 novembre 2024.
Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 11 janvier 2024 par courriel et le 12 janvier 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le transport sur les lieux est intervenu le 25 janvier 2024 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.
L’affaire initialement appelée à l’audience du 26 janvier 2024 a été renvoyée d’office à l’audience du 1er mars 2024 pour permettre aux parties de répliquer à l’issue du transport sur les lieux.
L’affaire a été retenue à l’audience du 1er mars 2024 lors de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.
Aux termes de son mémoire complémentaire et récapitulatif n°2 réceptionné le 13 février 2024, l’indivision [U] demande au juge de l’expropriation de :
Prononcer le transfert de propriété des parcelles BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] au profit du département des Yvelines ;Fixer l’indemnité principale lui revenant dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement des parcelles BE n°[Cadastre 19] et n°[Cadastre 22] à un montant de 1.277.901,97 euros ;Fixer l’indemnité de remploi lui revenant dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement des parcelles BE n°[Cadastre 19] et n°[Cadastre 22] à un montant de 128.790,19 euros ;Fixer l’indemnité accessoire pour perte d’arbres lui revenant dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement des parcelles BE n°[Cadastre 19] et n°[Cadastre 22] à un montant de 13.410 euros ;Fixer l’indemnité accessoire pour perte de puits lui revenant dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement des parcelles BE n°[Cadastre 19] et n°[Cadastre 22] à un montant de 4.000 euros ;Fixer l’indemnité accessoire pour frais de déménagement lui revenant dans le cadre de l’exercice du droit de délaissement des parcelles BE n°[Cadastre 19] et n°[Cadastre 22] à un montant de 6.177,50 euros ;Condamner le département des Yvelines à lui verser une indemnité de [Cadastre 19].000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le département des Yvelines aux dépens.
Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique n°2, réceptionné par le greffe le 1er mars 2024, le département des Yvelines demande au juge de l’expropriation de :
Prononcer au profit du département des Yvelines, le transfert de propriété des parcelles cadastrées section BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] sises [Adresse 29] à [Localité 30] ;Donner acte aux consorts [U] de leur renoncement à tout relogement de la part du département des Yvelines ;Fixer le prix de cession en valeur libre à la somme de 559.560 euros ;Allouer une indemnité de remploi d’un montant de 56.956 euros ;Allouer une indemnité pour frais de déménagement d’un montant de 4.000 euros ;Allouer une indemnité pour perte d’arbres d’un montant de 13.410 euros.
Le commissaire du gouvernement s’est tenu aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 28 février 2024 et propose de fixer :
L’indemnité principale à la somme de 786.618 euros ;L’indemnité de remploi à la somme de 79.662 euros.En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LE TRANSFERT DE PROPRIETE
Aux termes de l’article L. 230-1 du Code de l’urbanisme, « les droits de délaissement prévus par les articles L. 152-2, L. 311-2 ou L. 424-1, s'exercent dans les conditions prévues par le présent titre.
La mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.
Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l'initiative de la collectivité ou du service public qui fait l'objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité ».
En application de l’article L. 230-3 du Code de l’urbanisme applicable en matière de droits de délaissement, « la collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement ».
En l’espèce, l’indivision [U] a engagé la procédure de délaissement le 2 septembre 2021.
Elle sollicite la fixation du prix y afférent qui ne peut intervenir qu’après le prononcé du transfert de propriété.
L’indivision [U] et le département des Yvelines sollicitent tous deux le prononcé du transfert de propriété des parcelles BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] au profit du département des Yvelines.
Ainsi, en l’absence d’accord amiable, il y a lieu de prononcer le transfert de propriété des parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] comprenant une maison et un terrain situés [Adresse 29] à [Localité 30].
II. SUR LE BIEN
A. Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien
En application de l’article L. 230-3 du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.
En l’occurrence, les parcelles BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] ont été identifiées au plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 30] en emplacement réservé n°2 « équipement public (extension de la caserne de pompiers) » lors de la dernière approbation du PLU en vigueur le 6 juillet 2021.
La date de référence est donc le 6 juillet 2021.
À cette date, les parcelles étaient situées en zone UA du PLU (secteurs de centralité).
2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien
Aux termes de l’article L. 322-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.
En l’espèce, en l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance du bien doit être appréciée au jour de la décision.
3) Sur la date d’estimation du bien
L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.
B. La surface
L’indivision [U] retient une surface de 450 m² pour la parcelle BE n°[Cadastre 19] et une surface de 760 m² pour la parcelle BE n°[Cadastre 22].
Le département des Yvelines et le commissaire du gouvernement retiennent une surface de 415 m² pour la parcelle BE n°[Cadastre 19] et une surface de 760 m² pour la parcelle BE n°[Cadastre 22].
Les surfaces retenues par le département des Yvelines et le commissaire du gouvernement correspondent à celles du cadastre. L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.
C. L’occupation du bien
Il n’est pas contesté que le bien objet de l’emprise n’est plus occupé depuis plusieurs mois et qu’il est évalué libre de toute occupation.
D. Les constats lors de la visite des lieux
Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :
Sur l’environnement
Les parcelles cadastrées section BE n°[Cadastre 19] et section BE n°[Cadastre 22] sont situées à 15 minutes en voiture de [Localité 44], à 50 minutes en voiture de [Localité 34], à 16 minutes à pied de la Gare de [Localité 32] desservie par la ligne N et à 16 minutes à pied d’une zone commerciale.
Elles sont également situées en centre-ville de [Localité 30], à proximité de l’Hôtel de Ville desservi par des lignes de bus à proximité.
Elles sont à proximité immédiate d’une artère de ville, l’avenue Jean Jaurès qui est très passante.
On remarque un trafic autoroutier à proximité directe des parcelles (A12 et A13).
Mention de Maître Fanny EHRENFELD, conseil des consorts [U] :
Nous sommes situés à proximité d’immeubles en construction qui font partie de programmes neufs.
Sur la visite de la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 19]
On entre sur la parcelle par un double portail.
Le terrain est arboré.
On note la présence d’un palmier devant la maison et de haies.
La maison est située en retrait.
Mention de Maître Fanny EHRENFELD, conseil des consorts [U] :
La haie protège des nuisances et du visu.
Mention de Maître Xavier GOSSELIN, conseil du Département des Yvelines :
Il n’y a pas de barrière insonorisante (barrière ajourée). Nuisance visuelle présente.
Mention de Maître Fanny EHRENFELD, conseil des consorts [U] :
La largeur entre la maison et la limite séparative fait entre cinq et six mètres.
Sur l’extérieur la maison
La façade avant de la maison se compose de deux fenêtres au rez-de-chaussée avec volets en bois en mauvais état et d’une porte-fenêtre à volets en fer ainsi que de trois fenêtres à volets en bois à l’étage.
La façade et les volets sont peu entretenus.
Deux cheminées sont présentes aux deux extrémités de la toiture.
Mention de Madame [V] [O] veuve [U], propriétaire indivis :
La toiture a été refaite en 1999 avec des tuiles régionales.
Mention de Maître Xavier GOSSELIN, conseil du Département des Yvelines :
Les tuiles sont abîmées. La toiture est à refaire.
La façade est en crépis brut et en mauvais état.
Sur la façade droite de la maison, au rez-de-chaussée, se trouve une porte d’entrée en bois, une petite fenêtre et une autre fenêtre à volets en bois tandis qu’une fenêtre sans volets est située au premier étage et une petite fenêtre au niveau du grenier.
La façade comporte des traces d’humidité, d’aspect peu entretenu.
L’extension située à l’arrière de la maison a été rénovée en 2002.
Elle comprend une porte de garage et a été aménagé au-dessus en bibliothèque.
On note la présence de trois fenêtres velux sur le toit de cette construction et d’une cheminée avec antenne.
Mention de Madame [V] [O] veuve [U], propriétaire indivis :
La toiture arrière et les faîtières datent de 1974.
Une fenêtre au rez-de-chaussée et une fenêtre à l’étage sans volet apparaissent sur la façade arrière de la maison.
Sur la visite de la maison
L’entrée dans la maison
On entre dans la maison par la porte d’entrée latérale droite de celle-ci.
L’entrée dessert un escalier par lequel on accède à l’étage.
Elle dessert également un placard et trois portes donnant sur une salle de WC/douche, un atelier de poterie et une cave.
La cuisine/salle à manger jouxte l’entrée.
La cuisine/salle à manger
Le mur du fond de la pièce est en pierre meulière.
La partie salle à manger est carrelée différemment de la partie cuisine.
Côté cuisine, les murs et le plafond sont en lambris. La cuisine équipée comporte une gazinière, un micro-ondes, un lave-vaisselle, un réfrigérateur ainsi que des placards, des tiroirs et des rangements. Elle comprend également une table, deux chaises et un banc.
La porte fenêtre donne sur le jardin avant.
Mention de Madame [V] [O] veuve [U], propriétaire indivis :
La pièce fait 33m². Le lambris date de 1990/1995. Le chauffage central est au gaz.
Mention de Maître Fanny EHRENFELD, conseil des consorts [U] :
La pièce est en état d’usage.
Mention de Maître Xavier GOSSELIN, conseil du Département des Yvelines :
La pièce est en état d’usage médiocre.
La pièce WC/douche
L’entrée de la maison dessert cette pièce.
On note la présence d’un WC, ainsi que d’une douche.
L’atelier de poterie
L’entrée de la maison dessert l’atelier de poterie qui comprend un lavabo.
Le sol est en pierres joint par du ciment.
Une fenêtre y est installée et donne sur le côté latéral droit de la maison.
Le placard
L’entrée de la maison dessert le placard.
La cave
L’entrée de la maison dessert une cave faisant office de lieu de stockage, avec sol en terre battue et murs en agglo recouvert de crépi. Une forte odeur d’humidité émane de la pièce.
Une autre porte mène à une seconde cave servant également de lieu de stockage et comportant une machine à laver et une chaudière, avec sol en terre battue et murs en agglo recouvert de crépi. Une forte odeur d’humidité émane aussi de la pièce. Une autre porte mène directement sur l’extérieur de la maison, côté latéral droit de cette dernière.
L’accès à l’étage
L’accès à l’étage s’effectue par un escalier en bois situé dans l’entrée de la maison.
Le sol de l’étage est en parquet et le mur est fissuré.
Sur la chambre située à droite du pallier
Le pallier dessert une chambre sur la droite, dotée d’un lit simple et d’une cheminée, avec sol en parquet, murs en papier peint et une fenêtre donnant sur l’avant de la maison côté rue. Le plafond de cette chambre présente des fissures et un probable affaissement du plafond.
Sur la chambre située à gauche du pallier
Le pallier dessert également une chambre sur la gauche, dotée d’un lit double, avec sol en parquet, murs en papier peint et une fenêtre et une fenêtre donnant sur l’avant de la maison côté rue. Une salle de bain jouxte la chambre, avec lavabo et douche.
Sur la bibliothèque
Le pallier dessert également une pièce aménagée sous les toits. Elle est située au-dessus des caves et comporte des poutres apparentes, un lit simple et une bibliothèque.
Le sol est en lino.
Elle comporte également trois fenêtres en velux avec des problèmes d’étanchéité et montrant des signes d’humidité. L’une d’entre elles est cassée.
Mention de Maître Xavier GOSSELIN, conseil du Département des Yvelines :
Toutes les fenêtres en velux ont un problème d’étanchéité. L’eau s’est infiltrée dans le double vitrage. Il y a également un problème d’étanchéité avec le toit, dans deux angles de la pièce.
Une petite pièce servant de lieu de stockage jouxte la pièce.
Une salle de bain mansardée est également attenante à la pièce, dotée d’une baignoire, d’un lavabo et d’un WC. Les sols et murs sont carrelés. La fenêtre donne sur le côté latéral droit de la maison.
Mention de Maître Xavier GOSSELIN, conseil du Département des Yvelines :
La fenêtre est en simple vitrage.
Mention de Maître Fanny EHRENFELD, conseil des consorts [U] :
Le reste des fenêtres de la maison est en double vitrage.
Sur le garage
Le garage sert de lieu de stockage.
Le sol est en terre battue.
Un des murs est en pierre tandis que les autres sont en agglo recouvert de crépi.
Le tout est en état médiocre.
Un escalier en bois est présent dans la pièce.
Sur l’atelier
L’escalier en bois dessert un atelier situé à l’étage, sous le toit mansardé.
Le sol est en bois.
Une fenêtre sans volet et un velux sont présents dans la pièce.
Le tout est en état médiocre.
Mention de Maître Xavier GOSSELIN, conseil du Département des Yvelines :
Le toit est en plaque d’isorel/médium. Tout est abîmé par l’humidité.
Sur la visite de la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 22]
La parcelle commence à la limite de la rénovation.
Elle comporte un abri en briques avec toit en tôle qui contenait autrefois un four à poteries.
On note également la présence de matériel de jardinage (tondeuse à gazon et échelle).
Mention de Madame [V] [O] veuve [U], propriétaire indivis :
La citerne sert à recueillir l’eau de pluie.
Le jardin comprend des haies établies en sa largeur et un banc.
La parcelle est arborée. On recense la présence d’un grand thuya, un séphora, un cerisier, un oranger du Japon, un arbre de Judée, un noyer, un pommier, un cassissier et un groseillier.
Elle est à proximité d’une école primaire située sur sa gauche.
Mention de Madame [V] [O] veuve [U], propriétaire indivis :
Nous sommes à proximité de l’école primaire.
Mention de Maître Xavier GOSSELIN, conseil du Département des Yvelines :
Il y a de la nuisance sonore en récré. On entend également le trafic autoroutier en plein milieu du jardin.
Mention de Maître Fanny EHRENFELD, conseil des consorts [U] :
On n’entend pas le trafic autoroutier dans la maison.
Le terrain est clos par un mur en pierre situé à l’arrière de la propriété.
Un garage est présent au fond de la propriété voisine séparée par ledit mur.
II. SUR LA DETERMINATION DU PRIX ET DES INDEMNITES
Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée.
Cette méthode sera donc appliquée au présent litige.
A. Sur la qualification du bien objet de l’emprise
L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ».
Aux termes de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2 ».
L’indivision [U] fait valoir que la parcelle BE n°[Cadastre 19] comprend une maison en meulière avec un jardin arboré. Elle souligne que la toiture comprend des tuiles en terre cuite et des pierres meulières caractéristiques des maisons d’Ile-de-France et que ce caractère régional augmente la valeur de la maison. Elle précise que l’électricité a été refaite il y a moins de dix ans, que la salle de bain est récente et le grenier isolé. S’agissant de la surface de la maison, l’indivision [U] indique que le bien comprend une importante surface non prise en compte dans le calcul de la surface habitable (hauteur inférieure à 1,80 mètres, garage, grandes caves) qu’il convient de valoriser puisque ces surfaces constituent des plus-values en termes de rangement. Elle fait valoir que ces surfaces supplémentaires représentent un total de 89,10 m2 et que, conformément aux usages habituels, ces surfaces seront pondérées à un coefficient de 0,30 soit 26,73 m2. Elle retient donc une surface utile de la maison de 139,89 m².
S’agissant de la parcelle BE n°[Cadastre 22] qui est actuellement un terrain d’agrément, elle considère qu’il s’agit d’un terrain à bâtir qui doit être valorisé séparément de la valeur de la maison. Elle soutient que c’est à tort que le département des Yvelines écarte la qualification de terrain à bâtir au motif que la parcelle BE n°[Cadastre 22] serait enclavée et ne bénéficierait pas d’un accès suffisant à la voie publique, considérant que la parcelle peut bénéficier d’une servitude de passage. Enfin, elle argue que la constructibilité de la parcelle est importante et qu’elle se situe dans un secteur attractif.
Le département des Yvelines considère que les parcelles BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] constituent une unité foncière d’une superficie totale de 1.175 m² selon le cadastre (soit respectivement 415 m² et 760 m²). Il expose que les parties s’accordent sur la superficie de la maison à 139,89 m² utile mais qu’il considère pour sa part que la parcelle BE n°[Cadastre 22] ne constitue pas un terrain à bâtir. Il rappelle que les règles du PLU sont contraignantes quant à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres et ainsi, même si la parcelle BE n° [Cadastre 22], non bâtie, bénéficie d’une superficie importante de 750 m², sa constructibilité serait résiduelle. De surcroit, le département des Yvelines déclare qu’à supposer l’absence d’unité foncière entre les biens immobiliers, il faudrait en tirer toutes les conséquences juridiques dont le fait que la parcelle BE n° [Cadastre 22] est enclavée puisque seule la parcelle BE n° [Cadastre 19] dispose d’un accès sur la voie publique. Le département des Yvelines affirme que la parcelle BE n° [Cadastre 22] ne peut pas être qualifiée de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, les terrains à bâtir devant réunir cumulativement les conditions suivantes : être situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d’urbanisme (ou un autre document d’urbanisme en tenant lieu), à la date de référence et être effectivement desservis par une voie d’accès. Le département des Yvelines sollicite donc qu’il soit procédé à une valorisation sans dissociation des deux parcelles en procédant à la méthode d’évaluation « globale » qui évalue à la fois le bâti et le terrain intégré.
Le commissaire du gouvernement retient, comme l’indivision [U], deux valorisations distinctes : l’une pour la parcelle BE n°[Cadastre 19] correspondant à la maison d’habitation terrain intégré et une autre pour la parcelle BE n°[Cadastre 22] qu’il qualifie de terrain à bâtir. Il souligne que la parcelle BE n°[Cadastre 22] est effectivement accessible par la voie publique par une servitude de passage depuis la parcelle BE n°[Cadastre 19]. S’agissant de la surface de la maison, le commissaire du gouvernement ne partage pas l’analyse des parties et retient une surface de 113,16 m². Il explique que la valorisation des surfaces annexes ne peut intervenir sans appliquer ce calcul aux termes de comparaison et que cette analyse ne permet pas d’aboutir à des surfaces et valeurs comparables.
En l’espèce, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, la surface retenue de la maison sera de 139,89 m².
S’agissant de la qualification du bien objet de l’emprise et précisément du désaccord sur la qualification de la parcelle BE n°[Cadastre 22], il convient de relever que la parcelle est classée en zone constructible UA (secteurs de centralité) du PLU en vigueur et qu’elle est desservie par des réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement suffisants.
En outre, il est constant que l'état d'enclave ne suffit pas, par lui-même, à écarter la qualification de terrain à bâtir d'une parcelle, et il ressort des plans du cadastre et du transport sur les lieux que si la parcelle BE n°[Cadastre 22] est enclavée, elle est effectivement accessible sur une largueur suffisante depuis la voie publique par une servitude de passage depuis la parcelle BE n°[Cadastre 19].
En conséquence, il convient de considérer que la parcelle BE n°[Cadastre 22] est un terrain à bâtir qui doit être valorisé distinctement de la parcelle BE n°[Cadastre 19].
B. Sur l’évaluation de l’indemnité principale
L’indivision [U], par l’intermédiaire de son conseil, propose au tribunal de procéder à l’évaluation du bien exproprié en appliquant la méthode dite par comparaison. Dans ses conclusions, l’indivision [U] dissocie d’une part la valeur de la parcelle BE n°[Cadastre 19] avec maison et terrain intégré, et d’autre part, la valeur de la parcelle BE n° [Cadastre 22].
S’agissant de l’évaluation de la parcelle BE n° [Cadastre 19], l’indivision produit les termes de comparaison suivants qui correspondent à des cessions de maison d’habitation avec jardin de taille comparable situés à proximité du bien à évaluer sur la base Patrim de l’administration fiscale :
1 - Cession du 5 juin 2020, [Adresse 11] à [Localité 30]
Références de publication : 2020P02915
Surface habitable : 132 m²
Surface terrain : 629 m²
Prix de vente : 566.000 euros
Prix au m² : 4.287,88 euros
2 - Cession du 9 septembre 2020, [Adresse 17] à [Localité 30]
Références de publication : 2020P05805
Surface habitable : 137 m²
Surface terrain : 364 m²
Prix de vente : 494.450 euros
Prix au m² : 3.609,12 euros
3 - Cession du 14 décembre 2019, [Adresse 3] à [Localité 30]
Références de publication : 2019P08792
Surface habitable : 115 m²
Surface terrain : 506 m²
Prix de vente : 507.300 euros
Prix au m² : 4.411,30 euros
4 - Cession du 26 juin 2020, [Adresse 15] à [Localité 30]
Références de publication : 2020P04275
Surface habitable : 112 m²
Surface terrain : 589 m²
Prix de vente : 480.420 euros
Prix au m² : 4.289,46 euros
5 - Cession du 21 juin 2022, [Adresse 6] à [Localité 30]
Références de publication : 2022P21396
Surface habitable : 114 m²
Surface terrain : 377 m²
Prix de vente : 543.690 euros
Prix au m² : 4.769,21 euros
L’indivision [U] précise, dans ses conclusions, que la valeur moyenne des termes de comparaison est de 4.234,77 euros/m2 soit un prix de 479.206,57 euros.
Par conséquent, selon l’indivision [U] la valeur de la maison d’habitation terrain intégré devrait être de 479.206,57 + (26,73 x 4.234,77) = 592.401,97 euros.
S’agissant de l’évaluation de la parcelle BE n° [Cadastre 22], l’indivision [U] précise, que les cessions de terrain à bâtir sont rares dans le secteur de la commune et produit deux références de cessions de terrains à bâtir situés à proximité du bien à évaluer issues de la base de données publique DVF.
L’indivision [U] soumet donc les termes de comparaison suivants :
1 - Cession d’un terrain à bâtir le 6 octobre 2017, [Adresse 37] à [Localité 30]
Numéro de parcelle : BD n° 748
Références de publication : 2017P7298
Surface terrain : 589 m²
Prix de vente : 335.000 euros
Prix au m² : 569 euros
2 - Cession d’un terrain à bâtir le 17 juin 2019, [Adresse 40] à [Localité 30]
Numéro de parcelle : BD n° 499
Références de publication : 2019P4576
Surface terrain : 375 m²
Prix de vente : 260.000 euros
Prix au m² : 693 euros
L’indivision [U] indique que la valeur moyenne des termes de comparaison s’élève à 631 euros/m². Toutefois, elle précise que ce prix moyen doit être valorisé puisque ces références sont anciennes et se situent en zone UG qui prévoit une constructibilité moins importante que les parcelles situées en zone UA.
Par ailleurs, selon l’indivision [U], la parcelle BE n°[Cadastre 22] bénéficie d’un bon emplacement en centre-ville et les terrains à bâtir sont très rares dans le secteur. En effet, elle fait valoir que le marché des terrains à bâtir est très attractif et attire des acquéreurs pour la réalisation de promotion immobilière.
Ainsi, l’indivision [U] soutient que selon un site spécialisé en évaluation immobilière « Consortium immobilier », la valeur moyenne du terrain à bâtir est de 914 euros/m² et que la valeur du terrain doit être fixée à un prix de 685.500 euros (914 euros/m² x 750 m²).
Ainsi, après avoir fixé la valeur des parcelles BE n°[Cadastre 19] et Be n°[Cadastre 22], l’indivision [U] évalue l’indemnité principale à hauteur de 1.277.901,97 euros.
Le département des Yvelines s’oppose à la méthode d’évaluation proposée par l’indivision [U] selon laquelle les parcelles BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] devraient faire l’objet d’une évaluation dissociée et retient une méthode d’évaluation « globale ».
Il propose les termes de comparaison suivants, constitués de ventes récentes (2020-2022) portant sur des maisons d’habitation dont les superficies oscillent entre 120 m² et 160 m² et situées dans un périmètre de 500 mètres autour de la maison d’habitation appartenant à l’indivision [U] :
1 - Cession du 30 juin 2022 d’une maison d’habitation au [Adresse 26] à [Localité 30]
Année de construction : 1969
Référence d’enregistrement : 7804P02 2022P22295
Surface terrain : 204 m²
Surface utile : 140 m²
Nombre de pièces : 5
Prix de vente : 365.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 2.607,14 euros
2 - Cession du 12 octobre 2021 d’une maison d’habitation au [Adresse 14] à [Localité 30]
Année de construction : 1988
Référence d’enregistrement : 7804P02 2021P28469
Surface terrain : 437 m²
Surface utile : 120 m²
Nombre de pièces : 5
Prix de vente : 407.400 euros
Prix au m² (surface utile) : 3.395 euros
3 - Cession du 12 mars 2021 d’une maison d’habitation au [Adresse 13] à [Localité 30]
Année de construction : 2009
Référence d’enregistrement : 7804P01 2021P01952
Surface terrain : 540 m²
Surface utile : 155 m²
Nombre de pièces : 5
Prix de vente : 677.800 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.372,90 euros
4 - Cession du 7 décembre 2022 d’une maison d’habitation au [Adresse 23] à [Localité 30]
Année de construction : 1976
Référence d’enregistrement : 7804P02 2022P43008
Surface terrain : 500 m²
Surface utile : 120 m²
Nombre de pièces : 5
Prix de vente : 485.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.041,67 euros
5 - Cession du 9 septembre 2020 d’une maison d’habitation au [Adresse 17] à [Localité 30]
Année de construction : 1936
Référence d’enregistrement : 7804P01 2020P05805
Surface terrain : 364 m²
Surface utile : 137 m²
Nombre de pièces : 5
Prix de vente : 494.450 euros
Prix au m² (surface utile) : 3.609,12 euros
6 - Cession du 29 septembre 2022 d’une maison d’habitation à [Adresse 1] à [Localité 30]
Année de construction : 1789
Référence d’enregistrement : 7804P02 2022P37750
Surface terrain : 556 m²
Surface utile : 154 m²
Nombre de pièces : 5
Prix de vente : 440.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 2.857,14 euros
7 - Cession du 9 juillet 2022 d’une maison d’habitation au [Adresse 10] à [Localité 30]
Année de construction : 2011
Référence d’enregistrement : 7804P02 2022P24144
Surface terrain : 450 m²
Surface utile : 137 m²
Nombre de pièces : 6
Prix de vente : 520.900 euros
Prix au m² (surface utile) : 3.802,19 euros
8 - Cession du 9 mars 2022 d’une maison d’habitation au [Adresse 16] à [Localité 30]
Année de construction : 1989
Référence d’enregistrement : 7804P02 2022P09386
Surface terrain : 489 m²
Surface utile : 135 m²
Nombre de pièces : 5
Prix de vente : 540.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.000 euros
9 - Cession du 14 septembre 2021 d’une maison d’habitation au [Adresse 20] à [Localité 30]
Année de construction : 1967
Référence d’enregistrement : 7804P02 2021P25083
Surface terrain : 1 255 m²
Surface utile : 131 m²
Nombre de pièces : 5
Prix de vente : 530.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 4.045,80 euros
10 - Cession du 11 juillet 2022 d’une maison d’habitation au [Adresse 21] à [Localité 30]
Année de construction : 1985
Référence d’enregistrement : 7804P02 2022P24455
Surface terrain : 571 m²
Surface utile : 149 m²
Nombre de pièces : 6
Prix de vente : 555.000 euros
Prix au m² (surface utile) : 3.724,83 euros
11 - Cession du 26 octobre 2020 d’une maison d’habitation au [Adresse 25] à [Localité 30]
Année de construction : 1982
Référence d’enregistrement : 7804P01 2020P06534
Surface terrain : 997 m²
Surface utile : 150 m²
Nombre de pièces : 7
Prix de vente : 571.450 euros
Prix au m² (surface utile) : 3.809,67 euros
Le département des Yvelines précise que le prix unitaire moyen de ces cessions est de 3.660 euros/m² et qu’il propose une valeur unitaire de 4.000 euros/m² soit 559.560 euros pour 139,89 m².
S’agissant de l’évaluation de la parcelle BE n° [Cadastre 19], le commissaire du gouvernement a orienté ses recherches vers les ventes de maisons d’habitation d’une surface comprise entre 100 et 130 m², dont l’année de construction est antérieure à 1960, dans un périmètre de 500 mètres autour du bien à valoriser, sur une période allant de janvier 2021 à décembre 2023.
Il présente les termes de comparaison suivants :
1- Cession du 7 septembre 2023, [Adresse 18] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2023P28414, maison individuelle :
Surface du terrain : 381 m²
Surface utile : 110 m²
Prix de vente : 450.000 euros
Prix au m² : 4.091 euros/m²
2- Cession du 24 juillet 2023, [Adresse 3] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2023P24717, maison de 1950 :
Surface du terrain : 506 m²
Surface utile : 115 m²
Prix de vente : 528.500 euros
Prix au m² : 4.596 euros/m²
3- Cession du 4 mars 2022, [Adresse 27] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2023P28414, maison de 1941 :
Surface du terrain : 300 m²
Surface utile : 114 m²
Prix de vente : 369.690 euros
Prix au m² : 3.243 euros/m²
4- Cession du 21 juin 2022, [Adresse 6] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2022P21396, maison de 1955 :
Surface du terrain : 377 m²
Surface utile : 114 m²
Prix de vente : 543.690 euros
Prix au m² : 4.769 euros/m²
5- Cession du 8 septembre 2023, [Adresse 7] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2023P28402, pavillon de 1959 :
Surface du terrain : 381 m²
Surface utile : 111 m²
Prix de vente : 384.000 euros
Prix au m² : 3.459 euros/m²
Le commissaire du gouvernement expose que la valeur moyenne des termes de comparaison proposés est de 4.032 euros/m² et la valeur médiane à 4.091 euros/m².
Il explique que les termes proposés n°1 et n°5 sont particulièrement intéressant car ces biens disposent de surfaces annexes comparables à ceux du bien à valoriser. Il précise que compte tenu de la situation et de l’état général du bien de l’indivision [U], il retient une valeur basse de 3.459 euros /m² soit une valeur de la maison, terrain intégré de 113,16 m² x 3.459 = 391.420,44 euros.
S’agissant de l’évaluation de la parcelle BE n° [Cadastre 22], le commissaire du gouvernement précise qu’il a orienté ses recherches vers des cessions de terrains à bâtir d’une superficie comprise entre 400 m² et 1.000 m² dans un périmètre d’un kilomètre autour du bien à valoriser, sur une période allant de janvier 2021 à décembre 2023.
Il présente les termes de comparaison suivants :
1- Cession du 13 juillet 2021, [Adresse 2] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2021P18630, terrain à bâtir viabilisé avec accès direct depuis la voie :
Surface du terrain : 449 m²
Prix de vente : 316.000 euros
Prix au m² : 704 euros/m²
2- Cession du 17 juin 2021, [Adresse 24] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2021P11411, terrain à bâtir viabilisé avec accès direct depuis la voie :
Surface du terrain : 456 m²
Prix de vente : 300.000 euros
Prix au m² : 658 euros/m²
3- Cession du 31 mai 2021, [Adresse 12] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2021P07223, terrain à bâtir viabilisé avec accès direct depuis la voie :
Surface du terrain : 453 m²
Prix de vente : 300.000 euros
Prix au m² : 662 euros/m²
4- Cession du 24 août 2023, [Adresse 38] – angle [Adresse 39] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2023P27791, terrain à bâtir non viabilisé avec accessible depuis la voie :
Surface du terrain : 945 m²
Prix de vente : 600.000 euros
Prix au m² : 635 euros/m²
5- Cession du 28 novembre 2023, [Adresse 39] à [Localité 30] - Référence 7804P02 2023P34697, terrain à bâtir supportant un hangar avec accès direct depuis la voie :
Surface du terrain : 446 m²
Prix de vente : 270.000 euros
Prix au m² : 605 euros/m²
Le commissaire du gouvernement expose qu’il retient le terme de comparaison n°4 qui dispose d’une superficie comparable au bien à valoriser et est situé à 400 mètres de la propriété de l’indivision [U]. Il relève que les terrains à bâtir situés en partie arrière sont généralement cédés à des prix inférieurs par rapport aux terrains présentant une façade sur rue.
Il propose donc pour la parcelle BE n°[Cadastre 22] une valeur estimée à 760 m² x 635 euros = 482.600 euros.
Concernant le montant total de l’indemnité principale, le commissaire du gouvernement explique que la vente au prix unitaire par lot étant supérieure à la vente d’un immeuble cédé en bloc, il y a lieu d’appliquer un abattement pour vente en bloc de 0,9.
Il propose donc une indemnité principale de (391.420 + 482.600) x 0,9 = 786.618 euros.
Les parties et le commissaire du gouvernement proposent donc les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre :
- pour l’indivision [U] : 4.234,77 euros/m² pour la parcelle BE n°[Cadastre 19] et 914 euros/m² pour la parcelle BE n°[Cadastre 22]
- pour le département des Yvelines : 4.000 euros/m² pour les deux parcelles
- d’après le commissaire du gouvernement : 3.459 euros/m² pour la parcelle BE n°[Cadastre 19] et 635 euros/m² pour la parcelle BE n°[Cadastre 22].
S’agissant de l’évaluation de la parcelle BE n° [Cadastre 19]
Il convient d’écarter les termes n° 1,2,3 et 4 proposés par l’indivision [U] qui apparaissent trop anciens. De même, les termes n°2,3,5,9 et 11 proposés par le département des Yvelines sont trop anciens et les termes n°1,4,7,8 et 10 concernent des constructions trop récentes au regard de la date de construction de la maison de l’indivision [U]. Les termes proposés par le commissaire du gouvernement concernent en revanche des cessions de biens récentes dont les dates de construction des immeubles se rapprochent de celles de la maison des demandeurs. Ils seront donc tous retenus.
Etant précisé que le terme n°5 proposé par l’indivision [U] correspond au terme n°4 proposé par le commissaire du gouvernement, seuls les termes du commissaire du gouvernement et le terme n°6 proposé par le département des Yvelines seront retenus.
La moyenne de ces termes de comparaison est de : 2.857,14 + 4.091 + 4.596 + 3.243 + 4.769 + 3459) / 6 = 3.835,85 euros/m².
Néanmoins, les termes retenus concernent des maisons en bon état d’entretien, or au vu des caractéristiques du bien constatés lors du transport, notamment du fait que la maison se trouve en état d’usage, il y a lieu de retenir une valeur plus basse que la moyenne obtenue à partir des termes de référence sélectionnés et de fixer le prix au m² à la somme de 3.600 euros.
Ainsi, l’indemnité concernant la parcelle BE n°[Cadastre 19] s’élève à la somme de 3.600 x 139,89 = 503.604 euros.
S’agissant de l’évaluation de la parcelle BE n°[Cadastre 22]
Il convient d’écarter les termes de comparaison proposés par l’indivision [U] qui sont trop anciens. De même, la valeur moyenne d’un terrain à bâtir estimée à 914 euros/m² issue du site « Consortium Immobilier » sera écartée en ce qu’elle ne constitue pas un terme de comparaison, cette valeur n’étant pas issue d’une vente effective dont les références de publication serait communiquées. S’agissant des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, le terme n°5 doit être écarté en ce qu’il ne concerne pas un terrain nu, un hangar étant édifié sur le terrain. En tout état de cause, il y a lieu de retenir la valeur la plus basse des termes proposés par le commissaire du gouvernement, compte tenu du caractère enclavé de la parcelle. Ainsi, seul le terme n°4 sera retenu en ce qu’il concerne une vente très récente d’un terrain d’une superficie comparable et situé à 400 mètres de la propriété de l’indivision [U].
Ainsi, l’indemnité concernant la parcelle BE n°[Cadastre 22] s’élève à 760 m² x 635 = 482.600 euros.
La valeur de l’ensemble immobilier est donc estimée à 503.604 + 482.600 = 986.204 euros.
Néanmoins, ces valeurs correspondent à celles de deux lots distincts, or les parcelles en présence constituant une unité foncière et seront vendues en bloc.
Dès lors, il y a lieu d’appliquer un abattement pour vente en bloc de 10 %.
L’indemnité principale due pour les parcelles BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22] s’élève donc à la somme de 986.204 x 0,9 = 887.583,60 arrondi à 887.584 euros.
C. Sur l’indemnité de remploi
En application de l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.
En l’espèce, les parties sollicitent la fixation de l’indemnité de remploi conformément à la jurisprudence.
L’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.
Elle est donc égale à :
. 20 % jusqu'à 5.000 euros = 1.000 euros
. 15 % de 5.000 euros à 15.000 euros = 1.500 euros
. 10 % sur le surplus = 887.584 – 15.000 x 10% = 87.258,4
soit un total de 89.758,7 arrondi à 89.759 euros.
D. Sur l’indemnité pour frais de déménagement
Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
En l’espèce, l’indivision [U] demande au juge de l’expropriation de fixer une indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 6.177,50 euros. Elle soutient que, conformément à la jurisprudence habituelle, l’autorité expropriante est tenue d’indemniser l’exproprié occupant de ses frais de déménagement et produit deux devis à l’appui de sa demande.
Le département des Yvelines fait valoir qu’il accepte ce poste d’indemnisation dans son principe, néanmoins, il considère que c’est le montant du devis le moins important qui doit être retenu, à savoir 5.480 euros TTC. Il ajoute que les devis ont été établi en février 2023 et qu’au jour du transport sur les lieux, il a pu être constaté que certaines pièces étaient vidées, en tout ou partie de leurs meubles.
Il ressort des éléments au débat que l’indivision [U] produit deux devis, l’un de la société Luxeco Déménagement pour un montant de 5.480 euros TTC et l’autre de la société Jumel Déménagement pour un montant de 8.250 euros TTC (pour un déménagement standard).
La moyenne de ces deux devis étant supérieur à la demande formée par l’indivision [U], il sera fait droit à la demande d’indemnité de frais de déménagement à hauteur de 6.177,50 euros arrondi à 6.178 euros.
E. Sur l’indemnité pour perte d’arbres
L’indivision [U] sollicite une indemnité au titre de la perte d’arbre à hauteur de 13.410 euros selon estimation réalisée par la société paysagiste TDM Paysage.
Le département des Yvelines accepte ce poste indemnitaire.
Il ressort du transport sur les lieux qu’il a été constaté que les parcelles sont arborées de nombreux arbres. En outre, les demandeurs produisent une estimation de la valeur des arbres réalisée par la société TDM le 1er février 2024 qui s’élève à 13.410 euros.
En conséquence, une indemnité pour frais de perte d’arbres sera fixée à la somme de 13.410 euros.
F. Sur l’indemnité pour perte de puits
L’indivision [U] sollicite une indemnité pour perte de puits à hauteur de 4.000 euros. Elle indique que ce puits a été mis en place dans le cadre d’une activité d’horticulture et qu’il continue de fonctionner par la récupération des eaux de pluie.
Le département des Yvelines s’oppose à l’indemnisation de ce préjudice, en l’absence de production de devis.
S’il ressort du transport sur les lieux que la présence d’un puits recouvert d’une plaque similaire à une bouche d’égout a été constaté sur la parcelle, les demandeurs ne produisent aucun élément permettant d’appréhender les caractéristiques de ce puits et de quantifier le préjudice subi du fait de sa perte.
En conséquence, la demande d’indemnité pour perte de puits sera évaluée à 1.000 euros.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L’indivision [U] se verra allouer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge du département des Yvelines par application de l'article L.312-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
PRONONCE le transfert de propriété des parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22], situées au [Adresse 29] à [Localité 30], dont l’indivision [U] est propriétaire, au bénéfice du département des Yvelines ;
FIXE en conséquence le prix et les indemnités dus consécutivement au transfert de propriété des parcelles cadastrées BE n°[Cadastre 19] et BE n°[Cadastre 22], situées au [Adresse 29] à [Localité 30], dont l’indivision [U] étaient propriétaires à la somme totale de 997.931 euros décomposée comme suit :
- indemnité principale : 887.584 euros
- indemnité de remploi : 89.759 euros
- indemnité pour frais de déménagement : 6.178 euros
- indemnité pour frais de perte d’arbres : 13.410 euros
- indemnité pour perte de puits : 1.000 euros
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNE le département des Yvelines à verser à l’indivision [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE le département des Yvelines aux dépens.
Fait et mis à disposition à Versailles, le 05 Avril 2024.
Le GreffierLe Juge de l’expropriation
Sarah TAKENINTMélanie MILLOCHAU
