Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
14 MARS 2024
N° RG 23/01503 - N° Portalis DB22-W-B7H-RSX4
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ L’OREE DE [Localité 5]” sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège,
Non comparant, représenté par Maître Juliette LEPAPE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [U]
né le 12 Mars 1950 à [Localité 4] (YOUGOSLAVIE),
demeurant [Adresse 3],
Non comparant, ni représenté.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 08 JANVIER 2024
Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
08 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Mars 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier en date du 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé L'OREE DE [Localité 5], situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a fait assigner M. [H] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 9.799,99 € à titre d'arriérés de charges de copropriété échues au 1er juillet 2023 (appels du 3ème trimestre inclus) sauf à actualiser le jour de l'audience, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2022 à hauteur de 5.030,11 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- 1.145, 66 € au titre des provisions devenues exigibles au titre du budget 2023,
- 940,40 € au titre des frais nécessaires,
- 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l'ensemble de ses demandes.
Cité à l'étude de l'huissier, M. [U] n'a pas constitué avocat.
Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions dues
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de
M. [U] pour les lots n°3247, 3225 et 3391,
- un relevé de compte du 16 mai 2023 et du 2 mars 2023,
- différents appels de provisions,
- différentes régularisations des charges courantes,
- le relevé général des dépenses de l'exercice 2020 et 2021,
- les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 28 juin 2021, 23 septembre 2021, 10 février 2022, 28 septembre 2022 et 28 juin 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice précédent et voté le budget prévisionnel de l'exercice suivant, ainsi que divers travaux,
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure en date du 6 mai 2023,
- une relance du 3 juin 2022,
- un décompte des sommes dues au 1er avril 2023,
- un justificatif de reprise de solde au 25 mai 2021 (Gestion Société Atrium, précédent syndic),
- les attestations de non recours,
- l'annexe 3 compte de gestion exercice clos 2021 et budget prévisionnel 2023,
- un commandement de payer du 5 septembre 2022,
- une mise en demeure Loi Elan du 7 mars 2023.
Il résulte des pièces ainsi produites que M.[U] est redevable de la somme de 9.799,99 € au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2023 ( 3ème trimestre 2023 inclus). Il convient d'ajouter à ce montant, la somme de 1.145,66 € que le syndicat des copropriétaires sollicitait au titre des provisions devenues exigibles au titre de l'exercice 2023, ces provisions étant devenues des charges échues
Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer la somme totale de 10.945,65 € au titre des charges de copropriété échues au 31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) qui portera intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2022, date du commandement de payer, à hauteur de 5.030,11€ et à compter du 2 octobre 2023, date de l'assignation pour le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l'avocat ou à l'huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.
Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement
retenus :
- le commandement de payer en date du 5 septembre 2022 pour un montant de 157,40 €
- les frais de mise en demeure du 6 mai 2022 pour un montant de 42 €
-les frais de 2ème relance en date du 3 juin 2022 pour un montant de 33 €
En conséquence, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 232,40 €.
Sur les dommages-intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'il aurait subi un préjudice distinct de celui qui sera indemnisé par le cours des intérêts moratoires.
Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les mesures accessoires
M. [U] qui succombe supportera la charge des dépens.
Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [U] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE M. [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé L'OREE DE [Localité 5], situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, les sommes suivantes :
- 10.945,65 € au titre des charges de copropriété échues au 31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2022 et à hauteur de 5.030,11€ et à compter du 2 octobre 2023, pour le surplus
- 232,40 € au titre des frais nécessaires
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé L'OREE DE [Localité 5], situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSARTde sa demande de dommages-intérêts,
CONDAMNE M. [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé L'OREE DE [Localité 5], situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART) la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [H] [U] à payer les dépens,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé L'OREE DE [Localité 5], situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART de toutes ses demandes plus amples ou contraires.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 MARS 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ
Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR
