Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
27 MARS 2024
N° RG 22/05174 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q2ZR
Code NAC : 71F
DEMANDEUR :
Monsieur [B] [U]
né le 20 Novembre 1945 à [Localité 6] (92),
demeurant [Adresse 1],
représenté par Maître Stéphane DIDIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Le syndicat des copropriétaires de la résidence du “[7]” sis
[Adresse 5] et [Adresse 3] représenté par son syndic, la société FONCIA GENIEZ, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 549 705 457 ayant son siège social situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
2/ La société FONCIA GENIEZ, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
549 705 457 ayant son siège social situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
3/ La société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentés par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS.
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ACTE INITIAL du 16 Septembre 2022 reçu au greffe le 26 Septembre 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Décembre 2023, M. JOLY, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 08 Février 2024 prorogé au 14 Mars 2024 pour surcharge magistrat et au
27 Mars 2024 pour le même motif.
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EXPOSE DU LITIGE
M. [U] est propriétaire des lots n°111, 325 et 407 d'une part et des lots n°102, 328 et 406 d'autre part au sein de la résidence du [7] située
[Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8] (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.
Au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2019, d'importants travaux de réfection de la toiture du bâtiment B ont été votés.
La société FONCIA GENIEZ était désignée en tant que syndic de l'immeuble selon une résolution N°6 adoptée à l'unanimité.
Lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 22 septembre 2020, le mandat de la société FONCIA GENIEZ était reconduit pour une année selon contrat joint à la convocation pour la période du 1er octobre 2020 au
30 septembre 2021.
Une convocation était adressée pour une assemblée générale prévue le
30 juin 2021 soit par visioconférence, soit par correspondance.
Des travaux de rénovation du système de ventilation (VMC) étaient inscrits à l'ordre du jour et adoptés.
Au cours de la même assemblée, le mandat de la société FONCIA GENIEZ était renouvelé pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.
Une nouvelle assemblée générale était convoquée pour le 15 juin 2022 par le cabinet FONCIA MANSART.
La résolution N°7 prévoyait le renouvellement du mandat confié à la société FONCIA GENIEZ du 1er octobre 2022 jusqu'au 30 septembre 2023.
C'est dans ce contexte que M. [U] a, par acte du 16 septembre 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[7]" situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8], la société Foncia Geniez et la société Foncia Mansart en annulation de ses résolutions n°4, 6, 7 et 9.1 à 9.9 et en responsabilité des sociétés FONCIA GENIEZ et FONCIA MANSART.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mai 2023,
M. [U] demande au Tribunal de :
Vu l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Juger M. [B] [U] recevable et bien fondé en son action en annulation des résolutions n° 4, 6, 7 et 9.1 à 9.9 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence du [7] à [Localité 8] du 15 juin 2022 ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [7] à [Localité 8], la société FONCIA GENIEZ et la société FONCIA MANSART de leurs demandes, fins et conclusions.
Vu l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967
Vu la jurisprudence y afférente
Constater, dire et juger que l'assemblée générale ordinaire du 15 juin 2022 a été convoquée par la société FONCIA MANSART qui ne dispose d'aucun pouvoir ni mandat pour gérer la copropriété de la résidence du [7] ;
En conséquence, annuler les résolutions n°4, 6, 7 et 9.1 à 9.9 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence du [7] à [Localité 8] du 15 juin 2022 ;
Sur la responsabilité des sociétés FONCIA GENIEZ et FONCIA MANSART
Vu les articles 1240 et 1241 du code civil et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Juger que les sociétés FONCIA GENIEZ et FONCIA MANSART ont commis des fautes graves au préjudice de la copropriété de la résidence du [7] et de M. [B] [U], copropriétaire demandeur ;
Condamner in solidum les sociétés FONCIA GENIEZ et FONCIA MANSART à payer à M. [B] [U] une somme de 8 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;
En toutes hypothèses,
Confirmer l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [7] à [Localité 8], la société FONCIA GENIEZ et la société FONCIA MANSART, à payer à M. [B] [U] la somme de
5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence du [7] à [Localité 8], la société FONCIA GENIEZ et la société FONCIA MANSART, aux entiers dépens de l'instance dont les frais d'Huissier relatifs à la signification de l'assignation et du jugement à intervenir, les frais du timbre BRA (16 €) ainsi que le droit de plaidoirie (13 €), avec distraction au profit de Maître Stéphane DIDIER, avocat postulant, conformément à l'article 699 du CPC ;
Dire que, conformément à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [B] [U], copropriétaire demandeur, sera exonéré de sa quote-part pour les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d'administration.
Au termes de leurs dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[7]" situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 8], la société Foncia Geniez et la société Foncia Mansart demandent au Tribunal de :
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » situé [Adresse 5] et [Adresse 3] - [Localité 8]
[Localité 8], représenté par son Syndic, la Société FONCIA MANSART,
recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;
DECLARER la Société FONCIA GENIEZ recevable et bien-fondée en ses
demandes, fins et conclusions ;
DECLARER la Société FONCIA MANSART recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions ;
DECLARER Monsieur [B] [U] mal-fondé en ses demandes, fins et prétentions ;
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [B] [U] de toutes ses demandes, fins et
prétentions ;
CONDAMNER Monsieur [B] [U] à verser une somme de 5.000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » situé [Adresse 5] et [Adresse 3], représenté par son Syndic, la Société FONCIA MANSART au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [B] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 6 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'annulation des résolutions contestées de l'assemblée générale du
15 juin 2022
Observation liminaire
M. [U] ne sollicite pas l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble mais l'annulation des résolutions pour lesquelles il a exprimé un vote d'opposition à savoir :
Résolution N°4 :
élection d'un secrétaire en la personne de Mme [O] [K] ;
Résolution N°6 : quitus au syndic ;
Résolution N°7 : désignation du syndic : la société FONCIA GENIEZ ;
Résolution N°9.1 :
désignation de Mme [R] comme membre du conseil syndical ;
Résolution N°9.2 :
désignation de Mme [X] comme membre du conseil syndical ;
Résolution N°9.3 :
désignation de Mlle [N] comme membre du conseil syndical ;
Résolution N°9.4 :
désignation de Mme [Z] comme membre du conseil syndical ;
Résolution N°9.5 :
désignation de Mme [A] comme membre du conseil syndical ;
Résolution N°9.6 :
désignation de M. [A] comme membre du conseil syndical ;
Résolution N°9.7 :
désignation de Mme [H] comme membre du conseil syndical ;
Résolution N°9.8 :
désignation de Mme [S] comme membre du conseil syndical ;
Résolution N°9.9 : désignation de M. [W] comme membre du conseil syndical.
Au soutien de ses prétentions, M. [U] fait valoir que les sociétés FONCIA GENIEZ et FONCIA MANSART sont deux entités juridiques différentes, chacune dotée de la personnalité morale. Il verse aux débats l'extrait Kbis de FONCIA GENIEZ et l'extrait Kbis de FONCIA MANSART au 04/08/2022.
Dès lors, M. [U] argue que même si elles appartiennent au même groupe immobilier, FONCIA MANSART ne pouvait, sans autorisation du syndicat ni mandat spécial, se substituer à FONCIA GENIEZ dans ce qui constitue une obligation essentielle de tout syndic professionnel, à savoir convoquer et organiser une assemblée générale ordinaire de copropriétaires. Il ajoute pour répondre aux défendeurs que la jurisprudence qu'ils invoquent est isolée et non référencée ; qu'en l'espèce, le nom "FONCIA MANSART" apparaît sur les annexes communiquées avec la convocation.
Le syndicat des copropriétaires, la société Foncia Geniez et la société Foncia Mansart font valoir en défense que la copropriété est gérée par le Groupe FONCIA depuis de nombreuses années et que ce groupe contient notamment deux cabinets distincts, FONCIA MANSART et FONCIA GENIEZ et que la gestionnaire en charge cet immeuble est Mme [O] [K] depuis
de nombreuses années ; que la convocation à l'assemblée générale du
25 juin 2019 était rédigée par Mme [O] [K] dont le nom apparaît en première page ; que, de la même manière, la convocation à l'assemblée générale du 15 juin 2022 était rédigée par Mme [O] [K] ; que c'est ainsi, à la suite d'une erreur de plume, que le nom « MANSART » a été mentionné à côté du nom FONCIA ; que selon la jurisprudence, une telle erreur purement matérielle n'affecte pas la validité de l'assemblée générale dès lors qu'elle n'a pas d'incidence sur les votes.
Il ressort de l'article 7 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, texte d'ordre public, que l'assemblée générale est convoquée par le syndic. En toute hypothèse, la convocation de l'assemblée générale par une personne ne disposant pas du pouvoir de convocation est de nature à entraîner l'annulation de l'assemblée générale dans son intégralité.
Par ailleurs, en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
M. [U] doit rapporter la preuve que ce n'est pas la société FONCIA GENIEZ, syndic en exercice, qui a convoqué l'assemblée générale du
15 juin 2022.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la convocation à l'assemblée générale du 25 juin 2019 a été adressée par "FONCIA GENIEZ [O] [K]" et que la convocation à l'assemblée générale du
15 juin 2022 a été adressée par "FONCIA MANSART [O] [K]".
Il est constant que le syndic en exercice lors de la convocation à l'assemblée générale du 15 juin 2022 était FONCIA GENIEZ.
De plus, la convocation de l'assemblée générale du 25 juin 2019 a été adressée par FONCIA GENIEZ pris en la personne de [O] [K].
Lors des assemblées générales de 2019, 2020 et 2021, Mme [O] [K] représentant le cabinet FONCIA GENIEZ était désignée comme secrétaire de séance et, force est de constater, qu'il en était exactement de même lors de l'assemblée litigieuse du 15 juin 2022. Ainsi que le souligne à juste titre les défendeurs, c'est elle-même qui avait procédé à la convocation.
Il se déduit de ces éléments que M. [U] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que ce n'est pas le syndic en exercice, à savoir, FONCIA GENIEZ qui a procédé à la convocation. La mention “FONCIA MANSART” résulte manifestement d'une simple erreur matérielle de sorte que M. [U] sera débouté de ses demandes d'annulation.
Sur la responsabilité des sociétés FONCIA GENIEZ et FONCIA MANSART
M. [U] fait valoir que le remplacement de la société FONCIA GENIEZ par la société FONCIA MANSART sans autorisation ni mandat constitue une faute grave et intentionnelle ; il ajoute que le formulaire de vote par correspondance ne permettait pas de voter à distance pour élire les membres du conseil syndical et qu'il devait être retourné à la société FONCIA
MANSART ; il déplore enfin que les travaux de la toiture, votés en juin 2019 n'aient débutés qu'en juillet 2022.
Ainsi que retenu précédemment, la preuve n'est pas rapportée que FONCIA MANSART ait remplacé FONCIA GENIEZ. Il s'ensuit qu'aucune faute n'est caractérisée. De plus M. [U] ne justifie d'aucun préjudice certain et personnel. Aucune condamnation à dommages-intérêts ne saurait donc être prononcée.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, M. [U] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;
Déboute M. [U] de l'intégralité de ses demandes ;
Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] » située [Adresse 5] et [Adresse 3] représenté par son syndic, la société FONCIA GENIEZ, la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne M. [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de Versailles ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 MARS 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY
