Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
05 AVRIL 2024
N° RG 22/06557 - N° Portalis DB22-W-B7G-RAOA
Code NAC : 71F
E.J. / A.R / S.V-L.
DEMANDERESSE :
Madame [D] [T] [I]
née le 19 Janvier 1979 à [Localité 5] (67),
demeurant [Adresse 2],
représentée par Maître Jean-Pierre TOFANI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble KRISTAL PARC sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la société INVESTISSEMENTS PLACEMENTS SERVICE (IPS), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 353 400 849 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Bénédicte FLECHELLES-DELAFOSSE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Didier-Jacques DAILLOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS.
ACTE INITIAL du 13 Décembre 2022 reçu au greffe le 15 Décembre 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 Janvier 2024, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame GAVACHE, Greffier lors des débats, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Mars 2024 prorogé au 05 Avril 2024 pour surcharge magistrat.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [D] [I] est propriétaire par acte notarié en date du
6 avril 2019 des lots n°55, 67, 127 et 128 au sein de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 6].
L'assemblée générale des copropriétaires en date du 16 décembre 2020 a nommé comme syndic en sa délibération n°6, la société "DEGUELT SARL IPS" dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un mandat du 16 décembre 2020 au 30 juin 2022.
Le 30 septembre 2022 s'est déroulé une assemblée générale des copropriétaires. La résolution n°6 reconduit le présent syndic du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024. La résolution n°10 porte sur l'élection des membres du conseil syndical.
Par acte d'huissier délivré le 13 décembre 2022, Madame [D] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble KRISTAL PARC sis [Adresse 3] à [Localité 6] (78) pris en la personne de son syndic en exercice, la société INVESTISSEMENTS PLACEMENTS SERVICE (IPS) ayant pour enseigne "Agence DEGUELT Immobilier", ci-après "le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Kristal Parc", devant le Tribunal de judiciaire de Versailles aux fins d'annulation de l'assemblée générale de la copropriété et de certaines résolutions de ladite assemblée générale.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le
25 septembre 2023, Madame [D] [I] demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
Prononcer la nullité de l'Assemblée générale de la copropriété Kristal Parc du 30 septembre 2022 ;
À titre subsidiaire
Prononcer la nullité des résolutions n°6, 10 et 10.6 de l'Assemblée générale de la copropriété Kristal Parc du 30 septembre 2022 ;
En tout état de cause
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;
- La dispenser de toute participation à la dépense commune des frais répétibles ou irrépétibles dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre TOFANI ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de nullité de l'assemblée générale du
30 septembre 2022, Madame [I] se fonde sur les articles 7
et 9 du décret du 17 mars 1967 ainsi que la jurisprudence. Elle fait valoir
que l'assemblée générale est convoquée par le syndic qui ne dispose de ce pouvoir qu'en vertu d'un mandat en cours au jour de la convocation. Elle soutient que le mandat de l'agence DEGUELT a expiré le 30 juin 2022, et que cette dernière a tenté de convoquer une assemblée générale le 29 juin 2022 sans y parvenir en raison du non-respect du délai légal de 21 jours entre la convocation et l'assemblée générale. Elle précise que le syndic l'a convoqué le 29 août 2022 par lettre recommandée avec accusé de réception pour une assemblée générale devant se tenir le 30 septembre 2022, postérieurement à l'expiration des pouvoirs du syndic. Elle explique qu'il appartient à tout copropriétaire de demander la nullité de l'assemblée générale effectuée en l'absence de pouvoir du syndic.
Au soutien de sa demande subsidiaire de nullité des résolutions n°6, 10 et 10.6 de ladite assemblée générale, Madame [D] [I] soutient, s'agissant de la résolution n°6, de son illégalité en ce qu'elle procède à la nomination rétroactive d'un syndic pour une période antérieure à la convocation et à la date de l'assemblée. La demanderesse avance l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant que le conseil syndical n'a pas mis en concurrence plusieurs contrats de syndic. S'agissant de la résolution n°10 concernant l'élection de 6 membres du conseil syndical, Madame [I] fait valoir sur le fondement de l'article 41.1 du règlement de copropriété que le syndic est composé de 3 à 5 membres maximum. Elle expose qu'un 6e membre ne peut être élu. Madame [I] fait également valoir que le nom des candidats n'a pas été mentionné dans la convocation, empêchant leur désignation dans le cadre d'un vote par correspondance, et précise que la demande d'annulation de la résolution n°10 emporte également annulation des résolutions 10.1 à 10.6. Elle précise à titre subsidiaire, dans le cas où la simple désignation du 6e membre du conseil syndical serait contraire au règlement de copropriété, que seule la résolution 10.6 devra être annulée.
Madame [D] [I] expose quant au rejet de la demande de dommages et intérêts du défendeur, que tout copropriétaire a le droit de contester les résolutions d'une assemblée générale. Elle explique que la contestation de deux assemblées générales successives remet en question la capacité du syndicat à gérer la copropriété, qui a également abandonné ses activités de syndic.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le
25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Kristal Parc représenté par son syndic, IPS, demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- Débouter Madame [D] [I] de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;
- Condamner Madame [D] [I] à lui payer la somme de
5000 euros de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive ;
- Condamner Madame [D] [I] aux entiers dépens
avec recouvrement direct au profit de Maître Bénédicte FLECHELLES-DELAFOSSE ;
- Condamner Madame [D] [I] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant du rejet des demandes de Madame [I], le syndicat des copropriétaires Kristal Parc fait valoir que la convocation à l'assemblée générale du 30 septembre 2022 a été envoyée aux copropriétaires par
lettre recommandée avec accusé de réception le 23 juin 2022 et non le
29 août 2022, soit avant l'expiration du mandat du syndic le 30 juin 2022, empêchant l'annulation de l'assemblée générale du 30 septembre 2022.
S'agissant de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires soutient que la nomination du nouveau syndic au cours de ladite assemblée n'est pas rétroactive, le mandat du syndic n'ayant pas expiré. Il souligne que le mandat du syndic ayant expiré n'a pas d'incidence sur l'assemblée générale dès lors que la convocation a été envoyée au cours du mandat. Le syndicat des copropriétaires, se fondant sur l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 soutient que le défaut de mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic n'est pas prescrit à peine de nullité.
S'agissant de la résolution n°10 de l'assemblée générale relative à l'élection des membres du conseil syndical, il se fonde sur l'article 25c de la loi du
10 juillet 1965, et explique que la nomination des six membres a été effectuée par scrutins nominatifs distincts. Il avance qu'il appartient à la demanderesse de préciser la résolution nominative dont elle souhaite l'annulation, en raison de la présence de six résolutions individuelles (10.1 à 10.6). Il fait valoir, sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que la nullité de la résolution n°10 ne peut entraîner la nullité des résolutions 10.1 à 10.6, ces résolutions étant individuelles car ayant fait l'objet de votes distincts. Le syndicat des copropriétaires expose que la résolution n°10.6 ne concerne qu'un copropriétaire nominativement. S'agissant des modalités de vote, il explique que l'absence de mention des candidats sur la convocation n'empêche pas leur désignation dans le cadre d'un vote par correspondance, tout copropriétaire ayant fait le choix de voter par correspondance, pouvant également se présenter en présentiel. Il avance qu'en tout état de cause, aucune nullité n'est prévue sur ce point.
Le syndicat des copropriétaires expose s'agissant de sa demande de dommages et intérêts, fondée sur l'article 1240 du code civil au titre de la procédure abusive, que Madame [I] souhaite bloquer la vie du syndicat en l'ayant fait assigner une première fois concernant une précédente assemblée générale. Selon lui, les allégations de la demanderesse sur la gestion du syndic témoignent d'une vindicte à son encontre, étant la seule copropriétaire à contester les assemblées générales parmi l'ensemble des copropriétaires. Il explique que la vente du fonds commercial par la société IPS témoigne uniquement de la vie de société du syndicat, indépendamment de sa mission de syndic.
La clôture est intervenue le 26 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du
30 septembre 2022
L'article 7 du décret du 17 mars 2017 relatif à l'application de la loi du
10 juillet 1965 prévoit que l'assemblée générale des copropriétaires
est convoquée par le syndicat de copropriété. Il est constant que le syndic
ne dispose plus de ce pouvoir dès lors que son mandat a expiré, ce qui
n'est pas contesté par les parties.
Le mandat du syndic DEGUELT SARL IPS, valait du 16 décembre 2020
au 30 juin 2022 selon la résolution n°6 de l'assemblée générale du
16 décembre 2020. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires
de convoquer l'assemblée générale durant le temps de son mandat, soit
avant le 30 juin 2022. Encourt la nullité, l'assemblée générale qui
s'est déroulée en l'absence de pouvoir du syndic en raison de l'expiration
de son mandat au moment de la convocation.
En l'espèce, il est admis par les parties que l'enveloppe et l'accusé
de réception produits (pièce n°10) correspondent à la convocation de
Madame [I] à l'assemblée générale des copropriétaires
du 30 septembre 2022. Il ressort de cette enveloppe, l'inscription du cachet
de la poste avec la mention " 220823 " correspondant à la date d'envoi
du courrier soit le 23 août 2022 faisant foi. En effet, le moyen du syndicat des copropriétaires visant à écarter cette date qui correspondrait au 22 août 2023 ne peut être retenu car l'ensemble des autres éléments du courrier, notamment la date de notification mentionnée au 29 août 2022, attestent bien de l'envoi du courrier en août 2022.
S'agissant de la date du 23 juin 2022, le syndicat des copropriétaires défendeur ne peut se prévaloir de la mention dactylographiée du "23/06/2022" apposée au-dessus de l'adresse de Madame [I] en ce qu'il figure dans la case "destinataire et n'a pas valeur de date d'envoi du courrier.
En conséquence, la convocation à l'assemblée générale du
30 septembre 2022 a été envoyée à Madame [I] le 23 août 2022, soit postérieurement à l'expiration du mandat du syndic DEGUELT SARL IPS qui prenait fin le 30 juin 2022.
Le syndic n'avait donc plus le pouvoir de convoquer une assemblée générale à cette date. En conséquence, l'assemblée générale qui s'est déroulée le
30 septembre 2022, doit être annulée dans son ensemble.
Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires KRISTAL PARC
En application des dispositions combinées de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. L'exercice d'une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. Ces circonstances peuvent résulter, pour une partie requérante, de sa mauvaise foi, de sa légèreté blâmable dans l'exercice du droit d'ester en justice voire de son absence manifeste d'intérêt à agir.
En l'espèce, la demande principale en annulation de l'assemblée générale ayant été accueillie, l'action de Madame [I] ne saurait être considérée comme fautive ; de sorte que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires KRISTAL PARC sera rejetée en application de l'article 1240 du code civil.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre TOFANI.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6] sera condamné à payer à Madame [D] [I] la somme de 3.000 euros.
Madame [D] [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6] sera en conséquence débouté de sa demande de paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
L'exécution provisoire est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
ANNULE l'assemblée générale du 30 septembre 2022 de l'ensemble immobilier KRISTAL PARC situé [Adresse 3] à [Localité 6] (78) ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6] (78) à l'encontre de Madame [D] [T] [I] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6] (78) aux dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Pierre TOFANI ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier KRISTAL PARC [Adresse 3] à [Localité 6] (78) à payer à Madame [D] [T] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSE Madame [D], [T] [I] de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Rédigé par Madame Agathe RUELLAN, Auditeur de justice, sous le contrôle de Monsieur JOLY, Vice-Président.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 AVRIL 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
