Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
28 MARS 2024
N° RG 21/05238 - N° Portalis DB22-W-B7F-QHAF
Code NAC : 71F
DEMANDEURS :
1/ Madame [C] [B]
née le 17 Octobre 1957 à [Localité 6] (53),
demeurant Résidence [7] - [Adresse 3],
2/ Monsieur [L] [H]
né le 15 Mars 1960 à [Localité 5] (38),
demeurant Résidence [7] - [Adresse 3],
représentés par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 888 651 718 dont le siège social est situé [Adresse 2],
représenté par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS VERSAILLES REIMS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virgile MOREL, avocat plaidant au barreau de PARIS.
2/ La société ALBA OUEST, société par actions simplifiée immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
833 176 001 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Benoît MONIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
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ACTE INITIAL du 28 Septembre 2021 reçu au greffe le 04 Octobre 2021.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 25 Janvier 2024, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mars 2024.
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EXPOSE DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3], est un ensemble immobilier composé de trois bâtiments et sept lots de copropriété, répartis entre sept copropriétaires.
Les bâtiments A et C sont des pavillons individuels. Le bâtiment B est composé de cinq lots.
Cette copropriété a fait l'objet de plusieurs procédures judiciaires ayant eu pour objet l'annulation d'assemblées générales des copropriétaires et un administrateur provisoire a été nommé à deux reprises. Plusieurs procédures sont encore pendantes devant ce tribunal.
Au cours de l'assemblée générale du 24 avril 2019, convoquée par Maître [K] [O], administrateur provisoire, Ia SAS ALBA OUEST a été désignée en qualité de syndic de la copropriété .
Par courrier en date du 26 mai 2021, la SAS ALBA OUEST a convoqué l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [7] devant se tenir le 30 juin 2021.
Cette assemblée générale s'est tenue uniquement par correspondance et a désigné la Société CENTURY 21 comme nouveau syndic.
Par acte extra-judiciaire du 28 septembre 2021, Mme [C] [B] et
M. [L] [H] (ci-après les consorts [B]-[H]) ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] représenté par son syndic en exercice, la SAS ACCORD IMMOBILIER, prise en son établissement, la Société CENTURY 21 et la Société ALBA OUEST aux fins, à titre principal de voir annuler l'assemblée générale du 30 juin 2021 et, à titre subsidiaire, voir annuler certaines des résolutions votées lors de cette assemblée, outre des dommages-intérêts.
Un nouvel administrateur provisoire été nommé par ordonnance du
12 septembre 2022, confirmée par ordonnance de référé du 5 janvier 2023.
Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a annulé l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [7] en date du 2 juillet 2020.
Par note en délibéré autorisée par le tribunal en date du 25 mars 2024, les consorts [B]-[H] par l'intermédiaire de leur conseil ont informé le tribunal de ce que la syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] était depuis une décision d'assemblée générale en date du 15 mars 2023 représenté par le syndic la SAS ACTISYNDIC.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique, le
18 septembre 2023, les consorts [B]-[H] demandent au tribunal
de :
Vu les articles 11, 24, 25, 26 de Ia loi du 10 juiIet 1965,
Vu les articles 9, 15 at 1 7 du décret du 17 mars 1967,
DEBOUTER purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires de Ia Résidence [7], sis à [Adresse 3] et la SAS ALBA OUEST de I'ensembIe de leurs demandes, fins et conclusions.
A TITRE PRINCIPAL,
ANNULER l'assemblée générale du 30 juin 2021 du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3].
A TITRE SUBSIDIAIRE,
ANNULER la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 30 juin 2021 du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3].
ANNULER la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 30 juin 2021 du Syndicat des Copropriétaires de Ia Résidence [7], sis à [Adresse 3].
ANNULER la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 30 juin 2021 du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3].
ANNULER la résolution n° 26 de l'assemblée générale du 30 juin 2021 du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3].
ANNULER la résolution n° 29 de l'assemble générale du 30 juin 2021 du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3].
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER la SAS ALBA OUEST à payer la somme de 8.900,00 € à Monsieur [L] [H] et la somme de 10.900,00 € à Madame [C] [B] à titre de dommages- intérêts.
CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3] et la SAS ALBA OUEST à payer à Monsieur [L] [H] et à Madame [C] [B] la somme de 3.000,00 € à chacun en application des dispositions de l'article 700 du Code de procedure civile.
CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3] et la SAS ALBA OUEST aux entiers dépens.
RAPPELER que Monsieur [L] [H] et Madame [C] [B] seront dispensés de toute participation aux frais de défense du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [7], sis à [Adresse 3] conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique, le
9 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] demande au tribunal de :
Vu les dispositions de la loi n°65-557du 10 juillet 1965 notamment l'article 10
Vu les dispositions du décret n°67-223 du 1 7 mars 1967, notamment les articles 1et et 15,
Recevoir le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [7] $gt;$gt; en toutes ses demandes et le déclarer bien fondé ;
Et ce faisant,
A titre Principal,
Débouter Monsieur [H] et Madame [B] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 juin 2021.
A titre subsidiaire,
Débouter Monsieur [H] et Madame [B] de leur demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 30 juin 2021.
Débouter Monsieur [H] et Madame [B] de leur demande d'annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 30 juin 2021.
Débouter Monsieur [H] et Madame [B] de leur demande d'annulation de la résolution n° 25 del'assemblée générale du 30 juin 2021.
Débouter Monsieur [H] et Madame [B] de leur demande d'annulation de la résolution n° 26 de l'assemblée générale du 30 juin 2021.
Débouter Monsieur [H] et Madame [B] de leur demande d'annulation de la résolution n 29 de l'assemblée générale du 30 juin 2021.
En tout état de cause :
Condamner Monsieur [H] et Madame [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Monsieur [H] et Madame [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique, le
8 novembre 2023, la société ALBA OUEST demande au tribunal de :
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2021
Vu le règlement de copropriété
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965
Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967
Vu l'article 1240 du Code Civil
Déclarer recevable et bien-fondée la société ALBA OUEST ;
Débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et
prétentions ;
Condamner in solidum Madame [C] [B] et Monsieur [L] [H] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC ;
Condamner in solidum Madame [C] [B] et Monsieur [L] [H] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Benoît MONIN, avocat au barreau de Versailles, par application de l'article 699 du CPC ;
Ecarter et Rejeter l'exécution provisoire.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 30 juin 2021
pour défaut du nombre de scrutateurs tel que prévu par le règlement de copropriété
Les consorts [B]-[H] font valoir au visa de la jurisprudence et d'une précédente décision de ce tribunal en date du 25 octobre 2018 que si le nombre de scrutateurs édictés par le règlement de copropriété n'est pas respecté, l'assemblée générale est nulle sans qu'il y ait nécessité d'un grief. Or, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale qu'un seul scrutateur a été désigné en la personne de Mme [P].
Ils contestent l'impossibilité de voir désigner un second scrutateur tel qu'allégué par le syndicat des copropriétaires et font valoir que ce dernier ne démontre pas avoir sollicité des candidatures et n'en avoir obtenu aucune. Ils rappellent que rien n'obligeait le syndic à convoquer cette assemblée générale à distance, puisqu'il y avait eu la levée des mesures sanitaires, et le nombre de copropriétaires composant cette assemblée permettaient la tenue de l'assemblée dans le respect des mesures barrières nécessaires, précisant que le conseil syndical n'avait pas été consulté sur les modalités de tenue de l'assemblée. Ils estiment qu'il appartenait au syndic de recueillir les candidatures au poste de scrutateurs préalablement à l'envoi de la convocation de l'assemblée générale et non d'attendre purement et simplement que certains copropriétaires réagissent après l'envoi de cette convocation.
La société ALBA OUEST fait valoir que l'assemblée générale s'étant tenue par un vote par correspondance, faute de présents, et d'acceptants, il ne pouvait y avoir deux scrutateurs selon les critères définis par le règlement de copropriété qui a prévu la tenue des assemblée générales de copropriétaires exclusivement en présentiel.
Elle fait valoir que l'article 15 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la désignation des scrutateurs reste facultative.
Se fondant sur une jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 30 septembre 2015, elle indique que l'assemblée générale n'encourt pas la nullité s'il est démontré l'impossibilité de désigner un second scrutateur faute de candidat. L'assemblée générale s'étant tenue exclusivement par un vote par correspondance, et avec une seule candidature de scrutateur préalable à la tenue de l'assemblée, celle de Madame [P], elle considère que l'impossibilité de désigner un second scrutateur est établie.
Elle rétorque que rien n'interdisait au syndic de prévoir la tenue de l'assemblée générale par correspondance, rappelant le contexte sanitaire de cette période et qu'aucun texte ne prévoit l'obligation pour le syndic de solliciter des candidatures au poste de scrutateurs en amont de l'envoi d'une convocation à une assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires développe les mêmes moyens que la société ALBA OUEST pour s'opposer à la demande d'annulation de l'assemblée générale.
Sur ce,
L'article 15 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 prévoit qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Si la désignation d'un président est impérative, celle d'un ou plusieurs scrutateurs est facultative.
Cependant, conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l'assemblée générale, lorsque le règlement de copropriété prévoit la désignation d‘un nombre précis de scrutateurs, cette disposition doit être respectée, les dispositions du règlement de copropriété relatives à la composition du bureau de l'assemblée constituant une formalité substantielle dont la méconnaissance entraîne l'annulation de l'assemblée générale sans que le demandeur ait à justifier d‘un grief.
En l'espèce, l'article 45 alinéa 1er du règlement de copropriété de la résidence [7] prévoit qu'il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et un secrétaire.
Or, il est constant que lors de l'assemblée générale du 30 juin 2021, un seul scrutateur a été désigné en la personne de Mme [P] alors que le règlement de copropriété impose la désignation de deux scrutateurs.
Il convient de rappeler qu'il appartient au syndicat des copropriétaires et à son mandataire d'apporter la preuve de ce qu'ils ont été dans l'impossibilité de trouver un second scrutateur étant rappelé que le syndic a lui-même fait le choix de tenir cette assemblée par correspondance ainsi que cela ressort de l'échange de courriels entre Mme [B] et le président du conseil syndical, M. [X] le 2 juillet 2021.
Nonobstant l'absence d'une disposition du décret du 17 mars 1967 prévoyant l'obligation pour le syndic de prendre contact avec les potentiels scrutateurs avant la tenue d'une assemblée générale, il lui appartenait en l'espèce, ayant lui-même fait le choix de tenir cette assemblée par correspondance, de tout faire pour que celle-ci se tienne conformément aux règles édictées par le règlement de copropriété. La désignation du président, des scrutateurs et du secrétaire de séance devaient par conséquent nécessairement être anticipée du fait de la tenue de l'assemblée par correspondance.
Il peut être relevé que dès l'envoi de la convocation à l'assemblée générale en date du 26 mai 2021soit plusieurs semaines avant la tenue de l'assemblée, le projet de résolution n°2 était ainsi rédigé : " DESIGNATION DU SCRUTATEUR DE L'ASSEMBLEE". L'assemblée générale désigne en qualité de scrutateur de séance Mme [P]". De même, alors que devait se tenir, selon ce qui est inscrit sur la convocation à l'assemblée générale, une réunion informative par visioconférence le 22 juin 2021, le syndic n'apporte aucun élément permettant d'en déduire que la question du nombre insuffisant de scrutateurs ait été soumise aux copropriétaires et qu'aucun copropriétaire n'ait souhaité tenir ce rôle. Le procès-verbal d'assemblée générale ne mentionne pas l'absence de candidat pour assurer la fonction de second scrutateur.
Ainsi, ni le le syndicat des copropriétaires, ni la société ALBA OUEST ne rapportent la preuve qui leur incombent d'avoir été dans l'impossibilité de désigner un second scrutateur.
La clause du règlement de copropriété fixant le nombre de scrutateurs n'ayant pas été respectée, il en résulte que l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 doit être annulée dans son entier, les autres moyens développés étant surabondants.
Sur la demande de condamnation de la SAS ALBA OUEST à payer à
M. [L] [H] la somme de 8.900 € et à Mme [C] [B] la somme de 10.900 € à titre de dommages- intérêts
Les consort [B]-[H] font valoir que la société ALBA OUEST a
commis diférentes fautes dans le cadre de ses fonctions de syndic d'avril 2019 au 30 juin 2021.
La société ALBA OUEST estime que les demandeurs ne justifient pas le montant des dommages-intérêts qu'ils sollicitent et n'établissent aucun lien de causalité.
Sur la demande de condamnation de la société ALBA OUEST à payer à chacun 1.000 € de dommages-intérêts pour non inscription des résolutions à l'assemblée générale
Les consorts [B]-[H] reprochent à la société ALBA OUEST de n'avoir pas inscrit à l'ordre du jour le texte précis des résolutions qu'ils lui avaient envoyé ayant pour objet la mise en concurrence du syndic, la mise en concurrence du contrat d'assurance et la mise en concurrence d'un prestataire de sortie des bacs poubelles, et de n'avoir pas joint les différents devis, ce qui a nécessairement, selon les demandeurs, entraîner un vote négatif des copropriétaires.
Ils rétorquent que le syndic aurait dû les informer de la date limite de réception des documents pour pouvoir être annexés à la convocation à l'assemblée générale, et soulignent qu'aucun copropriétaire n'a été informé en amont de la date d'envoi des convocations et de la date de tenue de l'assemblée générale.
Ils prétendent avoir subi une perte de chance de bénéficier d'une économie importante au titre de leurs charges de copropriété, ainsi qu'un préjudice moral au regard de leur investissement et du temps consacré à la préparation des résolutions.
La société ALBA OUEST fait valoir qu'aucun manquement ne peut lui être reproché. Elle rappelle que les convocations à l'assemblée générale datent du 26 mai 2021, et que les consorts [B]-[H] n'ont adressé leurs projets de résolution et leurs annexes que le 3 juin 2021, soit postérieurement a l'envoi des convocations a l'assemblée générale.
Elle indique avoir été informée le 13 mai 2021 de l'intention des consorts [B]-[H] de vouloir mettre en concurrence le contrat d'assurance et le prestataire de sorties des bacs poubelles, et avoir inscrit des projets de résolutions en ce sens dans la convocation. Elle indique que les consorts [B]-[H] n'ont pas transmis avant l'envoi de la convocation, les pièces annoncées. Elle fait valoir que la seule obligation du syndic est un délai de prévenance d'au moins 21 jours pour la tenue de l'assemblée générale, en y joignant les demandes de résolution formulées par les copropriétaires qui doivent être réceptionnées préalablement à l'envoi des convocations. Elle indique avoir respecté cette obligation puisqu'elle a joint a la convocation et ce que les consorts [B]-[H] lui avaient transmis avant le 26 mai 2021.
Elle fait valoir que les consorts [B]-[H] étaient parfaitement au courant que les assemblées générales se tenaient fin juin/début juillet, et qu'ils ont curieusement attendu mi-mai pour s'enquérir de devis de mise en concurrence pour la copropriété.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 10 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 prévoit qu'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
En l'espèce, il est inscrit sur la convocation à l'assemblée générale en date du 26 mai 2021 :
« résolution n°27 : à la demande de Mme [B] et de M. [H] DECISION DE METTRE EN CONCURENCE LES ASSURANCES DE LA COPROPRIÉTÉ
résolution n°28 :à la demande de Mme [B] et de M. [H] DECISION DE METTRE EN CONCURENCE LA SOCIÉTÉ SAS REGARD »
Le procès-verbal d'assemblée général ne fait mention d'aucun document joint.
Les demandeurs versent au débat plusieurs courriers adressés à la société ALBA OUEST et notamment :
- un courrier LRAR adressé le 13 mai 2021 mentionnant leurs souhaits de voir porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale plusieurs résolutions et leur demande de se voir transmettre plusieurs documents afin de pouvoir établir les projets de résolution et demander des devis à différentes entreprises relativement à une mise en concurence des contrats d'assurance, de syndic et de sortie des bacs poubelle. Ils demandent expressément au syndic dans ce courrier d'attendre l'envoi de ces résolutions avant de convoquer l'assemblée générale afin de leur permettre de joindre les devis.
- un courrier LRAR daté du 2 juin 2021 dans lequel figuraient le texte précis de cinq résolutions :
1 - élection du syndic (avec les devis pour la mise en concurrence)
2 - contrat de sortie des bacs poubelle (avec les devis pour la mise en concurrence)
3 - reprise des comptes de 2014 et 2015 à avril 2019 (avec devis pour mise en concurrence)
4 - assurance des bâtiments (avec les devis pour la mise en concurrence)
5 - gestion du bâtiment B et ses parties communes spéciales
Force est de constater que le syndic, alors qu'il avait été informé par lettre recommandée avec accusé-réception et de manière précise par les demandeurs à la présente instance, de leur volonté de voir porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, plusieurs résolutions dont l'objet était parfaitement défini, et qui nécessitaient un certain délai pour être rédigées et présentées de manière claire et intelligible pour le vote des copropriétaires, ce dernier a fait le choix de ne pas attendre le retour des documents, pourtant arrivés dès le 2 juin, et de convoquer dès le 26 mai 2021 l'assemblée générale des copropriétaires pour le 30 juin 2021.
Il convient également de relever que contrairement à ce qu'indique la société ALBA OUEST, la résolution relative à la mise en concurrence du contrat de syndic n'a pas été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale alors qu'elle était demandée dans le courrier des demandeurs en date du 13 mai 2021.
Il résulte de ces constatations que la société ALBA OUEST a commis une faute en faisant porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 juin 2021 les résolutions 27 et 28 sans attendre d'une part le retour du texte précis des résolutions tel que cela lui avait été expressément demandé par les consorts [B]-[H] et sans avoir reçu les annexes nécessaires alors qu'il ne pouvait ignorer que ces annexes allaient lui parvenir à bref délai et ce, alors qu'aucune urgence ne justifiait la tenue de l'assemblée générale le 30 juin et d'autre part en omettant la demande de résolution en vue de remettre en concurrence le contrat de syndic.
Les consorts [B]-[H] sont en revanche défaillants à rapporter la preuve d'un préjudice.
En effet, s'agissant de la perte de chance alléguée d'économie importante au titre de leurs charges de copropriété, les demandeurs ne chiffrent aucunement l'économie qu'ils auraient pu réaliser qu'il s'agisse de la mise en concurence du contrat de syndic, du contrat d'assurance ou du contrat afférent aux sorties des bacs poubelle.
Par ailleurs, le temps consacré à la rédaction de résolutions et l'obtention de devis ne saurait caractériser un préjudice moral.
Les demandeurs seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 3.781,86 € chacun eu égard à la surfacturation et à hauteur de 1.700 € chacun eu égard à l'appel de fonds "effondrement"
Les consorts [B]-[H] font valoir que la SAS ALBA OUEST a été nommée syndic lors de l'assemblée générale du 24 avril 2019, pour une rémunération de 1.666,68 € annuelle, soit 138,89 € TTC mensuels mais qu'il ressort des pièces comptables produites par la SAS ALBA OUEST elle-même et des comptes qu'elle a tenté de faire approuver qu'elle a manifestement surfacturé ses prestations, notamment en facturant la somme de 1.797,34 € au Syndicat des Copropriétaires en 2019 au titre de ses honoraires principaux, outre la somme de 7.988 € pour d'autres honoraires, lesquels ne sont justifiés par aucun élément.
Ils font valoir en outre que la SAS ALBA OUEST a facturé des honoraires de façon illicite, ainsi que cela ressort d'un courrier de la préfecture des Yvelines lui enjoignant de se mettre en conformité ave la loi. Dans ce courrier, ii est indiqué que ALBA OUEST a contre-passé une dépense figurant dans le relevé des dépenses 2019, dans les comptes 2020 "extourne provision procédure". Cette écriture démontre, selon les demandeurs que les honoraires n'étaient pas acquis. Ils estiment que ce courrier illustre une pratique commerciale trompeuse sur les droits du professionnel à présenter une telle facturation au vote de l'assemblée générale.
Ils ajoutent que la société ALBA OUEST ne rapporte pas la preuve de l'engagement des procédures judiciaires qu'elle a listées, indiquant notamment qu'aucune procédure en recouvrement de charges n'a été effectuée à leur encontre. De plus, Ia liste des procédures ne permet pas de savoir le nombre d'heures passées dans le traitement de ces procédures. L'état des dépenses 2020, fait état de 7.040 € et 220,00 € facturés, soit 81 heures de travail. Le budget 2021 inclut, dans les appels de charges courantes, 7.500 € sur le même poste. Les consorts [B]-[H] indiquent avoir vu leurs charges de copropriété drastiquement augmentées en raison de ces surfacturations représentant 22.894,84 €.
Sur la question de la surfacturation de ses honoraires, la société ALBA OUEST indique avoir facturé conformément au contrat de syndic en date du
2 juillet 2020, tel que voté par l'assemblée générale. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a voté le budget et a approuvé les comptes et indique que les comptes 2019 ont été approuvés à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 2 juillet 2020.Des vacations ont dû être facturées en sus en raison des procédures et litiges de 2019 à 2021,conformément au contrat de syndic. Elle souligne que les pièces comptables étaient consultables, et des honoraires supplémentaires étaient facturables conformément au contrat de syndic.
En tout état de cause, elle fait valoir que les pièces comptables ont été transmises au nouveau syndic, et il appartenait aux demandeurs de les consulter préalablement à l'assemblée générale.
Elle explique que c'est sur dénonciation de Mme [B], que la société ALBA OUEST a fait l'objet d'un contrôle de la part de la Direction Départementale de la Protection des Populations des Yvelines (DDPP) ; aux termes de ce contrôle, elle indique que le seul reproche qui lui a été fait est une écriture comptable de 1.000 € passée en " provision gestion de procédure" en 2019, et contre passée en 2020 en écriture "extourne provision procédure ". Elle souligne n'avoir jamais fait l'objet d'aucune sanction, et que la somme de 4.650 € a été admise au titre de vacations diverses par la DDPP et la provision de 2.400 € a été validée par le DDPP pour la reprise des comptes.
Sur ce,
Un copropriétaire peut intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l'encontre du syndic, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, dès lors qu'il rapporte la preuve qu'il a subi un préjudice personnel et direct découlant d'une faute commise par le syndic dans l'exercice de ses fonctions.
Contrairement à ce que soutient la société ALBA OUEST, l'approbation des comptes par les copropriétaires ne fait pas obstacle à ce qu'un copropriétaire engage la responsabilité délictuelle du syndic, à moins que les copropriétaires aient donné un quitus de gestion audit syndic ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.
Il n'est pas contestable qu'un nombre important de procédures judiciaires ont été intentées depuis de nombreuses années au sein de la copropriété [7], soit à l'initiative du syndicat de copropriétaires, soit à l'initiative de copropriétaires et à plusieurs reprises à l'initiative des consorts [B]-[H]. Un des administrateurs judiciaires, Maître [Y], notait déjà dans un courrier du 9 mars 2018 que pas moins de huit procédures judiciaires étaient en cours, notant également que la copropriété [7] était totalement paralysée tant financièrement que judiciairement. Depuis lors, force est de constater, ainsi que cela ressort des documents versés aux débats, que d'autres procédures judiciaires , ont été intentées soit au stade la première instance, soit au devant la cour d'appel de Versailles.
Dès lors, les honoraires facturés par la société ALBA OUEST apparaissent conformes à la réalité et ont été facturés conformément au contrat de syndic liant le syndicat des copropriétaires et la société ALBA OUEST.
Il n'appartient pas au syndic de justifier heure par heure des diligences effectuées pour gérer les procédures judiciaires et aucune surfacturation fautive ne saurait être retenue à son encontre.
Par ailleurs, s'il n'est pas contestable que la Préfecture des Yvelines a demandé à la société ALBA OUEST de rectifier une écriture comptable pour être en conformité avec les règles de comptabilité d'engagement, cela est insuffisant à caractériser une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle, eu égard au montant modique de la somme litigieuse (1.000 €), les demandeurs ne justifiant pas que la société ALBA OUEST n'ait pas déféré aux injonctions faites par les services de la Préfecture.
Aucune d'indemnisation à ce titre ne saurait donc prospérer.
Sur la demande d'indemnisation à hauteur de 1.700 € chacun au sujet du poste "effondrement"
Les demandeurs contestent également un appel de fonds "effondrement" figurant sur la liste des dépenses arrêtée au 15 juillet 2021 pour un montant de 9.688,42 € en 2020 et pour un montant de 1 579,21 € en 2021. Ils prétendent qu'aucune charge de cette nature, ni aucun vote d'assemblée n'est intervenu.
La société ALBA OUEST ne développe aucun moyen.
Sur ce,
Il n'est pas contestable que la société ALBA OUEST ne développe aucun moyen pour justifier l'inscription de ce montant de charges. Dès lors, les charges figurant sur la liste des dépenses n'est pas justifiée et la faute de la société ALBA OUEST doit par conséquent être retenue.
Pour autant, les demandeurs ne justifient pas avoir payé lesdites charges et ne justifient donc pas du préjudice financier allégué.
Aucune d'indemnisation à ce titre ne saurait prospérer.
Sur le manquement à la reprise de comptabilité
Les demandeurs rappellent que lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] a confié a la SAS ALBA OUEST une reprise de comptabilité pour les années 2015 à 2018 et lui ont alloué une rémunération complémentaire de 2.400 € TTC. Ils prétendent que la SAS ALBA OUEST a manifestement manqué à ses obligations puisqu'au titre de l'assemblée générale du 30 juin 2021, elle ne produit que la liste des dépenses de 2014 à 2018. Elle fait valoir que ces dépenses ne sont pas réparties en fonction des catégories de charges correspondantes. Aucune des entrées du syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] n'est mentionnée. lls font valoir que la SAS ALBA OUEST reconnaît elle-même que sa mission n'a pas été effectuée alors qu'elle a facturé cette prestation et qu'elle n'a jamais informé les copropriétaires des raisons de l'échec de sa mission.
La société ALBA OUEST, rappelle qu'aux termes de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 22 octobre 2019, sa mission était de fournir les listes de dépenses sur les années considérées, et que cette prestation a été effectuée. En tout état de cause, la défenderesse fait valoir que selon les termes de la résolution, cette reprise de comptabilité était sous réserve de l'obtention des pièces comptables, et que celles-ci n'ont pas pu être récupérées intégralement en raison de la gestion lacunaire de la copropriété pendant plusieurs années, rappelant que trois syndics dont deux judiciaires se sont succédés en cinq ans. Nonobstant le fait qu'elle n'a pas pu récupérer toutes les pièces comptables dans leur intégralité, elle n'en a pas moins, selon elle, rempli sa mission qui consistait à établir la liste des dépenses sur la période considérée, liste jointe à la convocation à l'assemble générale.
Sur ce,
Il ressort de la résolution n°12 du 22 octobre 2019, qu'il avait été décidé de confier à la société ALBA OUEST, la reprise de la comptabilité sur cinq exercices antérieurs non approuvés et non répartis pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 sous réserve de l'obtention des pièces comptables.
Force est de constater que la société ALBA OUEST verse aux débats la liste des dépenses pour les exercices 2014 à 2018. Ainsi qu'elle le soutient, il ne peut être lui reproché de ne pas avoir récupéré toutes les pièces comptables étant donné la gestion chaotique de la copropriété pendant de nombreuses années avec une succession de syndics et d'administrateurs judiciaires, situation là encore corroborée par le courrier en date du 9 mars 2018 de Maître [Y], administrateur judiciaire.
Au surplus, il convient de constater que l'assemblée générale des copropriétaires a, lors de l'assemblée générale du 21 juillet 2022, examiné et approuvé le relevé général des dépenses des années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018.
Aucune faute de la société ALBA OUEST n'est dès lors caractérisée.
Dans ces conditions, la demande d'indemnisation des consorts [B]-[H] ne saurait prospérer.
Sur les dépenses relatives à l'élagage
Les demandeurs font valoir qu'aux termes de la résolution n°18, l'assemblée générale du 22 octobre 2019, a décidé de procéder à un élagage des arbres occasionnant une gêne au voisinage pour un montant de 1.100 € TTC. Ils indiquent que les pièces comptables jointes à la convocation de l'assemblée générale du 30 juin 2021 laissent apparaître que, d'une part le prestataire choisi lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2019 n'a pas été respecté, d'autre part que deux postes de dépenses "espaces verts" apparaissent, l'un à hauteur de 2.255,05 € et l'autre à hauteur de 2.148 €, soit un montant quatre fois plus élevé que le budget autorisé par l'assemblée générale.
Ils rétorquent que le fait que les contrats "espaces verts" aient été nécessités par l'état général du parc de la copropriété comme le soutient la défenderesse ne lui permet pas d'engager de telles dépenses sans les soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires.
La société ALBA OUEST fait valoir que les demandeurs sont défaillants à prouver le non-respect du choix de l'élagueur décidé lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2019. Elle rappelle que cet élagage a été provoqué par la réception d'une mise en demeure de la mairie [Localité 4] en date du 24 avril 2019 faisant état d'un arbre de la copropriété s'étant abattu sur la chaussée ce jour-là et ayant nécessité le déblaiement par les services municipaux afin de rétablir la circulation. La mairie avait également signalé dans ce courrier la nécessité d'élaguer ou abattre quatre autres arbres menaçant de tomber. Elle indique que dans le cadre de cette injonction, elle a dû prendre en urgence un élagueur et qu'elle a consulté le conseil syndical sur le choix de de celui qui serait le plus prompt à intervenir, le budget ayant été voté. L'élagueur a été choisi par le conseil syndical dans le respect du budget voté.
Concernant les contrats espaces verts qui apparaissent dans le budget, la défenderesse indique que ceux-ci ont été nécessités par l'état général du parc de la copropriété, entrant ainsi dans les dépenses d'entretien, sans qu'un manquement ne puisse lui être reproché.
Sur ce,
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
La défenderesse verse aux débats la lettre de la mairie [Localité 4] en date du
24 avril 2019 informant qu'un arbre de la copropriété était tombé sur le domaine public et mettant en demeure le syndicat des copropriétaires de procéder en urgence à l'élagage de quatre arbres de la copropriété.
Il ne saurait dès lors être reproché au syndic d'avoir engagé les frais nécessaires à cette demande urgente, correspondant parfaitement à la mission du syndic.
S'agissant des dépenses "Espaces Verts", il est permis de déduire de la lettre de la mairie [Localité 4] du 24 avril 2019, le mauvais état des espaces verts de la copropriété avec quatre arbres menaçants de tomber sur la voie publique. Ainsi, la Société ALBA OUEST démontre de manière suffisante avoir agi dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires, les frais d'élagage ayant été nécessités par l'état général du parc de la copropriété. Aucun manquement ne saurait donc être reproché à la société ALBA OUEST.
A titre surabondant, les demandeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'avoir réglé effectivement les charges dont ils demandent le remboursement.
Leur demande d'indemnisation sera par conséquent rejetée.
Sur le défaut d'assurance
Les demandeurs font valoir que lors de leur recherche en vue de la mise en concurrence du contrat d'assurance multirisque immeuble de leur résidence, ils ont appris de l'assureur que les primes d'assurances n'avaient pas été réglées de 2019 au 30 juin 2021 causant la suspension des garanties, puis la résiliation du contrat à compter du 1er janvier 2021.Ils indiquent que la production des extraits du grand livre ne permet pas de justifier que la copropriété a bien été assurée tout au long du mandat de la SAS ALBA OUEST. Ils soulignent que par conséquent, ils ont un patrimoine non assuré et subissent un risque de non garantie par leurs assureurs personnels en raison de ce défaut d'assurance. Ils estiment avoir réglé des charges de copropriété comprenant les cotisations d'assurances (12.745,69 € sur 18 mois) sans que celles-ci aient été réglées.
La société ALBA OUEST fait valoir que les demandeurs n'apportent pas la preuve que la copropriété n'aurait pas été assurée, le courriel qu'ils versent aux débats n'indiquant pas expressément s'il s'agit du contrat d'assurance de la copropriété. En tout état de cause, elle dit justifier que les primes d'assurance de la copropriété ont bien été réglées.
Sur ce,
Force est de constater que les dépenses relatives à l'assurance de la copropriété figurent dans les extraits du grand livre produits par la défenderesse.
Le courriel en date du 21 septembre 2021 que produisent les demandeurs au soutien de leur demande n'emporte pas la conviction du tribunal pour établir que la copropriété n'aurait pas été assurée compte-tenu du fait qu'il n'est pas possible de savoir, à la lecture de document, à quoi correspond la phrase "le contrat en référence".
Par ailleurs, il apparaît surprenant qu'aucun échange entre les demandeurs et le syndic ou le conseil syndical ne soient intervenus postérieurement à ce courriel et soient par conséquents versés aux débats par les demandeurs, étant donné les graves conséquences d'une telle absence alléguée d'assurance de la copropriété.
Aucune faute de la société ALBA OUEST n'est caractérisée et aucune demande d'indemnisation à ce titre ne saurait donc prospérer.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société SAS ACTISYNDIC et la société ALBA OUEST qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société SAS ACTISYNDIC et la société ALBA OUEST, parties perdantes seront condamnés in solidum à payer à Mme [B] la somme de 1.000 € et à M. [H], la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure
Selon l'article 10-1, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Les consorts [B]-[H] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Sur l'exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement par jugement Contradictoire et en premier ressort,
Annule l'assemblée générale du 30 juin 2021,
Déboute Mme [C] [B] et M. [L] [H] de leurs demandes de dommages-intérêts,
Dispense Mme [C] [B] et M. [L] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, et la société ALBA OUEST, à payer la somme de 1.000 € à Mme [C] [B] et la somme de 1.000 € à M. [L] [H] au titre des frais irrépétibles,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7], représenté par son syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, et la société ALBA OUEST, à payer les dépens,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MARS 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
