Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
21 MARS 2024
N° RG 22/06068 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q6NF
Code NAC : 71F
DEMANDERESSE :
La SOCIETE CIVILE CELLE JONCHERE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 342 577 608 dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Michel SZULMAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence [Adresse 6] sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet [Z], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Danielle ABITAN-BESSIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Adrien PELON, avocat plaidant au barreau de PARIS.
ACTE INITIAL du 16 Novembre 2022 reçu au greffe le 21 Novembre 2022.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Décembre 2023, Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 29 Février 2024 prorogé au 07 Mars 2024 pour surcharge magistrat et au 21 Mars 2024 pour note en délibéré autorisée.
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EXPOSE DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la résidence [Adresse 6], situé [Adresse 3]) est composé de corps de bâtiments imbriqués comportant, notamment, un centre commercial, un immeuble de bureaux, un pavillon, et des emplacements de stationnement.
La SCI CELLE JONCHERE, membre du conseil syndical de la copropriété, est propriétaire des lots n° 4459 à 4467 situés au premier étage de l'immeuble de bureaux. Ses lots représentent 5.861 tantièmes de la copropriété sur un total de 101.175 tantièmes.
Les autres lots de la copropriété sont répartis entre cinq copropriétaires :
- la SNC FONCIERE DU CHENE VERT, société d'investissement immobilier est la principale copropriétaire de la 9ème tranche commerciale de la Résidence [Adresse 5]. Elle détient 58.232 tantièmes de la copropriété.
- la SCI DINARD, est propriétaire de trois étages dans l'immeuble de bureaux correspondant à 17. 583 tantièmes;
-la SCPI CRISTAL RENTE détient 18.125 tantièmes.
- la SCI BOILEAU, détient 687 tantièmes ;
- Mme [S] [D],détient 687 tantièmes
La SNC FONCIERE DU CHENE VERT, la SCI DINARD et la SCI CELLE JONCHERE sont seules appelées à voter les résolutions portant sur les droits relatifs à l'immeuble de bureaux.
La SCI CELLE JONCHERE a saisi le tribunal de céans de plusieurs demandes d'annulation de résolutions prises lors des assemblées générales des copropriétaires en date du 17 décembre 2018, 14 septembre 2020, 7 avril 2021, 30 novembre 2021et 9 août 2022.
Par acte extra-judiciaire du 16 novembre 2022, la SCI CELLE JONCHERE a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet [Z], à l'effet notamment de voir déclarer nulle l'assemblée générale du 20 septembre 2022 et à titre subsidiaire de voir déclarer nulles les résolutions n° 2, 3, 5, 8, 9, 15, 16, 17, (17.1 à 17.3), 19 (19.1 à 19.7)
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique, le
28 août 2023, la SCI CELLE JONCHERE demande au tribunal de :
Déclarer recevable la SCI CELLE JONCHERE dans l'ensemble de ses demandes ;
• A TITRE PRINCIPAL,
- Annuler l'assemblée générale ordinaire du 20 septembre 2022 du Syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence [Adresse 6] pour défaut de désignation valable du Président de séance et pour défaut de concertation avec le conseil syndical pour l'établissement de l'ordre du jour,
• SUBSIDIAIREMENT,
- Annuler les résolutions n° 2, 3, 5, 8, 9, 15, 16, 17, (17.1 à 17.3), 19 (19.1 à 19.7) de l'assemblée générale ordinaire du 20 septembre 2022 du Syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence [Adresse 6] ;
• Constater l'absence de syndic pour la période du 20 septembre 2022 au 30 juin 2023 ;
• Condamner le Syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la résidence [Adresse 6] au versement de la somme de 5.000 euros à la SCI CELLE JONCHERE au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
• Dispenser la SCI CELLE JONCHERE de la participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont la charge sera répartie entre la SNC FONCIERE DU CHENE VERT et la SCI DINARD, à l'origine de l'abus de majorité dénoncé ;
• Dire et juger que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est compatible avec la nature de l'affaire.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le
2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 3], demande au tribunal de :
- Débouter la SCI CELLE JONCHERE de l'ensemble de ses demandes.
- Condamner la SCI CELLE JONCHERE à payer au syndicat des copropriétaires de la 9ème tranche de la résidence Elysées II la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner la SCI CELLE JONCHERE aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Danielle ABITAN-BESSIS, avocat aux offres de droit, dans les termes des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 décembre 2023 et mise en délibéré au 29 février 2024.
Le délibéré a été prorogé au 7 mars 2024.
Par message transmis via le RPVA en date du 7 mars 2024, les parties ont été autorisées à répondre pour le 15 mars 2024, par note en délibéré à la question de savoir quel syndic représentait le syndicat des copropriétaires de la 9ème tranche de la résidence [Adresse 6] compte tenu du fait qu'aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires signifiées par RPVA le
2 novembre 2023, il était indiqué : "POUR Le syndicat des copropriétaires de de la 9ème tranche de la Résidence [Adresse 6], située [Adresse 3], représenté par son syndic CPH IMMOBILIER, SAS au capital de 1.225.000 € ayant son siège social [Adresse 4], immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 689 801 314, agissant poursuite et diligence de son représentant légal."
Le délibéré a été en conséquence prorogé au 21 mars 2024.
Par note en délibéré en date du 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué que "c'est par une erreur matérielle que les conclusions signifiées dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires, ont mentionné cette société (CPH IMMOBILIER) en qualité de syndic, celui-ci ayant cessé ses fonctions le 30 novembre 2021, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a désigné le cabinet [Z] en qualité de nouveau syndic. La constitution de Maître [T] pour le compte du syndicat des copropriétaires mentionne bien le cabinet [Z] en qualité de syndic. Dans ces conditions, les conclusions du syndicat signifiées par RPVA le 2 novembre 2023 comportent une erreur matérielle manifeste qu'il est proposé de demander au tribunal de rectifier dans la comparution des parties pour la rédaction du jugement. A défaut, il vous est demandé de rabattre l'ordonnance de clôture pour permettre au syndicat de signifier de nouvelles conclusions qui n'auront pour objet que la rectification de l'erreur matérielle.
La SCI CELLE JONCHERE n'a pas produit d'observations.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu'elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.
Par ailleurs, il convient de considérer, au vu de la note en délibéré produite par le syndicat des copropriétaires de la 9ème tranche de la Résidence [Adresse 6] à [Localité 7] que la mention dans ses conclusions "POUR Le syndicat des copropriétaires de de la 9ème tranche de la Résidence [Adresse 6], située [Adresse 3], représenté par son syndic CPH IMMOBILIER, SAS au capital de 1.225.000 € ayant son siège social [Adresse 4]" est une erreur matérielle, et qu'il convient de lire "POUR Le syndicat des copropriétaires de de la 9ème tranche de la Résidence [Adresse 6], située [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet [Z]."
Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 20 septembre 2022
- Pour défaut de désignation valable d'un président de séance
La SCI CELLE JONCHERE fait valoir que le président de séance doit être désigné parmi les copropriétaires et qu'en l'espèce c'est la SCI FONCIERE DU CHENE VERT qui a été désignée par l'assemblée ainsi qu'en atteste le procès-verbal signé également par la SCI FONCIERE DU CHENE VERT en tant que président de séance. Or, la demanderesse fait valoir que la SCI FONCIERE DU CHENE VERT n'est pas copropriétaire induisant nécessairement l'annulation de l'assemblée générale même en l'absence de tout grief.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il ne s'agit que d'une erreur de plume et qu'en tout état de cause, la SCI FONCIERE DU CHENE VERT n'existe pas, ce qui prouve qu'il ne peut s'agir que de la SNC FONCIERE DU CHENE VERT. Il fait valoir au surplus, que la demanderesse a voté en faveur de la désignation de ce président de séance.
Sur ce,
Il résulte de l'article 15 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qu'au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Lorsqu'un copropriétaire a voté en faveur de certaines questions de l'ordre du jour, il ne peut réclamer l'annulation de l' assemblée générale en son entier, mais seulement pour les décisions auxquelles il s'est opposé
En l'espèce, il résulte du procès-verbal que la SCI FONCIERE DU CHENE VERT a été élue à la présidence de l'assemblée générale du 20 septembre 2022 et que la SCI CELLE JONCHERE a voté en faveur de cette désignation.
Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve qu'aucune société dénommée "SCI FONCIERE DU CHENE VERT" n'est enregistrée au registre du commerce et des sociétés.
La dénomination "SCI FONCIERE DU CHENE VERT" doit, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, s'analyser en une erreur matérielle, aucun doute n'étant permis sur le fait que c'est bien un représentant de la SNC FONCIERE DU CHENE VERT qui était présent de lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2022 et qui a été désigné valablement à la présidence de la séance, selon les règles de majorité de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En tout état de cause, ce moyen ne peut justifier l'annulation de l'ensemble de l'assemblée générale, la demanderesse ayant voté en faveur de cette résolution.
Ce moyen d'annulation sera donc écarté.
- Pour défaut de concertation avec le conseil syndical
Au visa de l'article 26 du décret du 17 mars 1967 et de l'adage "fraus omnia courrumpit", la SCI CELLE JONCHERE fait valoir que dans la mesure où ce tribunal a déjà sanctionné un abus de majorité commis à son détriment, il était du devoir du syndic de se concerter avec le conseil syndical dont elle fait partie pour l'établissement de l'ordre du jour, ce d'autant que des travaux importants ont été votés. Elle indique que le syndic a ignoré le conseil syndical pendant les 19 mois de son mandat.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de ne pas avoir consulté le conseil syndical pour l'établissement de la convocation.
Sur ce,
L' article 26, alinéa 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dispose que " l'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical ".
Il est néanmoins de jurisprudence constante que l'absence de concertation entre le syndic et le conseil syndical n'est pas sanctionnée en tant que tel et ne saurait entraîner l'annulation de l'ensemble de l'assemblée générale de la copropriété.
C'est donc en vain que la SCI CELLE JONCHERE se prévaut de l'absence de concertation entre le syndic et le conseil syndical pour solliciter l'annulation de l'assemblée générale, cette absence de concertation ne pouvant caractériser à elle seule un abus de majorité.
Ce moyen sera par conséquent écarté.
Il résulte de ce qui précède que la SCI CELLE JONCHERE sera déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 20 septembre 2022.
Sur la demande d'annulation des résolutions n° 2, 3, 5, 8, 9, 15, 16, 17, (17.1 à 17.3), 19 (19.1 à 19.7) de l'assemblée générale du 20 septembre 2022
La SCI CELLE JONCHERE fait valoir que l'ensemble de ces résolutions ont été adoptées grâce à un abus de majorité émanant de la SNC FONCIERE DU CHENE VERT, rappelant que ce tribunal, dans son jugement du 26 avril 2022 a annulé, sur ce fondement, de très nombreuses résolutions de l'assemblée générale du 17 décembre 2018.
Il convient de rappeler à titre liminaire qu'il est de principe qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, Bulletin 2014, III, n° 168).
Il appartient à celui qui allègue un abus de majorité de l'établir.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n° 2
Cette résolution concerne l'approbation des comptes de l'exercice 2021. Elle a été adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI CELLE JONCHERE fait valoir qu'elle a précédemment contesté les comptes de l'exercice 2020 compte tenu de nombreuses irrégularités constatées et l'absence de réponse du syndic. Il existe selon elle une confusion importante entre les frais concernant les parties communes de la copropriété, la jouissance exclusive de certaines parties communes, les parties privatives de certains copropriétaires et ceux concernant la gestion du centre. Les dépenses sont facturées depuis de nombreuses années à l'ensemble des copropriétaires sans distinction, alors qu'elles profitent avant tout au copropriétaire principal.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'aucune contestation n'est invoquée hormis « une confusion importante entre les frais afférents aux parties communes, et parties privatives », sans la moindre précision.
Sur ce,
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Force est de constater, ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires, que la SCI CELLE JONCHERE ne verse aux débats aucune pièce permettant au tribunal de vérifier ses dires concernant des irrégularités et la confusion qui serait faite entre les différentes parties de la copropriété. Elle n'apporte notamment aucun élément concret qui permettrait de conclure que des dépenses relevant uniquement d'une partie privative d'un copropriétaire seraient facturées à l'ensemble de la copropriété, se limitant à exposer des propos de manière générale, étant rappelé que chaque instance est indépendante l'une de l'autre et qu'il appartient au demandeur au sein de chaque instance de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Par ailleurs elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'existence d'un abus de majorité, l'absence de consultation du conseil syndical ne pouvant caractériser à lui seul un tel abus.
La demande d'annulation de cette résolution sera rejetée.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°3
Cette résolution est intitulée " Approbation du compte des travaux de traitement infiltrations MIDAS.
La SCI CELLE JONCHERE sollicite l'annulation de cette résolution en raison de l'absence de réunion entre le syndic et le conseil syndical exposant que les copropriétaires sont toujours mis devant le fait accompli.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande d'annulation est motivée par l'absence de concertation avec le conseil syndical, sans autre critique.
Sur ce,
Il ressort du procès-verbal d'assemblée générale que les travaux avaient pour but la réparation d'infiltrations.
L'absence de concertation avec le conseil syndical ne saurait justifier l'annulation de cette résolution sans autre élément. Aucune preuve d'un abus de majorité n'est rapporté par la demanderesse.
La demande d'annulation de cette résolution sera rejetée.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5
Cette résolution est intitulée "renouvellement du syndic".
La SCI CELLE JONCHERE indique qu'elle a voté contre la résolution renouvelant comme syndic « la Société Votre agence » en sachant qu'aucun autre contrat de syndic n'a été proposé ni discuté avec le conseil syndical. Elle fait valoir que nonobstant le fait que le syndicat des copropriétaires reconnaisse une erreur, il n'en demeure pas moins selon elle, que le Cabinet [Z] n'a pas été valablement désigné par l'assemblée générale comme syndic de
la copropriété [Adresse 6] pour la période du
20 septembre 2022 au 30 juin 2023.
Le syndicat des copropriétaires explique qu'aux termes de la 10ème résolution de l'assemblée générale du 30 novembre 2021 le Cabinet [Z] a été désigné en qualité de syndic en remplacement du cabinet CPH dont le mandat n'a pas été renouvelé par la 9ème résolution de la même assemblée. Afin de respecter la durée minimale d'un an du contrat de syndic, et l'assemblée étant traditionnellement convoquée au plus tard le 30 juin de chaque année, la durée du mandat du nouveau syndic a été exceptionnellement fixée pour la période du 20 septembre 2021 au 30 juin 2023, par un vote unanime des copropriétaires, dont la SCI CELLE JONCHERE. Le contrat de syndic a été signé à l'issue de l'assemblée en conformité avec cette résolution
Il explique que c'est donc par erreur, et par habitude, qu'une résolution portant sur le renouvellement du mandat de syndic a été inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 20 septembre 2022, le mandat étant habituellement d'un an. Il soutient que du fait de la précédente désignation du cabinet [Z], son mandat n'était pas expiré et devait se poursuivre jusqu'au
30 juin 2023. Il estime que le vote « contre » de la SCI CELLE JONCHERE lors de l'assemblée du 20 septembre 2022 ne peut pas avoir pour effet d'annuler la résolution n°10 du 30 novembre 2021 et qu'en tout état de cause la désignation du syndic par l'assemblée du 30 novembre 2021 couvre l'irrégularité de fond invoquée à l'encontre de la résolution n°5 de l'assemblée du 20 septembre 2022, dès lors que le mandat est toujours en cours jusqu'au 30 juin 2023. Il conclut par conséquent que le cabinet [Z] est toujours mandaté par le syndicat, faute de révocation, et n'a pas perdu sa capacité à agir et à le représenter et qu'en tout état de cause la SCI CELLE JONCHERE a reconnu la validité du mandat du syndic jusqu'au 30 juin 2023 puisqu'elle a assigné par exploit du 30 août 2023 le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 29 juin 2023, non pas pour défaut de syndic mais pour abus de majorité.
Sur ce,
Les pièces versées au débat et notamment le procès-verbal d'assemblée générale en date du 30 novembre 2021 et le contrat de syndic conclu le
30 novembre 2021 entre le cabinet [Z] et le syndicat des copropriétaires démontrent que le cabinet [Z] a été désigné comme syndic de la copropriété en remplacement du cabinet CPH pour une période de 18 mois, soit du 1er décembre 2021 au 30 juin 2023.
Il convient de constater que la résolution n°5 dont il est demandé l'annulation indique qu'il s'agit de décider "de renouveler comme Syndic la Société "Votre agence". Or, le syndic en place était le cabinet [Z] et il n'y avait aucun contrat de syndic en cours avec la société "votre agence", ce qui implique nécessairement qu'il ne pouvait y avoir un renouvellement du contrat de syndic avec ladite société.
Le syndicat des copropriétaires reconnaît par ailleurs qu'il s'agit d'une erreur.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande d'annulation de la résolution n°5 sans pour autant en conclure que la copropriété aurait été dépourvue de syndic du 20 septembre 2022 au 30 juin 2023 puisque le
30 novembre 2021 l'assemblée générale des copropriétaires a voté dans sa résolution n°10 en faveur de la nomination du cabinet [Z] comme syndic jusqu'au 30 juin 2023 et cette résolution n'a pas été remise en cause.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°8
Cette résolution intitulée "Ajustement éventuel du budget de l'exercice du
1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 a été adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI CELLE JONCHERE fait valoir qu'elle s'étonne de l'ajustement du budget prévisionnel à la somme de 310.000 € et qu'il s'agit d'appels de fonds supérieurs aux besoins, sans explication ce qui permet une utilisation "à la demande" et sans contrôle préalable.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il est nécessaire de prévoir des ajustements en fonction des dépenses réelles écoulées.
Sur ce,
La SCI CELLE JONCHERE ne développe aucun moyen qui pourrait fonder la nullité de la résolution n°8 se limitant à arguer que certaines dépenses ne devraient pas incomber au syndicat des copropriétaires sans néanmoins verser aucune pièce précise qui permettrait d'accréditer son argumentation.
Il peut par ailleurs être noté qu'il ressort des procès-verbaux des assemblées générales antérieures tels que fournis par la demanderesse que les budgets de la copropriété étaient de manière générale de l'ordre de 300.000 €.
Un ajustement à 310 000 € ne parait donc pas excessif au regard des budgets votés antérieurement et l'absence de réunion avec le conseil syndical ne saurait suffire à entraîner la nullité de cette résolution.
La demande d'annulation sera donc rejetée.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°9
Cette résolution intitulée "Approbation du budget de l'exercice 2023" a été adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI CELLE JONCHERE estime que le fait que cette résolution prévoie qu'un ajustement pourrait intervenir lors d'une prochaine assemblée générale illustre un abus de la part du syndic et du copropriétaire majoritaire laissant au syndic ainsi qu'au copropriétaire principal la possibilité d'agir à sa guise et au syndic, tout particulièrement, d'ajuster sa propre rémunération pour l'année suivante.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il est nécessaire de prévoir des ajustements en fonction des dépenses réelles écoulées
Sur ce,
La mention selon laquelle le budget prévisionnel pourrait être ajusté lors d'une prochaine assemblée générale ne saurait entraîner la nullité de la résolution, cette pratique d'ajustement ne pouvant être qualifiée en tant que telle d'abusive, s'agissant d'une pratique courante dans une copropriété étant rappelé qu'un ajustement éventuel doit faire l'objet d'une résolution en assemblée générale des copropriétaires.
La demande d'annulation sera par conséquent rejetée.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n° 15
Cette résolution a pour objet de donner mandat au syndic pour entreprendre toute procédure utile à l'encontre de la SCI CELLE JONCHERE en vue de la vente judiciaire de ses lots. Elle a été prise à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La demanderesse fait valoir que cette autorisation visant à permettre la vente judiciaire de ses lots, moyennant une mise à prix de 150 000 € n'a aucune valeur dans la mesure où le contrat de syndic du cabinet [Z] n'a pas été valablement renouvelé pour la période du 20 septembre 2022 au 30 juin 2023.
Elle explique également que cette résolution ne tient pas compte du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 26 avril 2022 qui a prononcé l'annulation de nombreuses résolutions votées lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2018 et de l'assemblée générale du 14 septembre 2020 pour abus de majorité, ni du fait d'une part qu'elle conteste la créance du syndicat des copropriétaires, équivalente à la mise à prix sollicitée, et que d'autre part, deux procédures judiciaires sont actuellement pendantes devant le tribunal judiciaire de Versailles.
Le syndicat des copropriétaires explique qu'il ne parvient pas à obtenir de titre de condamnation à l'encontre de la SCI CELLE JONCHERE qui multiplie selon lui abusivement les incidents de procédure dans un but dilatoire qui s'apparente à une intention de nuire.
Il fait valoir que la demanderesse a un arriéré de charges de copropriété depuis dix ans qu'il évalue à la somme de 393.522,01 €, arriéré qui met en péril la copropriété puisque cela correspond à 44% du budget annuel de la copropriété.
Sur ce,
Ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, c'est à tort que la SCI CELLE JONCHERE soutient que le syndic cabinet [Z] n'était pas le syndic de la copropriété lors de l'assemblée générale 20 septembre 2022, puisque malgré l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 20 septembre 2022, la résolution n°10 de l'assemblée générale du 30 novembre 2021 ayant eu
pour effet de nommer le cabinet [Z] syndic de la copropriété jusqu'au 30 juin 2023, n'a pas été remise en cause.
Par ailleurs, les moyens développés par la SCI CELLE JONCHERE, relatifs au caractère certain ou non de la créance du syndicat des copropriétaires à son égard, ne sont pas de nature à remettre en cause la décision du syndicat des copropriétaires de donner mandat au syndic pour la vente judiciaire des lots de la demanderesse.
L'extrait de compte du 30 novembre 2021 au 17 avril 2023 fourni par le syndic de la copropriété montre un solde débiteur de la SCI CELLE JONCHERE d'un montant de 393.522,01 €. S'il n'est pas contesté que des actions judiciaires sont pendantes devant ce tribunal et devant la cour d'appel de Versailles au sujet du montant exact des charges dues, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de donner mandat à son syndic pour une éventuelle action en justice.
La preuve d'un abus de majorité n'est pas rapportée par la demanderesse.
Il convient de rappeler qu'en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires devra, pour que son action visant à la vente judiciaire des lots de la SCI CELLE JONCHERE soit prononcée, rapporter la preuve du caractère certain liquide et exigible de sa créance.
La demande de nullité sera par conséquent rejetée.
- Sur la demande d'annulation de la résolution n° 16
Cette résolution a pour objet de décider que l'indemnité d'un montant de 68.599,35 € relative à la société SOPREMA soit conservée par le syndicat des copropriétaires « pour faire face au manque de trésorerie du fait des sommes dues par la SCI CELLE JONCHERE".Cette résolution a été adoptée selon les modalités de vote de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI CELLE JONCHERE fait valoir qu'il n'a pas été précisé à quelle date l' indemnité relative à la société SOPREMA a été perçue ni à quoi elle correspond exactement. Que par ailleurs, la créance du syndicat des copropriétaires est contestée et ne présente pas un caractère certain contrairement à l'indemnité perçue au titre de la procédure engagée à l'encontre de la société SOPREMA qui présente un caractère certain et définitif faisant ainsi obstacle à toute compensation.
Le syndicat des copropriétaires réitère les moyens développés au soutien de la résolution n° 15 et indique que par le vote de cette résolution, il a tenté de combler au moins partiellement la dette de la demanderesse en y affectant une recette au lieu de la répartir entre les copropriétaires.
Sur ce,
Contrairement à ce qu'elle prétend pour solliciter l'annulation de cette résolution, la SCI CELLE JONCHERE indique dans ses écritures à propos de l'assemblée générale du 14 septembre 2020 "la copropriété avait gagné sa procédure à l'encontre de la société SOPREMA et récupéré un chèque de 30.598,80 € et que devrait se rajouter un autre règlement de 42.000 € dont l'avocat de la copropriété avait la charge de recouvrement. Le recouvrement de la somme de 42.000 € n'a toujours pas été effectué ".
Force est donc de constater que la SCI n'ignore pas à quoi correspond cette indemnité et il convient de constater que la décision prise par les copropriétaires de conserver cette somme relève du pouvoir souverain de l'assemblée générale.
Le fait que la créance du syndicat des copropriétaires vis à vis de la SCI CELLE JONCHERE ne présente pas un caractère certain ne saurait faire obstacle au choix des copropriétaires consistant à ce que cette indemnité soit conservée par le syndicat des copropriétaires qui doit faire face aux dépenses de fonctionnement de la copropriété. La demanderesse ne rapporte pas la preuve que cette décision serait contraire à l'intérêt de la copropriété ou serait constitutive d'un abus de majorité de la part d'un des copropriétaires.
La demande d'annulation sera par conséquent rejetée.
- Sur la demande d'annulation des résolutions n°17, 17-1 à 17-3
Ces résolutions ont trait à la réparation du monte-charge.
La SCI CELLE JONCHERE soutient qu'il n'y a eu aucune information sur le montant du budget de 15.000 € TTC en raison de l'absence de réunion du conseil syndical ni aucune concertation pour l'établissement de l'ordre du jour. Elle indique que le monte-charge est à l'arrêt depuis trois ans et non huit mois comme l'indique le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir quant à lui que l''assemblée générale a voté un budget pour financer des travaux urgents, concernant la mise hors d'eau de la cabine du monte-charge à l'arrêt depuis plus de 8 mois à la date de l'assemblée contestée et qu'il ne s'est agi que d'un budget, le choix de l'entreprise ayant été délégué au conseil syndical, dont fait partie la SCI CELLE JONCHERE. Il explique que la demanderesse aura ainsi le loisir de participer à l'exécution de ces résolutions
* Sur la demande d'annulation de la résolution n°17
Cette résolution est intitulée "décision à prendre concernant le monte-charge". N'ayant fait l'objet d'aucun vote, elle doit être considérée comme sans objet.
Il convient par conséquent de rejeter la demande d'annulation.
* Sur la demande d'annulation des résolutions n°17-1 à 17-3
La résolution 17-1 intitulée "délégation donnée au conseil syndical pour le choix de l'entreprise" a consisté à donner mandat au conseil syndical pour choisir les sociétés et voté un budget de 15.000 € TTC pour la mise hors d'eau de la gaine technique, la mise en place d'un rideau métallique et la remise en état des portes de la cabine.Cette résolution été adoptée selon les modalités de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La résolution 17-2 concerne les honoraires du syndic afférents à cette opération. Il est indiqué que les honoraires du syndic s'élèveront à 3% de la somme totale hors taxe, comme énoncé au contrat de syndic.
La résolution 17-3 concerne les appels de fonds nécessaires à cette opération. Les appels de fonds seront répartis suivant la clé "charges communes générales" et appelés en une fois le 1er octobre 2022.
Sur ce,
Il convient de constater que la SCI CELLE JONCHERE ne démontre pas un abus de majorité dans le vote de ces trois résolutions. L'absence de concertation avec le conseil syndical pour mettre ce point à l'ordre du jour est inopérant pour prononcer la nullité de telles résolutions qui apparaissent en tous points conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, la SCI CELLE JONCHERE insistant sur le fait que ce monte-charge est à l'arrêt depuis trois ans et non huit mois. Il convient de relever également que cette résolution permet de donner un rôle actif au conseil syndical.
La demande d'annulation sera par conséquent rejetée.
- Sur la demande d'annulation des résolutions n°19,19.1, 19-2, 19-4, 19-5, 19-6 et 19.7)
La SCI CELLE JONCHERE fait valoir qu'il a été décidé de voter des travaux sur l'immeuble de bureaux sans faire de réunion préalable avec les personnes concernées, sans réunir le conseil syndical, sans s'interroger sur la possibilité pour les copropriétaires concernés de les financer et surtout sans connaître la destination de l'immeuble de bureaux dont quatre étages sur cinq appartiennent à la SNC FONCIERE DU CHENE VERT et à Monsieur [U] par le biais de la SCI DINARD.
Elle indique que les montants des cinq devis proposés varient du simple au triple, démontrant qu'aucune étude sérieuse n'a été entreprise,ce d'autant qu'à ce montant s'ajouteront des frais d'architecte, de coordinateur de travaux, de syndic et d'assurance dommages ouvrage.
Elle ajoute qu'au montant de 1.069.622,40 € correspondant au devis de la société ENTELGATE retenue par l'assemblée générale, s'ajouteront quasiment 100.000 € de frais aboutissant à un devis d'un montant de 1.166.423,22 € TTC.
Elle indique que compte tenu de l'importance du projet, il aurait été normal de rencontrer préalablement les entreprises afin qu'elles expliquent leur devis au conseil syndical.
Elle soutient que l'exécution des travaux a été confiée à la société ENTELGATE alors qu'aucun échantillon des châssis n'a été communiqué au conseil syndical pour voir précisément la couleur ni s'il s'agit d'une fabrication française ou étrangère.
En outre, aucun plan d'ensemble n'a été fourni rendant impossible de connaître le rendu d'un tel remplacement.
Elle fait valoir que le tableau de répartition des travaux communiqués mentionne que sa participation sera de 233.284,64 € TTC, soit 1/5ème du coût des travaux, rappelant qu'elle détient un étage sur les cinq existants. Elle fait remarquer que la répartition prévoit une prise à sa charge d'1/5ème du coût total alors qu'une répartition par rapport aux tantièmes aboutirait à un montant de travaux à sa charge bien moindre. Elle s'étonne que les appels de fonds soient répartis suivants la clé « charges particulières bureaux ».
Elle fait valoir également qu' il est précisé que le syndicat des copropriétaires est assisté de la société CROSSWOOD, dont le Président et Directeur Général est M. [G] [U], principal copropriétaire au travers des sociétés SNC FONCIERE DU CHENE VERT ET SCI DINARD et que de plus les factures doivent être transmises « préalablement pour visa » à la société CROSSWOOD, donc au copropriétaire majoritaire, confirmant selon elle l'abus de majorité.
Elle explique qu'aucune solution de financement n'a été proposée ou envisagée pour faire face a ces échéances.
Elle considère que la situation est identique à celle déjà jugée par ce tribunal le 26 avril 2022 qui a retenu l'existence d'un abus de majorité, Elle fait valoir qu'au jour de l'ordonnance de clôture, les travaux n'ont pas débuté au niveau de l'étage où se trouvent ses bureaux alors que les appels de fonds ont été lancés par le syndic. Elle indique verser aux débats un compte rendu de la visite du centre commercial [Adresse 5] effectuée le 14 février 2023 en présence du syndic qui reflète les difficultés rencontrées.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic a présenté cinq devis d'entreprise pour l'exécution de ces travaux, et que l'assemblée a retenu le devis moins-disant. Il explique que ces travaux sont répartis entre les lots du bâtiment concerné, s'agissant de charges communes spéciales, conformément au règlement de copropriété. Il considère que les griefs d'abus de majorité ne sont établis par aucune pièce.
* Sur la demande d'annulation de la résolution n°19
Cette résolution intitulée "décision à prendre concernant les travaux de rénovation de la façade de l'immeuble de bureau", à l'instar de la résolution n°17 n'a pas fait l'objet d'un vote.
La demande d'annulation est donc sans objet et devra être rejetée.
* Sur la demande d'annulation des résolutions n° 19-1, 19-2, 19-4, 19-5, 19-6 et 19-7
L'ensemble de ces résolutions a été adopté grâce au vote favorable de deux copropriétaires sur trois, à savoir la SNC FONCIERE DU CHENE VERT et la SCI DINARD.
La résolution 19-1 concerne le principe du "vote sur les travaux". Cette résolution stipule que "l'assemblée générale après en avoir délibéré, décide d'effectuer les travaux de rénovation de façade de l'immeuble selon les devis joints à la convocation. Cette résolution a été adoptée selon la majorité de l'article 25-1de la loi du 10 juillet 1965
La résolution 19-2 concerne le choix de l'entreprise. Cinq devis ont été proposés au vote et c'est celui de l'entreprise ENTELGATE qui a été retenu pour un montant de 1.069 622,40 € TTC. Cette résolution a été adoptée selon la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La résolution 19-4 concerne le coordonnateur de sécurité. La société CODIBAT a été choisie pour le suivi des travaux avec un montant d'honoraires s'élevant à 1% du montant HT des travaux votés. Cette résolution a été adoptée selon la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965
La résolution 19-5 concerne la souscription d'une police dommages-ouvrage avec un coût approximatif de 2,05% sur le montant TTC des travaux. Cette résolution a été adoptée selon la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965
La résolution 19-6 concerne les honoraires du syndic et s'élèvent à 1, 5% sur le montant HT des travaux. Cette résolution a été adoptée selon la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
La résolution 19-7 concerne les appels de fond pour la somme totale de 1.166.423, 22 € qui seront répartis suivant la clé "charges particulières bureaux" en trois fois avec l'échéancier ci-après :
01/01/2022 : 466.569,29 €
01/01/2023 : 349.926,97 €
01/04/2023 : 349.926,97 €
Cette résolution a été adoptée selon la majorité de l'article 24 de la loi du
10 juillet 1965
Sur ce,
Il convient de rappeler qu'il est de principe qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, Bulletin 2014, III, n° 168).
Il appartient à celui qui allègue un abus de majorité de l'établir.
En l'espèce, il ne peut être contesté que le projet de ravalement de la façade bénéficie à l'ensemble des étages du bâtiment incluant donc les bureaux appartenant à la SCI CELLE JONCHERE.
La demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que ce projet de rénovation serait contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou que cette décision aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels du copropriétaire majoritaire, à savoir la SNC FONCIERE DU CHENE.VERT.
Il convient de relever que le syndic a respecté l'obligation de mise en concurence des entreprises devant effectuer les travaux, en tout cas s'agissant de l'entreprise chargée d'exécuter les travaux puisque cinq devis ont été joints à la convocation de l'asssemblée générale et force est de constater que le devis retenu a été celui de l'entreprise la moins disante.
S'il est exact qu'aucun financement n'a été prévu pour ce projet de rénovation, il convient de relever que le ravalement de la façade d'un bâtiment est une opération qui pouvait être anticipée par la SCI CELLE JONCHERE qui s'est plainte depuis le début des procédures qu'elle a engagées devant ce tribunal de l'état de décrépitude du bâtiment dans lequel se trouvent ses bureaux.
Elle ne verse d'ailleurs aucun élément sur l'état de sa trésorerie qui l'empêcherait de faire face aux appels de charges relatifs à cette dépense.
Enfin, force est de constater que les deux premiers appels de charges ont été espacés d'une année.
S'il est exact que le conseil syndical aurait dû être réuni en amont pour discuter de ce projet en application de l'article 26 du décret du 17 mars 1967, cette absence de consultation ne peut à elle seule caractériser un abus de majorité.
Le fait que les factures doivent transiter par la société CROSSWOOD pour visa ne saurait non plus caractériser un abus de majorité, le budget lié au chantier ayant été voté pour un montant précis.
La clé de répartition "charges particulières bureaux" apparaît conforme au règlement de copropriété et notamment à l'article 23 concernant les "charges incombant à certains copropriétaires". Il peut être relevé que l'assemblée générale ne s'est pas prononcée sur la manière dont sera effectuée la répartition de la dépense entre chaque copropriétaire.
Il convient, au vu des éléments qui précèdent, de rejeter la demande d'annulation de ces résolutions.
- Sur la demande d'annulation de la résolution 19-3
Cette résolution concerne la maîtrise d'oeuvre confiée à GROUPE A Architectes dont le montant des honoraires sera de 4,5% sur le montant HT des travaux. Cette résolution a été adoptée selon la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965
La SCI CELLE JONCHERE fait valoir qu'une seule proposition n'a été faite s'agissant l'architecte retenu (GROUPE A, Architectes) pour la maîtrise d'oeuvre, et ce sans aucune concurence.
Le syndicat de copropriétaires ne conclut pas sur ce point.
Sur ce,
L'article 19-2 du décret du 67-223 du 17 mars 1967 dispose que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
En l'espèce, ainsi que le soulève la SCI CELLE JONCHERE, le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve qui lui incombe de ce qu'il a demandé plusieurs devis pour le marché de maîtrise d'oeuvre.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande d'annulation de la résolution n° 19-3.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI CELLE JONCHERE qui succombe dans la majorité de ses demandes, sera condamnée aux dépens de l'instance, dont distraction au bénéfice de Maître Danielle ABITAN-BESSIS, avocat postulant, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La SCI CELLE JONCHERE, partie perdante sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure
Selon l'article 10-1, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
La SCI CELLE JONCHERE, partie perdante sera déboutée de sa demande de dispense à la participation à la dépense commune des frais de procédure.
Sur l'exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la SCI CELLE JONCHERE de sa demande de nullité de l'assemblée générale du 20 septembre 2022,
PRONONCE la nullité des résolutions n° 5 et n°19-3 votées lors de l'assemblée générale du 20 septembre 2022,
DEBOUTE la SCI CELLE JONCHERE de ses autres demandes,
CONDAMNE la SCI CELLE JONCHERE à payer au syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet [Z], la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE la SCI CELLE JONCHERE à payer les dépens avec distraction au profit de Maître Danielle ABITAN-BESSIS, avocat postulant,
DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MARS 2024 par Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
