TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
02 AVRIL 2024
N° RG 24/00224 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2B5
Code NAC : 5BA
AFFAIRE : [R] [P] C/ S.A.S.U. OPTIMASS, [J] [W]
DEMANDEUR
Monsieur [R] [P]
né le 22 Août 1949 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-Jacques BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 126, Me Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619
DEFENDEURS
La S.A.S.U. OPTIMASS,
Société par actions simplifiée à associé unique, au capital de 3.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Société de VERSAILLES sous le numéro 908 047 475, dont le siège social est situé [Adresse 1], à défaut, à l’adresse des locaux loués [Adresse 3], prise en la personne de son Président,
non comparante
Monsieur [J] [W]
né le 29 Juin 1988 à [Localité 5] (MAROC),
demeurant [Adresse 4]
non comparant
Débats tenus à l'audience du : 05 Mars 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 05 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 27 décembre 2022, M. [R] [P] a donné à bail commercial à la société OPTIMASS les locaux sis [Adresse 3]. M. [J] [W] s’est porté caution solidaire par acte du même jour.
Par actes de Commissaire de Justice en date des 23 janvier et 15 février 2024, M. [R] [P] a fait assigner en référé la société OPTIMASS et M. [J] [W] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,
- ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
- condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer la somme provisionnelle de 4431,96 euros au titre des loyers impayés, majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2114,93 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation équivalente à 120% du montant du loyer jusqu' à la complète libération des locaux,
- autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité (clause pénale contractuelle),
- condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Les défendeurs ne sont pas représentés.
La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.
Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur justifie par la production du commandement de payer du 29 août 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 29 août 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il convient de condamner solidairement la société OPTIMASS, locataire, et M. [J] [W], caution, à payer à M. [R] [P] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 30 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Il y a donc lieu de condamner solidairement la société OPTIMASS, locataire, et M. [J] [W], caution, à payer à M. [R] [P] la somme provisionnelle de 4431,96 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Sur les autres demandes
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire, de la majoration du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.
S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.
Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner in solidum les défendeurs, parties succombantes, à payer au demandeur la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 27 décembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 30 septembre 2023,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3],
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons solidairement la société OPTIMASS et M. [J] [W] à payer à M. [R] [P] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 30 septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,
Condamnons solidairement la société OPTIMASS et M. [J] [W] à payer à M. [R] [P] la somme provisionnelle de 4431,96 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité au titre du dépôt de garantie,
Condamnons in solidum la société OPTIMASS et M. [J] [W] à payer à M. [R] [P] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons in solidum la société OPTIMASS et M. [J] [W] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le GreffierLa Première Vice-Présidente
Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY
