Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
28 MARS 2024
N° RG 22/03015 - N° Portalis DB22-W-B7G-QROS
Code NAC : 72A
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, l’AGENCE SAINT-SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 2], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER - LEMOINE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Valérie GARÇON, avocat plaidant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS.
DÉFENDERESSE :
Madame [R] [G]
née le 28 Février 1975 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3],
bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006133 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles le 13 Juillet 2022.
représentée par Maître Elodie DUMONT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
ACTE INITIAL du 10 Mai 2022 reçu au greffe le 25 Mai 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 25 Janvier 2024, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mars 2024.
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EXPOSE DU LITIGE
Mme [R] [G] est propriétaire des lots 518, 364 et 376 au sein de l'immeuble [Adresse 3].
Par acte d'huissier du 27 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, a fait assigner Mme [R] [G] devant ce tribunal pour obtenir, au visa des articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 55 du décret du 17 mai 1967 sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 8.538,01 € au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2022 avec intérêts de droit à compter de la sommation,
- 3.000 € à titre de dommages-intérêts,
- 664,10 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître LEMOINE en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, l’AGENCE SAINT-SIMON, demande au tribunal :
Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 du décret du
17 mai 1967;
Constater le désistement du Syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des charges et des frais de l'article 10-1,
Condamner Madame [R] [G] à payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre une indemnité de 2000,00 € en application des dispositions de l'article 700,
Condamner la défenderesse en tous les dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître LEMOINE en vertu des dispositions de l'article 699 du CPC.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, Mme [G] demande au tribunal :
Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu l'article 1343-5 du Code civil,
Vu les articles 1302 et suivants du code civil,
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de sa demande principale au titre des charges, celle-ci étant devenue sans objet faute de créance,
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de sa demande de frais dits nécessaires, ou, à titre infiniment subsidiaire,
FIXER la somme due au titre des frais nécessaires à celle de 39,50 euros relative à la première mise en demeure,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à rembourser à Madame [G] la somme de 624,60 euros indûment perçue au titre des frais dits nécessaires,
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts faute de préjudice distinct,
FAIRE application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Madame [G],
ACCORDER les plus amples délais de paiement à Madame [G] sur une période de deux années à compter du jugement à intervenir,
SUSPENDRE toutes procédures d'exécution à son encontre et le cours des intérêts pendant cette période, outre leur capitalisation,
JUGER que l'équité et la situation économique de Madame [G] commandent de ne pas la condamner à payer les frais irrépétibles et les dépens de première instance,
JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] conservera la charge de ses frais et dépens d'instance,
ECARTER uniquement l'application de l'exécution provisoire en cas de décision défavorable pour elle,
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
Mme [G] fait valoir que, nonobstant le désistement du syndicat des copropriétaires au titre de sa de demande en paiement des charges et des frais afférents, celui-ci ne justifie pas de sa créance initiale et maintient abusivement une demande de dommages-intérêts et de frais d'instance. Elle indique ne pas réclamer le remboursement des charges principales mais maintient sa contestation s'agissant des frais, expliquant seule devrait être légitimement retenue la première mise en demeure pour un montant de 39,50 €.
S'agissant de la demande de dommages-intérêts, elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice distinct.
S'agissant de sa demande de délais de paiement, elle fait valoir qu'elle a perdu son emploi en 2019 et que compte-tenu de la crise sanitaire, elle n'a pas pu retrouver d'activité immédiatement. Elle explique avoir recommencé à travailler en mai 2021 en tant qu'employée de ménage et percevoir un salaire mensuel variant entre 500 et 1.000 €.Elle indique avoir repris le paiement de ses charges de copropriété dès la reprise de son activité et avoir proposé au syndic un échéancier qui n'a pas été accepté.
Elle explique que d'importants travaux de ravalement ont été votés en 2018 et que, dès le 1er octobre 2019, il lui a été réclamé une somme de 6.423 € à ce titre en une seule échéance, en plus de ses charges courantes et qu'au total, elle a dû payer une somme de 21.410,48 €. Elle indique être néanmoins parvenue à régler entre octobre 2019 et décembre 2020 près de 10.703 € grâce à l'aide de ses proches. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires lui a fait signifier un commandement de payer en janvier 2022 pour la somme de 11.597,28 € outre des frais. Elle indique que malgré les paiements mensuels réguliers mis en place depuis janvier 2022, et plus de 21.500 € payés entre octobre 2019 et juillet 2022, le syndicat a choisi de l'assigner en juillet 2022.
Au soutien de sa demande de rejet des frais irrépétibles du syndicat, elle fait valoir que cette procédure a été engagée sans aucune tentative de conciliation, alors qu'elle avait déjà mis en place un remboursement régulier des charges, rappelant que la procédure a été engagée en juillet 2022 alors qu'elle avait déjà engagé ses règlements.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Mme. [G] des lots 518, 364 et 376,
- plusieurs mises en demeure en date des 21 octobre 2020, 1er février 2021 et 25 octobre 2021,
- une relance du 29 novembre 2021,
- un commandement de payer en date du 10 janvier 2022,
- un décompte
- différents appels travaux et fonds travaux pour les exercice 2019 à 2022
- les procès-verbaux des assemblées générales du 27 juin 2018, 17 avril 2019, 07 décembre 2020 et 05 juillet 2021 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels des exercices suivants et voté divers travaux, dont des travaux de ravalement
- le contrat de syndic
- les justificatifs des frais engagés
Il convient de constater, que la créance du syndicat des copropriétaires à la date de l'assignation était fondée et justifiée.
Force est de relever néanmoins que le syndicat des copropriétaires, au titre de ses dernières écritures, ne sollicite plus aucune somme au titre des charges de copropriété, celui-ci indiquant que Mme [G] a soldé sa dette.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
En l'espèce, il convient là encore de constater que le syndicat des copropriétaires aux termes de ses dernières écritures, ne sollicite plus la condamnation de la défenderesse au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'il aurait subi, du fait de retard de paiement des charges de copropriété par Mme [G], un préjudice distinct de celui qui a vocation à être indemnisé par le cours des intérêts moratoires.
Par ailleurs, aucune mauvaise foi ne saurait être retenue à l'égard Mme [G] qui justifie avoir été confrontée à d'importantes difficultés professionnelles et avoir néanmoins réglé ses charges de copropriété d'un montant élevé du fait des travaux conséquents votés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure
Selon l'article 10-1, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Il convient dès lors de faire droit à la demande Mme [G] de dispense à la participation à la dépense commune des frais de procédure.
Sur les mesures accessoires
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante supportera la charge des dépens.
Force est de constater que Mme [G] ne fait aucune demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dès lors, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, l’AGENCE SAINT-SIMON, de sa demande de dommages-intérêts,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, l’AGENCE SAINT-SIMON, aux dépens,
Dispense Mme [R] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MARS 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
